Mini-Series บทสัมภาษณ์ผู้บริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ตอนที่ 4

รอบที่ผ่านมาเราสัมภาษณ์เจ้าของธุรกิจกันไปแล้ว คราวนี้เรามาดูมืออาชีพที่เป็นผู้บริหารระดับสูงของโครงการ Magnolias Ratchadamri Boulevard ที่เราได้รีวิวกันไปในครั้งก่อน คุณธนวันต์์ ชัยวัฒนะ จากบริษัท Magnolia International Corporation Limited  ผู้ดำรงตำแหน่ง Managing Director ที่ให้เกียรติมาเป็นแขกร่วมสัมภาษณ์กับทาง Think of Living ในเรื่องของการพัฒนาสินค้าระดับ Super Luxury และการเปรียบเทียบการเลือกซื้อและลงทุนในสินค้าระหว่าง Free Hold (ซื้อขาด) หรือ Lease Hold (เช่าระยะยาว 30 ปี) ครับ

“ถ้ามันมี Product ที่เหมาะสมกับ Location แล้ว Product นั้นตอบโจทย์ของคุณ การเป็น Lease Hold มันอาจจะมีข้อเสียเพราะมันไม่ได้สิทธิตลอดอายุการใช้งาน แต่มันก็มีข้อดีเพราะมันประหยัดเรื่องเงินหรือ Capital Investment ของคุณไปเยอะพอสมควร”

ทำเลของ Magnolias Ratchadamri Boulevard เมื่อเทียบกับ Lease Hold Project โครงการอื่นในย่านเดียวกัน คุณธนวันต์คิดว่าเป็นอย่างไรครับ

ขอตอบแบ่งเป็นสองเรื่องนะครับ เอาเรื่องแรกก่อนเลยเป็นเรื่องที่คนถามเยอะหน่อยนึง คือเรื่อง Lease Hold ผมคิดว่าตรงราชดำริแถวๆนี้ มันเป็น Location เดียวที่ตลาด High End Condominium สำหรับ Lease Hold มัน Active ผมคิดว่าในแง่นี้ไม่มีข้อโต้แย้งอยู่แล้ว

เรื่องที่สองคือเรื่องที่ตัว Location เอง สมมุติว่าเราลืมความเป็น Lease Hold หรือ Free Hold ไปก่อน ในความเห็นผมคิดว่ามันเป็น Ultimate Location สำหรับ High End Condominium เพราะว่ามันอยู่ล้อมด้วยโรงแรมหรู 5 ดาวและอยู่ใกล้ทุกสิ่งทุกอย่างที่อยากจะไปได้ การเดินทางก็สะดวกสบาย

ผมอธิบายภาพให้เห็นอีกครั้งหนึ่งว่าจากตำแหน่งนี้ ถ้าเราเดินข้ามถนนไปแล้วเดินตรงไปสัก 500 เมตร มันก็อีกอารมณ์หนึ่งแล้ว ไม่ใช่ High End Residence หรือถ้าเราเดินแล้วหลุดจากโซนโรงแรมนี้ไป (คุณธนวันต์หมายถึงช่วงอังรีดูนังต์หรือช่วงราชดำริต่อถนนสารสิน) มันก็อีกอารมณ์หนึ่ง เพราะฉันนั้นมันมีแค่โซนตรงนี้เท่านั้นเอง ที่สามารถ Develop เป็นโครงการระดับนี้ได้ ผมเชื่อว่าในแง่ Location ของที่นี่ไม่เป็นรองใครทั้งสิ้น

สองส่วนนี้ประกอบกันถึงจะตอบโจทย์ได้ว่าทำไมในแง่ของความเป็น Lease Hold Location ถึง Active แค่นี้ เพราะมันมีแค่นี้จริงๆ

คำถามต่อไปถามว่า Lease Hold กับ Free Hold เมืองไทย ถ้าผู้อ่านทางบ้านมีเงินเท่ากัน คือ 10-20-30 ล้านบาท แล้วต้องการจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ ทำไมต้องมาซื้อ Lease Hold ตรงนี้ ทำไมไม่ไปซื้อ Free Hold ที่ถือได้ในราคาที่เทียบเท่ากัน

ผมคิดอย่างนี้ ผมว่าเราจะตอบเป็นสองส่วน ส่วนแรกก็คือ ผมคิดว่า Lease Hold หรือ Free Hold เป็นแค่องค์ประกอบหนึ่งของภาพรวมการตัดสินใจซื้อทั้งหมด ผมไม่คิดว่าเราจะตัดสินใจซื้อเพราะมันเป็น Free Hold หรือเราจะไม่ซื้อเพราะมันเป็น Lease Hold ส่วนที่ผมบอกว่าเวลาเราเปรียบเทียบและดูภาพรวมเราต้องดูอย่างน้อยสัก 3 ส่วน

หนึ่งแน่นอนอยู่แล้วทุกคนต้องดู Location สองต้องดู Product เองว่าสินค้ากับทำเลมันไปด้วยกันได้ไหม แล้วก็มันตอบโจทย์ของเราที่เราอยากจะซื้อหรือเปล่า บางคนอยากจะซื้อไว้ลงทุน บางคนอยากจะซื้อไว้อยู่เอง บางคนมี Lifestyle แบบหนึ่ง ซึ่งไม่เหมือนกับคนอื่น ทั้งในตัวสินค้าและทำเลนั้นตอบโจทย์หรือเปล่า ส่วนที่สามแน่นอนคือเรื่อง Price หรือตัวเงิน อย่างที่บอกเราเปรียบเทียบกับของเราเอง ถ้าบังเอิญตรงนี้มีโครงการขึ้น เป๊ะเลย ทุกสิ่งทุกอย่างเหมือนกันหมด แค่เปลี่ยน Magnolias จาก Lease Hold เป็น Free Hold นี่ ผมคิดว่าราคามันอาจจะขึ้นมาอย่างน้อยสัก 50% ได้ เพราะว่าค่าที่ดินตอนนี้คุณก็ทราบแล้วว่ามันไปไกลมาแล้ว

อย่างนั้นสิ่งที่เกิดขึ้นคือถ้ามันมี Product ที่เหมาะสมกับ Location แล้ว Product นั้นตอบโจทย์ของคุณ การเป็น Lease Hold มันอาจจะมีข้อเสียเพราะมันไม่ได้สิทธิตลอดอายุการใช้งาน แต่มันก็มีข้อดีเพราะมันประหยัดเรื่องเงินหรือ Capital Investment ของคุณไปเยอะพอสมควร

ผมเคยคุยกับคนที่ซื้อโครงการหรูระดับเดียวกับเราแถวๆนี้ เค้าก็บอกว่าผมไม่กังวลเพราะผมซื้อของผมไปเพราะผมมีเงินเหลืออีกตั้งเยอะ (เพราะ Lease Hold ถูกกว่า Free Hold) ผมก็ไปทำอย่างอื่น ถึงเวลาก้อนส่วนต่างนั้นผมไปลงทุน 30 ปี มันก็เกินราคา Lease Hold ไปแล้ว

ถามเรื่อง Product นี้นะครับ ทาง Magnolias มีวิธีคิดสร้างสินค้าอย่างไร มีแนวคิดในการพัฒนาสินค้าอย่างไร เวลาเราจะสร้างอะไรสักอย่างขึ้นมาบนที่ดินครับ

ผมคิดว่าคงต้องตอบเป็น 2-3 เรื่องนะครับ อันดับหนึ่งคงยังไม่ได้ตอบเรื่องของ Product จะต้องตอบถึงในแง่ของกลยุทธ์ Magnolia และแบรนด์ของ Magnolia

ไม่ได้เจาะจงแค่ Project นี้นะครับ

ถ้าอย่างนั้นก็ถูกต้องแล้ว เพราะว่าเรื่องแรกแบรนด์ Magnolia ทางกลุ่มต้องการที่จะให้เป็น High End Super Luxury แต่ว่าสิ่งที่เราขาดไม่ได้มีอยู่สองสามเรื่อง เรื่องที่หนึ่งคือเรื่อง Quality ซึ่งมันไปด้วยกันได้อยู่แล้วกับสินค้าระดับนี้ เรื่องที่สองคือเรื่อง Lifestyle เราไม่อยากจะสร้างสินค้าอะไรบางอย่างที่ไม่มี Character ของมัน งานทุกชิ้นที่เป็นแบรนด์ Magnolia ต้องมี Character ของมันเองซึ่งตอบโจทย์ Lifestyle อะไรบางอย่าง

ส่วนสุดท้ายคือเรื่องของ Sustainability (ความยั่งยืน) ซึ่งเป็นเทรนด์ที่มาตั้งนานแล้ว ผมคิดว่าในโลกของมันนั้นมีอะไรให้ทำอีกเยอะมาก เราพยายามจะค่อยๆเพิ่มเติมเข้าไป คือสมมุติว่าในเรื่องความยั่งยืนนี้มีทั้งหมด 100 เรื่อง เราไม่สามารถจะยัดทั้ง 100 เรื่องเข้าไปในโครงการเดียวได้ สำหรับโครงการประเภทนี้อาจจะเหมาะสำหรับ 8 เรื่องนี้ โครงการนี้อาจจะเหมาะสำหรับ 10 เรื่องนั้น ซึ่งมันมี Universe ของมันอยู่ ดังนั้นภาพที่คุณเห็นในเรื่องของสินค้า Magnolias ที่พยายามจะ Launch ออกมา มันจะมีสองสามส่วนนี้ผสมกัน คือมีความเป็น Super Luxury ของมันอยู่ สองจะตอบโจทย์เรื่องของ Living Lifestyle อะไรบางอย่างแล้วแต่ Location และสามจะมีเรื่องของ Sustainability เข้ามาเกี่ยว

ดังนั้นที่คุณจะเห็น ยกตัวอย่างโปรเจค Magnolias Ratchadamri Boulevard นี้ คนที่อยู่เรามองภาพว่าแน่นอนหนึ่งต้องมีฐานะ ชีวิตที่เค้ามีอยู่ทุกวันอยู่กับ Quality และความหรูหรา แต่ในแง่ของ Lifestyle อายุไม่เกี่ยวนะครับ เป็นคนที่มีมุมมองที่ค่อนข้างจะ Open ทันสมัยและ Active อยู่ตรงนี้จะสามารถทำธุรกิจก็ได้ พักผ่อนก็ได้ สามารถไปเที่ยวเล่น Shopping Gathering กับเพื่อนๆก็ได้เหมือนกัน มันจะตอบโจทย์อารมณ์แบบนั้น และก็เลยมาเป็นที่มาที่ไปของงานในลักษณะกึ่งค่อนข้างทันสมัยนิดหนึ่ง โฉบเฉี่ยว แต่มี Element ของความที่เป็นโรงแรม High End

อีกคำถามหนึ่งคือโครงการ Magnolias Ratchadamri Boulevard นี้เหมาะสมกับนักลงทุนไหมครับ ไม่ว่าจะเป็นซื้อมาเพื่อที่จะทำกำไรต่อ หรือซื้อมาเพื่อที่จะปล่อยเช่า

ถ้าตอบก็ต้องบอกว่าแน่นอนเลย ถ้าสังเกตุคือ Product ของเราขนาดจะค่อนข้างเล็ก เมื่อเทียบกับ Super Luxury ทั้งหลาย ผมพยายามจะบอกว่า คำว่า Luxury หรือ Super Luxury ไม่จำเป็นจะต้องใหญ่โตอลังการเสมอไป มันมีขนาดระดับหนึ่งที่ผมคิดว่าเราก็ทำให้มันดูหรูได้เหมือนกับงานที่เข้าไปดู ขนาดระดับนี้แน่นอนที่สุดเลย เหมาะสมกับการปล่อยให้เช่าอย่างมาก หนึ่งก็คือถ้าเป็นคนต่างชาติหรือผู้บริหารที่มาทำงานที่นี่แล้วอยากมาอยู่แถวนี้ ตลาด Rental ของ Service Apartment ค่อนข้าง Active มากเลย ผมคิดว่า Sizing ขนาดนี้ปล่อยเช่าได้และค่อนข้างดีด้วย และลงทุนก็ได้เหมือนกัน จริงๆแล้วการปล่อยเช่าอย่าดูแค่ตัว One Bed นะ บางทีขนาดของตัว Two Beds ก็ปล่อยเช่าได้เหมือนกัน เพราะว่าบางทีผู้บริหารเวลามาจะมีหลายระดับ บางระดับจะได้ Budget เยอะนิดหนึ่งอย่างที่เค้ามีๆกันราคาก็จะประมาณเป็นห้องสองห้องนอน

คิดว่าคุ้มไหมครับ ถ้าเป็นนักลงทุนปล่อยเช่าธรรมดาถ้าซื้อตึก Free Hold มา เค้าปล่อยเช่าไปสัก 5 ปี แล้วขายออกได้กำไร Capital Gain แล้วก็ได้กำไรค่าเช่าด้วย สำหรับตึกนี้ที่เป็นตึก Lease Hold นี่คิดว่ามันคุ้มไหมครับ

แน่นอน คืออย่างนี้ คุณต้องดูประกอบกันอีก 2 ส่วน การซื้อ Free Hold แน่นอนว่าอย่างไรมันก็ดีกว่า แต่แนวโน้มของ Yield ที่ได้ต่อเงินลงทุนที่คุณลงไปมันก็น่าจะต่ำกว่า Lease Hold เพราะว่า Capital Cost ของคุณเยอะกว่า

เรื่องที่สองคือส่วนของ Location เอง ท้ายที่สุดแล้วตรงนี้มันไม่มี Free Hold อยู่เลย แปลว่า Supply มันถูกจำกัด โครงการระดับนี้ผมก็คิดว่ามันไม่น่ามีเยอะ อะไรที่มัน Limit Supply มันก็มีแนวโน้มที่ราคาจะสูงขึ้นเรื่อยๆ ผมคิดว่าในเรื่องผลตอบแทนคงจะไม่มีปัญหา น่าจะค่อนข้าง Happy

คำถามสุดท้าย ถัดจากโปรเจคนี้ เห็นว่ามีข่าวแถวเจริญนคร อันนั้นจะเป็นอย่างไรครับ จะเป็น Magnolias เหมือนกันไหม

ยังตอบไม่ได้ ขอเวลานิดหนึ่ง คงจะปีหน้าราวๆ ปลายปี ใช้เวลานิดหนึ่ง อันนี้เหนื่อยเหมือนกันกว่าจะทำแบบออกมาได้ โจทย์มันเยอะ

เห็นขึ้นป้ายไว้ตั้งนานมากกว่าที่จะออกมาขาย เป็นปีเลย

ยังไม่ถึง อ่อ หมายถึงตรงรั้วนี้หรอ ใช่ๆ เราต้องทำสินค้าอยู่นานกว่าจะออกมาตอบโจทย์ กว่าจะได้ Solution ต้องใช้เวลานิดหน่ึง

ขอบคุณนะครับ 🙂

จบกันไปแล้วกับการสัมภาษณ์ MD ของแมกโลเนีย เชื่อว่าเพื่อนๆคงจะได้ความรู้ไปพอสมควรละครับ

Mini-Series บทสัมภาษณ์ผู้บริหาร Real Estate โดย ThinkofLiving.com

อ่านเพิ่มเติม