สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ใน EEC ครึ่งแรกปี 2565 ตลาดคอนโดฯ เริ่มเข้าสู่ภาวะฟื้นตัว

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยผลสำรวจภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยพื้นที่ EEC จากผลการสำรวจภาคสนาม ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา พบว่า ภาพรวมตลาดมีการชะลอตัวอย่างมาก

• ด้าน Supply ของหน่วยเปิดขายใหม่ลดลงกว่า 17.1% ในขณะที่มูลค่าลดลงถึง 35%. โดยเป็นการลดลงอย่างมากในส่วนของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ของ โครงการคอนโดลดลงถึง 41.6% มูลค่าลดลง 84%  ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรลดลง 7.1% แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น 3.2%
• ด้านหน่วยขายได้ใหม่พบว่าทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลง โดยจำนวนหน่วยปรับลดลงประมาณ 25.9% เป็นการลดลงของ โครงการคอนโด 25.7% และโครงการบ้านจัดสรรลดลง. 26%
• ด้านมูลค่าหน่วยขายได้ใหม่ลดลง 31% โดยเป็นการลดลงของ โครงการคอนโด 36.2% และโครงการบ้านจัดสรรลดลง 28.1%
• อัตราดูดซับ (Absorption Rate) โดยภาพรวมปรับลดลงจาก 2.6% ในช่วงครึ่งแรกปีที่ผ่านมาลงมาอยู่ที่ 2% ในครึ่งแรกปี 2564

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า จากการที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้จัดเก็บข้อมูลความเคลื่อนไหวที่เกิดขึ้นกับการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ด้วยการสำรวจภาคสนามในช่วงที่ยังมีการการแพร่ระบาดของ COVID-19 ระลอก 3 และ 4 ได้พบความเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนของอุปทานที่อยู่อาศัยหน่วยเปิดขายใหม่ที่เข้าสู่ตลาดในพื้นที่ EEC

โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 มีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เข้าสู่ตลาดน้อยมากโดยมีเพียง 5,752 หน่วย หรือ ลดลง 17.1% และมีมูลค่ารวม 14,227 ล้านบาท หรือ ลดลง 35% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้ Supply ที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่มีการขายในพื้นที่ EEC มีจำนวนรวม 72,120 หน่วย หรือ ลดลง 7.5% และมีมูลค่ารวม 240,722 ล้านบาท หรือ ลดลง 7.9%

โดยมีหน่วยขายได้ใหม่ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีหน่วยขายได้ใหม่ประมาณ 8,841 หน่วย หรือ ลดลง 25.9% และมีมูลค่า 26,198 ล้านบาท หรือ ลดลง 31%
ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายอยู่ในตลาดประมาณ 63,279 หน่วย และมีมูลค่ารวมประมาณ 214,525 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า 4.1% และ 4%ตามลำดับ

ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ ประมาณการปี 2564 จะมีโครงการเปิดขายใหม่จำนวนประมาณ 14,479 หน่วย มูลค่ารวม 38,704 ล้านบา จะมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 19,328 หน่วย มูลค่ารวม 57,650 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขายรวมทั้งสิ้น 65,790 หน่วย มูลค่า 215,682 ล้านบาท

และคาดการณ์ว่าสถานการณ์จะเริ่มดีขึ้นในปี 2565 ทั้งในส่วนของการเปิดขายโครงการใหม่ และยอดขายใหม่ จะส่งผลให้ที่อยู่อาศัยเหลือขายในพื้นที่ EEC ลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 61,942 หน่วยในครึ่งหลังปี 2565

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดชลบุรี

• โครงการที่อยู่อาศัยใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 2,990 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า 19.3% มูลค่ารวม 6,812 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกัน 52.2% ซึ่งเป็นโครงการคอนโด 1,170 หน่วย ลดลง 39.6% และโครงการบ้านจัดสรร 1,820 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.9%
• หน่วยขายได้ใหม่จำนวน 5,588 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 23% ประกอบด้วย
  โครงการคอนโด 2,165 หน่วย ลดลง 23.1% และโครงการบ้านจัดสรร 3,423 หน่วย ลดลง %
• หน่วยเหลือขาย 39,984 หน่วย ลดลง 6.7% มูลค่ารวม 153,245 ล้านบาท ลดลง 5.5%
  อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ประมาณการ

ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเข้าสู่ตลาดในปี 2564 จำนวนประมาณ 7,419 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 20,728 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรรประมาณ 3,980 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 11,264 ล้านบาท โครงการคอนโดประมาณ 3,439 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 9,463 ล้านบาท โดยในช่วงครึ่งหลังปี 2564 อัตราการขยายตัวของหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะมีอัตราติดลบเพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งปีแรก โดยคาดว่าจะลดลงประมาณ 30.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าลดลงประมาณ 42.8% แต่เชื่อมั่นว่าสถานการณ์ของหน่วยเปิดขายใหม่ของพื้นที่ชลบุรีจะปรับตัวดีขึ้นในปี 2565

หน่วยขายได้ใหม่ปี 2564 ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่า ในปี 2564 ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชลบุรีจะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวนประมาณ 11,961 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 38,936 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรรประมาณ 7,291 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 20,753 ล้านบาท โครงการคอนโดประมาณ 4,670 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 18,183 ล้านบาท
โดยคาดว่าในช่วงครึ่งหลังปี 2564 จะมีหน่วยขายได้ใหม่มากกว่าครึ่งปีแรก หรือมีอัตราขยายตัวติดลบลดลงอยู่ที่ประมาณ 7.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าลดลงประมาณ 9.3%

สำหรับแนวโน้มปี 2565 ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเข้าสู่ตลาดในพื้นที่ชลบุรี จำนวนประมาณ 12,421 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 43,703 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรรประมาณ 5,775 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 16,013 ล้านบาท และโครงการคอนโดประมาณ 6,646 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 27,690 ล้านบาท โดยคาดว่าในช่วงครึ่งแรกปี 2565 อัตราการขยายตัวของหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 หรือเพิ่มขึ้น 43.3% ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 63.8%

ทั้งนี้คาดการณ์ว่าในปี 2565 จะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวนประมาณ 13,773 หน่วยมูลค่ารวม 45,919 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 8,017 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 21,954 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดประมาณ 5,756 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 23,965 ล้านบาท โดยคาดว่าในช่วงครึ่งแรกปี 2565 ตลาดที่อยู่อาศัยในชลบุรีจะมียอดขายที่ดีขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งแรกปี 2565 โดยคาดว่าจำนวนหน่วยจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 24% และมูลค่าเพิ่มจะเพิ่มขึ้น 29%

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดระยอง – ฉะเชิงเทรา

ด้านผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในพื้น ที่จังหวัดระยอง และฉะเชิงเทรา พบว่าในช่วงครึ่งแรกปี 2564 ไม่มีการเปิดขายโครงการใหม่ประเภทโครงการคอนโด มีเพียงการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรเท่านั้น

ระยอง

โดยในพื้นที่จังหวัดระยองมีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่จำนวน 1,988 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า24.6% มูลค่ารวม 5,378 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า. 9.6% โดยมีหน่วยเหลือขายรวม 17,108 หน่วย ลดลง 4.2% เป็น
โครงการบ้านจัดสรร 16,303 หน่วย ลดลง 4.2% และ โครงการคอนโด 805 หน่วย ลดลง 5.1% มูลค่าหน่วยเหลือขาย 43,165 ล้านบาท ลดลง 4.8% เป็นโครงการบ้านจัดสรร 41,150 ล้านบาท ลดลง 5% ขณะที่เป็น  โครงการอาคารชุด 2,016 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.2%
ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูล ฯ คาดการณ์ปี 2564 จะมีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนประมาณ 5,408 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 13,921 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขายประมาณ 17,674 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 43,753 ล้านบาท

นอกจากนี้คาดการณ์ว่าในปี 2565 จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จำนวน 5,890 หน่วย มูลค่ารวม 13,865 ล้านบาทโดยมีจำนวนหน่วยเหลือขายจำนวน 15,618 หน่วย ลดลง 11.6% มูลค่ารวม 38,124 ล้านบาท ลดลง 12.9%

ฉะเชิงเทรา
ในพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ช่วงครึ่งแรกปี 2564 มีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่เพียง 774 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า 29.9% มูลค่ารวม 2,037 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า 19.8% ซึ่งทั้งหมดเป็นโครงการบ้านจัดสรร. โดยมีหน่วยเหลือขายรวม 6,187 หน่วย เพิ่มขึ้น 16.8% เป็น โครงการบ้านจัดสรร 6,036 หน่วย เพิ่มขึ้น 19.2% ขณะที่เป็นโครงการคอนโด 151 หน่วย ลดลง 34.6%. มีมูลค่าหน่วยเหลือขาย 18,114 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.9% เป็น โครงการบ้านจัดสรร 17,984 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.6% และ โครงการคอนโด 130 ล้านบาท ลดลง 38.2%

และศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ปี 2564 จะมีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนประมาณ 1,652 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 4,170 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขายประมาณ 5,714 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 16,738 ล้านบาท

นอกจากนี้ศูนย์ข้อมูลฯ ยังคาดการณ์ว่าในปี 2565 จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จำนวน 1,640 หน่วย มูลค่ารวม 4,177 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยเหลือขายจำนวน 5,554 หน่วย ลดลง 2.8% มูลค่ารวม 15,699 ล้านบาท ลดลง 6.2%

จากข้อมูลของ REIC ในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา พื้นที่ EEC ทั้ง 3 จังหวัด ชลบุรี-ระยอง-ฉะเชิงเทรา มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์สูงสุด เป็นอันดับ 2 รองจากกทม.-ปริมณฑล และในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 มีอสังหาริมทรัพย์เหลือขายทั้ง 3 จังหวัด 63,279 หน่วย คิดเป็นมูลค่าสูงถึง 214,525 ลบ. หรือราว 38% ของอสังหาฯ ที่เหลือขายในกทม-ปริมณฑล โดยเฉพาะชลบุรีซึ่งมีจำนวนโครงการบ้าน-คอนโดสูงถึง 19% ของประเทศ มีหน่วยรอเสนอขาย 39,984 หน่วย มูลค่า 153,245 ลบ.

จะเป็นอย่างไรหากเปลี่ยนพื้นที่อุตสาหกรรม ให้เป็นบ้านหลังที่สองของชาวต่างชาติ?

ในปี 2563 สัดส่วนการโอนคอนโดของชาวต่างชาติในชลบุรี อยู่ที่ 24.9% คิดเป็นอันดับที่สองของทั้งประเทศ ซึ่งหลังจากมีประเด็น #รัฐบาลเตรียมเปิดช่องให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินในไทย ได้มีเสียงตอบรับจากตัวแทนอสังหาฯ ใน EEC ที่ค่อนข้างเห็นด้วยกับมาตรการดังกล่าว เนื่องจากมองว่า มีความเป็นไปได้ที่การส่งออกสินค้าอุตสาหกรรมของไทยอาจลดลงในระยะยาว  รัฐบาลจำเป็นต้องหาฟันเฟืองใหม่เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ อสังหาริมทรัพย์ใน EEC อาจเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่น่าสนใจ โดยเสนอให้ ขยายเพดานเพื่อให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้มากขึ้น ซึ่งอาจช่วยดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติ เข้ามาช่วยขับเคลื่อนอสังหาให้ไปต่อได้