ช่วงสิ้นปี 2563 เคยมีการประเมินว่า โควิด19 ไม่ได้ส่งผลกระทบรุนแรงอย่างต้มยำกุ้ง และหากวัคซีนมาถึง สถานการณ์น่าจะพลิกกลับมาได้ไม่ยากนัก ทำให้หลายบริษัทเริ่มตั้งความหวัง และเริ่มวางกลยุทธ์ปี 2564 แต่….ผ่านไปครึ่งปีกว่าทำให้เห็นแล้วว่าสถานการณ์อสังหาครึ่งปีหลัง 2564 ทุกอย่างกลับตาลปัตร ยอดผู้ติดเชื้อพุ่งขึ้นอย่างก้าวกระโดด เช่นเดียวกับหนี้ครัวเรือนที่สูงสุดในรอบ 8 ปี คิดเป็น 90.5% ของ GDP มากกว่าช่วง #ต้มยำกุ้ง ซึ่งหนี้ครัวเรือนอยู่ที่ 50%
และด้วยตัวแปรที่เปลี่ยนไป ทำให้ทาง REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ) ได้ตัดสินใจประเมินสถานการณ์ใหม่ โดยคาดว่าในปี 2564 โครงการเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะลดลงจากปีก่อนหน้า 35% หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ ลดลงประมาณร้อยละ 16.2% และต้องใช้เวลาฟื้นสู่สภาวะตลาดนาน 5-6 ปี กว่าจะกลับสู่ค่าเฉลี่ยก่อนเกิด Covid-19
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย 2564 ต้องปรับตัวเลขคาดการณ์ใหม่ หลังจากพบว่ามีการชะลอตัวอย่างมากในด้าน Supply ใหม่ คาดว่าในปี 2564 โครงการเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะลดลงจากปีก่อนหน้า 35% หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ ลดลงประมาณร้อยละ 16.2% และต้องใช้เวลาฟื้นสู่สภาวะตลาดปรกติในปี 2568
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่าในช่วงไตรมาส 2 ปี 2564 นี้ประเทศไทยยังประสบกับการแพร่ระบาดของ COVID-19 ซึ่งค่อนข้างรุนแรงมากขึ้นกว่าในไตรมาสแรก ส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปี 2564 ให้มีการถดถอยต่อเนื่อง และยังไม่มีความชัดเจนถึงการฟื้นตัวภายในปี 2564 ศูนย์ข้อมูลฯ ได้เฝ้าสังเกตการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมาอย่างต่อเนื่อง พบว่าความกังวลต่อการควบคุมการแพร่ระบาดของ COVID-19 มีผลโดยตรงต่อการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ การขยายตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ และการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้ ภาพรวมของทั้งประเทศ รวมถึงภาพรวมของ 29 จังหวัดพื้นที่สีแดงเข้ม และภาพรวมของพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่าการเพิ่มขึ้นของ Supply ใหม่ลดจำนวนลงอย่างมากและเป็นไปในทิศทางเดียวกัน โดยในส่วนของหน่วยที่ได้รับอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ ปี 2564 ยังคงชะลอตัว เพื่อรอช่วง COVID-19 คลี่คลาย โดยครึ่งแรกปี 2564 หน่วยที่ได้อนุญาตจัดสรรลดลงอย่างต่อเนื่องจากปี 2563 แนวโน้มลดต่อเนื่องในไตรมาส 3 แต่กระเตื้องขึ้นในไตรมาสสุดท้ายของปี 2564
สถานการณ์ด้าน Supply ครึ่งแรกและแนวโน้มปี 2564
“การขยายตัว COVID-19 wave 3 – 4 ทำให้ผู้ประกอบการ ลดปริมาณการขอจัดสรรลงอย่างมาก คือในไตรมาส 2 ของปีนี้ลงมาต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของช่วงก่อนเกิด COVID-19 ระบาดถึง -41.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว พบว่าหน่วยจัดสรรรายเดือน ลดลง 37-46% ระหว่าง เดือนมกราคม – เมษายน 2564 และเริ่มกระเตื้องขึ้นบ้างในพฤษภาคม – มิถุนายน 2564 และคาดว่าไตรมาส 4 ปี 2564 จะเริ่มดีขึ้นบ้าง แต่คาดว่าทุกไตรมาสจะยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยฯ ขณะที่ผู้ประกอบฯจะให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่มีราคาสูง ซึ่งกลุ่มที่มีกำลังซื้อในปัจจุบัน และลดการจัดสรรกลุ่มบ้านราคาต่ำ”
โดยการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศลดลงต่อเนื่องจากปี 2563 โดยในช่วงครึ่งแรกปี 2564 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรประมาณ 30,514 หน่วย ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี ทุกไตรมาส ขณะที่ข้อมูลการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน 29 จังหวัดพื้นที่สีแดงเข้มซึ่งมีสัดส่วนเป็น 89% ของการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ พบว่า 10 ลำดับแรกของจังหวัดพื้นที่สีแดงเข้ม มีอัตราขยายตัวลดลง 33.1% โดยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจำนวน 14,863 หน่วย ในขณะที่ช่วงครึ่งแรกปี 2563 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจำนวน 25,062 หน่วย ลดลงร้อยละ 40.7%
การเปิดตัวโครงการใหม่
ขณะที่ความเคลื่อนไหวด้านการเปิดตัวโครงการใหม่เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่าเริ่มมีการเปิดตัวโครงการใหม่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี ต่อเนื่องจากปี 2562 โดยการชะลอตัวของหน่วยเปิดตัวใหม่ อาจเป็นผลจากยอดขายที่ชะลอตัวและหน่วยเหลือขายสะสมในตลาด
“การแพร่ของ COVID-19 ยังทำให้กำลังซื้อของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง ในช่วง ไตรมาส 2 ปี 2564 มีหน่วยเปิดตัวใหม่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของช่วงก่อนเกิด COVID-19 ระบาดถึง 76.4% และเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563 หดตัวลง 46.2% และคาดว่าไตรมาส 3 และไตรมาส 4 อาจจะเริ่มมีจำนวนเพิ่มขึ้นเพื่อทดแทนหน่วยที่ขายได้ในช่วงที่ผ่านมา แต่คาดว่าจะเป็นการเปิดโครงการฯขนาดไม่ใหญ่ โดยทุกไตรมาสในปี 2564 จะยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยฯ มากพอสมควร เนื่องจากผู้ประกอบฯเน้นการขายสินค้าที่เป็น inventory ในปัจจุบัน ทำให้เปิดโครงการใหม่น้อยลง”
โดยในช่วงครึ่งแรกปี 2564 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีโครงการเปิดตัวใหม่สะสมจำนวนทั้งสิ้น 12,740 หน่วย มูลค่า 66,123 ล้านบาท ขณะที่ช่วงเดียวกันของปี 2563 มีโครงการเปิดตัวใหม่ จำนวน 29,816 หน่วย มูลค่า 137,068 ล้านบาท มีการปรับตัวลดลงในส่วนของจำนวนหน่วย 57.3% และปรับตัวลดลงในส่วนของมูลค่า 51.8% ในขณะที่ค่าเฉลี่ย 5 ปี จะมีจำนวนหน่วยของการเปิดตัวโครงการใหม่ไตรมาสละ 25,018 หน่วย
ด้านทำเลที่มีโครงการเปิดตัวใหม่สะสมมากที่สุดในช่วง 6 เดือนแรก จำนวน 5 ทำเล ประกอบด้วย
- เขต บางพลี จำนวน 1,388 หน่วย มูลค่า 6,076 ล้านบาท
- เขตห้วยขวาง จำนวน 982 หน่วย มูลค่า 4,797 ล้านบาท
- เขตบางใหญ่ จำนวน 846 หน่วย มูลค่า 6,944 ล้านบาท
- เขตลาดกระบัง จำนวน 754 หน่วย มูลค่า 3,416 ล้านบาท
- เขตวัฒนา จำนวน 692 หน่วย มูลค่า 8,200 ล้านบาท
โดยกลุ่มราคาที่มีการเปิดตัวใหม่สูงสุดคือระดับราคา 3.00 – 5.00 ล้านบาท มีจำนวนถึง 3,843 หน่วย คิดเป็น 30.2 % ของหน่วยที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด
สถานการณ์ด้าน Demand ครึ่งแรกและแนวโน้มปี 2564
ในด้าน Demand การชะลอตัวของเศรษฐกิจโดยรวมส่งผลกระทบจากยอดขายที่ลดลงในปี 2562 – 2563 ได้สะท้อนผ่านการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงครึ่งแรกปี 2564 อย่างชัดเจน โดยในช่วงไตรมาส 2 ปี 2564 ภาวการณ์โอนกรรมสิทธิ์มีอัตราการขยายตัวลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2563 ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยในไตรมาส 2 ปี 2564 หน่วย และมูลค่าต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี 31.2% และ 16.5% ตามลำดับ
และมีแนวโน้มว่าจะลดลงต่อเนื่องทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า แต่จะกลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้งในไตรมาส 4 ปี 2564 ซึ่งคาดว่าจำนวนหน่วยและมูลค่าจะปรับตัวสูงขี้นไปใกล้กับค่าเฉลี่ย แต่ในมิติของการขยายตัวเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563 จะยังคงติดลบต่อเนื่องทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า อยู่ที่ประมาณ 5.7% และ 6.2 % ตามลำดับ
ทั้งนี้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศสะสมครึ่งแรกปี 2564 โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนทั้งสิ้น 120,023 หน่วย มูลค่า 377,520 ล้านบาท ขณะที่ช่วงเดียวกันของปี 2563 มีจำนวนทั้งสิ้น 168,625 หน่วย มูลค่า 422,870 ล้านบาท จำนวนหน่วยปรับตัวลดลง 28.8% มูลค่าลดลง 10.7% ซึ่งมีค่าเฉลี่ย จำนวนหน่วยต่อไตรมาส 90,233 หน่วย และมูลค่า 232,859 ล้านบาท
สำหรับในส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งแรกปี 2564 มีจำนวน 79,422 หน่วย มูลค่า 284,411 ล้านบาท ขณะที่ช่วงเดียวกันของปี 2563 มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 88,336 หน่วย มูลค่า 270,435 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง 10.1% ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้น 5.2 %
ในด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดว่าปี 2564 จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 164,861 หน่วย ลดลงจากปี 2563 16.2% การโอนกรรมสิทธิ์โครงการบ้านจัดสรรลดลง 5.2% และการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดลดลงร้อยละ 27.1% ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าปี 2564 จะมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 587,539 ล้านบาท ลดลงจากปี 2563 4.2% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์โครงการบ้านจัดสรรลดลง 0.8% โครงการอาคารชุดจะลดลง 8.9%
REIC คาดการณ์ Worst Case ของอสังหาในปี 2564
ทั้งนี้ REIC ได้มีการปรับการคาดการณ์ใหม่อีกครั้งภายใต้สถานการณ์การแพร่ระบาดครั้งใหม่ โดยประมาณการว่าปี 2564 ภาพรวมการออกใบอนุญาตจัดสรรปี 2564 คาดว่าจะลดลง 22.1% และ จะเพิ่มขึ้นในปี 2565 ประมาณ 25.2% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานปี 2564 ที่มีตัวเลขต่ำ และการจัดสรรจะเข้าสู่ค่าเฉลี่ยของช่วงปกติในปี 2568
แนวโน้มที่โครงการเปิดตัวใหม่จะลดลงมาอยู่ที่ 43,051 หน่วย ลดลงจากปีก่อนหน้า 35% ซึ่งเป็นการลดลงของโครงการอาคารชุดมากถึง 44.3% ขณะที่บ้านจัดสรรลดลง 27.4% ทั้งนี้ภาพรวมจะเพิ่มขึ้นในปี 2565 ถึง 38.5% (เนื่องจากฐานต่ำ) และการเปิดตัวหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่จะเข้าสู่ค่าเฉลี่ยของช่วงปกติในปี 2568 – 2569
ขณะที่ หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ปี 2564 อาจลดลงเหลือเพียง 270,151 หน่วย ลดลงจากปี 2563 ที่เคยมีหน่วยโอนฯ 358,496 หน่วย หรือลดลง 24.6% (ห่างจากค่าเฉลี่ย -25.2%) คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นในปี 2565 และสามารถกลับเข้าสู่ค่าเฉลี่ยในภาวะปกติได้ในปี 2570
ตามที่ได้กล่าวข้างต้น REIC มีมุมมองว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2564 จะยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเพื่อปรับสู่สภาวะสมดุลทั้งในด้าน Demand และ Supply มากขึ้น โดยคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยจะกลับเข้าสู่ภาวะที่ก่อนเกิด COVID-19 ในราวปี 2568 – 2570 หรือประมาณ 5-6 ปีข้างหน้า
