“ราคาประเมิน” ที่เราเคยได้ยินกันบ่อยๆ ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็น 2 ประเภทคือ “ราคาประเมินที่ดิน” และ “ราคาประเมินอาคารชุด”

ราคาประเมินที่ดิน คือ การตีราคาหรือกำหนดมูลค่าของราคาที่ดินแต่ละแปลงนั่นเอง โดยปกติแล้วราคาประเมินที่ดินจะมีราคาเพิ่มสูงขึ้นทุกปี ตามศักยภาพของทำเลที่ตั้งและความเจริญของทำเล เช่น ถนนตัดใหม่, ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นทางด่วน ห้างสรรพสินค้า แหล่งท่องเที่ยวต่างๆ

ส่วน “ราคาประเมินอาคารชุด” คือ การตีราคาหรือกำหนดมูลค่าของราคาอาคารชุด ซึ่งทั้ง 2 ประเภทจะมีกรมธนารักษ์เป็นผู้ดูแลกำหนดราคากลางเอาไว้ ซึ่งมูลค่าก็จะเป็นไปตามศักยภาพของที่ดินแต่ละแปลงและคุณสมบัติของอาคารชุดหรือคอนโดฯ แต่ละโครงการ

รู้ไว้ได้ประโยชน์
ประโยชน์หลักๆ ของราคาประเมินที่ดินและราคาประเมินอาคารชุดก็เพื่อนำมาใช้เป็นคำนวนค่าธรรมเนียมภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ในการทำนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการโอนกรรมสิทธิ์และการจำนอง การซื้อ-ขาย ที่เกิดขึ้น และจะใช้คำนวนค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน โดยส่วนใหญ่จะคิดค่าใช้จ่าย 1-2% ของราคา ประเมิน รวมทั้งกรณีที่มีการฟ้องร้องเป็นคดีความ ศาลก็จะใช้ราคาประเมินนี้ในการคิดค่าความเสียหาย หรือในกรณีนำสินทรัพย์ไปค้ำประกัน ลงทุน ธุรกรรมต่างๆ ส่วนประโยชน์อื่นๆ

สำหรับนักลงทุนอสังริมทรัพย์แล้ว ข้อมูลราคาประเมินเหล่านี้ สามารถนำมาใช้ประกอบการตัดสินใจลงทุน หรือรวม ถึงการประเมินศักยภาพของแต่ละทำเลที่จะเลือกลงทุนได้ด้วย โดยนำข้อมูลมาวิเคราะห์ศักยภาพของทำเลและศักยภาพของโครงการในอนาคตเพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุน

อัพเดทราคาประเมินที่ดิน
ทั้งนี้ราคาประเมินที่ดิน และราคาประเมินอาคารชุด จะมีการอัพเดททุกๆ 4 ปีซึ่งสำหรับราคาประเมินที่ดินรอบปัจจุบันอยู่ที่ ระหว่างปี 2559-2562 โดยอัตราการเพิ่มขึ้นโดยภาพรวมทั้งประเทศราคาเพิ่มเฉลี่ย 27.72% โดยราคาประเมินที่ดินที่ราคาสูงที่สุดในประเทศ 3 อันดับ ได้แก่

  1. บริเวณถนนสีลม จากแยกศาลาแดงถึงแยกนราธิวาสราชนครินทร์ ตารางวาละ 1,000,000 บาท ราคาประเมินเดิม ตารางวาละ 850,000 บาท เพิ่มขึ้น 17.65%
  2. ถนนราชดำริ จากแยกราชประสงค์ ถึง คลองแสนแสบ ถนนพระรามที่ 1 จากแยกปทุมวัน ถึง แยกราชประสงค์ และ ถนนเพลินจิต ตลอดสาย ราคาประเมินที่ดินใหม่ ตารางวาละ 900,000 บาท ราคาประเมินเดิม ตารางวาละ 800,000 บาท เพิ่มขึ้น 12.50%
  3. ถนนราชดำริ ช่วงจากแยกศาลาแดง ถึง แยกราชประสงค์ ถนนวิทยุ ช่วงจากถนนเพลินจิต ถึง ถนนพระรามที่ 4 และ ถนนสาทร ช่วงจากถนนพระรามที่ 4 ถึง ถนนสุรศักดิ์ ตารางวาละ 750,000 บาท ราคาประเมินเดิม ตารางวาละ 600,000 – 700,000 บาท เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 13.09%

ส่วนราคาประเมินที่ดินในทำเลที่มีความน่าสนใจในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน เช่น

  • ถนนทองหล่อ (สุขุมวิท 55) ราคา 420,000 บาทต่อตารางวา
  • ถนนเพชรเกษม (เขตภาษีเจริญ) ราคา 120,000-175,000 บาทต่อตารางวา
  • ถนนพหลโยธิน (เขตจตุจักร) ราคา 200,000-280,000 บาทต่อตารางวา
  • ถนนพระราม 9 ราคา 170,000 บาทต่อตารางวา

โดยราคาดังกล่าวเป็นราคาประเมินจากทางราชการ ส่วนราคาซื้อขายจริงจะมากกว่าราคาประเมินไปหลายเท่าตัว และมีแนวโน้มปรับขึ้นเรื่อยๆ ตามศักยภาพของทำเล โดยเฉพาะเส้นทางที่มีการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้า เช่น ถนนเพชรเกษม (รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน) ถนนพระราม 9 (รถไฟฟ้าสายสีส้ม) เป็นต้น

ราคาประเมิน VS ราคาซื้อขายจริง
การปรับเพิ่มของราคาประเมินที่ดินในแต่ละโซนเป็นตัวกำหนดราคาซื้อขายของราคาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ซึ่งราคาต้นทุนที่ดินแต่ละแปลงถือว่าเป็นปัจจัยหลักในการกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะพัฒนาเพื่อขายในอนาคตอีกด้วย ราคาอสังหาฯ จะถูกหรือแพงก็มาจากต้นทุนที่ดินเป็นปัจจัยหลัก ฉะนั้นแล้วหากสามารถวิเคราะห์แนวโน้มของราคาประเมินที่ดินและราคาประเมินอาคารชุดได้ซึ่งจะมีข้อได้เปรียบในด้านการลงทุนมากขึ้น 

จากตัวเลขดังกล่าวจะเห็นได้ว่าราคาที่ดินที่มีการประเมินจากกรมธนารักษ์กับราคาซื้อขายในตลาดปัจจุบันแตกต่างกัน นั่น หมายความว่าราคาประเมินที่ดินไม่ได้เป็นตัวกำหนดราคาซื้อขายในตลาดไปซะเลยทีเดียว ซึ่งจะขึ้นอยู่กับความพอใจของผู้ซื้อและผู้ขายตกลงราคากันเอง

โดยส่วนใหญ่ ทำเลใจกลางเมือง ราคาซื้อขายจะมากกว่าราคาประเมินเสมอ บางทำเลราคากระโดดไปกว่า 2 เท่าของราคา ประเมิน เช่น ทำเลทองหล่อ ราคาประเมินที่ดินรอบปัจจุบันอยู่ที่ 420,000 บาทต่อตารางวา ส่วนราคาซื้อขายจริง อยู่ที่ 1.3 -1.4 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว

สำหรับแหล่งข้อมูลของราคาประเมินของทั้งที่ดินและอาคารชุด สามารถหาข้อมูลได้ใน เว็บไซต์กรมธนารักษ์ หรือสามารถดู ราคาประเมินแยกตามเขตได้ ซึ่งจะมีการอัพเดทและประเมินใหม่ทุก 4 ปี ส่วนราคาซื้อขายจริง สามารถติดตามได้ตามแหล่งข้อมูลอื่นๆ เช่น ข่าวการซื้อขายที่ดินต่างๆ, เว็บบอร์ดซื้อขายคอนโด และปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความน่าเชื่อถือ

ที่ดินแพง เหลือให้พัฒนาน้อย
จะเห็นในข่าวกันอยู่บ่อยๆ ประเด็นที่ดินในเมืองหายากมากขึ้น โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมืองตามแนวรถไฟฟ้า เช่น ถนนสุขุมวิท ถนนสีลม ซอยสุขุมวิท 55 ด้วยแปลงที่มีศักยภาพพอที่จะสามารถนำมาพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมก็มีน้อยลงเรื่อยๆ บางทำเลหาที่ดินแปลงสวยๆ ไม่มีแล้ว เช่น ชิดลม เพลินจิต

หรือถ้าจะพอมีให้เห็นบ้าง ก็ราคาแพงหลายแสนบาทต่อตารางเมตร เนื่องจากต้นทุนที่ดินซื้อมาแพงในทำเลนี้ ราคาแตะที่ 2 ล้านบาทต่อตารางวากันแล้ว ต้องพัฒนาโครงการในราคาสูงตามไปด้วย ซึ่งบางทำเลไม่มีซัพพลายโครงการใหม่เกิดขึ้นเลย ฉะนั้นแล้วถ้าอยากได้คอนโดฯ ซักห้องเพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุนในย่านนี้ก็ต้องโฟกัสไปที่คอนโดฯ รีเซล ซึ่งยังพอมีห้องให้ซื้อขายกันได้บ้าง

คอนโดฯ รีเซลตัวเลือกที่น่าสนใจ
ใครที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยหรือจะมองไว้เพื่อการลงทุน สำหรับตลาดคอนโดฯ ทำเลใจกลางเมือง ตอนนี้ตัวเลือกที่น่าสนใจ ในภาวะที่ดินแพงลิ่ว และโครงการเปิดใหม่ก็ราคาแพงตามไปเป็นเงาตามตัวแบบนี้ คงหนีไม่พ้น “คอนโดรีเซล” ที่ราคาถูกกว่าคอนโดฯ ใหม่ 20-30% บางทำเลที่ไม่มีซัพพลายใหม่เข้ามาในตลาดเลย

เช่น ในซอยสุขุมวิท 39 ย่านพร้อมพงษ์ คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่และยังมีซัพพลายเหลืออยู่ในตลาดเปิดขายกันตาราง เมตรละ 3 แสนบาทขึ้นไป ในขณะที่โครงการ เดอะ เทอร์ทีไนน์ ซึ่งเป็นคอนโดฯ พร้อมอยู่ ตอนเปิดขายราคาเริ่มต้น 200,000 บาทต่อตารางเมตร ปัจจุบันราคารีเซลประกาศขายกันเริ่มต้น 250,000 บาทต่อตารางเมตรไปแล้ว ในระยะเวลา 4 ปี

ข้อดีอีกอย่างของคอนโดฯ รีเซล คือ เราไม่ต้องคาดเดาอนาคต ประกอบการตัดสินใจซื้อ เพราะสามารถเห็นสภาพ แวดล้อมโครงการจริง และบรรยากาศรอบๆ โครงการจริง สามารถประเมินศักยภาพโครงการได้เลยเมื่อเทียบกับมูลค่า โครงการ ทำให้สามารถตัดสินใจได้ง่ายขึ้น

เช่น โครงการ เอชคิว ทองหล่อ ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 55 หรือซอยทองหล่อ สภาพแวดล้อมรอบๆ โครงการใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกครบ ทั้งคอมมูนิตี้มอลล์, ร้านอาหาร, รถไฟฟ้า BTS ตอนเปิดขายเริ่มต้น 120,000 บาทต่อตารางเมตร ปัจจุบันราคาอัพไปไกลถึง 2 แสนกว่าบาทต่อตารางเมตรแล้ว

 

อ่านเพิ่มเติม