ปก

ครบกำหนดกับระยะเวลาของมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง ของภาคอสังหาริมทรัพย์ จากการที่ภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ที่เพิ่งสิ้นสุดไปเมื่อวัน 28 เมย. 2559 ที่ผ่านมานี้ สำนักงานเขตในหลายๆท้องที่ต่างก็พยายามเร่งมือให้ผู้โอนสามารถโอนกันแบบงานล้นมือกันทีเดียว เพราะก็มีอยู่หลายคนที่เพิ่งจะมาตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยกันในช่วงทางโค้งสุดท้ายของมาตราการนี้ และก็มีอีกหลายคนที่ขอยื่นแบงค์แล้วเพิ่งผ่านการพิจารณาช่วงหลังสงกราณ์ที่ผ่านมา และเชื่อว่าก็อาจจะมีคนที่ต้องผิดหวังที่โอนไม่ทันตามกำหนดเวลาที่ตั้งไว้อยู่พอสมควร  ตอนนี้หลายฝ่ายเริ่มเกิดการตั้งคำถามว่าหลังจากนี้ ทิศทางของภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยจะมีทิศทางอย่างไร หลายเดือนที่ผ่านมาหลายฝ่ายโดยเฉพาะผู้ประกอบการยอมรับว่า มาตรการของรัฐบาลครั้งนี้ ช่วยกระตุ้นให้ยอดขายบ้านเพิ่มขึ้น 30% หรือกว่า 50,000 ล้านบาท โดยเฉพาะบ้านในกรุงเทพฯและปริมณฑล แต่ตลาดบ้านต่างจังหวัดกลับชะลอตัว จำนวนยอดขายกลับไม่เพิ่มขึ้นเท่าที่ควรตามที่คาดการณ์กันไว้ก่อนหน้านี้

หากพิจารณาจาก ข้อมูลการโอนจากสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร ระบุว่าหลังจากรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ปลายเดือนตุลาคมปีที่แล้ว จนสิ้นสุดมาตรการในวันที่ 28 เมษายนนี้ จะมีการทำนิติกรรมเพิ่มขึ้นถึง 20% และโอนกรรมสิทธิ์ตามมาตรการแล้วกว่า 120,000 ราย ซึ่งก็เป็นอัตราที่เพิ่มขึ้นมากกว่าปกติในช่วงเวลาเดียวกันในปีก่อนๆ

Slide3

จากข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่าเมื่อลองแยกตามประเภทหน่วยของที่อยู่อาศัย ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ในกรุงเทพและปริมณฑล ตั้งแต่ปลายปีที่แล้วจนถึงช่วงต้นปีที่ผ่านมา ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรร จากการรวบรวมข้อมูลของตลาดพบว่า สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2558 มียอดโอน 124,809 หน่วย  เมื่อพิจารณาเป็นรายเดือน พบว่าเดือนตุลาคม 2558 เป็นช่วงที่เริ่มเปิดใช้มาตราการลดค่าโอน-จดจำนอง มียอดโอนอยู่ที่ 7,696 หน่วย เดือนพฤศจิกายน 13,599 หน่วย และเดือนธันวาคม 18,599 หน่วย โดยยอดโอนที่เพิ่มสูงขึ้นแสดงให้เห็นว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาฯของภาครัฐมีส่วนช่วยในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคอย่างมาก แม้จะเริ่มมีการชะลอตัวลงในช่วงต้นปี 2559 ที่ผ่านมาก็ตาม

Presentation 3

ในส่วนของประเภทคอนโดมิเนียม จากข้อมูลพบว่า สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2558 มียอดโอน 71,833 หน่วย พบว่าในช่วงเดือนตุลาคม 2558 เป็นต้นมา มีการเริ่มใช้มาตราการลดค่าโอน-จดจำนอง ในเดือนตุลาคม มียอดโอนอยู่ที่ 5,710  หน่วย และเพิ่มขึ้นสูงมากขึ้นแบบเห็นได้ชัด ในเดือนพฤศจิกายน ที่ 8,818 หน่วย และเดือนธันวาคม 9,045 หน่วย

Slide1

แต่หากพิจารณาจากหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดขายใหม่ ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ช่วงไตรมาสแรก 2559  เฉพาะในช่วงโค้งสุดท้ายของมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง เมื่อเปรียบเทียบกับในช่วงเวลาเดียวกันในปีที่แล้ว 2558 โดยภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่นั้นกลับมีจำนวนลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ บ้านจัดสรรมีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่เปิดขาย ลดลงจากปีก่อนถึง 26% แต่ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมลดลงจากปีก่อน 2% ซึ่งถือว่าลดลงไม่มากนัก ในภาพรวมทั้งหมดที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่มีจำนวนลดลงจากปีก่อน 14% อาจแสดงให้เห็นว่าในช่วงสุดท้ายของมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง โครงการเกิดใหม่ลดน้อยลง ยอดโอนที่เพิ่มขึ้นนั้นมาจากการเน้นขายโครงการที่มีอยู่แล้วของผู้ประกอบการมากกว่าการเปิดโครงการใหม่เพื่อมาตอบรับกับมาตรการโดยตรง

Presentation2

สำหรับทำเลที่ ที่อยู่อาศัยปิดขายใหม่ในช่วงต้นปีที่ผ่านมา แยกตามประเภทและพื้นที่จะพบว่า ในส่วนของโครงการบ้านจัดสรรโซนทางนนทบุรี โดยเฉพาะในเขตพื้นที่บางกรวย บางใหญ่ บางบัวทองและไทรน้อย จะเป็นทำเลที่มีการเปิดขายใหม่มากที่สุดถึง 2,010 หน่วย รองลงมาจะเป็นพื้นที่ย่านฝั่งธนบุรี 1,670 หน่วย ส่วนที่เหลือก็จะกระจายไปทางรังสิต-คลองหลวง และในพื้นที่กรุงเทพชั้นกลางบ้างบางส่วน สำหรับคอนโดมิเนียมพบว่าจะคล้ายกันกับโครงการบ้านจัดสรร ที่มีจำนวนเปิดขายใหม่เน้นหลักไปทางนนทบุรีและทางฝั่งธนบุรี ซึ่งทางฝั่งโซนนนทบุรี นั้นเป็นผลมาจากการคมนาคมเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง ที่อีกไม่นานก็จะเปิดใช้กันแล้ว ก็ยิ่งทำให้จำนวนทั้งยอดขาดและการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อจะมารองรับการมาของรถไฟฟ้าเพิ่มจำนวนมากขึ้น เช่นกันกับทางฝั่งกรุงเทพฯ-ธนบุรี การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินก็สามารถสร้างการตื่นตัวของที่อยู่อาศัยในโซนนี้ได้ไม่น้อย ในส่วนของคอนโดมิเนียมตามเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว สุขุมวิทเดิมนั้นก็ยังคงมีการเกิดโครงการใหม่อยู่ต่อเนื่องโดยส่วนมากจะกระจายตัวไปทางสุขุมวิทตอนปลายเสียส่วนใหญ่

DSCF1731

จากสถานการณ์ที่ผ่านในปลายปี 2558 มาจนถึงช่วงต้นปี 2559 แม้ว่าจำนวนยอดโอนที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นจากเดิมโดยเฉพาะในช่วงปลายปี 2558 ที่ผ่านมา  แต่ในทางกลับกันการเปิดขายโครงการใหม่กลับไม่มากนักอย่างที่คาดการณ์ไว้ เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่เน้นการนำโครงการที่มีอยู่มาระบายสินค้าออก โดยพุ่งเป้าไปที่ผู้บริโภคมุ่งให้ความสนใจกับมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และการจดจำนองก่อนมาตรการหมดอายุ  แต่หลังจากหมดมาตรการกระตุ้นอสังหาฯแล้ว มีการคาดการณ์ว่าผู้ประกอบการ จะเริ่มเปิดขายโครงการใหม่มากขึ้น เพื่อชดเชยโครงการเดิมที่ขายหมดไป หลังจากที่ได้ชะลอการเปิดตัวขายโครงการใหม่ในช่วงมาตราการที่ผ่านมา แม้ยอดโอนอาจตกลงบ้างในช่วงสามเดือนแรก แต่ก็จะฟื้นขึ้นมาอีกครั้งในช่วงสามเดือนหลัง โดยก็จะมีปัจจัยใหม่ที่เข้ามากระตุ้นตลาดฯ คือการเร่งเปิดโครงการใหม่ แผนกระตุ้นยอดขายในช่วง 8 เดือนหลังแน่นอน

และถึงแม้ว่าจะสิ้นสุดมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง ก็ยังมีโครงการบ้านประชารัฐที่ให้ผู้มีรายได้น้อยขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท มารองรับต่อเนื่อง แม้ว่าจะเป็นโครงการที่ช่วยกระตุ้นตลาดทางอ้อม เนื่องจากกลุ่มสินค้าระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท มีสัดส่วนอยู่ที่ 10% ของมูลค่าตลาดรวมในกทม.-ปริมณฑล ที่มีจำนวนประมาณ 5 แสนล้านบาทต่อปี คิดเป็น 15% ของจำนวนหน่วยรวมในตลาดที่มีอยู่ประมาณ 1.8 แสนหน่วย ซึ่งก็จะช่วยให้ยอดขายของผู้ประกอบการจากโครงการบ้านประชารัฐเพิ่มมากขึ้นอยู่พอสมควร

โดยภาพรวมแล้วตลาดที่อยู่อาศัยยังเติบโตได้ดีในกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยปัจจัยบวกที่สำคัญ ของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2559 หลังจากนี้ ส่วนหนึ่งจะมาจากที่ภาครัฐเร่งกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่องผ่านมาตรการต่างๆ และการเร่งก่อสร้างโครงข่ายระบบคมนาคมทั้งระบบราง และระบบถนนต่าง ๆ  ความคืบหน้าของโครงการขนส่งมวลชน ทั้งในจังหวัดภูมิภาค การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ จะเป็นความหวังที่จะเข้ามามีหน้าที่ส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง แม้อาจจะต้องได้รับผลกระทบจากความผันผวนของสภาวะเศรษฐกิจบ้าง โดยเฉพาะปัจจัยภายนอกประเทศ โดยเฉพาะภาวะเศรษฐกิจโลก ที่จะส่งผลต่อภาวะเศรษฐกิจภาพรวมทั้งหมด รวมไปถึงกำลังซื้อตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศ แต่ก็คาดการณ์กันว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะยังคงชะลอตัว แต่ตลาดบ้านจัดสรรอาจปรับตัวดีขึ้นจากเดิม

Source of Information :

อ่านเพิ่มเติม