ตลาดอสังหาริมทรัพย์ EEC ปี 2565 ฟื้นตัวแน่ คาด Demand-Supply เพิ่ม 51.9%

REIC หรือ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานสรุปผลการสำรวจ Demand-Supply ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2564 พื้นที่ภาคตะวันออก ได้แก่ จังหวัดชลบุรี จังหวัดระยอง และจังหวัดฉะเชิงเทรา หรือพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) โดยนับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย จากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ 3 จังหวัด พบว่า ณ สิ้นปี 2564 มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างเสนอขายจำนวนทั้งสิ้น 1,087 โครงการ จำนวน 71,831 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 238,253 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2563 ประมาณ 5.2% มูลค่าลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า 6.9%

แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 48,898 หน่วย มูลค่า 138,271 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 22,933 หน่วย มูลค่า 99,981 ล้านบาท มีโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังเพียง 7,588 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 5,124 หน่วย มูลค่า 16,051 ล้านบาท อาคารชุด 2,464 หน่วย มูลค่า 6,472 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 60,480 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า 6.8% มีมูลค่าหน่วยเหลือขายรวม 203,892 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า 8.3%

ทั้งนี้ การเคลื่อนไหวด้านการขาย พบว่ามีหน่วยที่ขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งหลังปี 2564 จำนวน 11,351 หน่วย เพิ่มขึ้น 4% มูลค่าขายได้ใหม่จำนวน 34,361 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยในส่วนของโครงการบ้านจัดสรรมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ประมาณ 8,348 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.4% มูลค่า 23,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.5% ในขณะที่โครงการอาคารชุดขายได้ใหม่จำนวน 3,003 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.7% มูลค่า 11,216 ล้านบาท ลดลง 5.2% ส่งผลให้ภาพรวมมีอัตราดูดซับดีขึ้นเล็กน้อย โดยปรับขึ้นจาก 2.4% ในช่วงปลายปี 2563 เพิ่มเป็น 2.6% ในช่วงปลายปี 2564

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาภายใต้การแพร่ระบาดของ COVID-19 การลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมากทั้งในด้าน Demand-Supply เมื่อเข้าสู่ช่วงครึ่งหลังของปี 2564 สถานการณ์โดยรวมเริ่มกลับเข้าสู่ช่วงการฟื้นตัว เมื่อผู้ประกอบการลดการเติม Supply ใหม่เข้ามาในตลาด ส่งผลให้อัตราดูดซับเริ่มดีขึ้น โครงการเหลือขายลดจำนวนลง โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดชลบุรี หน่วยเหลือขายลดลง 13.2% มูลค่าหน่วยเหลือขายลดลง 14.2% ขณะที่จังหวัดฉะเชิงเทรา เป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นของหน่วยขายได้ใหม่มากที่สุดถึง 39.4% มูลค่าขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 43% โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของการขายบ้านจัดสรรเป็นหลัก

ทั้งนี้ ภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดชลบุรีมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น เนื่องจากจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยรอการขาย ณ ปี 2564 มีจำนวนทั้งสิ้น 43,393 หน่วย ลดลงถึง 12% คิดเป็นมูลค่า 161,747 ล้านบาท ลดลง 13.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ขณะที่ที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาในตลาดลดลงอย่างมากโดยมีจำนวน 3,271 หน่วย ลดลงถึง 48.8% มูลค่า 8,970 ล้านบาท ลดลง 63.1% แม้จำนวนหน่วยและมูลค่าขายได้ใหม่จะยังคงติดลบถึง 5.1% โดยมีหน่วยขายได้ใหม่เพียง 6,531 หน่วย มูลค่าการขายได้ใหม่ลดลงถึง 7.9% คิดเป็นมูลค่า 21,410 ล้านบาท แต่ด้วยเหตุผลที่สินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดน้อยลงอย่างมาก ส่งผลให้อัตราดูดซับขยับขึ้นมาอยู่ที่ 2.5%

ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ EEC ปี 2565

สำหรับทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2565 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าจะเป็นช่วงของการฟื้นตัวทั้งในด้าน Demand-Supply โดยในส่วนของ Demand คาดการณ์ว่าภาพรวมหน่วยขายได้ใหม่ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC จะปรับเพิ่มขึ้น 7.3% โดยเพิ่มจาก 20,192 หน่วย ในปี 2564 เป็น 21,675 หน่วย ในปี 2565 มูลค่าการขายเพิ่มขึ้น 8.6% โดยเพิ่มจาก 60,562 ล้านบาท ในปี 2564 เป็น 65,774 ล้านบาท ในปี 2565

ด้าน Supply คาดการณ์ว่าจะมีโครงการเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น 51.9% โดยเพิ่มจาก 13,340 หน่วย ในปี 2564 เป็น 20,270 หน่วยในปี 2565 ขณะที่จำนวนหน่วยเหลือขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 2% โดยหน่วยเหลือขายจะเพิ่มขึ้นจาก 60,480 หน่วย ในปี 2564 เป็น 61,719 หน่วย ในปี 2565 มูลค่าลดลง 4.4% โดยลดลงจาก 203,891 ล้านบาท ในปี 2564 เป็น 195,017 ล้านบาท ในปี 2565 ขณะที่อัตราดูดซับโดยภายรวมยังคงอยู่ในอัตรา 2.5%

อย่างไรก็ดี ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ กล่าวเพิ่มเติมว่าในปี 2565 ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีจะกลับมาฟื้นตัวอย่างชัดเจนหลังจากตลาดเข้าสู่สภาวะซบเซาต่อเนื่องจากปี 2562 และผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในปี 2564 โดยคาดการณ์ว่าในปี 2565 จะมีหน่วยเปิดขายใหม่จำนวน 12,513 หน่วย เพิ่มขึ้น 99.9% คิดเป็นมูลค่า 44,376 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 181.2% โดยคาดการณ์ว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 13,916 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.8% คิดเป็นมูลค่า 46,494 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.4% ส่วนหน่วยเหลือขายเริ่มกลับมาเพิ่มขึ้นโดยเป็นผลมาจากการเปิดตัวโครงการใหม่ คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยเหลือขาย 40,901 หน่วย เพิ่มขึ้น 11% คิดเป็นมูลค่า 142,436 ล้านบาท

ส่วนจังหวัดระยอง และจังหวัดฉะเชิงเทราคาดการณ์ว่าตลาดที่อยู่อาศัยยังอยู่ในสภาวะทรงตัว

โดยในพื้นที่จังหวัดระยองคาดว่าจะมีโครงการเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 6,097 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.3% คิดเป็นมูลค่า 14,679 ล้านบาท ลดลง 8.9% มีหน่วยขายได้ใหม่ 5,841 หน่วย ลดลง 7% คิดเป็นมูลค่า 13,989 ล้านบาท ลดลง 13.3% ขณะที่มีหน่วยเหลือขาย 15,370 หน่วย ลดลง 12.6% มูลค่า 37,284 ล้านบาท ลดลง 18.4%

ขณะที่จังหวัดฉะเชิงเทราคาดว่าจะมีโครงการเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 1,658 หน่วย ลดลง 2.5% คิดเป็นมูลค่า 4,292 ล้านบาท ลดลง 11.6% มีหน่วยขายได้ใหม่ 1,918 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.2% คิดเป็นมูลค่า 5,294 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.5% ขณะที่มีหน่วยเหลือขาย 5,449 หน่วย ลดลง 9.6% มูลค่า 15,297 ล้านบาท ลดลง 14.4%

อย่างไรก็ดีเป็นที่น่าสังเกตว่าการฟื้นที่ยังคงเกิดขึ้นในกลุ่มโครงการบ้านจัดสรร ทั้งในส่วนของโครงการเปิดขายใหม่ และจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ ซึ่งในส่วนของโครงการอาคารชุดแม้จะเริ่มมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มมากขึ้นแต่ก็ยังคงต้องใช้เวลาฟื้นตัวตามสถานการณ์ภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศ และกำลังซื้อที่จะกลับเข้ามาของนักลงทุนจากต่างประเทศเป็นสำคัญ