สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดในไตรมาส 3 ปี 2564 มาแล้ว แต่ในไตรมาส 4 ปี 2564 ยังคงชะลอตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า เนื่องจากมีการแพร่ระบาดของโควิดสายพันธุ์ใหม่ สายพันธุ์ Omicron ซึ่งส่งผลให้รัฐบาลจีน ซึ่งเป็นสัญชาติที่เป็นกำลังซื้อหลักของตลาดห้องชุดในประเทศไทยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีการจำกัดการออกหนังสือเดินทาง โดยจะออกให้กับผู้ที่มีความจำเป็นที่ต้องเดินทางไปต่างประเทศ ด้วยวัตถุประสงค์เพื่อการศึกษา การทำงาน และการทำธุรกิจ เท่านั้น และจะระงับการออกหนังสือเดินทาง สำหรับการเดินทางที่ไม่มีความจำเป็น เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดโรคโควิดในต่างประเทศ ยังคงรุนแรง และการเดินทางข้ามพรมแดน ก่อให้เกิดความเสี่ยงสูง เนื่องจาก รัฐบาลจีนยังคงยึดมั่นในแนวทาง “ผู้ติดเชื้อโควิด-19 เป็นศูนย์” ส่งผลให้มีการดำเนินมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดโรคโควิด-19 ที่เข้มงวดต่อไป
1. จำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่ห้องชุดที่โอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ
ภาพรวมสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ ในไตรมาส 4 ปี 2564 มีจำนวน 2,073 หน่วย ลดลง 20.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่มีจำนวนหน่วยสูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ในช่วง COVID-19 (ปี 2563 – 2564) ที่มีจำนวน 2,061 หน่วย/ไตรมาส (ดูแผนภูมิที่ 1 – 2) โดยมีมูลค่าการโอนห้องชุดรวม 9,888 ล้านบาท ลดลง 22.5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ทั้งนี้ มูลค่าการโอนในไตรมาสนี้ ยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ในช่วง COVID-19 ที่มีมูลค่า 9,668 ล้านบาท/ไตรมาส (ดูแผนภูมิที่ 3 – 4)
ด้านพื้นที่ห้องชุดที่คนต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสนี้ รวม 92,043 ตารางเมตร ลดลง 12.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พื้นที่ห้องชุดที่โอนในไตรมาสนี้ สูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ในช่วง COVID-19 ที่มีพื้นที่ 87,075 ตารางเมตร/ไตรมาส (ดูแผนภูมิที่ 5 – 6)
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงทิศทางความเปลี่ยนแปลงของการโอนกรรมการห้องชุดของคนต่างชาติว่า จากจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไตรมาส 4 ปี 2564 ที่มีจำนวนสูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ในช่วง COVID-19 รวมทั้งเมื่อเปรียบเทียบกับข้อมูลของไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) พบว่า มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์ แสดงให้เห็นว่า สถานการณ์การโอนห้องชุดของคนต่างชาติ ได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดในไตรมาส 3 ปี 2564 มาแล้ว
ภาพรวมในปี 2564 ทั้งปี การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ มีทิศทางและแนวโน้มที่ขยายตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2563 หลังจากชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2562 แม้ว่าจะมีจำนวน 8,198 หน่วย ลดลง 1.1% เมื่อเทียบกับปี 2563 (YoY) แต่เป็นการชะลอตัวที่มีอัตราที่ลดลง โดยมีมูลค่าการโอน รวม 39,610 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5% และมีพื้นที่ห้องชุดที่โอนทั้งหมด รวม 355,315 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 4.1% เมื่อเทียบกับปี 2563 (YoY) (ดูแผนภูมิที่ 7)
2. สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ
จำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติในไตรมาส 4 ปี 2564 มีสัดส่วน 7.7% ในขณะที่เป็นการโอนให้คนไทย 92.3% จำนวนหน่วยโอนให้คนต่างชาติมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีสัดส่วน 6.6% ในขณะที่มูลค่าห้องชุด มีสัดส่วน 13.7% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีสัดส่วน 13.3% ส่วนพื้นที่ห้องชุด มีสัดส่วน 9.8% เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีสัดส่วน 8.2%
ในปี 2564 ทั้งปี การโอนห้องชุดให้ชาวต่างชาติในด้านจำนวนหน่วยมีสัดส่วน 9.1% เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วน 6.8% ในขณะที่มูลค่ามีสัดส่วน 15.6% เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วน 12.1% และพื้นที่ห้องชุดมีสัดส่วน 11.3% เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วน 8.4% (ดูแผนภูมิที่ 11)
3. เปรียบเทียบสัดส่วนห้องชุดใหม่และห้องชุดมือสอง
ในไตรมาส 4 ปี 2564 คนต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมือสองเป็นสัดส่วน 30.1% หรือคิดเป็นอัตราส่วนห้องชุดมือสองต่อห้องชุดใหม่ประมาณ 1 : 2 ทั้งนี้ สัดส่วนห้องชุดมือสองมีการโอนเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่องติดต่อกัน 4 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2564 และเป็นสัดส่วนที่สูงที่สุดในรอบ 13 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2561 ในขณะที่มูลค่าและพื้นที่ของห้องชุดมือสองก็มีแนวโน้มไปในทิศทางเดียวกันกับจำนวนหน่วย (ดูแผนภูมิที่ 12 – 14)
ในปี 2564 ทั้งปี จำนวนห้องชุดมือสองที่โอนกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยจำนวนหน่วยมีสัดส่วน 24.9% เพิ่มขึ้นจากปีก่อนซึ่งมีสัดส่วน 19.5% ในขณะที่มูลค่ามีสัดส่วน 21.7% เพิ่มขึ้นจาก 16% และพื้นที่ห้องชุดมีสัดส่วน 33.1% เพิ่มขึ้นจาก 27.2%
4. ระดับราคาห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ
ในไตรมาส 4 ปี 2564 ห้องชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติมากที่สุด จะอยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท โดยมีการโอนจำนวน 1,030 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 49.7% ของจำนวนหน่วยทั้งหมดจำนวน 2,073 หน่วย รองลงมาคือ ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มีจำนวน 477 หน่วย (สัดส่วน 23%) ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท มีจำนวน 305 หน่วย (สัดส่วน 14.7%) ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวน 139 หน่วย (สัดส่วน 6.7%) และระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท มีจำนวนน้อยที่สุด คือ 122 หน่วย (สัดส่วน 5.9%) ตามลำดับ
ห้องชุดราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่นิยมโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ปี 2561 ถึงปัจจุบัน (ดูแผนภูมิที่ 16)
แต่ในด้านมูลค่า พบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติมากที่สุดในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท โดยมีมูลค่า 3,153 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 31.9% รองลงมาคือ ระดับราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท มีมูลค่า 1,965 ล้านบาท (สัดส่วน 19.9%) ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มีมูลค่า 1,885 ล้านบาท (สัดส่วน 19.1%) ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท มีมูลค่า 1,835 ล้านบาท (สัดส่วน 18.6%) และระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท มีมูลค่าน้อยที่สุด คือ 1,051 ล้านบาท (สัดส่วน 10.6%) ตามลำดับ (ดูแผนภูมิที่ 17)
ภาพรวมทั้งปี 2564 พบว่า มีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติมากที่สุดในระดับราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท จำนวน 4,046 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 49.4% รองลงมาคือระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท จำนวน 1,858 ล้านบาท (สัดส่วน 22.7%) ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท จำนวน 1,219 ล้านบาท (สัดส่วน 14.9%) ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 565 ล้านบาท (สัดส่วน 6.9%) และระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยน้อยที่สุด จำนวน 510 ล้านบาท (สัดส่วน 6.2%)
ในด้านมูลค่า มีการโอนมากที่สุดในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป มีมูลค่า 13,078 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 33% รองลงมาคือระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท มีมูลค่า 7,472 ล้านบาท (สัดส่วน 18.9%) ระดับราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท มีมูลค่า 7,416 ล้านบาท (สัดส่วน 18.7%) ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มีมูลค่า 7,324 ล้านบาท (สัดส่วน 18.5%) และระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท มีมูลค่าน้อยที่สุด จำนวน 4,320 ล้านบาท (สัดส่วน 10.9%) (ดูแผนภูมิที่ 18 – 19)
แผนภูมิที่ 18 สัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ แยกตามระดับราคา ปี 2561-2564
แผนภูมิที่ 19 สัดส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ แยกตามระดับราคา ปี 2561-2564
5. ขนาดพื้นที่ห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ
ในไตรมาส 4 ปี 2564 ขนาดห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ คือ ขนาดพื้นที่ 31 – 60 ตารางเมตร (ประเภท 1 – 2 ห้องนอน) โดยมีจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ จำนวน 956 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 46.1% รองลงมา คือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ไม่เกิน 30 ตารางเมตร (สตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน) มีจำนวน 779 หน่วย (สัดส่วน 37.6%) ถัดมาคือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ 61-100 ตารางเมตร (2-3 ห้องนอนขึ้นไป) จำนวน 225 หน่วย (สัดส่วน 10.9%) และห้องชุดขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ตารางเมตร (3 ห้องนอนขึ้นไป) มีจำนวนน้อยที่สุด คือ 113 หน่วย (สัดส่วน 5.5%) ตามลำดับ เมื่อพิจารณาย้อนหลังไปถึงปี 2561 พบว่า ห้องชุดขนาดไม่เกิน 30 ตารางเมตร และขนาด 31 – 60 ตารางเมตร เป็นประเภทห้องชุดที่คนต่างชาตินิยมมากที่สุด โดยมีสัดส่วนจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์รวมกันสูงกว่า 80% ในแต่ละไตรมาส
ภาพรวมทั้งปี 2564 พบว่า มีจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติมากที่สุดในขนาด 31 – 60 ตารางเมตร จำนวน 3,769 หน่วย (สัดส่วน 46%) รองลงมาคือห้องชุดขนาดไม่เกิน 30 ตารางเมตร จำนวน 3,253 หน่วย (สัดส่วน 39.7%) ห้องชุดขนาด 61 – 100 ตารางเมตร จำนวน 794 หน่วย (สัดส่วน 9.7%) และห้องชุดขนาดมากกว่า 100 ตารางเมตร มีจำนวนหน่วยน้อยที่สุดจำนวน 382 หน่วย (สัดส่วน 4.7%)
6. สัญชาติคนต่างชาติที่รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด
ชาวจีน เป็นสัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุดทั่วประเทศ โดยปี 2564 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวจีนไปแล้วทั้งหมด 4,867 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึง 59.4% ของหน่วยทั้งหมด โดยมี 4 สัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์อันดับรองลงมา ได้แก่ รัสเซีย จำนวน 306 หน่วย (สัดส่วน 3.7%) ถัดมาคือ สหราชอาณาจักร จำนวน 280 หน่วย (สัดส่วน 3.4%) สหรัฐอเมริกา จำนวน 279 หน่วย (สัดส่วน 3.4%) อับดับ 5 มีจำนวนหน่วยเท่ากันคือ เยอรมัน และ ฝรั่งเศส จำนวน 234 หน่วย (สัดส่วน 2.9%) ตามลำดับ
หากพิจารณาย้อนหลังไปจนถึงปี 2561 จะพบว่า ชาวจีน ยังคงเป็นสัญชาติที่นิยมซื้อห้องชุดในประเทศไทยเป็นส่วนใหญ่ โดยมีสัดส่วนในแต่ละปีสูงกว่า 50% ของหน่วยทั้งหมด และลำดับรองลงมาส่วนใหญ่เป็นชาวยุโรป โดยมีสัดส่วนไม่ถึง 7% ทั้งนี้ สัญชาติที่นิยมเข้ามาซื้อห้องชุดในประเทศไทยตั้งแต่ ปี 2561 ถึง ปี 2564 ที่มีจำนวนหน่วยสะสมสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่ จีน รัสเซีย สหราชอาณาจักร ฝรั่งเศส และ สหรัฐอเมริกา ตามลำดับ (ดูแผนภูมิที่ 22)
ในปี 2564 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศให้ชาวจีน เป็นมูลค่าสูงสุด จำนวน 22,874 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึง 57.7% ของมูลค่าทั้งหมด ส่วน 4 สัญชาติที่มีมูลค่าการโอนรองลงมาคือ สหรัฐอเมริกา จำนวน 1,299 ล้านบาท (สัดส่วน 3.3%) ถัดมาคือ สหราชอาณาจักร จำนวน 1,252 ล้านบาท (สัดส่วน 3.2%) วานูอาตู จำนวน 1,113 ล้านบาท (สัดส่วน 2.8%) และเยอรมัน จำนวน 996 ล้านบาท (สัดส่วน 2.5%) ตามลำดับ เป็นที่น่าสังเกตว่า ชาววานูอาตู มีมูลค่ารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสะสมในปี 2564 สูงสุดเป็นลำดับที่ 4 แต่มีจำนวนหน่วยสะสมเพียง 59 หน่วย ซึ่งคิดเป็นมูลค่าห้องชุดเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 18.9 ล้านบาท (ดูแผนภูมิที่ 23)
แผนภูมิที่ 22 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ เรียงตามสัญชาติสูงสุด 10 อันดับ
7.ขนาดและราคาห้องชุดเฉลี่ย
ห้องชุดที่ชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2564 มีขนาดเฉลี่ย 43.3 ตารางเมตร/หน่วย มูลค่าเฉลี่ย 4.8 ล้านบาท/หน่วย หรือประมาณตารางเมตรละ 110,000 บาท ทั้งนี้ สัญชาติที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด 10 ลำดับแรกในปี 2564 พบว่า สิงคโปร์ เป็นสัญชาติที่มีมูลค่าการโอนต่อหน่วยสูงสุด เฉลี่ย 5.5 ล้านบาทต่อหน่วย และออสเตรเลีย เป็นสัญชาติที่โอนห้องชุดขนาดใหญ่ที่สุดเฉลี่ย 54.9 ตารางเมตร โดยชาวจีนซึ่งเป็นสัญชาติที่มีสัดส่วนการโอนห้องชุดมากที่สุด จะมีมูลค่าการโอนเฉลี่ย 4.7 ล้านบาท/หน่วย และพื้นที่ห้องชุดเฉลี่ย 36.8 ตารางเมตร/หน่วย (ดูตารางที่ 1)
ตารางที่ 1 ขนาดและมูลค่าห้องชุดเฉลี่ยต่อหน่วยของสัญชาติที่มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ สูงสุด 10 อันดับ ในปี 2564
แผนภูมิที่ 23 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ เรียงตามสัญชาติสูงสุด 10 อันดับ
8.จังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติสูงสุด
ในปี 2564 จังหวัดที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติสะสมมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี ภูเก็ต สมุทรปราการ และเชียงใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ใน 2 จังหวัดแรก คือ กรุงเทพฯ มีจำนวน 4,213 หน่วย (สัดส่วน 51.4%) และชลบุรี จำนวน 2,398 หน่วย (สัดส่วน 29.3%) ตามลำดับ โดยทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันสูงถึง 80.7% ของทั่วประเทศ
เมื่อพิจารณาย้อนหลังไปถึงปี 2561 พบว่า กรุงเทพฯ และชลบุรี ยังคงเป็นจังหวัดที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติในสัดส่วนที่มากที่สุดเช่นเดียวกัน ส่วนอันดับรองลงมาเป็นจังหวัดที่อยู่ในปริมณฑลบางจังหวัดและจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ได้แก่ สมุทรปราการ ภูเก็ต เชียงใหม่ และประจวบคีรีขันธ์ เป็นต้น (ดูแผนภูมิที่ 24)
แผนภูมิที่ 24 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ เรียงตามจังหวัดสูงสุด 5 อันดับ
