อสังหาฯ หัวหิน ทะลักครึ่งปีแรก ยอดคอนโดใหม่สะสม กว่า 2.1 หมื่นยูนิต จาก 61 โครงการ บ้านจัดสรรกว่า 5,008 ยูนิต จาก 115 โครงการ และรีสอร์ทอีก 937 ยูนิต จาก 21 โครงการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ยัน ยังไม่น่าห่วง ปัจจัยสนับสนุนพรึ่บ
แหล่งที่มาภาพและข้อมูล: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ 14 ตุลาคม 2556 ปีที 27 ฉบับที่ 9153
ตลาดคอนโดหัวหินโอเวอร์ซัพพลาย
ตลาดคอนโดหัวหิน เป็นอีกหนึ่งตลาดคอนโดที่ร้อนแรง และเติบโตต่อเนื่อง รองจากพัทยาที่มีจำนวนเปิดยูนิตเปิดขายใหม่มากที่สุด กว่า 42,000 ยูนิต และกรุงเทพมหานคร แม้จะพบกระแสว่่า ตลาดคอนโดหัวหินเข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลายในบางเซกเมนต์ เช่น คอนโดมิเนียมระดับกลางลงมา เพราะในรอบ 2-3 ปีที่ผ่านมาตลาดนี้มีการเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่อง ทั้งที่การท่องเที่ยวและการลงทุนต่างๆ ยังไม่เท่าพัทยาหรือภูเก็ต
นายประไพสิทธิ์ ตัณฑ์เกยูร กรรมการผู้จัดการ บริษัท โบ๊ทเฮ้าส์หัวหิน จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดในหัวหิน-ชะอำเริ่มน่าเป็นห่วง โดยเกรงว่าอาจจะเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เนื่องจากตั้งแต่ปลายปี 2555 จนถึงปัจจุบัน มีคอนโดเปิดตัวแล้ว 5-6 โครงการ จำนวน 8,000-9,000 ยูนิต สอดคล้องกับการสำรวจของ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ที่ระบุว่า เฉพาะครึ่งปีที่ผ่านมา (ม.ค.-มิ.ย. 56) หัวหินมีคอนโดสะสมรอการขายราว 8,386 ยูนิต รวมมูลค่าการขาย 25,158 ล้านบาท
โดยเฉพาะคอนโดราคาต่ำ ยูนิตละ 1 ล้านบาทต้น ถึง 2 ล้านบาท ที่มีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 25-30 ตร.ม. อาทิ ดิ เอนเนอร์จี้ หัวหิน จำนวน 6,000 ยูนิต ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 1.8 ล้านบาท, เอ.ดี.รีสอร์ท หัวหินจำนวนกว่า 900 ยูนิต ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 8.5 แสนบาท, บลูร็อค หัวหิน เปิดตัวอีก 480 ยูนิต เริ่มต้นยูนิตละ 1.1 ล้านบาท
ต่างจากในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา ที่มีคอนโดเปิดตัวเฉลี่ยปีละ 3-4 โครงการ รวมประมาณ 1,000 ยูนิต และจับกลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์ราคาเฉลี่ยยูนิตละ 3-6 ล้านบาท
ในขณะเดียวกัน พบว่า ปริมาณที่เหมาะสมกับความต้องการของตลาดเฉลี่ยอยู่ที่ 2,000 ยูนิตต่อปีเท่านั้น ทำให้หลายโครงการที่เปิดตัวไป มียอดขายคงเหลือพอสมควร ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือรายเล็ก และเชื่อว่าการขายที่ช้าลงนี้เป็นสาเหตุที่ทำให้ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีแผนจะเปิดคอนโดในชะอำและหัวหิน รวมประมาณ 1,800 ยูนิต เดิมกำหนดเปิดตัวช่วงปีนี้ คาดว่าจะเลื่อนไปเป็นปีหน้าแทน
คอนโดหัวหินเร่ขายใบจอง
การที่ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ เข้ามาลงทุนในพื้นที่ชะอำ-หัวหินมากขึ้น ทำให้ราคาซื้อขายที่ดินสูงขึ้น ปัจจุบันที่ดินติดทะเลซื้อขายไร่ละ 30 ล้านบาท ไม่ติดทะเลขายไร่ละ 20 ล้านบาท ขณะนี้บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่จากส่วนกลางกำลังไล่ซื้อที่ดินในย่านชะอำ-หัวหิน” ผู้บริหารโบ๊ทเฮ้าส์ ย้ำ
แหล่งข่าวผู้ประกอบการอสังหาฯ หัวหิน ก็เป็นห่วงปัญหาการลงทุนเพื่อเก็งกำไร โดยระบุว่าการซื้อเพื่อปล่อยเช่ามีอยู่บ้าง แต่สัดส่วนยังไม่มากเท่าหากเปรียบเทียบกับพัทยา เพราะตลาดปล่อยเช่าที่หัวหินค่อนข้างเล็กกว่าพัทยาที่มีทั้งลูกค้าชาวต่างชาติและชาวไทย ต่างจากหัวหินที่ส่วนใหญ่เป็นชาวไทยที่ซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง และที่น่าเป็นห่วงคือ ซัพพลายคอนโดในหัวหิน-ชะอำ ที่ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เริ่มล้นตลาด เนื่องจากในจำนวนซัพพลายสะสม 18,102 ยูนิต และซัพพลายใหม่ที่กำลังเตรียมเปิดตัวสู่ตลาดในปีนี้ คาดว่าจะเกินกว่า 4,000-5,000 ยูนิต ยิ่งทำให้ซัพพลายคงค้างจะเพิ่มสูงขึ้น ดังจะสังเกตได้จาก การนำใบจองของคอนโดต่างๆ ขายผ่านอินเทอร์เน็ตค่อนข้างมาก โดยเฉพาะกลุ่มที่หวังซื้อเพื่อลงทุน เก็งกำไร แต่ภาพรวมยังไม่น่าห่วง เพราะว่ายังไม่เท่ากับยุคปี 2540 ที่ขายใบจองทำกำไร 2-3 ต่อ
อย่างไรก็ตาม ขณะนี้จะยังไม่เห็นภาพที่ชัดเจน ต้องรอดูในอีก 2 ปีข้างหน้า หลังจากคอนโดเหล่านี้ก่อสร้างเสร็จ จึงจะทราบว่ามีลูกค้ามารับโอนกรรมสิทธิ์ตามที่ขายได้จริงหรือไม่ หากโครงการไหนมีผู้โอนต่ำกว่า 60% ถือว่าเสี่ยงมากที่โครงการจะขาดสภาพคล่อง
โบรกเกอร์ยอมรับตลาดโตเร็ว
นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดหัวหินยังคงเติบโตต่อเนื่อง จากปัจจัยหนุนของการเข้ามาลงทุนของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ โดยมีซัพพลายรวมสะสมคอนโดในตลาด ช่วงครึ่งปีแรก อยู่ที่ 22,619 ยูนิต เติบโต 24.9% จากสิ้นปี 2555 ทั้งนี้ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้มีคอนโดเปิดใหม่ จำนวน 4,517 ยูนิต จาก 7-8 โครงการ ส่งผลให้ตัวเลขซัพพลายสูงขึ้น
ซัพพลายที่เพิ่มขึ้นเกิดจากการเปิดตัวโครงการใหม่ ได้แก่ เดอะ มิราเคิล กรุ๊ป ผู้พัฒนาอสังหาฯ ชาวจีน ซึ่งมีจำนวน 1,249 ยูนิต และอีก 3 โครงการจาก บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) รวมจำนวนประมาณ 1,923 ยูนิต ส่งผลให้อัตราเติบโตของซัพพลายในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ มีจำนวนเกือบเท่ากับตัวเลขซัพพลายของปี 2555 ทั้งปี ดังนั้น ผู้พัฒนาโครงการที่สนใจตลาดหัวหิน จึงควรระมัดระวังภาวะโอเวอร์ซัพพลายก่อนที่จะลงทุนในโครงการใหม่
ชะอำ แหล่งซัพพรายกระจุกตัว
ทั้งนี้ ซัพพลายใหม่ส่วนใหญ่กระจุกตัวในพื้นที่ชะอำ มีจำนวนรวม 3,022 ยูนิต คิดเป็น 67% ของยูนิตใหม่ทั้งหมด ซึ่งเป็นจำนวนที่มากที่สุด เนื่องจากมีปริมาณแปลงที่ดินพร้อมสำหรับการพัฒนาค่อนข้างมาก โครงการใหม่ท 4 โครงการในย่านชะอำ ได้แก่ บ้านทิวลม เรนชะอำหัวหิน บ้านทิวทะเลเฟส 2 และมิราเคิลหัวหิน
สำหรับการเติบโตอันดับสอง ต้องยกให้ ย่านเขาเต่า ที่มีจำนวนยูนิตใหม่รวม 879 ยูนิต คิดเป็น 19% ของยูนิตใหม่ทั้งหมด
ส่วนย่านหัวหิน และเขาตะเกียบในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ ยังไม่มีโครงการใหม่ขึ้น เนื่องจากที่ดินเปล่าในทำเลชั้นนำหาได้ยาก โดยเฉพาะบริเวณหัวหินตอนใต้
Real Demand
สำหรับกลุ่มลูกค้าของตลาดที่พักอาศัยในหัวหิน 75% เป็นผู้ซื้อชาวไทย ที่ต้องการบ้านหลังที่สองหรือที่พักตากอากาศใกล้กรุงเทพ ส่วนเปอร์เซนต์ที่เหลือ มีทั้ง ชาวต่างชาติที่มาพักอยู่ในไทยเป็นระยะเวลานาน หรือชาวยุโรปที่เกษียณอายุ และผู้ซื้อชาวจีนที่ต้องการบ้านหลังที่สองในไทยที่ชื่นชอบทำเลติดทะเล จึงทำให้มีกิจการร่วมทุนระหว่างนักลงทุนชาวไทย และบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชาวจีนเข้ามาในตลาดหัวหินแล้วในปีนี้
ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ยันไม่น่าห่วง
แม้จะมีกระแสโอเวอร์ซัพพลาย แต่นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ มองต่างมุมในประเด็นโอเวอร์ซัพพลาย ว่า ถึงปัจจุบันการขายโครงการ จะลดความแรงลงไป แต่ด้วยข้อจำกัดด้านที่ดินที่มีน้อยลง และราคาที่ดินที่สูงขึ้น ทำให้การหาที่ดินใหม่มาพัฒนาเป็นไปได้ยาก ประกอบกับขณะนี้ มีจำนวนคอนโดใหม่ทั้งสิ้นกว่า 21,169 หน่วย จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลถึงสิ้นเดือนก.ย. 2556 พบว่ามีคอนโดเปิดใหม่ทั้งสิ้น 61 โครงการโดยขายไปแล้ว 60% ส่วนที่รอขายอีก 40% จึงไม่น่าห่วงมากนัก เนื่องจากปัจจุบันหัวหินกำลังได้รับความสนใจซื้อเพื่อลงทุนระยะยาว เพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง ด้วยปัจจัยสนับสนุนเกี่ยวกับเหตุการณ์น้ำท่วมปี 2554
นอกจากนี้ แรงหนุนสำคัญอีกหนึ่งประการ คือ มีโครงการพัฒนาลักษณะธีมปาร์ค ประเภทพื้นที่เชิงพาณิชย์ในลักษณะศูนย์ค้าปลีกคอนเซปต์แปลกใหม่ และร้านค้า ร้านอาหารที่เพิ่มขึ้นมาก ทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยในหัวหิน น่าจะเพิ่มขึ้น เพราะมีดีมานด์จากผู้ประกอบการรายย่อยเหล่านี้ เข้ามาเสริมตลาดบ้านพักตากอากาศ
ดังนั้น จากข้อมูลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ ที่ว่า ตลาดอสังหาฯ หัวหินยอดสะสมของโครงการใหม่ เป็นคอนโดมากกว่า 2.1 หมื่นหน่วย จาก 61 โครงการ เป็นบ้านจัดสรร กว่า 5,080 หน่วย จาก 115 โครงการ และบ้านพักตากอากาศกว่า 937 หน่วย จาก 21 โครงการ เทียบกับกำลังซื้อที่จะเพิ่มเข้ามา ตามการเปิดตัวของโครงการค้าปลีก จึงไม่น่าจะเป็นปัญหา การขายน่าจะทำได้อย่างต่อเนื่อง ด้วยจุดขายหลักที่การเป็นเมืองท่องเที่ยวตากอากาศชั้นดี มีความเงียบสงบ ไม่ใช่แหล่งอบายมุข เป็นที่ต้องการของตลาดทั้งชาวไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มสแกนดิเนเวียน เข้ามาสร้างบ้านและซื้อบ้านในหัวหินจำนวนมาก เชื่อว่าตลาดยังไปได้ต่อเนื่อง แต่คงไม่ร้อนแรงเท่ากรุงเทพฯ เชื่อว่าอสังหาฯ หัวหิน ยังไม่ถึงขั้นล้นตลาด แน่นอน
นอกจากนี้ นายประไพสิทธิ์ ระบุว่า ในระยะเวลา 7 ปีที่ผ่านมาในพื้นที่หัวหิน-ชะอำ มีบริษัทเข้ามาพัฒนาโครงการอสังหาฯ ส่งผลให้ราคาขายที่ดินติดทะเลปรับตัวสูงมากขึ้นประมาณ 12 เท่า โดยราคาขายโครงการ ที่ตั้งติดทะเลราคาเฉลี่ยตร.ม.ละ 1 แสนบาท ส่วนที่ไม่ติดทะเลราคาเฉลี่ยตร.ม.ละ 6-7 หมื่นบาท
จากผลวิจัยในปัจจุบันยังพบอีกว่า แนวโน้มราคาขายของห้องชุดในหัวหินราคาขายเฉลี่ยเพิ่มสูงขึ้น 1.6% จากปีก่อนหน้า เนื่องจากมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดในย่านชะอำ ปัจจุบันโครงการคอนโดใหม่สไตล์ลักชัวรีมากขึ้น บนหาดย่านเขาเต่า ดังนั้น ราคาขายของคอนโดในย่านนี้ จึงเพิ่มสูงขึ้นราว 6% จากปี 2555
ซึ่งคาดว่าภายใน 6 ปีข้างหน้า หลังโครงการรถไฟความเร็วสูง-โครงการรถไฟรางคู่ และการเกิดขึ้นของห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่จากค่ายเดอะมอลล์ มูลค่า 3,600 ล้านบาท คอมมูนิตี้ มอลล์ สวนน้ำของ พราวพุธ ลิปตพัลลภ บุตรสาวสุวัจน์ ลิปตพัลลภ, เมกะโฮมโปร ฯลฯ จะทำให้การลงทุนคอนโดหัวหินคึกคักขึ้นไปอีก
