คอนโดทำเลรถไฟฟ้าสายใหม่ ยังคงเป็นที่น่าสนใจ

ตลาดคอนโดมิเนียมก่อนหน้านี้ผู้ประกอบการจะให้ความสำคัญกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินที่เปิดให้บริการแล้วเท่านั้น แต่ในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมาเริ่มเปลี่ยนไป ซึ่งเรื่องนี้นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า

“เนื่องจากราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมาโดยเฉพาะในพื้นที่เมืองชั้นในที่ราคาที่ดินไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้วส่วนที่ดินในทำเลที่อยู่รอบๆ เมืองชั้นในราคาอาจจะต่ำกว่าแต่ก็มีผลต่อการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมส่งผลให้ผู้ประกอบการที่ซื้อที่ดินในราคาสูงไปจำเป็นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคามากกว่า 180,000 บาทต่อตารางเมตรหรือยูนิตละ 5 ล้านบาทขึ้นไปสำหรับห้องขนาด 30 ตารางเมตรถึงมากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตรเท่านั้นบนที่ดินในพื้นที่เมืองชั้นใน โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทรวมไปถึงพื้นที่อื่นๆ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดิน อีกทั้งคอนโดมิเนียมระดับราคาที่มากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปมีกลุ่มผู้ซื้อที่ไม่มากนักในตลาดผู้ซื้อของคนไทย”

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยการ กล่าวว่า ที่เส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่หลายเส้นทางเริ่มมีการก่อสร้างและเห็นความคืบหน้าชัดเจนส่งผลให้ผู้ประกอบการเริ่มเข้าไปซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นส่งผลให้จำนวนคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง (สีเขียวตอนเหนือและใต้, สีน้ำเงิน, สีแดง) มีจำนวนมากขึ้น แม้ว่าราคาที่ดินมีการปรับเพิ่มขึ้นมากมายในช่วงที่ผ่านมาแต่ก็ยังคงต่ำกว่าพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินที่เปิดให้บริการแล้ว โดยจำนวนคอนโดมิเนียมเริ่มมีมากขึ้นแบบเห็นได้ชัดตั้งแต่ปีพ.ศ.2557 เป็นต้นมา

จำนวนรวมของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ตั้งแต่ปีพ.ศ.2556 เป็นต้นมาในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินที่เปิดให้บริการแล้วอยู่ที่ประมาณ 94,649 ยูนิต ในขณะที่พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างนั้นเพิ่มเริ่มมีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้นในช่วงตั้งแต่ปีพ.ศ.2557 เป็นต้นมา ดังนั้นจำนวนรวมของคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้จึงอยู่ที่ประมาณ  65,635 ยูนิต แม้ว่าจะยังน้อยกว่าพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินที่เปิดให้บริการแล้วแต่มีแนวโน้มที่จำนวนคอนโดมิเนียมจะเพิ่มมากขึ้นในอนาคตและทำให้ช่องว่างนี้ลดลง

นายสุรเชษฐให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า “เนื่องจากทำเลนี้ยังเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการต่อเนื่อง อีกทั้งผู้ประกอบการยังสามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่มีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,000 ยูนิตได้แตกต่างจากพื้นที่เมืองชั้นในหรือชั้นกลางที่ราคาที่ดินสูงมากและมีการปรับราคาขึ้นกันมากกว่า 15 – 20% ต่อปีหรือมากกว่านี้ในบางทำเลรอบสถานีรถไฟฟ้า ในขณะที่พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างนั้นมีการปรับราคาขึ้นกันที่ประมาณ 8 – 15% ต่อปีเท่านั้นและราคาขายที่ดินก่อนหน้านี้ก็ต่ำมากซึ่งทำเลเหล่านี้ส่วนใหญ่ที่ดินจะมีการปรับราคาในอัตราที่สูงขึ้นในช่วงปีพ.ศ.2557 เป็นต้นมา เมื่อมีผู้ประกอบการเข้าไปหาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นเพราะเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างมีความชัดเจนเป็นรูปธรรมมากขึ้นแล้ว ซึ่งปัจจัยที่มีผลต่อการเปลี่ยนรูปแบบของโครงการที่ของผู้ประกอบการคือ กำลังซื้อคนไทยที่ลดลงเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องหาทำเลที่สามารถพัฒนาโครงการราคาไม่สูงมากได้และเป็นทำเลมีศักยภาพในการขยายตัวในอนาคตด้วยเพื่อจะได้สร้างความน่าสนใจให้กับโครงการของตนที่เปิดขายอีกทั้งยังสามารถดึงดูดนักลงทุนได้อีกส่วนหนึ่งด้วยส่งผลให้พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างเป็นที่สนใจมากขึ้น”

แนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างในอนาคตคาดว่าจะมีการขยายตัวมากขึ้นกว่าปัจจุบันเพราะผู้ประกอบการยังคงต้องการที่ดินที่ราคาไม่สูงเกินไปเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่เหมาะสมกับกำลังซื้อของคนไทย อีกทั้งยังต้องการทำเลที่มีการขยายตัวต่อเนื่องในระยะยาวเพื่อโครงการจะได้เป็นที่สนใจของกลุ่มนักลงทุน ทำเลที่ตลาดคอนโดมิเนียมจะมีการขยายตัวต่อเนื่องนั้นก็ยังคงเป็นทำเลเดิมที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากอยู่แล้วในช่วงที่ผ่านมา เช่น พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต – คูคตโดยเฉพาะช่วงตั้งแต่ 5 แยกลาดพร้าวขึ้นไปถึงมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ที่ยังคงมีผู้ประกอบการรอเปิดขายโครงการใหม่อยู่ พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว แบริ่ง – สมุทรปราการที่ก่อนหน้านี้อาจจะชะลอตัวไปแล้ว 1 – 2 ปีแต่คาดว่าจะมีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้นในอนาคตแต่อาจจะเป็นทำเลที่ไกลออกไปจากสถานีพอสมควร อีกทำเลที่น่าสนใจคือพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินโดยเฉพาะตามแนวถนนจรัลสนิทวงศ์และเพชรเกษมที่เป็นอีกทำเลที่มีผู้ประกอบการเข้าไปเดขายโครงการกันหลายโครงการในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาและคาดว่าปีต่อไปก็จะยังเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจอยู่ ปีพ.ศ.2561

“ในอนาคตก็ยังมีเส้นทางรถไฟฟ้าที่จะเริ่มการก่อสร้างอีก 3 เส้นทางใหม่ คือสายสีส้ม สีมชมพู และสีเหลือง ถึงแม้ว่าบางสายจะเป็นระบบรถไฟฟ้ารางเบาแต่ก็คาดว่าพื้นที่ตามแนวเส้นทางจะเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการมากขึ้นแน่นอนในอนาคต ส่วนพื้นที่เมืองชั้นในอาจจะเหลือแต่โครงการที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรหรือมากกว่านี้รวมไปถึงอาจจะมีโครงการที่เป็นสัญญาเช่าระยะยาวเปิดขายมากขึ้นในอนาคตก็เป็นได้เมื่อราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะซื้อมาพัฒนาโครงการให้เหมาะกับกำลังซื้อของคนไทย” นายสุรเชษฐ กล่าวสรุป