การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในเขตเศรษฐกิจพิเศษ ระยะที่ 2 ปี 2559

ในปี 2559 ประเทศไทยก็จะก้าวเข้าสู่การเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (ASEAN Economic Community: AEC) ดังนั้นเพื่อรองรับการเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนดังกล่าว รัฐบาลได้มีนโยบายที่จะจัดตั้ง “เขตเศรษฐกิจพิเศษ” ในจังหวัดต่างๆ ตามแนวชายแดน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อส่งเสริมให้เกิดการทำธุรกิจชายแดนในจังหวัดต่างๆ ให้มีความคึกคักในการซื้อขายกับประเทศเพื่อนบ้านและอำนวยความสะดวกในด้านอุตสาหกรรม การพาณิชยกรรม การบริการ หรือกิจการอื่นใดที่เป็นประโยชน์แก่การเศรษฐกิจของประเทศ โดยแบ่งนโยบายการพัฒนาเป็น 2 ช่วงเวลาระหว่างปี 2558 – 2559

ซึ่งในปี 2558 ทางภาครัฐก็มีนโยบาย จัดตั้ง “เขตเศรษฐกิจพิเศษ” เช่นกันโดยจะอยู่ในพื้นที่อำเภออรัญประเทศ จังหวัดสระแก้ว อำเภอแม่สอด จังหวัดตาก อำเภอแม่สาย จังหวัดเชียงราย และจังหวัดมุกดาหาร ทางผู้เขียนได้เคยรวบรวมเป็นบทความไว้แล้ว โดยสามารถอ่านรายละเอียดได้ที่นี้ค่ะ การพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ ระยะที่ 1 ปี 2558

เขตเศรษฐกิจพิเศษ คืออะไร

เขตเศรษฐกิจพิเศษ  หมายถึง เขตพื้นที่ที่จัดตั้งขึ้นเป็นการเฉพาะตามกฎหมาย เพื่อประโยชน์ในการส่งเสริมสนับสนุน และอำนวยความสะดวก รวมทั้งให้สิทธิพิเศษบางประการในการดำเนินกิจการต่างๆ เช่น การอุตสาหกรรม การพาณิชยกรรม การบริการ หรือกิจการอื่นใดที่เป็นประโยชน์แก่การเศรษฐกิจของประเทศ

ประโยชน์ที่ได้รับจากการจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษ

การที่ประเทศไทยจะเข้าสู่การเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ในปี 2558 และประเทศไทยมีสภาพทางภูมิศาสตร์เป็นศูนย์กลางของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ การจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษ จะมีประโยชน์เป็นอย่างมากต่อประเทศไทย เพราะเป็นการสร้างความมั่นคงทางเศรษฐกิจและส่งเสริมความสามารถในการแข่งขันของสินค้าไทยในตลาดประเทศเพื่อนบ้าน โดยมีประโยชน์ที่จะได้รับ ดังนี้

• เป็นการส่งเสริมการลงทุนในประเทศ เพราะประเทศไทยเป็นศูนย์กลางของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน
• เป็นการส่งเสริมการส่งออก เพราะช่วยลดต้นทุนในการประกอบการต่างๆ เช่น ค่าแรงงานราคาถูกจากประเทศเพื่อนบ้าน
• เป็นการส่งเสริมให้มีการนำเทคโนโลยีใหม่ๆ ในการผลิตสินค้าจากต่างประเทศเข้าดำเนินการในประเทศไทย
• เป็นศูนย์กลางการกระจายสินค้าจากประเทศไทย และประเทศต่างๆ ไปสู่ภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และประเทศอื่นๆ
• ก่อให้เกิดการจ้างงานเพิ่มขึ้นในภูมิภาคต่างๆ ของประเทศไทย ที่มีการจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษ
• เกิดการขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์ทั้งภาครัฐและภาคเอกชน เพื่อมารองรับที่อยู่อาศัยของแรงงานใหม่ในพื้นที่

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเขตเศรษฐกิจพิเศษ ในระยะที่ 2 ปี 2559

จังหวัดเชียงราย

จังหวัดเชียงราย โดยเฉพาะที่อำเภอเม่สาย เป็นพื้นที่ที่มีปริมาณการค้าผ่านด่านชายแดนแม่สายมีค่อนข้างสูง  เมื่อเทียบกับด่านชายแดนอื่นระหว่างไทยกับพม่า สินค้าผ่านแดนทางอำเภอแม่สายมีทั้งในและนอกระบบ  ที่สำคัญคือ  สินค้าอุปโภคบริโภคขั้นพื้นฐาน วัตถุดิบเพื่ออุตสาหกรรมและพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ   ประเทศคู่ค้าสำคัญของไทยที่มีการค้าขายผ่านด่านนี้ได้แก่  สหภาพพม่า และจีนตอนใต้  การขนส่งสินค้าผ่านด่านแม่สาย  ซึ่งส่วนใหญ่เป็นสินค้าที่ผลิตตามเมืองศูนย์กลางอุตสาหกรรมสำคัญของไทย  ได้แก่ เชียงใหม่ ลำปาง ลำพูน กรุงเทพมหานครและปริมณฑล  และนิคมอุตสาหกรรมในภาคตะวันออก   เป็นการขนส่งทางถนนจากแหล่งผลิตดังกล่าวโดยใช้รถบรรทุกหรือรถคอนเทนเนอร์ขนาดใหญ่ ผ่านขึ้นไปยังเมืองเชียงตุง หรือเมืองพะยาในพม่า จนถึงนครคุนหมิงในจีน   จึงเป็นช่องทางหลักในการเคลื่อนย้ายวัตถุดิบและสินค้าไปยังประเทศพม่าและจีนตอนใต้

ปัจจุบันมีชาวจีนเดินทางเข้ามาทำการค้าขายอยู่ใกล้บริเวณชายแดนและเข้ามาลงทุนในไทยเพิ่มมากขึ้น จึงนิยมเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงราย ทั้งบ้านจัดสรรและอาคารชุด โดยใช้วิธีการซื้อผ่านภรรยาคนไทย หรือการซื้อด้วยการจัดตั้งบริษัทซื้อในนามนิติบุคคล ช่วงเวลาที่คนจีนจะเข้ามาพักอาศัยในจังหวัดเชียงรายมากที่สุดคือช่วงจีนเข้าสู่ฤดูหนาว ส่วนหนึ่งก็เพราะต้นทุนค่าครองชีพในบ้านเราถูกกว่า และสามารถเข้ามาดูแลกิจการของตนเองที่มีในไทยได้

สะพานมิตรภาพไทย-ลาว แห่งที่ 4

จากการพัฒนาด้านเศรษฐกิจในพื้นที่ในจังหวัดเชียงราย จึงมีการพัฒนาระบบการขนส่งและคมนาคมเพิ่ม เพื่อเพิ่มความสะดวกและเชื่อมต่อเส้นทางไปยังประเทศเพื่อนบ้าน มีการก่อสร้างสะพานมิตรภาพไทย-ลาว  แห่งที่ 4 ข้ามแม่น้ำโขง เชื่อมต่อระหว่างบ้านดอนมหาวัน อำเภอเชียงของ จังหวัดเชียงราย กับประเทศลาวที่บ้านดอน เมืองห้วยทราย แขวงบ่อแก้ว ขนาด 2 เลน นอกจากสะพานแล้วยังมีโครงการก่อสร้างถนนไปอีกประมาณ 6 กิโลเมตรเข้าไปในเขตเมืองห้วยทราย เป็นถนนลาดยางขนาดสองเลน เชื่อมต่อกับเส้นทาง R3A ที่เชื่อมต่อระหว่างจีน-ลาว-ไทย

เมื่อมีประชากรในพื้นที่เพิ่มมากขึ้น ทั้งจาการกลุ่มนักลงทุนและคนที่ย้ายมาอยู่อาศัยจากการประกอบอาชีพ จังหวัดเชียงรายจึงจัดเป็นพื้นที่ที่เริ่มมีการพัฒนาจำนวนที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องเรื่อยมา จากข้อมูลในปี 2558 ด้านที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงรายพบว่ามีอุปทานด้านที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น โดยมีโครงการบ้านจัดสรรเปิดตัวใหม่ 8 โครงการ มีจำนวน 265 หน่วย โดยแบ่งเป็น 6 โครงการ จำนวน 217 หน่วย ตั้งอยู่ในพื้นที่ในอำเภอเมืองเชียงราย นอกจากนั้นจะตั้งอยู่ในพื้นที่อำเภอแม่จันและอำเภแเวียงชัย อำภอละ 1 โครงการ โดยโครงการที่เปิดขายในปี 2558 ในอำเภอเมืองแบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 131 หน่วย อาคารพาณิชย์ 71 หน่วย และทาวน์โฮม 15 หน่วย

จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ช่วงต้นปี 2558 พบว่าจังหวัดเชียงรายมีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างขาย 55 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการรวม 4,800 หน่วย แบ่งเป็นโครงการพักอาศัย ประเภทบ้านจัดสรร 33 โครงการ จำนวน 3,400 หน่วย และเป็นโครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัย 11 โครงการ จำนวน 1,400 หน่วย โดยโครงการบ้านจัดสรรจะกระจายตัวอยู่ใน 7 อำเภอ  โดยอยู่ในอำเภอเมืองเชียงราย คิดเป็น 86% รองลงมาอยู่ในอำเภอแม่สาย คิดเป็น 11% อำเภอเชียงแสน คิดเป็น 2%  อำเภอแม่จัน คิดเป็น 1% อำเภอแม่ลาว คิดเป็น 1% และที่อำเภอเชียงของ คิดเป็น 1% ส่วนโครงการอาคารชุดพักอาศัยจะอยู่เฉพาะในอำเภอเมืองเชียงรายเพียงอำเภอเดียว

ที่อยู่อาศัยที่ขายได้สะสม ส่วนใหญ่มีระดับราคา 1.51 – 2 ล้านบาท รองลงมาที่ระดับราคา 3.01 – 5 ล้านบาท และที่ระดับราคา 2.01 – 3 ล้านบาท โดยที่ะดับราคา 1.51 – 2 ล้านบาท ที่ขายได้มากที่สุดจะเป็นประเภทอาคารชุดพักอาศัย ส่วนที่ระดับราคา 3.01 – 5 ล้านบาท และที่ระดับราคา 2.01 – 3 ล้านบาท จะเป็นที่อยู่อาศับแนวราบ ประเภทบ้านเดี่ยวที่ขายได้มากที่สุด

ส่วนที่อยู่อาศัยที่เหลือขาย มีจำนวน 2,800 หน่วย ส่วนใหญ่ประมาณ 30% จะเป็นบ้านเดี่ยว รองลงมาเป็นอาคารชุดพักอาศัย 28% , อาคารพาณิชย์ 18% , ทาวน์เฮาส์ 16% , ที่ดินเปล่าจัดสรร 6% และบ้านแฝด 1%  หากลองเปรียบเทียบที่ระดับราคาจะพบว่า ที่อยู่อาศัยเหลือขายส่วนใหญ่เป็นประเภทอาคารชุด 27% อยู่ในช่วงราคา 1.51 – 2 ล้านบาท  รองลงมาเป็นประเภทอาคารพาณิชย์ ที่ 25% เป็นช่วงราคา 2 -3 ล้านบาท และประเภทบ้านเดี่ยว ที่ 21% เป็นช่วงราคา 3 – 5 ล้านบาท

จากสถานการณ์ที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงรายพบว่ามีอัตราดูดซับ 3.5% หรือคาดว่าจะขายบ้านจัดสรรที่เหลือขายหมดภายใน 25 เดือน ส่วนตลาดอาคารชุดพักอาศัยมีอัตราดูดซับ 2.2% หรือคาดว่าจะขายอาคารชุดที่เหลือ ขายหมดภายใน 42 เดือน จาการขยายตัวของภาคที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงรายที่เพิ่มมากขึ้น ทำให้ระดับราคาที่ดินในเชียงรายปรับตัวสูงขึ้นตามการพัฒนา ยกตัวอย่างเช่น ราคาที่ดินที่ถนนวงแหวนเชื่อมมายังท่าอากาศยานแม่ฟ้าหลวง เดิมมีราคาที่ดินไร่ละ 1 -2 ล้านบาท ปัจจุบันปรับราคาขยับไปที่ไร่ละ 5 – 6 ล้านบาท ส่วนหนึ่งเป็ยเพราะใกล้กับสนามบิน เดินทางได้สะดวก และสามารถใช้เป็นเส้นทางเชื่อมต่อไปยัง 3 อำเภอชายแดนของจังหวัดเชียงรายได้

ดีคอนโด ฮาย เชียงราย

ปัจจุบันมีผู้ประกอบการในจังหวัดเชียงรายเพิ่มมากขึ้น ทั้งจากผู้ประกอบที่เป็นคนในพื้นที่ และจากกลุ่มผู้ประการรายใหญ่ที่เริ่มขยายพื้นที่การลงทุนมายังต่างจังหวัดที่มองดูแล้วมีศักยภาพในการสร้างกำไร ผู้ประกอบการบ้านจัดสรรรายใหญ่ในจังหวัดเชียงราย ได้แก่ บริษัทพิสิฐไชย เรียลเอสเตท ผู้พัฒนาโครงการบ้านฟ้าใส , บจม.แลนด์แอน์เฮาส์(LH) ผู้พัฒนาโครงการสีวลี ศรีเวียง-เชียงราย , บริษัทสหชัยไทยพืชผล , บริษัทอัญชลี เรียบเอสเตท ผู้พัฒนาโครงการอมันตราวิลเลจ ฯลฯ

ส่วนผู้ประกอบการอาคารชุดพักอาศัยรายใหญ่ในจังหวัดเชียงราย ได้แก่ บริษัทเซ็นทรัลแลนด์แอนด์เฮาส์คอมเพล็กซ์ ผู้พัฒนาโครงการ The Absolute Condo และโครงการเดอะ เทอมินอล ฯลฯ , บมจ.ซีพีแลนด์ ผู้พัฒนาโครงการกัลปพฤกษ์ แกรน์ พาร์ค เชียงราย , บมจ.ควอลิตี้เฮาส์ (QH) ผู้พัฒนาโครงการคิวเฮ้าส์ คอนโด พหลยธิน เชียงราย , บมจ.แสรสิริ (SIRI) ผู้พัฒนาโครงการดีคอนโด ฮาย เชียงราย

จังหวัดกาญจนบุรี

จังหวัดกาญจนบุรี จัดเป็นจังหวัดหนึ่งที่มีศักยภาพสูงในการเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดน และมีขีดความสามารถเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจภาคตะวันตกได้ ในด้านการค้าการลงทุนชายแดน เขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดนกาญจนบุรี เมื่อเชื่อมโยงกับ ท่าเรือน้ำลึกทวาย จะทำให้สามารถขนส่งและแปรรูป วัตถุดิบและสินค้าสู่ตลาดโลกได้สะดวกยิ่งขึ้น โดยจะเป็นพื้นที่เศรษฐกิจหลักที่จะกระตุ้นการพัฒนาอุตสาหกรรมและพาณิชยกรรมต่างๆ ของภาคตะวันตก สาเหตุที่มองดูว่า จังหวัดกาญจนบุรีมีความเหมาะสมที่จะพัฒนาเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดน เมื่อเปรียบเทียบกับแนวพื้นที่อื่น เนื่องจากมีการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมและท่าเรือน้ำลึกทวายจะเปิดเส้นทางเดินเรือใหม่ โดยจะมี Trans-border Corridor มาเชื่อมโยงกับไทยบริเวณบ้านพุน้ำร้อน จังหวัดกาญจนบุรี เป็นโอกาสในการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมในเขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดนกาญจนบุรี เพื่อรองรับอุตสาหกรรมหนักในนิคมอุตสาหกรรมทวาย โดยจะไม่ก่อให้เกิดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและประชาชนของกาญจนบุรี

สามารถพัฒนาเป็นฐานเศรษฐกิจโดยอาศัยที่ตั้งซึ่งอยู่บนแนวเชื่อมโยงระหว่างเขตเศรษฐกิจพิเศษทวาย (เมียนมา) พื้นที่บริเวณชายฝั่งทะเลตะวันออก (Eastern Seaboard) ดังนั้นจึงสามารถขนส่งสินค้าออกทาง ทะเลได้ทั้งทางท่าเรือทวายไปสู่ประเทศแถบมหาสมุทรอินเดีย ตะวันออกกลางและยุโรป และท่าเรือแหลมฉบังไปสู่ ประเทศในแถบมหาสมุทรแปซิฟิคได้สะดวกมากขึ้น อีกทั้งอุตสาหกรรมแปรรูปเกษตร อาหารและเครื่องดื่ม เคมีภัณฑ์และยานยนต์ที่มีในพื้นที่ มีโอกาสที่จะพัฒนาให้เกิดห่วงโซ่มูลค่าโดยอาศัยความได้เปรียบของของประตูทางออกทางทะเลทั้งสองฝั่งมหาสมุทร และแรงงานจากประเทศเพื่อนบ้าน

ในด้านการพัฒนาระบบการขนส่งคมนาคม ที่มีความสอดคล้องและมองรองรับการพัฒนาเขตเศรษกิจในพื้นที่จังหวัดกาญจนบุรี คือการมีแผนก่อสร้างทางหลวงพิเศษเชื่อมโยงระหว่างบางใหญ่ (นนทบุรี)-พื้นที่ชายแดนกาญจนบุรี เพื่อรองรับการเชื่อมโยงระหว่างเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษกาญจนบุรีกับกรุงเทพฯ และปริมณฑล คือ  โครงการทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง(มอเตอร์เวย์) หลวงหมายเลข 81 สายบางใหญ่-กาญจนบุรี ซึ่งตอนนี้กำลังอยู่ระหว่างขั้นตอนการเวณคืนที่ดิน คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2561 มีแนวเส้นทางจากอำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี ผ่านจังหวัดนครปฐม จังหวัดราชบุรี และไปสิ้นสุดที่ทางหลวงหมายเลข 324 จังหวัดกาญจนบุรี เป็นเส้นทางถนน 4 ช่องจราจร เชื่อมต่อกัน

ปัจจุบันจังหวัดกาญจนบุรีเริ่มมีการพัฒนาจำนวนที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นและมีความหลากหลายทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูง หรือที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ เพื่อมารองรับการขยายตัวทางภาคเศรษฐกิจในพื้นที่  จากการสำรวจพบว่ามีโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างขาย 9 โครงการ มีทั้งหมด 985  หน่วยในผัง  เป็นหน่วยเหลือขาย 432 หน่วย ผู้ประกอบการรายใหญ่ในจังหวัดกาญจนบุรี ได้แก่ LHM Property ของกลุ่มบริษัทในเครือโล้วเฮงหมง เป็นผู้พัฒนาและเปิดขายโครงการพฤกษากาญจน์ เดอะริเวอร์พาส ซึ่งเป็นโฮมออฟฟิส 2  ชั้น นอกจากนั้นยังมีกลุ่มโครงการบ้านศิริชัย และ Mida Property เป็นบริษัทย่อยของ บมจ.ไมด้า แอสเซ็ท (MIDA) ผู้พัฒนาโครงการบ้านพรรณพฤกษา

โครงการพฤกษากาญจน์ เดอะริเวอร์พาส

โครงการอาคารชุดที่อยู่ระหว่างขาย 1 โครงการ คือ โครงการผกาแก้ว คอนโดมิเนียม ตั้งอยู่ในอำเภอเมืองกาญจนบุรี มี 77  หน่วยราคาขายที่ประมาณ 0.62 – 1.5  ล้านบาท เปิดขายตั้งแต่ปี 2550 ในส่วนของกลุ่มผู้ประกอบการรายย่อยส่วนมากจะหันมาทำโครงการจัดสรรในรูปแบบอาคารพาณิชย์และทาวส์โฮม กันเพิ่มมากขึ้นส่วนใหญ่จะเลือกทำเลที่ตั้งบริเวณถนนเลี่ยงเมืองเป็นหลัก

โครงการ คอนโด ดรีม กาญจนบุรี

โครงการเปิดตัวใหม่ปี 2558 เป็นอาคารชุดดรีม คอนโด กาญจนบุรี ของ บมจ.ซีพีแลนด์ ในอำเภอเมืองกาญจนบุรี จำนวน 215 หน่วย ระดับราคาประมาณ 1.29 – 2 ล้านบาท ในส่วนของระดับราคาที่ดินในพื้นที่จังหวัดการญจนบุรี พบว่ามีการปรับตัวสูงขึ้น ราคาที่ดินที่แพงที่สุดอยู่ที่อำเภอเมืองกาญจนบุรี บริเวณถนนแสงชูโต ราคาเฉลี่ยตารางวาละ 60,000 บาท ระดับราคาที่ดินที่แพงรองลงมา อยู่ที่ถนนกาญจนบุรี-อู่ทอง ราคาเฉลี่ยตารางวาละ 55,000 บาท

จังหวัดนครพนม

จังหวัดนครพนม มีศักยภาพด้านการคมนาคมขนส่งเชื่อมโยงสู่ภาคกลางของประเทศ สปป.ลาวและเวียดนาม รวมทั้งประเทศจีนตอนใต้ ซึ่งเป็นเส้นทางที่ใกล้ที่สุดจากพรมแดนไทยไปเวียดนามและจีน เป็นเส้นทางการค้าออกสู่ท่าเรือน้ำลึกหวุ่งอ๋าง ของจังหวัดฮาติงห์ ประเทศเวียดนาม ตลอดจนการขนส่งสินค้าไปสู่จีนตอนใต้ ที่เมืองหนานหนิง ซึ่งใช้เวลาน้อย จังหวัดนครพนมจึงถือเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพด้านการขนส่งทั้งทางบก ทางเรือ และทางอากาศ เพราะสามารถเปิดประตูเศรษฐกิจเพื่อการส่งออกสู่ท่าเรือน้ำลึกหวุ่งอ๋าง จังหวัดฮาติงห์และมีท่าอากาศยานนครพนม ที่พร้อมจะเป็นสนามบินนานาชาติได้

อีกทั้งจังหวัดนครพนม สามารถเป็นช่องทางการค้าผ่านแดนไปยังเวียดนามและจีนตอนใต้ (มณฑลกว่างสี) ที่มีมูลค่าสูงสุดของประเทศ และมีศักยภาพที่จะเป็นช่องทางการขนส่งไปยังประเทศแถบตะวันออกไกล (ญี่ปุ่น เกาหลี ไต้หวัน) โดยผ่านท่าเรือหวุ๋งอ๋างในเวียดนาม อีกทั้งสนามบินนครพนม และเส้นทางรถไฟสายบ้านไผ่ (ขอนแก่น)-มหาสารคาม-มุกดาหาร-นครพนมซึ่งมีแผนในการพัฒนาจะทำให้นครพนมมีเส้นทางรถไฟเชื่อมโยงกับเส้นทางรถไฟสายหลักของประเทศ โดยจะเป็นโอกาสในการขยายกิจกรรมด้านโลจิสติกส์ทั้งในประเทศและระหว่างประเทศ โดยพื้นฐานของจังหวัดนครพนม จัดเป็นแหล่งผลิตสินค้าเกษตรที่มีคุณภาพ อาทิ ข้าว อ้อย มันสำปะหลัง ซึ่งสามารถสนับสนุนการพัฒนาอุตสาหกรรมเกษตรแปรรูป และมีทิวทัศน์บริเวณริมแม่น้ำโขงที่สวยงามเหมาะแก่ การพัฒนาด้านการท่องเที่ยวและที่อยู่อาศัยของนักลงทุนไทยและต่างประเทศ

สะพานมิตรภาพไทย-ลาว แห่งที่ 3

การค้าบริเวณชายแดนสะพานมิตรภาพไทย-ลาว แห่งที่ 3 จัดเป็นสะพานที่เชื่อมต่อระหว่างบ้านห้อม ตำบลอาจสามารถ อำเภอเมือง จังหวัดนครพนม กับบ้านเวินใต้ เมืองท่าแขก แขวงคำม่วง ประเทศลาว เริ่มเปิดใช้ในปี 2554 เส้นทางขนส่งทางถนนไปยังประเทศเวียนามและจีนมี 2 เส้นทาง ได้แก่ เส้นทางถนนหมายเลข 8 และ 12 ซึ่งเส้นทางจะเริ่มจากนครพนม ผ่านประเทศลาว เป็นเส้นทางที่สั้นกว่าถนนหมายเลข 9 (มุกดาหาร) ซึ่งเคยใช้เป็นเส้นทางหลักก่อนหน้านี้

สินค้าที่ผ่านถนนหมายเลข 9 จากมุกดาหารไปยังเวียดนามใต้นั้น จะได้สิทธิยกเว้นภาษีเมื่อผ่านประเทศลาว แต่เส้นทางหมายเลข 8 และ 12 ยังคงมีการจัดเก็บภาษีอยู่ ด้วยเหตุนี้ทางหอการค้าจังหวัดนครพนม จึงมีแผนที่จะผลักดันให้สินค้าส่งออกผ่านถนนหมายเลข 8 และ 12 เพื่อที่จะได้รับสิทธิการยกเว้นภาษีในประเทศลาวเช่นกัน ส่วนเส้นทางถนนหมายเลข 8 จากนครพนม ผ่านประเทศลาว เข้าสู่เมืองฮาติงห์ เมืองวิง ฮานอย เพื่อเข้าชายแดนประเทศจีน รวมระยะทางทั้งหมด 350 กม. ใกล้กว่าถนนหมายเลข 9 และเนื่องจากประเทศเวียดนามมีข้อกำหนด จำกัดความเร็วของรถบรรทุกไม่เกิน 60 กม./ชม. เมื่อการขนส่งบนเส้นทางที่สั้นลง จึงทำให้ขนส่งได้รวดเร็วยิ่งขึ้น ดังนั้นในปัจจุบันสินค้าโดยเฉพาะผลไม้ที่จะส่งไปยังประเทศจีนจะนิยมมาผ่านนครพนมมากกว่าผ่านทางมุกดาหาร

ปัจจุบันมีรถโดยสารปรับอากาศวิ่งระหว่างประเทศแบบ 45 ที่นั้ง วิ่งจากนครพนม ผ่านแขวงคำม่วน ของลาวไปยังจังหวัดฮาติงห์ ประเทศเวียดนาม รวมระยะทาง 240 กม. โดยรถโดยสารดังกล่าวเกิดขึ้นเพื่อเตรียมรองรับด้านการท่องเที่ยว และรองรับการมาถึงของ AEC โดยเริ่มเปิดใช้มาตั้งแต่ปี 2557 ทำการเดินรถสัปดาห์ละ 2 วันเท่านั้น

ด่านตรวจคนเข้าเมือง สะพานมิตรภาพไทย-ลาว 3 (นครพนม-คำม่วน) จ.นครพนม

เมื่อข้ามสะพานมิตรภาพไทย – ลาว แห่งที่ 3 ไปแล้วจะเข้าสู่พื้นที่เขตเศรษฐกิจขายแดนคำม่วง ซึ่งมีนักลงทุนชาวจีนและญี่ปุ่นเริ่มเข้าไปมีบทบาทด้านการลงทุนกันเป็นจำนวนมาก ดังนั้นเขตเศรษฐกิจพิเศษในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ จังหวัดนครพนมจึงจัดเป็นเขตพื้นที่ที่น่าจับตามองแห่งหนึ่ง แม้ว่าจะถูกจัดกลุ่มให้อยู่ในกลุ่มจังหวัดที่จะพัฒนาในเฟส 2 ปี 2559 จะเห็นได้จากการก่อสร้างศูนย์บริการแบบเบ็ดเสร็จด้านการลงทุน (OSS) บริเวณเชิงสะพานมิตรภาพไทย-ลาว แล้วเสร็จและเปิดให้บริการมาแล้วตั้งแต่ต้นปี 2558 โดยให้บริการจดทะเบียนแรงงานต่างด้าว ที่มาขึ้นทะเบียนไว้มารายงานตัวเพื่อขอรับบัตรประจำตัวใหม่

ในด้านการลงทุนจากกลุ่มการค้า ศูนย์การค้าโรบินสัน กำลังอยู่ระหว่างการหาซื้อที่ดินบริเวณถนนเลี่ยงเมือง แต่มองในภาพรวมแล้วจังหวัดนครพนมก็ยังขาดสาธารณูปโภค และสาธารณูปการขนาดใหญ่ มารองรับการขยายตัวในพื้นที่ เช่น โรงพยาบาลที่ได้มาตราฐาน มหาวิทยาลัย ฯลฯ ทำให้ไม่สามารถดึงประชากรจากจังหวัดใกล้เคียงให้เข้ามาอยู่อาศัยในนครพนมได้

โครงการบ้านเปี่ยมสุขนครพนม

การพัฒนาที่อยู่อาศัยภายในจังหวัดนครพนม จากการสำรวจพบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยระหว่างขายในอำเภอเมืองนครพนม ได้แก่ หมู่บ้านพิมพากร ส่วนปี 2558 มีโครงการทาวน์โฮมเปิดตัวใหม่เพียง 1 โครงการ คือ โครงการบ้านเปี่ยมสุข ตั้งอยู่ในเขตอำเภอเมือง มี 6 หน่วย ราคาเริ่มต้น 1.9 ล้านบาท

โครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดนครพนม ส่วนมากจะเป็นโครงการขนาดเล็ก เช่น หมู่บ้านพิมพากร , หมู่บ้านอัมพร , หมู่บ้านชมโขง , หมู่บ้านบุญญรินทร์ เป็นต้น ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในพื้นที่ พบว่ามี อาคารพาณิชย์ ที่ขายอยู่ในปัจจุบัน จะเป็นโครงการขนาดเล็ก 10-20 หน่วย ซึ่งแต่เดิมมีคนไทยเชื้อสายเวียดนามเป็นกำลังซื้อหลักและซื้อเงินสด แต่ปัจจุบันกำลังซื้อชะลอตัว ที่น่าสนใจคือ กลุ่มอาคารพาณิชย์ ทำเลอื่นขายได้ช้าแต่อาคารพาณิชย์ที่อยู่ริมถนนนิตโยกลับขายดี  ในส่วนของราคาที่ดินในอำเภอเมืองนครพนมบริเวณริมถนนเลี่ยงเมืองมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงปี 2555-2556 จากราคา 2 ล้านบาท/ไร่ ปรับตัวเป็นราคา 10 ล้านบาท/ไร่ แต่ปัจจุบันราคาเริ่มทรงตัวเนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาและชะลอตัวลง

จังหวัดนราธิวาส

จังหวัดนราธิวาส เป็นจังหวัดหนึ่งในภาคใต้ของประเทศไทย เป็นจังหวัดชายแดนใต้สุดของประเทศ มีอาณาเขตติดต่อกับประเทศมาเลเซีย ตั้งอยู่บนชายฝั่งทะเลตะวันออกของแหลมมลายู  เศรษฐกิจโดยทั่วไปของจังหวัดนราธิวาสขึ้นอยู่กับผลผลิตทางด้านการเกษตรเป็นสำคัญ อาชีพหลักคือ การทำสวนยางพารา สวนมะพร้าวและผลไม้ต่างๆ การทำนา การประมงและการเลี้ยงสัตว์ ผลผลิตทางด้านการเกษตรจึงทำรายได้ให้จังหวัดเป็นอันดับหนึ่ง การค้าขายและการบริการ ทำรายได้ให้จังหวัดเป็นอันดับสองรองลงมา จึงทำให้พื้นฐานของจังหวัดนราธิวาส มีวัตถุดิบที่จะสามารถสนับสนุนอุตสาหกรรม แปรรูปเกษตร เช่น ยางพารา ปาล์มน้ำมัน และจุดเด่นด้านวัฒนธรรมที่สามารถ พัฒนาอุตสาหกรรมฮาลาลได้

ในภาคการบริการมีบทบาทสำคัญรองจากภาคเกษตรกรรม เนื่องจากมีพื้นที่ชายแดนติดต่อกับประเทศมาเลเซีย ทำให้มีการลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวกับเนื่องการท่องเที่ยว โดยมีอำเภอสุไหงโก-ลก เป็นแหล่งสำคัญ นักท่องเที่ยวหลักเป็นชาวมาเลเซีย เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวปีละประมาณ 40,000 คน จุดขายที่สำคัญคือสถานบันเทิง โรงแรม และอาหารราคาไม่สูงนัก โดยมีแหล่งท่องเที่ยวทางธรรมชาติเป็นจุดเสริม

หากมองที่ศักยภาพของเมืองชายแดน นราธิวาสจัดว่ามีศักยภาพในการ พัฒนากิจกรรมทางเศรษฐกิจมี 3 เมือง ได้แก่ เมืองตากใบ เมืองสุไหงโก-ลก เมืองบูเกะตา และเมืองสนับสนุนหลัก คือ เมืองยี่งอ ซึ่งมีแนวโน้มการขยายตัวทางเศรษฐกิจและการเติบโตของเมืองอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ เมืองชายแดนดังกล่าวยังมีความได้เปรียบด่านที่ตั้งที่อยู่ในแนวเชื่อมโยงหลักกับประเทศเพื่อนบ้าน ซึ่งนอกจากจะสนับสนุนต้อการเป็นประตูการค้าที่สําคัญแล้ว ยังเพิ่มโอกาสในการพัฒนา พื้นที่เพื่อการลงทุน รวมระหว่างประเทศในลักษณะเขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดนรวมอีกด้วย

ด่านศุลกากรสุไหงโก-ลก จ.นราธิวาส

จังหวัดนราธิวาส มีด่านชายแดน 3 ด่าน ได้แก่

• ด่านศุลกากรสุไหงโก-ลก เป็นเขตติต่อกับเมืองรันเตาปันยัง รัฐกลันตัน ประเทศมาเลเซีย
• ด่านศุลกากรตากใบ ตำเจ๊ะเห อำเภอตากใบ เป็นเขตติดต่อกับเมืองตุมปัต รัฐกลันตันประเทศมาเลเซีย
• ด่านศุลกากรบูเก๊ะตา ตำบลบูเก๊ะตา อำเภอแว้ง เป็นเขตติดต่อกับเมืองบูกิตบุหงา รัฐกลันตัน ประเทศมาเลเซีย

อีกทั้งที่ สุไหงโก-ลก (นราธิวาส) ยังเป็นปลายทาง สุดท้ายของเส้นทางรถไฟสายใต้ กรุงเทพฯ- สุไหงโก-ลก ซึ่งมีทางรถไฟเชื่อมต่อกับทาง รถไฟในมาเลเซีย (รัฐกลันตัน) เข้าสู่ประเทศ มาเลเซีย ดังนั้นในอนาคตหากมีการเปิด ให้บริการเดินรถไฟระหว่างสุไหงโก-ลก กับ รัฐกลันตันจะช่วยเพิ่มโอกาสทางเศรษฐกิจ ของนราธิวาส

ในด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ เดิมทีรูปแบบที่อยู่อาศัยส่วนมากจะนิยมเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบเสียส่วนใหญ่ ไม่ค่อยปรากฏที่อยู่อาศัยแนวสูง หรือถ้ามีก็จะเป็นแบบ Low Rise ชุมชนเดิมและที่อยู่อาศัยส่วนมากจึงเป็นลักษณะบ้านเดี่ยวที่อาจมีบริเวณโดยรอบเป็นพื้นที่สวน หรือเล็กลงมาก็จะเป็นรูปแบบอาคารตึกแถวสูง 2-3 ชั้น จึงไม่ค่อยมีโครงการจัดสรรขนาดใหญ่ในพื้นที่ จากการสำรวจข้อมูลด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยในพื้นที่พบว่าในปี 2558 ไม่มีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เปิดตัวเลย แต่ก็ยังมีที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในจังหวัดนราธิวาสอยู่เพียง 2 โครงการ ได้แก่ โครงการนราทัศน์เพลส และ โครงการ Trio Villa

• โครงการนราทัศน์เพลส ตั้งอยู่ใกล้มัสยิดประจำจังหวัดนราธิวาส เป็นโครงการอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ราคา 2.4 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น ราคา 1.8 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวชั้นเดียว 2.9 ล้านบาท
• โครงการ Trio Villa เป็นบ้านเดี่ยวชั้นเดียว 75 – 85  ตารางวา ราคาประมาณ 2.59 – 2.69 ล้านบาท และอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ราคา 2.6 ล้านบาท

เมื่อแผนและนโยบายพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ ทั้งระยะที่ 1 ปี 2558 และระยะที่ 2 ปี 2559 พัฒนาและดำเนินอย่างต่อเนื่อง จะทำให้ภาคเศรษฐกิจในระดับภูมิภาคมีการเติบโตและขยายตัวมากขึ้น อีกทั้งเศรษฐกิจตามแนวชายแดนจะเป็นตัวเชื่อมโยงการส่งออก การค้าขาย ต่างๆให้สมบูรณ์ ในอนาคตเศรษฐกิจระดับประเทศก็จะมีการเปลี่ยนแปลง ประเทศไทยจะสามารถเข้ามาเป็นผู้ที่มีบทบาทด้านเศรษฐกิจมากขึ้นจากเดิม สิ่งที่ตามมาเมื่อภาวะเศรษฐกิจเติบโตในพื้นที่โดยเฉพาะตามแนวชายแดน จะเป็นการดึงผู้คนเข้ามาในพื้นที่มากยิ่งขึ้น ทั้งกลุ่มนักลงทุน กลุ่มผู้ซื้อ และกลุ่มแรงงาน คนกลุ่มเหล่านี้ก็จะส่งผลให้เกิดการขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพื่อมารองรับการเข้ามาอยู่อาศัยที่เพิ่มมากขึ้นในพื้นที่นั้นๆ แต่ทุกสิ่งทุกอย่างก็ต้องใช้เวลา ในบางพื้นที่อาจจะเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน แต่ในบางพื้นที่ก็ต้องอาศัยเวลาในการพัฒนาเช่นกัน เราคงต้องคอยสังเกตการเปลี่ยนแปลงกันไปเพราะสิ่งต่างๆข้างต้นที่กล่าวมาล้วนมีความสัมพันธ์กันทั้งสิ้น หากมีข้อมูลความก้าวหน้าเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเขตเศรษฐกิจพิเศษ ทางผู้เขียนจะรวบรวมและนำมาเขียนเป็นบทความให้ได้ติดตามกันต่อนะคะ

• ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ : Real Estate Information Center คลิกที่นี้
• สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ คลิกที่นี้
• ส่วนพัฒนาความร่วมมือภาคเอกชนและกิจการพิเศษ สำนักพัฒนาและส่งเสริมการบริหารราชการจังหวัด สำนักงานปลัดกระทรวงมหาดไทย คลิกที่นี้
• เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษจังหวัดเชียงราย คลิกที่นี้
• เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษจังหวัดกาญจนบุรี คลิกที่นี้
• เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษจังหวัดนครพนม คลิกที่นี้
• เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษจังหวัดนราธิวาส คลิกที่นี้