นับตั้งแต่ประเทศไทยเริ่มดำเนินการพัฒนาประเทศตามแผนพัฒนาเศรษฐกิจแห่งชาติฉบับที่ 1 พ.ศ.2504-2509 มุ่งเน้นเศรษฐกิจหลักในภาคการผลิตด้านอุตสาหกรรมเพิ่มมากขึ้น ประเทศเกิดการขยายตัวอย่างรวดเร็ว การเพิ่มจำนวนของแรงงานอพยพย้ายถิ่นฐาน จากชนบทเข้าสู่เมืองเพิ่มขึ้นตาม เมืองมีการเจริญเติบโตและมีประชากรเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
ซึ่งจากการขยายตัวของประชากรเมืองและการพัฒนาดังกล่าว จึงมีผลกระทบต่อการกระจายรายได้และปัญหาด้านความยากจน ก็ยิ่งเพิ่มมากขึ้น
รวมทั้งปัญหาในด้านที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นปัญหาที่สำคัญที่ส่งผลต่อความมั่นคงและการพัฒนาประเทศ ซึ่งปัญหาหลักของการอยู่อาศัย คือ การขาดแคลนหรือความไม่เพียงพอต่อความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนโดยเฉพาะ ผู้มีรายได้น้อย ปัญหาของที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้มาตรฐาน และความไม่มั่นคงในที่ดิน หรือการไม่มีกรรมสิทธิ์ในการอยู่อาศัย เมื่ออัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจยิ่งสูงขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยก็ยิ่งมากขึ้น ราคาของที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย ซึ่งปัจจัยต่าง ๆ เหล่านี้ได้ส่งผลให้เกิดปัญหา ชุมชนแออัด ชุมชนบุกรุกกระจัดกระจายไปในเมืองต่างๆโดยเฉพาะกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล และเมืองในภูมิภาคทั่วประเทศ
ต่อมารัฐบาลจึงเข้ามามีบทบาท โดยรัฐบาลได้เข้ามาส่งเสริมการผลิตที่อยู่อาศัย และแก้ไขปัญหาขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยโดยการจัดตั้งการเคหะแห่งชาติ ทำหน้าที่หลักในการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนทั่วไปที่มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลาง และให้ธนาคาร อาคารสงเคราะห์หันมามีบทบาทหลักในการเป็นธนาคารเฉพาะกิจเพื่อการให้สินเชื่อ แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ซึ่งการเข้ามาแก้ไขปัญหานั้นมีตั้งแต่การสร้างที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่แพง โดยมีเงื่อนไขและข้อจำกัดต่างๆเพื่อให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อย สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยเหล่านี้ได้ง่ายยิ่งขึ้น หรือการสนับสนุนด้านงบประมาณแล้วให้องค์กรของภาครัฐ เช่น สถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (องค์กรมหาชน) เข้ามาเป็นผู้มีบทบาทเข้าไปพัฒนาและช่วยชุมชนกลุ่มผู้มีรายได้น้อยจัดสร้างบ้านที่เหมาะกับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย เป็นต้น หรือออกมาในเชิงนโยบายทางภาครัฐสนับสนุนเป็นมาตราการช่วยเหลือ ทางการเงินแก่กลุ่มผู้มีรายได้น้อย เช่น โครงการบ้านประชารัฐ
อ่านบทความ “เปิดเงื่อนไขบ้านประชารัฐ” เพิ่มเติม คลิกที่นี้
อ่านบทความ “รวมคอนโดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่เข้าร่วมโครงการบ้านประชารัฐ” เพิ่มเติม คลิกที่นี้
โครงการบ้านเอื้ออาทร
โครงการบ้านเอื้ออาทร เป็นโครงการที่มุ่งสร้างที่อยู่อาศัยใหม่กับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยในเมืองที่มีรายได้ไม่เกิน 10,000 บาท และ 15,000 บาท โดยเน้นการก่อสร้างในรูปแบบแฟลตและบ้านเดี่ยวขนาดเล็กให้ผู้อยู่อาศัยผ่อนส่ง เป็นเจ้าของได้ในอัตราผ่อนชำระไม่เกินเดือนละ 1,000 บาท และ 1,500 บาท ภายในระยะเวลา 30 ปี เพื่อรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นและเปิดโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยเป็นโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่รัฐบาล และกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ มอบหมายให้การเคหะแห่งชาติดำเนินการจัดสร้างที่อยู่อาศัย สำหรับประชาชนผู้ด้อยโอกาส ผู้มีรายได้น้อย ข้าราชการชั้นผู้น้อยและพนักงานหน่วยงานของรัฐ ในราคาที่สามารถรับภาระได้ โดยการจัดสร้างที่อยู่อาศัยที่ได้มาตรฐาน ทั้งในเมืองหลัก เมืองรองและในส่วนภูมิภาค โดยรัฐบาลให้เงินอุดหนุน ส่วนที่เกินขีดความสามารถในการจ่ายของผู้มีรายได้น้อย และกระทรวงการคลังให้ความสนับสนุนในการจัดหาแหล่งเงินทุน ดอกเบี้ยต่ำให้แก่การเคหะแห่งชาติ
การออกแบบหน่วยที่พักอาศัย สำหรับโครงการบ้านเอื้ออาทรแบ่งออกเป็น 2 ลักษณะ คือ
- อาคารแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว 2 ชั้น ขนาด 24-28 ตารางวา , บ้านแฝด 2 ชั้นขนาด 20-23 ตารางวา และบ้านแถว 2 ชั้น ขนาด 12-16 ตารางวา
- อาคารพักอาศัย สูง 4 และ 5 ชั้น ประกอบด้วยหน่วยห้องพักแบบอเนกประสงค์ ขนาด 24 ตารางเมตร และ หน่วยห้องพักแบบ 1 ห้องนอนขนาด 33 ตารางเมตร
โดยอาคารแนวราบจะใช้กับโครงการที่มีที่ตั้งบริเวณชานเมืองและในส่วนภูมิภาคเป็นส่วนใหญ่ ในขณะที่อาคารชุดพักอาศัย จะใช้กับชุมชนในเขตเมืองซึ่งที่ดินมีราคาสูงกว่า และเพื่อให้ชุมชนมีความน่าอยู่และมีองค์ประกอบที่สมบูรณ์ในตัวเองในแต่ละชุมชน จึงถูกกำหนดให้มีศูนย์ชุมชน สถานรับเลี้ยงเด็กกลางวัน สถานีอนามัย ส่วนพาณิชยกรรม ร้านค้า ตลาดสด โรงเรียนอนุบาล ลานจอดรถและอื่นๆ ขึ้นอยู่กับขนาดและความจำเป็นของแต่ละชุมชน
โครงการบ้านยั่งยืน
โครงการบ้านยั่งยืน เกิดจากรัฐบาลต้องการจะช่วยเหลือประชาชนผู้มีรายได้น้อยให้มีที่อยู่อาศัยที่ได้มาตรฐานเป็นของตนเองในระดับราคาที่รับภาระได้ โดยได้จัดเตรียมโครงการที่มีอาคารก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่ทั้งในกรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และในภูมิภาค มีราคาขายอยู่ระหว่าง 230,000 – 670,000 บาท ประกอบด้วย อาคารชุดพักอาศัย บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ทั้งนี้ คุณสมบัติของผู้ที่ต้องการเข้าร่วมโครงการจะต้องเป็นผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง คือ มีรายได้ครัวเรือนไม่เกิน 40,000 บาทต่อเดือน ในส่วนของรูปแบบที่พักอาศัยนั้นจะเหมือนกันกับโครงการบ้านเอื้ออาทร ต่างกันที่ข้อกำหนดเบื้องต้นของกลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่มีสิทธิ์ที่เพิ่มมากขึ้น ซึ่งโครงการบ้านยั่งยืนจะเป็นโครงการเอื้ออาทรเดิม ที่เหลือขายมาจากโครงการบ้านเอื้ออาทรเดิมที่ยังขายไม่หมด การเคหะแห่งชาติจึงนำมาปรับปรุงตัวอาคารใหม่ให้พร้อมเข้าอยู่ พัฒนาสาธารณูปโภคภายในโครงการให้ครบถ้วน พร้อมใช้งาน รวมทั้งเปลี่ยนชื่อใหม่เป็นโครงการบ้านยั่งยืนแทน
โครงการบ้านยั่งยืนประกอบไปด้วยบ้านและอาคารรูปแบบต่าง ๆ ดังนี้
- อาคารชุดสูง 3-5 ชั้น ขนาด 24-33 ตาราเมตร
- บ้านเดี่ยว 2 ชั้น ขนาด 24-28 ตารางวา
- บ้านแฝด 2 ชั้น ขนาด 20-23 ตารางวา
- ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ขนาด 12-16 ตารางวา
โครงการบ้านมั่นคง
โครงการบ้านมั่นคง ต.บางโปรง จ.สมุทรปราการ
โครงการบ้านมั่นคง เป็นโครงการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของชุมชนผู้มีรายได้น้อยที่พักอาศัยอยู่ในตัวเมือง ทั่วประเทศภายใต้สถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (องค์กรมหาชน) หรือ พอช. โดยโครงการบ้านมั่นคงมีเป้าหมายหลัก คือ การแก้ปัญหา ความไม่มั่นคงในที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยในเมือง สร้างความมั่นคงในการครอบครองที่ดิน พัฒนาสาธารณูปโภค สิ่งแวดล้อมชุมชน และเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยสอดคล้องกับวิถีชีวิตและความสามารถในการจ่ายของชุมชน
โดยโครงการจะเน้นการแก้ปัญหาความมั่นคงในการอยู่อาศัย และสร้างโอกาส การพัฒนาในชุมชนแออัดที่มีอยู่แล้ว โดยให้ชุมชนมีส่วนร่วมคิด ร่วมทำ ร่วมกับกลไกการพัฒนาท้องถิ่น รูปแบบของที่อยู่อาศัย อาจมีได้หลายรูปแบบขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่ดิน ลักษณะของชุมชนและความสามารถในการจ่ายของชาวบ้าน เช่น อาจปรับปรุงเฉพาะระบบสาธารณูปโภคในที่เดิม การปรับปรุงผังก่อสร้างใหม่บางส่วน การก่อสร้างใหม่ทั้งชุมชนหรือการขยับขยายที่เพื่อสร้างใหม่ ซึ่งทำให้รูปแบบของบ้านมั่งคงในหลายพื้นที่มีหน้าตารูปแบบบ้านแตกต่างกันไป เพราะรูปแบบบ้านจะเกิดจากแนวคิด การออกแบบจากคนภายในชุมชนร่วมผู้ออกแบบของทาง พอช. หรือกลุ่มสถาปนิกชุมชนที่เข้าไปมีส่วนร่วมในโครงการ
โครงการบ้านมั่นคง-ชุมชนเจ้าคำผง จ.อุบลราชธานี
รูปแบบการพัฒนาความมั่นคงในที่อยู่อาศัย โครงการบ้านมั่นคง
1. การปรับปรุงชุมชนให้มั่นคงในที่เดิม ( Slum Upgrading) เป็นการปรับปรุงชุมชนเดิมให้มีสภาพดีขึ้น เพื่อคงรูปแบบชุมชนเดิมต่อไป โดยปรับปรุงระบบสาธารณูปโภค ทางเดินเท้า และสภาพแวดล้อมในชุมชน เป็นการสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
2. การปรับผังแปลงที่ดินใหม่โดยพยายามคงโครงสร้างเดิม (Reblocking )เป็นการปรับปรุงรูปแบบชุมชนเดิมให้มีผังและโครงสร้างสาธารณูปโภคพื้นฐานดีขึ้น
3. การแบ่งปันที่ดิน (Land Sharing) เป็นรูปแบบไทยๆ คือ เมื่อเจ้าของที่ดินต้องการนำที่ดินไปใช้ก็เกิดการประสานประโยชน์ระหว่างชุมชน และเจ้าของที่ดิน โดยเจ้าของที่ให้เช่าหรือขายที่ดินบางส่วนให้ชุมชนในราคาถูก แลกกับประโยชน์จากที่ดินที่เหลือ ทำให้ชุมชนมีความมั่นคงในระยะยาว หรือมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เกิดการปรับผังมีการก่อสร้างและพัฒนาที่อยู่อาศัยร่วมกันของชุมชนใหม่
4. การก่อสร้างรูปแบบใหม่ในที่ดิน (Reconstructing) เป็นการรื้อย้ายภายในบริเวณเดิมจากจุดหนึ่งไปยังอีกจุดหนึ่งแล้วให้ทำสัญญาเช่าระยะยาว จะเห็นภาพการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน ซึ่งการรื้อย้ายและสร้างชุมชนใหม่ที่อยู่ในบริเวณเดิม ให้ชุมชนยังคงสามารถอยู่ใกล้บริเวณชุมชนเดิมและแหล่งงาน ไม่ต้องปรับตัวมากโดยชุมชนต้องก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งหมด
5. การรื้อย้ายชุมชนออกไปอยู่ในที่ใหม่ (Relocation) คือการทำให้ประชาชนในชุมชนต้องอยู่ไกลจากชุมชนเดิม ไกลจากแหล่งงาน สถานศึกษา เสียค่าเดินทางเพิ่ม ต้องสร้างชีวิตและสังคมใหม่ ทำให้เกิดภาระค่าใช้จ่าย ค่อนข้างสูง ในการซื้อที่ดินและก่อสร้างบ้าน แต่มีข้อดี คือ ชุมชนได้ความ มั่นคง มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและการอยู่อาศัย สามารถพัฒนาสภาพแวดล้อมชุมชนใหม่ ได้เต็มที่
โครงการบ้านมั่นคง ชุมชนฟ้าใหม่ เขตบางพลัด
ปัจจุบันกรุงเทพมหานครได้ร่วมกับ กรมธนารักษ์ การเคหะแห่งชาติและสถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน(พอช.) ดำเนินการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้กับผู้มีรายได้น้อยที่ประสบปัญหาความมั่นคงในที่อยู่อาศัยหรือบุกรุกที่สาธารณะ ขณะนี้การเคหะแห่งชาติได้จัดทำโครงการกลุ่มเป้าหมายเฉพาะของหน่วยงานภาครัฐและภาคเอกชนขึ้น โดยให้หน่วยงานจัดหาที่ดินและการเคหะแห่งชาติ เป็นผู้ดำเนินการจัดสร้างบ้านพักอาศัย รัฐบาลช่วยเหลือหลังละประมาณ 80,000 บาท และให้ผ่อนชำระเป็นรายเดือนในอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าท้องตลาดให้กับการเคหะแห่งชาติ
โครงการชุมชนดินแดง
โครงการชุมชนดินแดง (แฟลตดินแดง) ในปัจจุบัน
โครงการชุมชนดินแดง ปัจจุบันมีผู้พักอาศัยรวม 5,846 หน่วย มีห้องทั้งหมด 4 ขนาด ประกอบด้วย ขนาด 31 ตร.ม. จำนวน 352 หน่วย ขนาด 36.7 ตร.ม. จำนวน 1,350 หน่วย ขนาด 38.6 ตร.ม. จำนวน 3,648 หน่วย และขนาด 39.8 ตร.ม. จำนวน 496 หน่วย โดยอัตราค่าเช่ามีตั้งแต่ 300 – 3,000 บาทต่อเดือน โดยผู้เช่าที่เสียค่าเช่า 300 บาทต่อเดือน ถือเป็นคู่สัญญาเดิมของการเคหะแห่งชาติ มีประมาณ 1,200 ราย ในส่วนของอัตราค่าเช่าอื่นๆ จะเปลี่ยนแปลงไปตามการโอนสิทธิ์
ปัจจุบัน อาคารแฟลตดินแดงชุดแรกมีอายุกว่า 50 ปี สภาพอาคารมีความเสี่ยงต่อความปลอดภัยในชีวิต และทรัพย์สิน ที่ผ่านมา การเคหะแห่งชาติได้ดำเนินการซ่อมแซมอาคารแฟลตดินแดงมาโดยตลอด แต่สามารถบรรเทาในจุดที่พบความเสียหายเท่านั้น จึงมีแนวคิดที่จะดำเนินการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง โดยได้รับความเห็นชอบแผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ และฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดงครั้งแรกเมื่อปี 2543 และได้ดำเนินการปรับปรุงแผนแม่บทดังกล่าวมาอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการให้ความสำคัญด้านสังคม และการมีส่วนร่วมของชุมชน หน่วยงาน ภาครัฐ และเอกชนที่เกี่ยวข้อง
โครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง
สำหรับรูปแบบของอาคารที่การเคหะแห่งชาติจะดำเนินการพัฒนารวมทั้งสิ้น 36 อาคาร แบ่งเป็นอาคารเพื่อรองรับผู้อยู่อาศัยเดิม จัดสร้างในลักษณะอาคารสูง 25-35 ชั้น จำนวน 11 อาคาร และเพื่อรองรับผู้อยู่อาศัยใหม่จัดสร้างเป็นอาคารสูง 8-35 ชั้น จำนวน 25 อาคาร จำนวน 334 ยูนิต ขนาดพื้นที่ 33 ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 614 ล้านบาท พร้อมทั้งจัดพื้นที่ประกอบการค้าเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยได้มีสถานที่ประกอบอาชีพ รวมทั้งพื้นที่จอดรถในจำนวนที่พอเพียงตามเกณฑ์ที่กำหนด
ซึ่งการเคหะฯกำหนดแผนดำเนินการก่อสร้างอาคารหลังแรก บริเวณที่ตั้งสำนักงานเคหะชุมชนดินแดง 1 (หัวมุมถนนดินแดงตัดกับถนนวิภาวดีรังสิต) เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ จึงจะเริ่มย้ายผู้อยู่อาศัยเดิม คือแฟลต 18-20 และ 21-22 รวมจำนวน 5 อาคาร 280 หน่วย เพื่อให้เข้าอยู่อาศัยในอาคารใหม่ หลังจากย้ายผู้อยู่อาศัยเดิมกลุ่มนี้แล้วเสร็จ การเคหะฯ จึงจะทยอยสร้างและย้ายผู้อยู่อาศัยเดิมในพื้นที่อื่น ๆ ต่อไป ซึ่งแผนการรื้อย้ายจะดำเนินการทั้งสิ้น 4 ระยะ ใช้เวลาดำเนินการ 8 ปี ส่วนการก่อสร้างอาคารที่เหลืออยู่ในแผน 8 ปี (2559-2566) สามารถรองรับผู้อยู่อาศัย 20,292 หน่วย ในจำนวนนี้แยกเป็นผู้อยู่อาศัยเก่า 5,846 หน่วย ที่เหลือ 14,446 หน่วย รองรับผู้อยู่อาศัยใหม่ มีมูลค่าลงทุน 35,000 ล้านบาท
แต่โครงการนี้จะมีข้อกำหนดให้สิทธิเฉพาะการเช่า ในลักษณะของ “ห้องเช่า” ไม่ใช่เช่าซื้อหรือซื้อขายขาด หากบางคนคิดจะมาลงทุนเพื่อปล่อยเช่าช่วง การกระทำนี้ถือว่าผิดสัญญา การเคหะแห่งชาติสามารถยกเลิกสัญญาได้ เหมือนแฟลตดินแดงปัจจุบันที่การเคหะแห่งชาติ ตรวจพบปล่อยเช่าช่วงถึง 217 ห้อง จาก 5,846 ห้อง ของผู้อยู่อาศัยเดิม ซึ่งตอนนี้การเคหะแห่งชาติอยู่ในขั้นตอนการตั้งคณะกรรมการตรวจสอบเพื่อเพิกถอนสิทธิต่อไป
ห้องพักอาศัยภายในโครงการมีห้องให้เลือกทั้งหมด 4 แบบ ภายใต้ขนาดเดียวกันที่ 33 ตร.ม. รูปแบบเดียวกัน คือห้องถูกจัดเป็นสัดส่วนแบ่งตามพื้นที่การใช้งานพื้นฐานของห้องพักอาศัยมาตราฐานทั่วไป ปูพื้นด้วยกระเบื้องสีขาวผิวเงา สีภายในชนิดสีน้ำสีขาว ประตูด้านหลังและหน้าต่างด้านหลังห้องเป็นอะลูมิเนียม มีห้องน้ำด้านหน้าห้อง ในห้องน้ำปูพื้นด้วยกระเบื้องสีขาวผิวด้าน มีสุขภัณฑ์พื้นฐาน ได้แก่ ชุดสุขภัณฑ์ อ่างล้างหน้า กระจก ฝักบัวอาบน้ำ ส่วนเฟอร์นิเจอร์อื่นๆ เช่น เตียง ตู้เสื้อผ้า ตู้เย็น โซฟา เครื่องครัว ผู้อยู่อาศัยต้องนำมาเอง
ยังมีโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อยอีกหลายโครงการ ที่เกิดขึ้นแล้วและที่กำลังอยู่ในช่วงพัฒนา ทั้งของภาครัฐและภาคเอกชน ข้อมูลที่นำมาให้อ่านในบทความนี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งเท่านั้น ในโอกาสหน้าจะนำโครงการอื่นๆที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย มานำเสนอให้อ่านกันอีกค่ะ
- การเคหะแห่งชาติ คลิกที่นี้
- สถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (องค์กรมหาชน) คลิกที่นี้
- โครงการบ้านมั่นคง-ชุมชนเจ้าคำผง จ.อุบลราชธานี คลิกที่นี้
- โครงการบ้านมั่นคง ต.บางโปรง จ.สมุทรปราการ คลิกที่นี้
