6,343 กระทู้

31,146 ความเห็น

17,242 ช่วยเสริม

121,314 สมาชิก

Recent Badges

ขาเก่า
- bbadbear -
สนิมเกาะ
- piyapornwatsawang -
วัตถุโบราณ
- piyapornwatsawang -
วัตถุโบราณ
- pook-property-servic -
วัตถุโบราณ
- pittayakub -

จะจัดการกับเงิน 10 ล้าน ที่มีอยู่ยังไงดี

+4
โหวต
เรื่องมีอยู่ว่า ผมซื้อคอนโดไปแล้ว มูลค่า 10 ล้านบาท .... ผมจ่ายไปแล้ว 6 ล้าน เหลืออีก 4 ล้านผ่อนแบงค์อยู่ เดือนละ 45000 บาท .....ผมอยู่ต่างประเทศทีแรกที่ซื้อคอนโดนี้กะอยู่เอง แต่เป็นเพราะว่า อยู่ทำเล Prime Sukhumvit ติดถนนใหญ่ ใกล้ BTS 250 เมตร ใกล้ Emporium และสวนเบญจสิริ .....ตอนนี้เลยปล่อยห้องให้เช่าได้เดือนละ 60000 บาท....ผมก็เอาค่าเช่าห้องที่ได้ผ่อนจ่ายแบงค์ไป และมองคอนโดนี้เป็นการลงทุนไปแล้ว และลองคำนวนว่าถ้าปล่อยให้ห้องมีคนเช่าอยู่แบบนี้ไปเรื่อยๆ อีก 8-9 ปี จะเป็นไท ....ห้องก็จะเป็นกรรมสิทธิ์ของผมทันที จะขายหรือจะเช่าก็ได้เต็มๆ....

ส่วนตอนนี้มี plan ว่าจะกลับไปอยู่เมืองไทยแล้วกับครอบครัว (เมีย 1 ลูก 1) เลยกะว่าจะหาบ้านหรือคอนโดที่ต้องอยู่จริงๆเองอันใหม่ ต่างหากดีกว่า งบประมาณ 6 ล้านบาท โดยกะว่าเงินที่เหลือ 4 ล้าน จะแบ่งดาวน์ 1-2 ล้าน แล้วผ่อนต่อ ....และกักเงินส่วนที่เหลือไว้เผื่อจำเป็น

 

คำถามคือว่า.....ถ้าเป็นคุณคุณทั้งหลาย จะคิดแบบนี้ไหม หรือจะทำยังไง มี idea ดีๆที่จะจัดการกับเงิน นี้อย่างไรดี ....จะเอา 4 ล้านไปโปะคอนโดแรกให้หมดเลยมั้ย ...ก็จะเป็นไททันที ??? หรือจะทำยังไงดี

(ส่วนตัว  ถ้าจะขายคอนโดแล้วเอาเงินก้อนขึ้นมาเลย ก็จะได้ 6ล้าน + 2 ล้านกำไร = 8 ล้านบาท  แต่ก็จะเสีย Asset งามๆแบบนี้ไปเลย และคงหาซื้อไม่ไหวแล้วในเวลานี้)..........
4 กันยายน, 2013 Inc   1 1 2
retagged 9 กันยายน, 2013 Mr.Boom
ลืมบอกไปครับว่า งบประมาณ 6 ล้านสำหรับคอนโดที่สองนี้ ไม่จำเป็นต้องอยู่ Suhkumvit แต่อยากได้อยู่แถวโซน สาธร, พระราม 3 หรือ ตากสิน ก้ได้ที่ใกล้ BTS ก็ได้ใช้รถก็ได้ อะไรประมาณนี้ครับ

กรุณา Log in หรือ Register ก่อนแสดงความคิดเห็นในกระทู้

7 ความเห็น

+2
โหวต
งบประมาณ 6 ล้านตอนนี้ ถ้าคอนโดใหม่ ใกล้BTS ในโซน prime สุขุมวิท คุณน่าจะได้ห้องขนาดไม่เกิน 40 ตร.ม ถามหน่อยว่าจะสะดวกอยู่แบบ พ่อ แม่ ลูก รึป่าว ส่วนตัวมองว่ามันน่าจะเล็กไปหน่อยที่จะอยู่อาศัยถึง 3 คน ผมว่าอย่างน้อยน่าจะมี 50 ตร.ม.ขึ้นไป จึงเป็นที่มาของคำตอบว่า ห้องเดิมที่ซื้อไว้ตั้งแต่แรกเพื่อตั้งใจไว้อยู่ แล้วปล่อยให้เช่าอยู่ จะดีกว่ารึป่าว ถ้าจะอยู่เอง เพราะโดยส่วนตัว ผมให้ความสำคัญในเรื่องคุณภาพชีวิตของครอบครัวมาเป็นอันดับ 1 และบ้านก็เป็นส่วนสำคัญในคุณภาพชีวิต ถ้าไม่ได้เดือดร้อนจนเกินไปนัก

ส่วนเรื่องการลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เอาไว้ลงทุนกับคอนโดหลังใหม่ จะดีกว่ารึป่าว

อีกอย่างโดยส่วนตัว ถึงแม้ว่าใครจะมองว่าผลตอบแทนจากการกู้อาจจะดีกว่าเงินสดยังไงก็เถอะ แต่ผมกลับไม่ชอบเสี่ยงกับการใช้เงินแบ๊งค์ถ้าไม่จำเป็นจริงๆ

ถ้าเป็นผมนะครับ ผมจะเอาเงินสดไปโป๊ะภาระหนี้คอนโดให้หมด แล้วเก็บไว้อยู่เอง และถ้ามีกำลังซื้อเหลือ ค่อยหาซื้อคอนโดในตลาดเพื่อลงทุนต่อไปครับ
4 กันยายน, 2013 vicc   55 144 394
ลืมบอกไปครับว่า งบประมาณ 6 ล้านสำหรับคอนโดที่สองนี้ ไม่จำเป็นต้องอยู่ Suhkumvit แต่อยากได้อยู่แถวโซน สาธร, พระราม 3 หรือ ตากสิน ก้ได้ที่ใกล้ BTS ก็ได้ใช้รถก็ได้ อะไรประมาณนี้ครับ
+8
โหวต
เราลองกดๆตัวเลขดู เดาว่า 4 ล้าน ผ่อนต่อเดือน 45000 กู้ 10 ปี ดอกเบี้ยน่าจะประมาณ 6% ป่ะคะ

ส่วน asset ราคา 10 ล้าน ให้เช่าได้ 60,000 บาทต่อเดือน ถ้าหักค่าส่วนกลางและนายหน้าแล้ว ได้ yield เท่าไหร่หรือคะ

ถ้าคิดเฉพาะส่วนที่ลงทุน ลง 6 ล้าน ได้เข้ากระเป๋าเดือนละ 15,000 หักลบค่าส่วนกลาง จะได้ yield จากเงินก้อนนี้ไม่ถึง 3% แต่จะไปได้ capital gain หลังปีที่ 8-9 เมื่อใช้ค่าเช่ามาผ่อนจนหมดเป็นมูลค่า 4 ล้าน + ราคาตลาดที่เพิ่มขึ้นในอนาคต ก็นับว่าเยอะอยู่ค่ะ ถ้าไม่ติดตรงที่คุณ inc เกิดต้องการที่อยู่อาศัยขึ้นมา....อืม เดี๋ยวมาคิดต่อนะคะ รอแป๊บ
5 กันยายน, 2013 Colleen   32 131 335
รอคุณ Colleen มาต่อนะคะ ...อยากรู้เหมือนกัน หุหุ
+2
โหวต
โซนอ่อนนุชดีมั้ยครับ 60 ตรม. น่าจะได้ 6 ล้านหน่อยๆ เข้าเมืองก็ไม่ยาก ของกินก็หาง่ายครับ
5 กันยายน, 2013 hellxingi   20 80 175
+7
โหวต

มาแล้วค่ะ laugh

ยังไงต่อดีน้า สมมุติว่าเราจะซื้อคอนโดใหม่ไว้อยู่อาศัย แต่ตามที่คิดนะคะ ไม่อยากให้มี cash outflow ออกไปจากกระเป๋าเลย สมมุติเราใช้เงินค่าเช่าที่เหลือที่ได้รับคือ 15,000 สมมุติมั่วค่าส่วนกลาง 5,000 เราเหลือเงินสดเก็บเข้ากระเป๋าตอนนี้ทุกเดือน เดือนละ 10,000

เราเอากระแสเงินสดตรงนี้แหละไปใช้ผ่อนอีกคอนโด ก็แปลว่า เราจะกู้ได้ ถ้ากู้10 ปีดอก 6% ก็จะกู้ได้ 1 ล้านบาท รวมกับเงินสดที่เหลืออยู่ 4 ล้าน = 5 ล้านบาท ถามว่าจะพอซื้อคอนโดอยู่ พ่อแม่ลูกไหม อืมๆๆๆ

สมมุติอยากได้ซัก 70 ตรม แปลว่าต้องหาคอนโดที่ ตรม ละ 71,000 ก็ยากอยู่นา เอาใหม่ 60 ตรม ก็ได้ ก็ตะต้องหาคอนโดที่ ตรม ละ 83,000  อืมสงสัย scenerio ที่จะซื้ออีกอันแล้วไม่มี cashout flow ค่าผ่อนคอนโดออกจากกระเป๋าเลย ตลอด 10 ปี ท่าจะยากแล้วล่ะสิ

งั้นเอาตามที่คุณ inc ว่ามาคือซื้อใหม่ 6 ล้าน ลงเงินเอง 4 ล้าน กู้ 2 ล้าน แปลว่า เราจะมี cash out flow ทุกเดือน เดือนละ 10,000 บาท เป็นเวลา 10 ปี พอจบปีที่ 10 เราจะได้

1. คอนโดราคา 10 ล้าน (ไม่รวม cap gain) 

2. คอนโดราคา 6 ล้าน (ม่รวม cap gain)

ลองเอากระแสเงินสดตามที่ว่า ปีที่0 ลง 10 ล้าน เงิน ออกทุกปี ปีละ 120,000 เป็นเวลา 10 ปี ปีที่ 10 ได้ 16 ล้าน หา IRR ออกมาได้ที่ 3.84% และต้องมี cap gain ของคอนโดทั้งสองตัวอีก ก็ดูไม่เลวอยู่..... แล้วไงต่อ

 

                    -   Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6 Year 7 Year 8 Year 9 Year 10
                     
-      10,000,000 -120000 -120000 -120000 -120000 -120000 -120000 -120000 -120000 -120000 -120000
                          10,000,000
                            6,000,000
                     
-      10,000,000 - 120,000 - 120,000 - 120,000 - 120,000 - 120,000 - 120,000 - 120,000 - 120,000 - 120,000       15,880,000
                     
                  IRR 3.84%
5 กันยายน, 2013 Colleen   32 131 335
edited 5 กันยายน, 2013 Colleen
+9
โหวต

ทีนี้ ถ้าคุณ inc บอกว่าจะลงเองในอันใหม่แค่ 2 ล้าน อีก 4 ล้านกู้ มา run IRR โดยไม่คิด Cap gain จะได้ที่ -2.92 % แปลว่า คุณ Inc จะได้ return ที่เป็น+ ในกรณีนี้ก็ต่อเมื่อทรัพย์สินทั้งสองชิ้นของคุณ Inc มีมูลค่าเพิ่มต่อปีทุกปีมากกว่า 2.92% และต่อเนื่องกันเป็นระยะเวลา 10 ปี ราวมทั้งเงิน 2 ล้านที่คุณ Inc เก็บไว้ก็ต้องทำผลตอบแทนให้ได้มากกว่า 2.92% ต่อปีด้วยค่ะ  ^^

 

 

  Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6 Year 7 Year 8 Year 9 Year 10
-                10,000,000 - 360,000 - 360,000 - 360,000 - 360,000 - 360,000 - 360,000 - 360,000 - 360,000 - 360,000 -         360,000
                          10,000,000
                              600,000
                     
-                10,000,000 - 360,000 - 360,000 - 360,000 - 360,000 - 360,000 - 360,000 - 360,000 - 360,000 - 360,000       10,240,000
                     
                  IRR -2.92%

การที่ capital gain ของทรัพย์สิน 2 ชิ้น จะเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 2.92% ต่อเนื่องกันเป็นเวลา 10 ปีหมายความว่า คอนโด 10 ล้าน กับ 6 ล้าน อีก 10 ปีข้างหน้าจะต้องขายได้ราคาอย่างน้อย 13 ล้าน กับ 7.75 ล้าน ฟังดูไม่ยากใช่ไหมค่ะ แต่ถ้าเพิ่มขึ้นแค่นั้นแปลว่า IRR เราก็ออกมาแค่เสมอตัว ก็จะไปอยู่ที่ว่าเงินที่เราเก็บเอาไว้เองอีก 2 ล้านนั้นทำให้มันงอกเงยได้มากเท่าไหร่

ทีนี้ถ้าเราเลือก option กู้ 4 ล้านแล้วเราอยากจะชนะ option กู้แค่ 2 ล้านแปลว่าอะไร แปลว่า เงิน 2 ล้านที่เรากั๊กเอาไว้ จะต้องทำผลตอบแทนให้ได้อย่างน้อย 3.84 + 2.92 = 6.76% ต่อเนื่องกันเป็นเวลา 10 ปี  จะว่ายากก็ยากนะคะจะว่าง่ายก็ง่ายแล้วแต่ว่าคุณ Inc เอา 2 ล้านนั้นไปทำอะไร

จบการเปรียบเทียบแต่ละ scenario ด้วยประการฉะนี้ค่ะ ถ้าท่านไหนเห็นสิ่งใดผิดปรกติในตรรกะหรือการคำนวนท้วงติงมาได้นะคะ ^_^

5 กันยายน, 2013 Colleen   32 131 335
edited 5 กันยายน, 2013 Colleen
ขอบคุณมากครับ สำหรับการคำนวณอย่างละเอียด ...รอคิดเลขตอนต่อไป...
คำนวนต่อให้แล้วนะคะ
ขอบคุณมากครับ สำหรับคำตอบและการคำนวณให้อย่างละเอียด ...มีประโยชน์และช่วยให้ผมมองเห็นAsset ตัวเองในอนาคตได้อย่างชัดเจน....Thank you very much again.....
+3
โหวต

แนะนำอยู่ 2 ที่ครับ ที่แรก Qhouseสุุขุมวิท79 ขนาดประมาณ 60 ตรม. ชั้นบนๆอาจจะเกินงบ แนะนำเป็นชั้นล่างๆครับ น่าจะได้ที่ 6.6-6.8 ล้าน แต่อย่าเตี้ยมาก เพราะวิวข้างๆคอนโดไม่น่ามองเท่าไหร่ครับแปลน

 

ภายในห้อง

บรรยากาศข้างนอก

กับอีกที่นึงเป็นที่ๆผมเกือบซื้อละ แต่ตัดสินใจซื้อ Rhythm 44/1 แทน เพราะงบไม่ถึง 555+ แต่อยากได้มาก

เป็น Skyhome ของ Ideo Mobi สุขุมวิท ห้อง 61 ตรม. มีหลายมุมให้เลือกครับ แต่แนะนำเป็นชั้น Facility เพราะชั้นบนแพงมาก 7.5ล้าน+

ชั้น Facility ก็มี 2 มุมอีก คือ มุมสระ กับ มุมข้างนอกโครงการ มุมสระนี่ประมาณ 6.7 - 7.2  ส่วนมุมที่หันไปข้างนอกตึกก็ 6.3 - 6.7 ครับ ถ้างบจำกัดก็เอาแบบมองไปนอกตึกก็ได้ครับ ตอนนี้ยังโล่งอยู่ แต่อนาคตถ้ามีตึกขึ้นละก็ บัง 100% แฮ่ๆ เพราะมันอยู่ชั้น 4-5 เอง ส่วนมุมสระจะหันเข้าในโครงการ

บรรยากาศในห้อง (มีแต่ภาพจำลองครับ)

บรรยากาศนอกห้อง

ช่วยได้เท่านี้ครับ เห็นกำลังมองหาห้องงบประมาณ 6ล้าน +- เหมือนผมเลย หรือจะสนใจมาอยู่ Rhythm 44/1 ด้วยกันมั้ยครับ 555+ แต่จะได้ห้องเล็กหน่อยประมาณ 50 ตรม.

ส่วนห้อง 10 ล้านที่ปล่อยเช่าได้เดือนละ 60000 ผมไม่ขายนะ ลองคิดดู 60000*10/12 หายไป 2 เดือนเพราะเผื่อค่าส่วนกลาง+ค่า Agency+Waiting Period  ได้ค่าเช่าตกเดือนละ 50000 ก็ยัง Cover ค่าผ่อน 45000 เหลืออีกเดือนละ 5000 เหมือนจะได้น้อย แต่อย่าลืมว่า 45000 ที่ผ่อนแบงค์ มีเงินต้นด้วย ผ่อน 10 ปี เงินต้นต่องวดเฉลี่ยจะอยู่ที่ 70% นั่นแปลว่า เหมือนเราเอาเงินฝากประจำอีกเดือนละ 31500 บาท รวมกับ 5000 ก็ได้ 36500 บาท คิดเป็นปีละ 438000 บาท หากคิด yield กับเงินต้น 6ล้าน ก็จะเป็น Yield 7.3% ก็ไม่เลวนะครับ อันนี้คิดแบบคร่าวๆ ยังไม่ได้คำนึงถึง เรื่อง Present Value หรือ มูลค่าเงิน 31500 เมือผ่านไป 10 ถ้าคิด Yield ก็จะน้อยลง น่าจะเหลือที่ 6% แต่อย่าลืมว่าหาก 10 ปีผ่านไป ราคาคอนโดเป็น 15 ล้านล่ะ ก็ได้ Cap gain อีกครับ คุ้มสุดๆ

5 กันยายน, 2013 hellxingi   20 80 175
edited 5 กันยายน, 2013 hellxingi
ขอบคุณมากครับ สำหรับข้อมูลและidea ของ คุณ hellxingi
0
โหวต
แนะซื้อห้องใหม่แถว BTS ตากสินน่าจะหาได้ไม่เกินงบ แต่ตอนเช้ารถไฟฟ้าจะใช้เวลามากกว่าทางสุขุมวิทปลายๆ

ถ้าเราจะรวยๆเร็วหรือรวยง่ายๆ กฏข้อนึงเลยคือทำตัวไม่รวย อย่าไปซื้อห้อง 8 ล้านจ่ายดอกเบี้ยแบงค์ไม่ใช่เรื่องสนุก

 

ห้องซัก 6 ล้านแปลนดีๆมีถมไปครับ เก็บเงินไว้ cash is king
9 กันยายน, 2013 Bobby_GN   1 2
...