สวัสดีเดือนกุมภาพันธ์ เดือนแห่งความรัก ดอกกุหลาบ และอั่งเปา ^^ สถานการณ์อสังหาฯ ช่วงต้นปียังค่อนข้างสดใส ส่วนหนึ่งได้อานิสงส์จากมาตราการกระตุ้นของภาครัฐ ทั้งการเพิ่มวงเงินกู้ ลดหย่อนภาษีเงินได้ และปรับลดค่าโอน-จดจำนอง ถือเป็นโอกาสทองของผู้ประกอบการที่จะเร่งระบายสต็อกของโครงการ ดันยอดขายและผลประกอบการให้โตตามเป้า ขณะเดียวกันก็เป็นผลพลอยได้สำหรับผู้บริโภคอย่างเราๆ ในการเลือกโครงการที่คุ้มค่าและน่าพอใจที่สุด
คุณสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ประเมินว่า เศรษฐกิจในปี 2559 จะปรับตัวดีขึ้นจากปีนี้ โดยมีหลายหน่วยงานด้านเศรษฐกิจคาดการณ์ว่าจะขยายตัวราว 3% ซึ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์จะล้อไปกับภาวะเศรษฐกิจ หากเศรษฐกิจขยายตัว อสังหาริมทรัพย์ก็จะเติบโตด้วย โดยทาง REIC ได้รวบรวม “ภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยในรัศมีไม่เกิน 1 กิโลเมตร ตามแนวรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน”
บ้านจัดสรร
สายรถไฟฟ้า | โครงการ | หน่วยในผัง | หน่วยเหลือขาย |
เปิดให้บริการแล้ว | 40 | 5,278 | 1,998 |
1. BTS | 3 | 77 | 47 |
2. MRT | 6 | 120 | 68 |
3. Airport Link | 30 | 5,065 | 1,867 |
4. BTS ส่วนต่อขยายตากสิน-บางหว้า | 1 | 16 | 16 |
เปิดให้บริการเร็วๆ นี้ | 18 | 3,016 | 1,949 |
5. สายสีม่วง | 18 | 3,016 | 1,949 |
เปิดให้บริการในอนาคต | 31 | 5,213 | 3,116 |
6. สายสีน้ำเงิน | 4 | 323 | 130 |
7. สายสีแดงเข้ม | 9 | 1,888 | 1,327 |
8. สายสีแดงอ่อน | 10 | 2,069 | 1,092 |
9. BTS ส่วนต่อขยายหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต | 4 | 579 | 351 |
10. BTS ส่วนต่อขยายอ่อนนุช-สมุทรปราการ | 4 | 354 | 216 |
รวม | 89 | 13,507 | 7,063 |
คอนโด
สายรถไฟฟ้า | โครงการ | หน่วยในผัง | หน่วยเหลือขาย |
เปิดให้บริการแล้ว | 206 | 83,284 | 24,269 |
1. BTS | 82 | 25,808 | 8,288 |
2. MRT | 65 | 27,435 | 8,788 |
3. Airport Link | 41 | 19,587 | 4,563 |
4. BTS ส่วนต่อขยายตากสิน-บางหว้า | 18 | 10,454 | 2,630 |
เปิดให้บริการเร็วๆ นี้ | 44 | 33,954 | 16,956 |
5. สายสีม่วง | 44 | 33,954 | 16,956 |
เปิดให้บริการในอนาคต | 136 | 77,884 | 34,043 |
6. สายสีน้ำเงิน | 30 | 18,597 | 8,149 |
7. สายสีแดงเข้ม | 15 | 12,551 | 5,691 |
8. สายสีแดงอ่อน | 13 | 13,872 | 5,418 |
9. BTS ส่วนต่อขยายหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต | 20 | 8,644 | 4,147 |
10. BTS ส่วนต่อขยายอ่อนนุช-สมุทรปราการ | 58 | 24,220 | 10,638 |
รวม | 386 | 195,122 | 75,268 |
และวันนี้…เราจะมาทบทวนรายละเอียดของมาตราการให้ฟังกันอีกรอบ โดยอธิบายได้ดังนี้
1. ความช่วยเหลือด้านสินเชื่อ โดยมี ธอส. เป็นเจ้าภาพหลัก มุ่งเน้นให้ความช่วยเหลือกลุ่มคนที่มีรายได้น้อย หรือเคยถูกปฏิเสธสินเชื่อมาแล้ว เบื้องต้นรัฐบาลเตรียมวงเงินสนับสนุน 10,000 ลบ. ล่าสุดธอส. ปรับเป็น 25,000 ลบ. ปล่อยกู้ได้สูงสุดสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ลบ. หรือผู้กู้มีรายได้ 30,000 บาท/เดือน และมีกำหนดระยะเวลารับคำขอและดำเนินการ 1 ปี (นับตั้งแต่ 19 ต.ค. 2558)
2. ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ (ทั้งบ้านและคอนโด) ในราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท สามารถนำเอา 20% ของราคาบ้าน ไปหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้เป็นเวลา 5 ปี โดยมีเงื่อนไขการหักลดหย่อนภาษีคือ
- อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท
- ต้องเป็นการซื้อครั้งแรก (ไม่เคยถือสิทธิ์ในอสังหาฯ อื่นมาก่อน)
- ถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ นั้น เป็นเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปีนับตั้งแต่วันโอน
- จ่ายค่าซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2559 เท่านั้น
- ใช้สิทธิ์ยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาต่อเนื่องกัน 5 ปีภาษี นับตั้งแต่ปีภาษีที่มีการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยให้แบ่งใช้สิทธิเป็นจํานวนเท่า ๆ กันในแต่ละปีภาษี
อธิบายง่ายๆ คือ ถ้าซื้อบ้าน 3 ล้านบาท ลดหย่อน 20% คิดเป็น 600,000 บาท นำ 5 ปีมาหารเฉลี่ย จะได้ปีล่ะ 120,000 บาท เท่ากับอัตราที่นำไปลดหย่อนได้ต่อปี
3. ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
ค่าธรรมเนียมปกติ | ค่าธรรมเนียมตามมาตรการ |
2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ | 0.01% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ |
สมมติว่า ถ้าซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท เดิมต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 20,000 บาท ภายใต้มาตราการนี้จะเหลือแค่ 100 บาท!
4. ลดค่าธรรมเนียมการจดจำนอง
ค่าธรรมเนียมปกติ | ค่าธรรมเนียมตามมาตรการ |
1% ของราคาจำนอง | 0.01% ของราคาจำนอง (เฉพาะค่าธรรมเนียมจำนองตามประมวลกฎหมายที่ดินเรียกเก็บอย่างสูงไม่เกิน 200,000 บาท) |
หลักการคำนวณคล้ายกันคือ ภายใต้มาตราการนี้ บ้านราคา 1 ล้านบาท จะเหลือค่าจดจำนองแค่ 100 บาท…ฟังดูน่าสนใจใช่มั้ยคะ 🙂 อย่างไรก็ตาม ครม. กำหนดอายุของการยกเว้นค่าโอนและจดจำนองไว้เพียง 6 เดือนเท่านั้น!!! ซึ่งก็หมายความว่ามาตราการพิเศษนี้กำลังจะหมดลงภายใน 30 เมษายนนี้
ในเบื้องต้นถ้ายังไม่มีการขยายระยะเวลา ผู้ประกอบการคงเร่งทำตลาดอย่างหนักต่อเนื่องจากปลายปีนี้ไปจนถึงก่อนที่จะหมดมาตรการ จึงเชื่อว่าตลาดที่อยู่อาศัย Q1/2559 จะยังดีอยู่ ส่วนการเร่งประมูลรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ถือเป็นปัจจัยบวก แต่น่าจับตามองรถไฟฟ้าสายสีม่วงมากกว่า เพราะจะเปิดให้บริการแล้ว ซึ่งจะมีผลให้ซัพพลายจำนวนมากในบริเวณนี้ถูกระบายได้ดีขึ้น แต่ก็ต้องใช้เวลา
ถ้าลองเทียบกับมาตรากระตุ้นอสังหาฯ ที่ผ่านๆมา ครั้งนี้ถือว่าสามารถใช้ได้จริง และมีเงื่อนไขที่ผ่อนปรนมากกว่าปกติ โดยคาดว่าสามารถช่วยเหลือคนมีรายได้น้อยให้เข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ผู้ซื้อบ้านทั้งในส่วนของบ้านมือหนึ่ง-บ้านมือสองจะได้รับสิทธิ์ประโยชน์จากการลดค่าจดทะเบียนการโอนและจดจำนอง รวมทั้งการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาข้างต้นด้วย ซึ่งจะช่วยลดภาระให้กับผู้มีรายได้น้อยโดยตรง ทั้งนี้การดำเนินมาตราการดังกล่าวจะสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบ
อย่างไรก็ตาม มาตราการนี้ยังคงเป็นเพียงมาตราการระยะสั้นในการช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศให้ขยายตัวมากขึ้น ทั้งนี้การส่งเสริมตลาดในระยะยาวนั้น หน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรจะมีการให้ความรู้แก่คนทั่วไปในการเตรียมความพร้อมก่อนซื้อบ้าน ด้านผู้ประกอบการ ควรศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการรอบด้าน ซึ่งจะทำให้ตลาดอสังหาเติบโตอย่างสมดุล และไม่เกินปัญหาตามมาในอนาคต
นาทีทองเริ่มต้นแล้วนะคะ โปรโมชั่นอสังหาฯ ที่รัฐบาลร่วมเป็นเจ้าภาพไม่มีมาบ่อยๆ…สำหรับใครที่กำลังมองหาบ้าน ทั้งที่มีตัวเลือกในใจและยังไม่มี หรือยังไม่เคลียร์กับมาตราการ เราขอชวนทุกท่านมาพบปะพูดคุยกับเราในงาน Think of Living Condo Expo 2016 ซึ่งจัดขึ้นระหว่างวันที่ 26-28 กุมภาพันธ์นี้ ณ Siam Paragon
และพลาดไม่ได้กับหนังสือ “เปิดทำเลใหม่ รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย” ที่ทีมงานของเราระดมสมอง ลงทุนทั้งแรงกายและแรงใจ ช่วยกันผลิตผลงานชิ้นนี้ขึ้นมา (ลงทะเบียนรับหนังสือฟรี คลิก http://goo.gl/ihRNXh) แล้วเจอกันนะคะ 😉
- REIC
- กระทรวงการคลัง
- ประชาชาติออนไลน์