วิกฤตเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2539-2540 ทำให้หน่วยงานภาครัฐและเอกชนมีความเห็นร่วมกันว่าประเทศไทยควรมีหน่วยงานกลางในการจัดเก็บรวบรวมข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เพื่อเตือนภัยทางเศรษฐกิจ
ทาง World Bank และกระทรวงการคลังได้มีนโยบายให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ดำเนินการศึกษาเพื่อจัดตั้ง “ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ” โดยขยายบทบาทการจัดเก็บข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของฝ่ายวิชาการภายในธนาคารให้เพิ่มมากขึ้น ระหว่างปี พ.ศ. 2543-2546
หลังจากได้ “ไฟเขียว” จากคณะรัฐมนตรี ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ก็เริ่มดำเนินการอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 25 สิงหาคม พ.ศ. 2547 โดยมี พงษ์ศักดิ์ ชิวชรัตน์ เป็นผู้อำนวยการอยู่ 2 ปี ก่อนที่จะส่งไม้ต่อให้ “สัมมา คีตสิน” ผอ.ศูนย์ข้อมูลคนล่าสุดที่เพิ่งพ้นตำแหน่งไปเมื่อตุลาคมที่ผ่านมา
ตลอดระยะเวลาที่อยู่ในตำแหน่ง 9 ปี 9 เดือนคุณสัมมาได้ปฏิบัติหน้าที่ตรงตามภารกิจที่ได้รับมอบหมายโดยพัฒนาศักยภาพของข้อมูลให้มีความหลายหลายครอบคลุมทั้งที่อยู่อาศัยและหมวดย่อยอื่นๆด้านอสังหาริมทรัพย์
หลังจากเกษียณได้ไม่นาน ก็มีข่าวดีว่า คุณสัมมา คีตสิน ได้ตัดสินใจเข้ามาลองชิมลางในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเริ่มที่ Sena Development บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่มีผู้บริหารคนเก่ง อย่าง “ดร.ยุ้ย–เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กุมบังเหียนอยู่ และเพิ่งสร้างความฮือฮาในวงการด้วยข่าวร่วมทุนกับ Hankyu Realty กลุ่มทุนใหญ่จากญี่ปุ่น ถือเป็นหนึ่งในดีลแห่งปีที่ปิดได้เงียบมาก ซึ่งคาดว่าน่าจะได้ความชัดเจนภายในปีหน้า
ก่อนที่จะพูดถึงทิศทางของ Sena Development ในอนาคต วันนี้ Think of Living ขอแอบลัดคิวสัมภาษณ์พิเศษ “สัมมา คีตสิน” หนึ่งในบุคคลสำคัญแห่งวงการอสังหาฯ ที่เราอยากคุยด้วยมากที่สุด โดยคุณสัมมาจะมาร่วมแชร์มุมมองของตลาดอสังหาฯยุค 4.0 และพัฒนาการในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา…
“หลังจบจากเตรียมอุดมสายศิลป์–คำนวณ ผมเลือกสอบเข้าเศรษฐศาสตร์ ม.ธรรมศาสตร์ ตอนนั้นได้คะแนนสูงที่สุดในสาย และได้รับพระราชทานรางวัลทุนภูมิพล จนจบชั้นปีที่ 2 แล้วลองสอบชิงทุนไปอเมริกา เลยได้เข้าเรียนปี 3-4 ที่ Claremont Men’s College และไปต่อโทด้านบริหารธุรกิจที่ University of Houston”
การันตีด้วยปริญญาตรีเศรษฐศาสตร์ และปริญญาโทบริหารธุรกิจจากสหรัฐ เมื่อกลับมาเมืองไทย คุณสัมมาได้เข้าทำงานในบริษัทหลักทรัพย์แห่งหนึ่งในฐานะที่ปรึกษาของฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ และเป็นผู้จัดการกองทุนส่วนบุคคลของบริษัทหลักทรัพย์
หลังจากนั้นได้มีส่วนรวมในการศึกษาเพื่อจัดตั้ง “ศูนย์ข้อมูลเครดิต” หรือ Credit Bureau ในประเทศไทย ช่วงปี 2542 โดยมีการจัดตั้งบริษัทข้อมูลเครดิตขึ้นมา 2 แห่ง คือ บริษัทข้อมูลเครดิตกลาง และบริษัทข้อมูลเครดิตไทย ซึ่งภายหลังรัฐบาลได้รวมบริษัท 2 แห่งเข้าด้วยกัน เป็น “บริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ” โดยมีคุณสัมมารับตำแหน่ง “ที่ปรึกษา”
“การทำบริษัทข้อมูลเครดิตเป็นหน่วยงานที่รัฐบาล มีความประสงค์จะให้จัดตั้งขึ้น เพื่อให้เป็นเครื่องมือในการตรวจสอบ คัดกรอง เครดิตของบุคคล เวลาที่ต้องให้สินเชื่อเป็นต้น แต่ข้อมูลต้องมีทั้งบวกและลบ คือการรายงานข้อเท็จจริง เช่นการจ่ายตรงเวลา ดังนั้นการรายงานทั้ง 2 ภาพ ก็น่าจะเป็นผลดีกับผู้บริโภคด้วย ถ้าสถาบันการเงิน เห็นว่าผู้บริโภคดังกล่าว มีประวัติดี ก็ควรจะให้รางวัล โดยการลดดอกเบี้ย หรือว่าให้เงื่อนไขที่พิเศษขึ้น นี่คือความมุ่งหวังตั้งแต่แรก”
ความที่ทำงานเกี่ยวกับข้อมูลมาตลอด ทำให้คุณสัมมาถูกทาบทามให้นั่งเก้าอี้ “ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์” ในปี 2550 และอยู่ในตำแหน่งนี้จนเกษียณอายุเมื่อ พ.ย. 2559
“ศูนย์ข้อมูลอสังหา ก็คล้ายๆ กับ Credit Bureau คือเป็นอีกหน่วยงานที่ภาครัฐคาดหวังว่า จะมีส่วนช่วยในการป้องกันปัญหา ไม่ให้เกิดวิกฤตรุนแรงในภายภาคหน้า เพราะเราได้บทเรียนจาก “วิกฤตต้มยำกุ้ง” ช่วงนั้นมีการเก็งกำไรบ้านและที่ดินกันเยอะ โครงการบ้าน–คอนโดผุดขึ้นมาเป็นดอกเห็ด ทั้งๆ ที่ในขณะนั้นไม่มีระบบขนส่งมวลชนเลย (BTS เดินรถครั้งแรกในปี 2542 และ MRT เปิดใช้ในปี 2545) กระทั่งฟองสบู่แตกเมื่อปี 2540″
“ผมก็ถือว่าได้ทำงานรับใช้ 2 หน่วยงาน คือศูนย์ข้อมูลเครดิตและ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสองหน่วยงานเป็นศูนย์ข้อมูลที่มีบทบาทในการที่จะ ดูข้อมูลเพื่อที่ป้องกันไม่ให้เกิดการบริหารงานที่ผิดพลาดในอนาคต จนกระทั่งเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ หรือถ้าหากจะเกิดปัญหาเศรษฐกิจบ้างก็ให้อยู่ในสภาพที่ soft landing ไม่ใช่ hard landing คือมีผลกระทบที่เบาบางลง เป็นต้น ก็มีความภูมิใจที่ได้ทำงานดังกล่าวมาก ถือว่าได้สนองนโยบายภาครัฐในช่วง 10 กว่าที่ผ่านมา ในฐานะผู้นำองค์กร”
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ทำให้ผู้ประกอบการมองเห็นภาพรวมของ demand-supply, ระดับราคา, และสถานการณ์สินเชื่อ ทำให้วางแผนการตลาดได้สอดคล้องกับสภาพการณ์
“ในปี 2556-2557 มีคอนโดใหม่ๆ เปิดขายเยอะมาก ประมาณ 150,000 ยูนิต ศูนย์ข้อมูลก็มีหน้าที่เตือนออกไปว่าให้เพลาๆ ลงหน่อย ผู้ประกอบการก็เริ่มปรับตัว ชะลอแผนที่จะเปิดโครงการใหม่ออกไปก่อนในปี 2559 ซึ่งจะส่งผลให้ตลาดปีนี้มีเสถียรภาพมากขึ้น”
ตลาดอสังหาใน 5 ปีจากนี้
“ตลาดจะค่อยโตๆ เพราะความชัดเจนของระบบคมนาคม ซึ่งในอนาคตบ้านและคอนโดบริเวณกทม–ปริมณฑล จะค่อยๆ ขยายขึ้นเรื่อยๆ ตามสภาพของเมือง สังเกตได้จากในอดีต เมื่อ 30 ปีก่อน ลาดพร้าว ดินแดง ก็ยังเป็นชนบท แต่วันนี้ก็กลายเป็นเมืองไปแล้ว ทุกวันนี้เขตเมืองขยายไปเรื่อยๆ การเดินทางก็สะดวกขึ้น ดังนั้นแนวโน้มที่อยู่อาศัยของกรุงเทพและปริมณฑลเติบโตแน่นอน แล้วจะไม่ผันผวนเหมือนต่างจังหวัด”
ช่วงหลังเริ่มมีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น คิดว่ามีโอกาสแค่ไหนที่ “วิกฤตต้มยำกุ้ง” จะเวียนกลับมา
“ในแง่ของวงจรเศรษฐกิจ มีขึ้นลงตลอด ต้องมีบางช่วง เป็นช่วงของการพักฐาน เหมือนราคาหุ้น เพียงแต่ว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะไม่ผันผวนเท่าหุ้น ถ้าเกิดปัญหา เราสามารถมองเห็นสัญญาณได้ เมื่อเห็นสัญญาณ ผู้ประกอบการก็เริ่มปรับตัว สังเกตได้ว่า ปัจจุบันอัตราส่วนของหนี้สิน: ทุน ลดลง ไม่เหมือนปี 40 ที่กู้กันเยอะมาก ดังนั้นจะเห็นว่าผู้ประกอบการมีความระมัดระวัง โอกาสที่จะเกิดวิกฤตแบบปี 2540 จึงค่อนข้างยากมาก แต่ตลาดมีโอกาสที่จะชะลอตัวได้ตลอด ไม่ว่าจะเป็นกทม. ปริมณฑล หรือต่างจังหวัด”
ชีวิตการทำงานหลังเกษียณในหมวกใบใหม่ ใต้บ้าน Sena Development
“ผมได้รับการทาบทามจากทางศูนย์ข้อมูลและบริษัทเอกชนอีกหลายแห่ง แต่สุดท้ายก็ตัดสินใจเข้ามาที่ Sena Development เพราะว่าวิสัยทัศน์ของผู้บริหารค่อนข้างกว้างไกล มีแผนธุรกิจในการพัฒนาองค์กรชัดเจน ส่วนตัวก็คิดว่าสามารถที่จะมาช่วยงานบริษัทได้ ในฐานะของที่ปรึกษา ทั้งการวิจัย กลยุทธ์ และการพัฒนาธุรกิจบ้างตามสมควร”
ปัจจัยหลักในการเลือกซื้อบ้าน จากมุมมอง “สัมมา คีตสิน”
“ต้องดูความต้องการอันดับแรกก่อน ว่าต้องการซื้อบ้าน เพื่ออะไร ถ้าเป็นบ้านหลังแรก เรามีศักยภาพที่จะซื้อได้เท่าไหร่ และจำนวนเงินผ่อนต่อเดือนควรสอดคล้องกับรายได้ อย่างที่ร. 9 เคยสอนไว้ “พอเพียง” อย่าให้เกินกำลังมากนัก ไม่งั้นอาจผ่อนไม่ไหว บ้านต้องมาก่อนรถ เพราะบ้านมีคุณค่าเพิ่มขึ้นระยะยาว”
