ใกล้จะเข้าสู่ปีใหม่ 2562 กันแล้วนะคะ ปี 2561 ที่ผ่านมาในภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นก็มีการปรับตัวปรับเปลี่ยนไปตามนโยบายรัฐที่ออกมากันอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นเรื่อง ดอกเบี้ยที่มีการปรับตัวสูงขึ้น และมาตรการคุมเข้มในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ของแบงก์ชาติ ซึ่งมามีผลกระทบในช่วงท้ายของปี 2561 อย่างไรก็ดี ตัวเลขของภาพรวม ที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูงในปี 2561 จะเป็นอีกข้อมูลสำคัญที่จะสามารถสะท้อนถึงตลาดที่อยู่อาศัย ในปี2562 ได้เป็นอย่างดี และมีผลต่อการพัฒนาโครงการของ ดีเวลอปเปอร์ว่าจะเดินหน้าไปในทิศทางใด เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการ ผู้บริโภคในตลาด เดี่ยวเราไปดูสรุปสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพและปริมณฑลในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมากันเลยค่ะ

จากข้อมูลสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่าภาพรวมในไตรมาส 3 ปี 2561 สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในด้านอุปสงค์และอุปทานปรับตัว เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2560 ในด้านอุปสงค์ (demand) มีการปรับเพิ่มขึ้นของการโอนกรรมสิทธ์ิท่ีอยู่อาศัย และสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ ส่วนในด้านอุปทาน (supply) มีการปรับเพิ่มขึ้นของโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2560 โดยเมื่อเทียบกันกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมาโดยพิจารณาจากยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมี 48,617 ยูนิตขยายตัวเพิ่ม 5 % เทียบจากช่วงเดียวกันของปีก่อน เมื่อคิดเป็นมูลค่า 139,000 ล้านบาทเพิ่มขึ้นถึง 14.6 % เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน

โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล

โครงการท่ีอยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2561 มีจำนวน 130 โครงการ มีหน่วยในผังรวม 42,055 หน่วย และมีมูลค่าโครงการรวม 194,446 ล้านบาท เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนโครงการ จำนวนหน่วย และมูลค่าโครงการ โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 15 ร้อยละ 28.5 และร้อยละ 32.6 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2560 และเป็นการเพิ่มขึ้นครั้งแรกหลังจากชะลอตัวมา 4 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2560 เนื่องจาก ผู้ประกอบการได้ชะลอเปิดขายโครงการใหม่ เพื่อลดอุปทานส่วนเกินในตลาด เมื่อพิจารณาแยกตามประเภทโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ พบว่า ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2561

บ้านจัดสรร ในช่วงที่ผ่านจะเห็นว่ามีการเปิดขายใหม่จำนวนประมาณ 78 โครงการ 16,306 หน่วย มีมูลค่าโครงการรวม 86,060 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มข้ึนจากปีก่อนพอสมควร ส่งผลให้ จำนวนโครงการ เพิ่มขึ้นเป็น 21.9% จำนวนหน่วย เพิ่มขึ้นเป็น 42.2% และมูลค่าโครงการ เพิ่มขึ้นเป็น 58.9% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2560

เมื่อแบ่งตามประเภทและราคาขายโครงการบ้านจัดสรร ในไตรมาส 3 ปี 2561 พบว่า

  • ทาวน์โฮม สามารถขายได้ที่ 57.5%  ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท
  • บ้านเดี่ยว สามารถขายได้ที่  29.3%  ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท
  • บ้านแฝด สามารถขายได้ที่ 12.5% ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา  3.01 – 5.00 ล้านบาท
  • อาคารพาณิชย์พักอาศัย สามารถขายได้ที่ 0.7% ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา มากกว่า 10 ล้านบาท

จะสังเกตได้ว่าที่อยู่อาศัยประเภทบ้านทาวน์โฮม จัดเป็นบ้านยอดนิยมที่สามารถขายได้มากที่สุดถ้าเทียบกับบ้านประเภทอื่นๆ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะด้วยรูปแบบและขนาดของตัวบ้าน ที่เริ่มต้นที่แพ็คเกตราคาไม่แพง ผู้ซื้อสามารถเป็นเจ้าของได้ง่าย เรียกว่าในบางทำเลมีงบประมาณเริ่มต้นเพียง 2 – 3 ล้านบาท ก็สามารถมีบ้านเป็นของตัวเองได้แล้ว ซึ่งถ้าเป็นบ้านเดี่ยว หรือบ้านแฝดจะไม่สามารถตั้งราคาเริ่มต้นแบบนี้ได้

คอนโดมิเนียม มีการเปิดขายใหม่จานวน 52 โครงการ คิดเป็น 25,749 หน่วย มีมูลค่าโครงการรวม 108,386 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2560 จำนวนโครงการถือว่ามีการปรับขึ้นมาไม่มาก แต่หากมองที่หน่วนถือว่ามีปริมาณที่เพิ่มขึ้นชัดเจนกว่า แต่ถ้ามองที่มูลค่าโครงการแล้วเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 17.3 % ถ้าเทียบกับที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบแล้ว ในแนวราบประเภทบ้านต่างๆจะมีอัตราการเติบโดที่มากกว่า อาจด้วยความหลากหลายของประเภทและทำเล ที่กระจายไปโดยรอบไม่กระจุกตัวเฉพาะในเมืองและชานเมืองเท่านั้น แต่ถ้าพิจารณาเฉพาะคอนโดมิเนียมแล้ว ช่วงปลายมีที่ผ่านก็มีการขยับตัวสูงขึ้นจากเดิมพอสมควร

ในด้านประเภทและราคาขายของโครงการอาคารชุดที่เปิดขายใหม่ในไตรมาส 3 ปี 2561 พบว่า

  • ห้องแบบ 1 Bedroom เปิดขายใหม่มากที่สุด 73.5 % ส่วนใหญ่ขายในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท
  • ห้องแบบ Studio เปิดขายใหม่ 15.5 % ส่วนใหญ่ขายในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท
  • ห้องแบบ 2 Bedroom เปิดขายใหม่ 10.7 % ส่วนใหญ่ขายในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท
  • ห้อง 3 Bedroom ขึ้นไป เปิดขายใหม่เพียง 0.3 %ส่วนใหญ่ขายในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท

หากพิจารณาในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 จะพบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ มีจำนวน 277 โครงการ มีหน่วยใน ผังรวม 82,581 หน่วย และมีมูลค่าโครงการรวม 362,769 ล้านบาท ลดลงท้ังจำนวนโครงการที่ 8 %และจำนวนหน่วย ลดลงที่ 6.2 % ตามลำดับ โดยลดลงมากในประเภทบ้านจัดสรร 13.1 % ส่วนคอนโดมิเนียม ลดลงเพียงเล็กน้อย 1.3 % แต่มีมูลค่าโครงการรวมเเพิ่มขึ้น 1.7% โดยเพิ่มขึ้นจากมูลค่าโครงการของบ้านจัดสรร เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2560

ปี 2561 ท้ังปี ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะมีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ประมาณ 117,100 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.5 % เมื่อเทียบกับปี 2560 ซึ่งมีจำนวน 114,194 หน่วย โดยแบ่งเป็นบ้านจัดสรร ประมาณ 49,600 หน่วย เพิ่มขึ้น 0.7 % เมื่อเทียบกับปี 2560 ซึ่งมีจำนวน 49,241 หน่วย และเป็นอาคารชุด ประมาณ 67,500 หน่วย เพิ่มข้ึน 3.9 % เมื่อเทียบกับปี 2560 ซึ่งมีจำนวน 64,953 หน่วย

สำหรับแนวโน้มที่อยู่อาศัยอยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในปี 2562 คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 112,044 หน่วย ลดลง 4.3 % เมื่อเทียบกับปี 2561 ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 117,100 หน่วย โดยมีช่วงคาดการณ์ อยู่ท่ีประมาณ 100,800 ถึง 123,250 หน่วย

ทำเลของโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดขายใหม่ มากท่ีสุด 5 อันดับแรก ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วง9 เดือนแรกของปี 2561 ได้แก่

  • บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย ซึ่งเป็นทำเลที่แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง เปิดให้บริการแล้ว แต่ก็ยังคงมีโครงการใหม่ๆเกิดขึ้นเรื่อยๆอยู่เสมอ รองรับการอยู่อาศัยของคนทางฝั่งนนทบุรีที่ขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
  • ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ซึ่งเป็นทำเลที่มีแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว (ช่วงหมอชิต- สะพานใหม่-คูคต) ที่กำลังอยู่ระหว่างก่อสร้าง จึงส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในทำเลน้ีปรับราคาเพิ่ม ขึ้นอยู่ในช่วงราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท จากเดิมส่วนใหญ่เปิดขายอยู่ในช่วง 1.01 – 2.00 ล้านบาท
  • เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก ซึ่งเป็นทำเลชุมชนที่อยู่อาศัยขยายตัวสูง
  • คลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก- ลาดกระบัง ซึ่งเป็นทำเลท่ีมีรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ที่กำลังอยู่ระหว่างก่อสร้าง จึงส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในทำเลนี้ปรับราคาเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วงราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท จากเดิมส่วนใหญ่เปิดขาย อยู่ในช่วง 2.01 – 3.00 ล้านบาท
  • เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์

โดยใน 5 ทำเลนี้ ทาวน์โฮม จัดเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่มีการเปิดขายมากที่สุดในสัดส่วน 62.1 % ของหน่วยเปิดขายท้ังหมด 9 เดือนแรกของปี 2561 และส่วนใหญ่เปิดขายอยู่ในระดับราคา 2.01-5.00 ล้านบาท กลุ่มประเภทบ้านทาวน์โฮมจัดเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นสูงมากโดยเฉพาะในย่านชานเมืองและในเขตปริมณฑลของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่เริ่มมีการพัฒนาโครงข่ายระบบรถไฟฟ้า แม้คอนโดมิเนียมจะเกาะติดตามแนวรถไฟฟ้าอยู่แล้วก็ตาม แต่ทาวน์โฮมก็เป็นตัวเลือกหนึ่งที่น่าสนใจไม่น้อย สำหรับผู้ซื้อ กรณีเริ่มสร้างครอบครัว และกลุ่มครอบครัวขยาย แม้ทำเลที่ตั้งอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าออกไป แต่ก็แลกมาด้วยความเป็นส่วนตัว ขนาดพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า ในระดับราคาเริ่มต้นใกล้เคียงกับคอนโดตามแนวรถไฟฟ้า

ทำเลของโครงการอาคารชุดที่เปิดขายใหม่มากที่สุด 5 อันดับแรกในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 ได้แก่

  • ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้าเงิน (MRT) ส่วนใหญ่เปิดขาย ห้องชุดประเภท 1 ห้องนอน ราคาช่วง 5.01 – 7.50 ล้านบาท ซึ่งราคาปรับตัวเพิ่มข้ึนจากเดิมซึ่งส่วนใหญ่เปิดขาย อยู่ในช่วง 3.01 – 5.00 ล้านบาท
  • พญาไท-ราชเทวี ตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส (สายสุขุมวิท) ส่วนใหญ่เปิดขาย ห้องชุดประเภท 1 ห้องนอนในช่วงราคา 7.50 – 10.00 ล้านบาท
  • สุขุมวิท ตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส (สาย สุขุมวิท) ส่วนใหญ่เปิดขายห้องชุดประเภท 1 ห้องนอนในช่วงราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป
  • ธนบุรี-คลองสาน- บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด ส่วนใหญ่เปิดขายห้องชุดประเภท 1 ห้องนอนในช่วงราคา 3.01 – 5.00 ล้าน บาท และราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นจากเดิมส่วนใหญ่เปิดขายอยู่ในช่วง 2.01 – 3.00 ล้านบาท
  • เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ส่วนใหญ่เปิดขายห้องชุดประเภท 1 ห้องนอนในระดับราคา 1.01 – 2.00 ล้านบาท

นอกจากจะพิจารณาจากการเปิดขายโครงการแล้วนั้น สิ่งที่จะเป็นตัวชี้วัดว่าสภาพทางการตลาดของที่อยู่อาศัยนั้นเป็นอย่างไร ก็คือ ยอดโอน ที่จะเป็นตัวเลขที่ชี้ได้ว่ามียอดขายและผู้ซื้อจริงในตลาดมากน้องเพียงใด หากมองเฉพาะในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล มีจำนวน 140,583 หน่วย มีมูลค่า 390,748 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 21.8 % และมูลค่าเพิ่มข้ึน 30.1 % เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2560 ซึ่งมีจานวน 115,459 หน่วย และมูลค่า 300,407 ล้านบาท ทำให้เห็นว่าแม้ปีที่ผ่านมาต่างก็มองว่าสถานการณ์ในภาคอสังหาฯไม่ดีนัก แต่ถ้าเปรียบเทียบกับปีก่อนๆแล้วนั้นก็มีการปรับตัวสูงขึ้นอยู่เหมือนกัน

โดยในปี 2561 ทั้งปี ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะมีจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ท่ีอยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑลประมาณ 182,613 หน่วย และมีมูลค่า 492,060 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยจะเพิ่มขึ้น 11.7% และมูลค่าจะเพิ่มขึ้น 15.0 % เมื่อเทียบกับปี 2560 ซึ่งมียอดโอนกรรมสิทธิ์ 163,468 หน่วย และมีมูลค่า 427,728 ล้านบาท

ถ้าหากพิจารณาแบ่งตามประเภทของที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2561 น้ีมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากท่ีสุด มีจานวน 24,246 หน่วย คิดเป็น 49.9 % ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ท้ังหมด รองลงมาเป็นทาวน์โฮม จานวน 13,880 หน่วย คิดเป็น 28.5 % บ้านเดี่ยวมีการโอนจำนวน 6,625 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 13.6 อาคารพาณิชย์พักอาศัยมีการโอนจำนวน 2,299 หน่วย มีสัดส่วน 4.7 % และบ้านแฝดมีการโอนจำนวน 1,567 หน่วย มีสัดส่วน 3.2 % ตามลำดับ

สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์บ้านสร้างใหม่ (หรือบ้านที่โอนจากนิติบุคคล) มีจำนวน 29,493 หน่วย และโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง (บ้านท่ีโอนจากบุคคลธรรมดา) มีจำนวน 19,124 หน่วย ทำให้สัดส่วนจำนวนหน่วยโอน กรรมสิทธิ์บ้านสร้างใหม่ต่อบ้านมือสองในไตรมาส 3 ปี 2561 เท่ากับ 61 : 39

สำหรับภาพรวมในปี 2561 ทั้งปี ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน มีการปรับตัวเพิ่มข้ึนเมื่อเทียบกับปี 2560 โดยเป็นผลจากการขยายตัวของเศรษฐกิจ โดยรวมของประเทศ ทั้งภาคการส่งออก และการท่องเที่ยว รวมถึงการลงทุนในโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นโครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ รถไฟฟ้าความเร็วสูง

ภาพรวมปี 2562 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า ผลจากมาตรการควบคุมสินเชื่อ และการชะลอตัวของ เศรษฐกิจโลกที่จะส่งผลต่อเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งจะกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลและในพื้นที่ภูมิภาค โดยคาดว่าจะมีการชะลอตัวทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน  นอกจากนั้นมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ของ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ท่ีจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 คาดว่าจะส่งผลให้ยอดโอน กรรมสิทธ์ิและสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการเร่งตัวในช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 ก่อนที่จะมีมาตรการบังคับใช้อย่างเป็นทางการ หรือแม้แต่ร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและ สิ่งปลูกสร้าง ที่เตรียมประกาศใช้ใน ปี 2563 สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยที่จะส่งผลกับตลาดที่อยู่อาศัยในปีหน้าได้เช่นกัน

Source of Information :

อ่านเพิ่มเติม