รีวิวฉบับที่ 152 … เรามาดูทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นติดถนนใหญ่กันบ้าง “วิลเลต กาญจนาภิเษก” เป็นโปรเจคของ บมจ. พฤกษาเรียลเอสเตท ที่ครองส่วนแบ่งการตลาดทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นสูงที่สุดในประเทศ แต่ทว่าโปรเจคทาวน์เฮาส์ Villette นี้ ทีมที่เข้ามาลงมือทำกลับไม่ใช่ทีมทาวน์เฮาส์ แต่เป็นทีมเดียวกับที่ทำโครงการคอนโดมิเนียมแบรนด์ Condolette ซึ่งโปรเจค Villette กาญจนาภิเษกนี้ สิ่งที่โดดเด่นที่สุดก็คือ “ทำเล” ครับ

Fact @ 25 April 2012

  • Villette (วิลเลต) กาญจนาภิเษก
  • Pruksa Real Estate, Plc.
  • Segment การตลาด 2-3 ล้านบาท
  • เนื้อที่โครงการ 31-0-22.5 ไร่
  • ทาวน์โฮม 2 ชั้น หน้ากว้าง 5.7 เมตร 250 ยูนิตและอาคารพาณิชย์ 8 ยูนิต
  • 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 1-2 ที่จอดรถ
  • พื้นที่ใช้สอย 101 – 131 ตารางเมตร
  • ที่ดินแปลงมาตรฐาน 18.8 – 20.9 ตารางวา
  • ราคาเริ่มต้น 2.3 ล้านบาท (ต้นปี 2012)
  • www.pruksa.com

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

ทำเลของโครงการ Villette อยู่ติดถนนใหญ่กาญจนาภิเษกเยื้องๆกับ Makro บางบอนก่อนที่จะถึงจุดสิ้นสุดถนนกัลปพฤกษ์ เป็นทำเลทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นติดถนนใหญ่ที่หาไม่ค่อยได้แล้วในปัจจุบัน เนื่องจากทำเลดูแล้วโอเค ทางพฤกษาจึงแบ่งที่ดินข้างๆซุ้มโครงการแปลงหนึ่งออกเป็น 8 แปลงย่อย แล้วสร้างตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ติดถนนใหญ่ขายด้วย ซึ่งแน่นอนว่าปัจจุบัน Sold Out ไปแล้วนะครับ

เรามาดูทำเลกันก่อน จากทางด่วนสายหลักวิ่งมาลงดาวคะนองก็จะถึงถนนสำคัญในการมุ่งไปภาคตะวันตกและภาคใต้อย่างพระราม 2 วิ่งตรงมาเรื่อยๆ ทางไปหัวหินนั่นแหละครับจนถึง TESCO Lotus ให้ชิดซ้าย ยึดป้ายถนนกาญจนาภิเษก

ทางหลวงหมายเลข 9 ทางเดียวกับที่ไปบางแคนะครับ

จากนั้นขึ้นสะพานวนเลี้ยวไปทางบางแค

วิ่งตรงมาอีกหน่อย เลยทางเบี่ยงออกถนนเอกชัยก็จะเห็นวิลเลตทาวน์โฮมอยู่ทางซ้ายมือ

ซุ้มประตูของวิลเลตเป็นถนนเมนกว้าง 16 เมตร ปัจจุบันแบ่งครึ่งหนึ่งให้รถบรรทุกก่อสร้างใช้งาน

ทางขวาของซุ้มประตูในภาพกั้นสังกะสีอยู่ กำลังสร้างอาคารพาณิชย์ 8 ห้องอย่างที่บอกไปแล้ว

ทำเลโครงการมีเสาไฟฟ้าแรงสูงพาดผ่านกลาง ซึ่งพื้นที่ใต้เสาไฟฟ้าแรงสูงเหล่านี้ทำอะไรไม่ได้ พฤกษาเลยจัดการให้เป็นบ่อน้ำหรือทะเลสาบไปเสีย

ถ้าวิ่งเลยโครงการมาอีกนิดนึงจะเจอปั๊มบางจาก

อีก 1 กม. จะถึงทางไปถนนกัลปพฤกษ์

มองทางขวาไว้จะเห็น Makro บางบอนอยู่ฝั่งตรงข้าม เยื้องๆกับโครงการวิลเลต

เจาะลึกตัวสินค้า

ประตู Main Gate ตอนนี้เปิดใช้แต่ฝั่งขวาที่เป็นโซนสำนักงานขายและบ้านตัวอย่าง ฝั่งซ้ายยังทำซุ้มสวยๆที่เห็นในรูปด้านล่างไม่เสร็จนะครับ

หลังซุ้มจะมีโซนที่เป็นทะเลสาบ (ใต้แนวเสาไฟฟ้าแรงสูง เพราะไม่สามารถทำอะไรได้นอกจากพื้นน้ำกับพื้นหญ้า)

แนวเสาไฟฟ้าแรงสูงที่ว่า ตรงกลางของถนนเมนกว้าง 16 เมตร มีเกาะกลาง ปลูกต้นไม้ใหญ่ให้ร่มเงา ซึ่งตอนนี้พึ่งปลูกคงจะต้องรออีกสักพัก

เสาไฟฟ้าแรงสูงพาดทะลุโครงการไปด้านหลังเลย

ดูจากผังคร่าวๆเราจะเห็นว่าโครงการแยกเป็นสองส่วน ทางขวาของทะเลสาบคือเฟส 1 และเฟส 2 ทางซ้ายของทะเลสาบคือเฟส 3 จะมีทางเดินข้ามได้ตรงกลางและมีลู่วิ่งเป็นเส้นประในภาพ

โครงการนี้มีสวนสาธารณะและทะเลสาบแต่ไม่มี Club House และสระว่ายน้ำนะครับ

มองข้ามไปในส่วนที่เป็นทะเลสาบและเฟส 3

ในป้ายรั้วโครงการเขียนว่าลู่วิ่งรอบสระ 400 เมตร ก็คือ Jogging Track ในผังนั่นเอง

บรรยากาศในโซนบ้านตัวอย่างก็ดูดีครับ พึ่งสร้างเสร็จใหม่ๆก็แบบนี้แหละ

มองข้ามรั้วไปหน่อยจะเป็นอาคารพาณิชย์ฝั่งติดถนนใหญ่

หน้าตาบรรยากาศในหมู่บ้าน

โซนบ้านตัวอย่าง

ต้นไม้ ไม้พุ่ม

หน้าตารั้วบ้านและแปลงมุมที่มีพื้นที่ข้างบ้านเหลือเยอะๆ

ถนนซอยกว้าง 9 เมตร ถนนเมนกว้าง 16 – 12 เมตร

พอผ่านช่วงวงเวียน ถนนเมนก็แคบลงนะครับ

สิ่งอำนวยความสะดวก

  • สวนสาธารณะขนาดใหญ่
  • ทะเลสาบ (บ่อน้ำขนาดใหญ่)
  • Jogging Track รอบทะเลสาบ
  • รั้วสูง 2.5 เมตร
  • ระบบ CCTV ที่ Main Gate

Product Walkthrough

สินค้าของที่นี่หากไม่นับรวมอาคารพาณิชย์แล้วจะมีทั้งหมด 2 แบบด้วยกัน คือทาวน์โฮมแบบจอดรถ 1 คันและแบบจอดรถ 2 คัน

แบบจอดรถ 1 คันเรียกว่า Peppermint มี Layout ดังภาพ ขนาดที่ดินประมาณ 18.8 ตารางวา

ชั้น 2 มี 3 ห้องนอนและ 1 ห้องน้ำ

ชั้น 2 มี 1 ห้องน้ำเหมือนกัน แต่มีทางเข้าห้องน้ำได้จากห้องนอนใหญ่ด้วย

เรามาดูแบบบ้าน Vanilla กันก่อน

เดินเข้าไปเจอโซฟาและห้องรับแขก การตกแต่งออกเป็นสไตล์วินเทจ

ด้านหลังบ้านเป็นพื้นที่วางโต๊ะอาหาร

ด้านซ้ายมีครัว หลังครัวมีหน้าต่างระบายอากาศได้

พื้นที่หลังบ้าน

แทงก์น้ำสีดำ

วงกบอลูมิเนียมสีธรรมชาติ มือจับเป็นพลาสติกสีดำ

ฝ้าของวิลเลตสูง 2.9 เมตร ในส่วนที่ไม่มีงานระบบ แต่ส่วนที่มีงานระบบจะถูกดรอปลงมาประมาณ 40 เซนติเมตร ทำให้เป็นฝ้าเพดานสองระดับที่ไม่เท่ากัน คือ 2.9 เมตรและ 2.5 เมตร

มองออกไปหน้าบ้าน

ตรงนี้เป็นจุดดี ที่บริเวณบันไดมีช่องแสงเปิดรับแสงธรรมชาติมาจากโรงรถ

บันไดขึ้นชั้น 2

ชั้นสองแบ่งเป็น 3 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ

บันไดมีชานพักด้านล่างสุด แต่มีขั้น 3 เหลี่ยมอยู่ 1 ขั้น เกือบดีแล้วเชียว ไม่น่าทำขั้นสามเหลี่ยมมาเลย

ห้องนอนเล็กของบ้านหลังนี้ถูกแต่งเป็นห้องนั่งเล่น

ใช้โคมไฟซาละเปา กระจกกรอบอลูมิเนียม

ห้องนอนเล็กอีกห้องหนึ่งใส่เตียง 3.5 ฟุต โคมซาละเปาเหมือนเดิม

ห้องนอนใหญ่เป็นพื้นที่กว้างหน้าบ้าน ความกว้างประมาณ 4 เมตร (กะด้วยสายตา)

วางเตียงใหญ่ได้

แบบบ้านนี้มีทางเข้าห้องน้ำโดยตรงจากห้องนอนใหญ่

ห้องน้ำมีส่วนที่ให้ยืนอาบน้ำได้ แต่ข้อเสียคือไม่มีธรณีกั้นแบ่งส่วนเปียกส่วนแห้งชัดเจน หรือไม่มีฉากกั้นอาบน้ำที่เป็นกระจก Tempered Glass กั้น ทำให้เวลาอาบน้ำจะเกิดเหตุการณ์น้ำนองเต็มห้องแน่นอน

Edit: แก้ไขล่าสุด ทางพฤกษาแจ้งว่าตอนทำห้องตัวอย่างนั้นของขาดช่วงน้ำท่วมเลยไม่ได้ติดตั้ง แต่ปัจจุบันนำมาติดตั้งเรียบร้อยแล้วครับ

ซิงก์ล้างมือทำออกมาดูดี มีชั้นวางของด้านล่าง ติดกระจกมาให้แล้ว

หัวฝักบัวยังใช้แบบบ้านๆหน่อย มีการเล่นลายกระเบื้องตรงกลางที่ติดตั้งฝักบัว

บ้านไม่มีระเบียงนะครับ เป็นการเทปูนเฉยๆ เดินออกไปได้ เพราะเป็นส่วนของโครงสร้างหลัก แต่ต้องปูกระเบื้องเอง -_-;

มองจากระเบียงออกไปเห็นหน้าโครงการ

ลงมาชั้นล่างใหม่ … นี่เป็นห้องน้ำชั้นล่าง

อ่างล้างมือหน้าตาสู้ห้องน้ำชั้นบนไม่ได้เลย

เรามาดูบ้านแบบ “ห้องมุม” กันบ้าง เป็นห้องที่มีด้านข้างไม่ติดใคร 1 ฟาก ทำให้ได้หน้าต่าง ประตูและช่องเปิดเพิ่ม … บ้านโปร่งกว่ากันเยอะเลย

เห็นไหม หน้าต่างข้างบ้านช่วยได้เยอะ

มองออกไปเห็นสวนและรั้วโปร่ง

ห้องนอนที่ 2 ของห้องมุมก็มีหน้าต่างสองด้าน

ต่อมาเป็นแบบบ้าน Peppermint ที่จอดรถได้ 1 คันและมีพื้นที่ใช้สอยเล็กกว่า ประมาณ 101 ตารางเมตร

เดินเข้าไปก็เจอโซฟาเหมือนเดิม

เฉลียงหน้าบ้าน

หลังบ้าน

โต๊ะอาหาร

ครัวและซิงก์

ลานหลังบ้าน

ไม่มีการจัดสวนให้นะครับ และพื้นที่จริงๆก็จะสุดตรงปูน

ห้องน้ำล่างอาบไม่ได้

บันไดด้านหน้าจะรู้สึกว่าชันกว่าแบบแรก เพราะไม่มีชานพัก เป็นขั้นสามเหลี่ยม 2 Steps ไม่มีราวบันได

มีชานพัก 1 จุดหลังขั้นสามเหลี่ยม แล้วถึงจะมีราวบันได ต่างกับแบบแรกที่มีราวบันไดตั้งแต่ต้นจนจบ

ห้องนอนเล็กหลังบ้าน

อีกหน้าเอามาวางโซฟาทำเป็นห้องพักผ่อน

ห้องนอนใหญ่วางหน้าบ้าน กว้างประมาณ 3 เมตร กะจากความกว้างของเตียงและตู้ข้างเตียงแบบพอดีๆ

มีหน้าต่างข้างเตียงแต่ก็ไม่มีระเบียงเหมือนเดิม

โคมไฟใช้เป็นโคมซาละเปา

ห้องนอนเล็กทั้งสองหลังบ้าน

ประตูและมือจับ

ห้องน้ำชั้น 2 ใช้ร่วมกันทั้ง 3 ห้องนอน มีซิงก์และโถสุขภัณฑ์

ห้องอาบน้ำเป็นหลืบเข้าไป

แต่ก็ยงไม่มีธรณีกั้นส่วนเปียกส่วนแห้งเหมือนเดิม ไม่มีฉากกั้นอาบน้ำ

หน้าตาแบบประตูห้องน้ำ

หน้าตาบ้านจริง

ประตูรั้วบ้านเป็นบานพับ

พับได้สุดจอดรถได้สองคัน

เฉลียงหน้าบ้านยาว

บ้านจริงข้างในโล่งมากครับ แต่แม้ว่าห้องนี้จะเป็นห้องมุม ก็ไม่สามารถทำบานเปิดด้านข้างได้ เพราะว่ามีพื้นที่เหลือไม่ถึง 2 เมตร

ห้องเก็บของใต้บันได

โซนของครัวหลังบ้าน

พื้นที่หลังบ้านมีให้เท่านี้ เป็นกำแพงปูนกั้นรั้วบ้านต่อบ้าน

ถังขยะฝังไว้ที่รั้วให้แล้ว

Price vs Performance

  • แบบ 1 ที่จอดรถ 101 ตารางเมตร 18.8 ตารางวา ราคา 2.29 ล้านบาท
  • แบบ 2 ที่จอดรถ 131 ตารางเมตร 20.9 ตารางวา ราคา 2.64 ล้านบาท

  • จอง 30,000 – 50,000  บาท
  • ทำสัญญา 50,000 บาท
  • ค่าส่วนกลาง 37 บาทต่อตารางวาต่อเดือน จัดเก็บล่วงหน้า 2 ปี

เจาะลึกรวบยอด

จุดเด่นที่สุดของโครงการ Villette คือทำเลที่ติดถนนใหญ่กาญจนาภิเษก ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วจะต้องเป็นโครงการที่แพงมากเท่านั้นจึงจะตั้งอยู่ติดริมถนนใหญ่แบบนี้ได้ เช่นบ้านเดี่ยวราคาสูงๆอย่าง The Emperor หรือนาราสิริ ของแสนสิริที่ปิดโครงการไปนานแล้ว แต่ยังไม่ค่อยเห็นทาวน์โฮมราคาถูกในระดับ 2-3 ล้าน ทำให้พฤกษาสามารถชูทำเลติดถนนกาญจนาภิเษกเป็นจุดเด่นหลักได้อย่างสบาย

ในทำเลที่เป็นจุดเด่นหลักนั้นก็ใช่ว่าจะได้มาอย่างง่ายๆ เพราะต้องแลกที่ดินผืนนี้กับการที่มีเสาไฟฟ้าแรงสูงพาดผ่านกลางโครงการ พื้นที่ที่จะสามารถนำมาใช้ประโยชน์ได้จึงลดลงไปมาก ต้องตั้งเป็นเฟสพัฒนาโครงการแบ่งเป็นฝั่งซ้ายและฝั่งขวาของเสาไฟฟ้าแรงสูง โดยขุดบ่อน้ำรอบๆพื้นที่เสาไฟฟ้าแรงสูงปรับสภาพให้กลายเป็นทะเลสาบและวิวสวยๆไปเสีย เอาวิวและสาธารณูปโภคส่วนกลางมาแก้ข้อเสียดังกล่าว

การแก้ข้อเสียก็ใช่ว่าจะไม่ได้มาฟรีๆ เพราะอย่าลืมว่าโครงการจะต้องดูแลรักษาทะเลสาบขนาดใหญ่นี้ไปตลอด และการที่จะดูแลรักษาก็ต้องมีค่าใช้จ่าย ซึ่งสุดท้ายก็จะต้องตกเป็นภาระของลูกบ้านที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ซึ่งปัจจุบันเก็บอยู่ที่ 37 บาทต่อตารางวาต่อเดือน ตกเป็นเงินประมาณ 700 – 800 บาทต่อเดือน จะเพียงพอไหม อันนี้ไม่ทราบได้ ต้องดูไปในอนาคตว่าพื้นที่ที่จะต้องจัดการมีมากขนาดไหน และนิติสามารถบริหารเงินได้ดีขนาดไหน ปัจจุบันพื้นที่ยังพัฒนาไม่เสร็จ ยังไม่เป็นรูปเป็นร่างเลยตอบไม่ได้นะครับ

การเดินทางโดยใช้รถกับทำเลนี้ต้องบอกว่าสะดวกมาก สำหรับทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาทส่วนใหญ่ไม่ได้ติดถนนใหญ่แบบนี้ จะต้องเข้าไปในซอยลึกประมาณ 1-2 กิโลเมตรเป็นเรื่องปกติ แต่พอได้ทำเลติดถนนใหญ่ มีที่จอดรถส่วนบุคคล 1-2 คันต่อยูนิต ก็ทำให้การใช้รถใช้ถนนทำได้สะดวก ยิ่งเป็นถนนกาญจนาภิเษกหรือวงแหวนตะวันตก ก็สามารถเข้าเมืองออกเมืองได้อย่างสะดวก เพราะเป็นถนน Super Highway

การเดินทางโดยไม่ใช้รถกลับกันหน้ามือเป็นหลังมือ ทำได้ลำบาก เนื่องจาก Super Highway อย่างถนนกาญจนาภิเษกไม่มีรถสองแถวหรือรถเมล์ที่จะมาคอยรับส่งผู้โดยสารเพราะไม่ใช่สถานที่ชุมชน และ Taxi ส่วนใหญ่ก็ไม่มานั่งหาคนตามถนนใหญ่แบบนี้สักเท่าไร ทำให้ผู้อยู่อาศัยต้องพ่ึงพารถยนต์ส่วนบุคคลเป็นหลัก

วัสดุอุปกรณ์ของ Villette เรียกว่าทำออกมาพอใช้ได้ วงกบอลูมิเนียมสีธรรมชาติ, กระจกเขียว, พื้นลามิเนต, บันไดสำเร็จรูป, กระเบื้องพื้นแกรนิตโต้ 60×60, โคมซาละเปา, ก่อสร้างแบบ Pre-casting แต่ไม่มีพัดลมดูดอากาศในห้องน้ำที่จะช่วยระบายอากาศออกข้างนอก

แบบของทาวน์โฮมมีทั้งจุดดีและจุดด้อย จุดดีก็คือการที่มีประตูหน้าต่างขนาดใหญ่, มีฝ้าเพดานที่สูง 2.9 เมตรในบางส่วนของห้อง (บางส่วนสูงประมาณ 2.5 เมตร), ช่องแสงบริเวณบันได, ถังขยะและรั้วที่เชื่อมเป็นส่วนเดียวกันติดตั้งให้แล้ว, จุดด้อยก็มีเหมือนกัน คือไม่มีระเบียง, ราวบันไดของยูนิตเล็กมีแค่ครึ่งเดียวและห้องน้ำไม่มีการกั้นส่วนเปียกส่วนแห้ง

Edit: แก้ไขล่าสุด ทางพฤกษาแจ้งว่าตอนทำห้องตัวอย่างนั้นของขาดช่วงน้ำท่วมเลยไม่ได้ติดตั้ง แต่ปัจจุบันนำมาติดตั้งเรียบร้อยแล้วครับ

สาธารณูปโภคของที่นี่เนื่องจากทำสวนสาธารณะขนาดใหญ่และพื้นที่ทะเลสาบใต้เสาไฟฟ้าแรงสูงไปแล้ว จึงไม่มีสระว่ายน้ำและ Club House ไม่อย่างนั้นค่าใช้จ่ายส่วนกลางอาจจะบานปลายจนคุมไม่อยู่ได้ ถนนเมน 12-16 เมตร ถนนซอย 9 เมตร จัดว่าได้มาตรฐาน

Judgement

ทำเล 30%, การเดินทางโดยใช้รถ 20%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 10%, วัสดุ 20%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%

เทียบกับแพคเกจ 2-3 ล้านบาท, Q1/2012

  • ทำเล 9/10 – ทำเลดีมากเมื่อเทียบกับราคา แต่มีเสาไฟฟ้าแรงสูงพาดผ่านกลาง
  • เดินทางด้วยรถ 9/10 – ติดถนนใหญ่กาญจนาภิเษก
  • ไม่ใช้รถ 6.5/10 – จะเดินทางลำบากพอสมควร
  • วัสดุ 7/10 – วัสดุส่วนใหญ่จัดว่าพอใช้ได้
  • แบบ 7.25/10 – แบบบ้านมีทั้งข้อดีและข้อด้อย
  • สาธารณูปโภค 8/10 – ทะเลสาบและสวนสาธารณะขนาดใหญ่ ไม่มีสระว่ายน้ำ ไม่มี Club House

  • 8.08 / 10.00

BOTTOM LINE

ถ้ามองหาทำเลทาวน์เฮาส์ติดถนนใหญ่โซนบางแค-บางบอน-กาญจนาภิเษก โครงการ Villette น่าจะเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ดีสำหรับผู้มีงบประมาณ 2-3 ล้าน เหมาะสำหรับครอบครัวที่มีสมาชิกไม่เกิน 4-5 คน ที่สำคัญต้องมีรถ และต้องยอมรับได้ว่ามีเสาไฟฟ้าพาดผ่านโครงการนะครับ

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ

อ่านเพิ่มเติม