URBANO ABSOLUTE สาทร ตากสิน คอนโดวิวเจ้าพระยา ใกล้สถานี BTS กรุงธนบุรี โดย พฤกษา [รีวิวเจาะลึก 60]

รีวิวเจาะลึกชุดที่ 60 … เรากลับมาที่แม่น้ำเจ้าพระยากันบ้าง กับคอนโดระดับ UPPER CLASS ที่ราคาของห้องส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 80,000 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร โดยพฤกษาเรียลเอสเตท ซึ่งเป็นทีมเดียวกับเจ้าของแบรนด์ Ivy แต่เปลี่ยน Brand ใช้เป็น URBANO ซึ่งมาพร้อมความเป็น Modern จ๋า ล้อไปกับ Theme ของพวก Apple Store หรือร้านอาหาร Greyhound อะไรประมาณนั้นครับ

Fact @ 9 December 2011

• URBANO ABSOLUTE
• Pruksa Real Estate, Plc.
• UPPER CLASS (อ่านรายละเอียดของ Segment คอนโดได้ที่นี่)
• คอนโด 40 ชั้น High Rise 1 ตึก  593 ยูนิต
• ที่ดินประมาณ 4 ไร่
• 1 Bedroom – 2 Bedrooms – Duplex
• พื้นที่ใช้สอย 30 – 167 ตารางเมตร
• ราคา 2,490,000 – 23 ล้านบาท
• ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 80,000 บาท
• www.pruksa.com

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

โครงการนี้ตั้งอยู่เชิงสะพานตากสินฝั่งมุ่งหน้าสาทร แต่ไม่สามารถวิ่งตรงๆจากถนนกรุงธนบุรีเข้าโครงการได้ เพราะติดช่วงที่เป็นโค้งวนขึ้นลงสะพานตากสิน ทำให้การเข้าออกลำบากหน่อย

• ถ้ามาจากฝั่งตากสิน ต้องเบี่ยงออกถนนกรุงธนบุรีแล้วไปกลับรถที่เจริญนครวนมาเข้าโครงการ
• ถ้ามาจากฝั่งสาทร ต้องเบี่ยงซ้ายวนลงเจริญนคร เลี้ยวซ้ายเข้าเจริญนคร จากนั้นเลี้ยวซ้ายอีกครั้งเพื่อวนขึ้นสะพานตากสิน

ทางเข้าแปลงที่ดินตั้งอยู่ตรงหัวโค้ง (ศรสีเขียว) ส่วนจุด A เป็นถนนที่วนมาจากเจริญนคร เข้าออกได้ทางเดียวและไม่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา

ข้อมูลในเวปไซต์ของ Urbano Absolute ทั้งหมดเป็นภาษาอังกฤษ ผมว่าคอนโดระดับ UPPER CLASS ลูกค้าคนไทยเยอะแยะไปนะครับ ถ้ามีเวอร์ชั่นภาษาไทยด้วยก็น่าจะดี เพราะอาป้าอาม้าบางคนอายุเยอะแล้ว พูดไทยกับจีน ภาษาอังกฤษไม่แข็งแรง พอโทรไป Call Center 1739 ก็ไม่เห็นจะพูดอังกฤษได้ ไม่รู้เหมือนกันลงเบอร์ไว้ทำไม น่าจะลงแต่เบอร์สำนักงานขาย นอกเรื่องเพลิน มาดูกันดีกว่า

คอนโดตึกนี้ตั้งอยู่บนถนนกรุงธนบุรี (ตามภาพข้างบน) เป็นตึก 40 ชั้นเกือบๆ 600 ยูนิต เป็น 1 Bed กับ Studio ไปเสียเยอะ ประมาณ 75% ของโครงการ ที่เหลืออีกนิดหน่อยเป็น 2 Beds และ Duplex

ราคาตึกนี้มีบางจุดที่ข้าม Segment จาก UPPER CLASS ไปอยู่ HIGH CLASS ที่ราคาตารางเมตรละ 100,000 – 130,000 ซึ่งก็คือตำแหน่งห้องที่เป็น River Front มองเห็นแม่น้ำเจ้าพระยา สะพานสาทรและฝั่งตรงข้ามอย่างชัดเจน ซึ่งก็คือโรงแรมแชงกรีล่า เนื่องจาก “ทำเล” เปลี่ยน (วิวแม่น้ำสุดยอด) จึงทำให้สินค้าสามารถกระโดดข้าม Segment กันได้ครับ

Layout ของตึกนี้เป็นรูปตัว I บางแต่ยาว โดยชั้น 40 ชั้นบนสุดเป็น Facility ระดับดีเยี่ยม มีสระว่ายน้ำแบบ Infinity Edge ขนาดใหญ่มาก เทียบจาก Scale ก็กินพื้นที่ไป 8 ยูนิตขาย มีเลน Bowling 2 เลน ฟิตเนส

ฟิตเนสหน้าตาแบบนี้ มองวิวตึก 40 ชั้น

สระว่ายน้ำมองเจ้าพระยา ฟ้าเปิดโล่งมี เตียงวางกลางสระ รับลมจากดาดฟ้าชั้น 40 เลย เหมาะกับช่วงธันวาคมอากาศดีๆอย่างหลายวันนี้เป็นต้น

 

 

ส่วน Plan ห้องก็หันเหนือใต้เป๊ะๆ เรียกว่าแทบไม่มี Defect จากการวางตัวของตึกเลย ยกเว้นจะมีส่วน N/E บางช่วงที่วิวอาจจะไปใกล้กับตึก The River มากไปนิดนึง แต่ Shape ของที่ดินที่ค่อนข้าง “เยื้อง” กันก็หลบกันเองไปได้บางส่วน

ลิฟท์ 4 ตัว โดยมี Service Lift แยกต่างหาก ส่วนตัวผมรู้สึกว่าน้อยไปนิดอยากได้เพิ่มอีกสักตัว เพราะต้องแบก Load 140 ยูนิต ต่อลิฟท์ 1  ตัว

ที่ Urbano จะมีตึกคู่ เป็น Facility Building อีกตึกให้ต่างหากเลย ซึ่งเป็นตึกเล็กเพดานสูงมาก ปัจจุบันสร้างเสร็จแล้วซึ่งทางโครงการใช้เป็นสำนักงานขายและห้องตัวอย่างชั่วคราว ต่อไปจะเปิดให้กลายเป็นพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมด

 

นี่เป็นภาพที่ถ่ายจากข้างในของตึกเล็กนะครับ Counter ทางขวาเป็นบาร์เล็กๆมีเครื่องชงกาแฟของ Siemens เครื่องนึงเกือบแสนตั้งเอาไว้ให้ใช้งานด้วย ส่วนข้างบนกระจกนั่นเป็น Meeting Room ที่ลูกบ้านมาขอจองใช้งานได้

ดูจากโมเดลตึกเทียบกันระหว่างพี่ใหญ่ทาขวากับน้องเล็กทางซ้าย จะเห็นว่าขนาดต่างกันเยอะ

ซูมเข้าไปดูใกล้ๆอีกที ขนาดจริงประมาณนี้

ข้างในมี Lobby Modern หรูดีครับชอบ เก้าอี้ Bean Bag พวกนั้นนั่งสบายมาก ก้นจม นิ่มมาก ไปลองมาแล้ว

 

ล็อบบี้หน้าตาเป็นแบบนี้ ส่วนนี้เป็นส่วนของสำนักงานขาย จะเห็นว่าโต๊ะเก้าอี้ออกแบบไว้นั่งคุยกับ Sales ไม่รู้ว่าของจริงจะเปลี่ยนไปอย่างไร

นี่เป็นห้อง Theatre ที่ทางนิติสามารถฉายหนังเป็นรอบๆให้ลูกบ้านชมความบันเทิงกันได้ เบาะข้างในนุ่มมากๆ เรียกว่าเดินแล้วยวบลงไปเกือบฟุต ผมแทบชักเท้าออกมาไม่ทันกลัวเบาะขาด

พื้นเทาๆนี่แหละครับที่ผมบอกว่านิ่มมาก

ประสิทธิภาพของโซฟาทุกตัวในห้อง Theatre นี้ผมรับรองว่าใครกินอิ่ม มีหลับชัวร์

เรามาซูมดูบาร์กับเครื่องทำกาแฟตัวนั้นอีกรอบก่อนจบตึกเล็ก

 

จบกันที่หน้าตาของตึกนี้เมื่อสร้างเสร็จแล้วดูแกรนด์พอสมควรเลยนะครับ

ตึกใหญ่ยังสร้างอยู่ น่าจะอยู่แถวๆชั้น 9 (วันที่ 20 ธันวาคม 2554)

สิ่งอำนวยความสะดวก

• ห้องออกกำลังกาย
• สระว่ายน้ำบนดาดฟ้า
• Steam Room
• ห้องโยคะ
• ห้อง Laundry
• ลิฟท์โดยสาร 4 ตัว, Service Lift 1 ตัว
• สวนใหญ่ชั้น G
• ลานโบว์ลิ่ง 2 เลน
• ห้องดูหนัง Theatre
• ห้องประชุม
• Lobby ใหญ่ / Lobby เล็ก
• Living Area
• Coffee / Bar
• ที่จอดรถ
• ระบบ CCTV / Access Card

Product Walkthrough

ห้องที่เราจะพาไปดูในรอบนี้คือ 2 Bedrooms นะครับ ชื่อว่าห้อง “LIVANTO” ขนาด 74.5 ตารางเมตร ซึ่งถ้าเทียบกับคอนโด UPPER CLASS ตึกอื่นแล้ว ห้อง 2 Bedrooms จะอยู่แค่แถวๆ 60 – 65 ตารางเมตร ที่นี่เติมเข้าไปอีก 10 ตารางเมตร ทำให้ฟังก์ชั่นทุกอย่างดูแล้ว Oversize ไปหมด เมื่อเทียบกับคอนโดเกรดเดียวกัน

เดินเข้าไปก้าวแรกก็สัมผัสได้ถึงความ “หรูหรา” ที่พยายามแต่ให้ดู “เกินราคา” ซึ่งผมเห็นด้วยนะ การที่จับคอนโดระดับ UPPER CLASS (80,000 – 100,000) มาแต่งแบบ HIGH CLASS (100,000 – 130,000) ทำให้มี Value เพิ่มขึ้นมากๆสำหรับลูกค้า แล้วพอใช้ Furniture จริงในการแต่งห้อง ยิ่งดู Premium ขึ้นไปใหญ่ครับ

ขากับแบบโต๊ะกินข้าวสวย แต่ผมไม่ชอบเก้าอี้เลย มันดูแล้วถูกไปนิดนึง ส่วนครัวข้างหลังก็คือได้อย่างที่เห็น

หิน TOP เป็นหินเทียม อ่านรายละเอียดได้ในเจาะลึกเครื่องครัว ครับ

ส่วนเตาไฟฟ้าเป็นเตาฝังระบบสัมผัส 4 หัว มี Hood ติดไฟให้เรียบร้อยดึงออกมาอากาศก็จะดูดไปปล่อยข้างนอก

โซฟาหนังแท้ทั้งตัวครับ

ชั้นวางทีวีมีบิวท์ไฟไว้ให้ข้างใต้

ห้องนอนเล็กเป็นแบน้

ถ่ายจากห้องนอนเล็ก มองออกไปเป็นห้องน้ำ

ห้องน้ำใช้วัสดุแบบนี้

Tempered Glass บานเปลือย กระเบื้อง 60×60 ทั้งผนังและพื้น มี Rain Shower

สุขภัณฑ์ดีไซน์มี Geometry สวยดี

อ่างล้างมือดีไซน์สวยแต่เล็กไปนิดนึง กระเบื้องโมเสกข้างหลังกับหัวก๊อกช่วยเพิ่มความหรูได้มากๆ

ภาพรวมห้องน้ำข้างนอก ยังไม่ใช่ Master Bathroom นะครับอันนั้นเจ๋งกว่านี้

ห้องนอนใหญ่ กว้างมาก มีพื้นที่เหลือให้เดินระหว่างท้ายเตียง King Size กับ Sideboard ได้อย่างสบาย

มองในมุมกลับจะเห็นตู้เสื้อผ้าและ Master Bathroom

ห้องนี้ผมชอบที่สุดเลย Master Bathroom มีกระจกบานเปลือย Tempered Glass กับมุม Rain Shower เหมือนห้องน้ำเล็ก

โถสุขภัณฑ์หน้าตาเหมือนกัน

อ่างล้างมือมี 2 อ่าง … ท๊อปแกรนิตแท้

มี Bath Tub ด้วย ติดอยู่ตรงมุม ใครอยากอาบน้ำแบบมองวิวก็เชิญเลย

ดูลายกระเบื้องกันหน่อย เทาเข้ม Modern หรูๆ

ชั้นวางสบู่แชมพูยังทำจากแกรนิต ดีไซต์ดี

มาดูที่ระเบียงกันบ้าง

เกรดของกระเบื้องยังไม่เท่าห้องน้ำคือใช้แบบ 12 x 12

ไม้ลามิเนตปูพื้นห้องนอนกับกระเบื้องพื้นห้องน้ำ

ดูภาพรวมห้องครัวกันอีกทีนึง

Price vs Performance

• Studio ชั้น 15 ห้อง 3 ราคา 2.76 ล้านบาท 30 ตร.ม. / 92,000 บาทต่อตารางเมตร
• 1 Bedroom ชั้น 10 ห้อง 18 ราคา 3.25 ล้านบาท 38 ตร.ม. / 85,600 บาทต่อตารางเมตร
• 2 Bedrooms ชั้น 10 ห้อง 1 ราคา 6.37 ล้านบาท 74.5 ตร.ม. / 85,600 บาทต่อตารางเมตร
• 2 Bedrooms ชั้น 32 ห้อง 2 ราคา 7.88 ล้านบาท 74.5 ตร.ม. / 105,900 บาทต่อตารางเมตร
• Duplex ชั้น 36 ห้อง 11 ราคา 15.5 ล้านบาท 114.4 ตร.ม. / 135,490 บาทต่อตารางเมตร

• Fully Furnished ตามห้องตัวอย่าง Type นั้นๆ
• จ่าย Down แถวๆ 10% นิดๆ
• จอง 20,000 / 30,000 บาท
• ทำสัญญา 30,000 / 70,000 บาท
• ค่ากองทุน 500 บาทต่อตารางเมตร
• ค่าส่วนกลาง 45 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

เจาะลึกรวบยอด

ทำเลของ URBANO ABSOLUTE หากวัดกันด้วยกระดาษก็คงจะดีมาก เพราะว่าอยู่ใกล้แม่น้ำเจ้าพระยามากๆ เดินจากรถไฟฟ้า BTS สถานีกรุงธนบุรีแค่ 350 เมตร ติดถนนใหญ่แค่เพียงข้ามสะพานไปก็ถึงสาทรแล้ว แต่พอมาดูรายละเอียดก็จะเห็นว่าทางเข้านั้นอยู่ในจุดที่กระชั้นมากๆ เข้าออกด้วยรถยนต์ยาก ข้ามถนนยากเพราะเป็นทางโค้ง ทำให้เป็นข้อเสียในเรื่องของตัวทำเล ที่หนักอยู่เหมือนกันเมื่อเทียบกับโครงการที่อยู่ริมถนนปกติ อย่าง Fuse, Hive, Teal, Park Land และ The Room ในย่านใกล้เคียง

คุณภาพวัสดุจัดเต็มจริงๆ ดูแล้วแทบไม่มีที่ติสำหรับคอนโดระดับ 80,000 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร “หากสร้างออกมาได้อย่างที่โชว์” ซึ่งผมก็คิดว่าการที่พฤกษาเปลี่ยนจากการก่อสร้างเอง มาใช้ผู้รับเหมาอย่าง Syntex ในการก่อสร้าง ก็แสดงว่าเป็นการส่ง Signal ที่จะพัฒนาตัวเองในเรื่องของคุณภาพงานก่อสร้าง ผมถือว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงที่ดีครับ แต่ถ้าเอาวัสดุประมาณนี้มาเทียบกับห้อง Duplex ที่มีราคาขายอยู่แถวๆ 130,000 บาทต่อตารางเมตร ผมว่าวัสดุไม่ได้ดีกว่าคอนโดตึกอื่น ยกตัวอย่างเช่น Ivy ในเครือพฤกษาเหมือนกันครับ

ที่นี่ออกแบบมาได้สวยมาก ทั้ง Floor Plan, Unit Plan และ Master Plan รวมถึงแบบที่เลือกใช้ในการสร้าง Facility และ Show Room ได้เกือบจะเต็มแล้ว หักเรื่องของทางเลี้ยวเข้าโครงการไปหน่อย ซึ่งตรงนี้ทาง URBANO ABSOLUTE ก็ได้รางวัลมาจากต่างประเทศ ว่าเป็นคอนโดที่มีการออกแบบได้ดีเยี่ยม

สาธารณูปโภค เท่าที่ผมดูมายังไม่มีคอนโดตึกไหนในระดับราคา UPPER – HIGH เทียบได้นะครับ คงจะต้องได้ Perfect Score … นี่เป็นครั้งแรกที่ผมเห็นโรงหนังกับลานโบว์ลิ่งในคอนโดระดับราคานี้ (ส่วนใหญ่ที่มีจะเป็นคอนโดที่ขายพ่วงไปกับ Service ของโรงแรมระดับ SUPER LUXURY)

ความคุ้มราคาผมให้ค่อนข้างดีเลยล่ะเมื่อเทียบกับวัสดุ / สาธารณูปโภค / การออกแบบ แต่เมื่อเทียบกับทำเลแล้วมันก็ไม่ใช่จะดีอย่างที่คิดนะ ต้องลดลงมาบ้างตามความเหมาะสม

Judgement

• ทำเล 7.5/10 – ทำเลดี ใกล้รถไฟฟ้า วิวแม่น้ำ แต่มีตำหนิ
• คุณภาพวัสดุ 10/10 – คุณภาพวัสดุใช้ของที่ดีมาก เทียบเท่าคอนโด HIGH CLASS เป็น Fully Furnished
• แบบ 9.5/10 – แบบทั้งหมดทำออกมาสวยมาก
• สาธารณูปโภค 10/10 – จัดเต็มเสียขนาดนี้ไม่ได้เต็มก็ไม่รู้จะว่าไงแล้วครับ
• ชื่อเสียง 7/10 – ปกติพฤกษาจะตกข้อนี้นะ แต่พอเริ่มปรับปรุงตัว เอาผู้รับเหมาชื่อดังอย่าง Syntex เข้ามารับไม้ต่อ ตัวเองเป็น Developer เฉยๆ ภาพก็ดีขึ้นระดับหนึ่ง แต่ตรงนี้ยังไว้ใจไม่ได้จนกว่าตึกจะเสร็จ กั๊กคะแนนไว้ก่อน
• ความคุ้มราคา 8.5/10 – เทียบกับอย่างอื่นได้เยี่ยมเลย แต่พอเจอทำเลเข้าไปก็ต้องถอยมานิดนึงครับ

• Final Score : 8.28/10
• Grade B+ (8.25 – 8.49)

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ