TRUMP International Hotel and Tower

สวัสดีครับ ตามที่ผมและทีมงาน Think of Living ได้เกริ่นนำกันไปใน Post ของ Think of Living คุยกับผู้อ่าน – มกราคม 2012 ที่มีการนำเสนอเรื่องการพัฒนามาตรฐานการรีวิวทั้ง 3 ข้อ ดังนี้

  1. การรีวิวทั้งหมดทำขึ้นเพื่อ “ผู้อยู่อาศัย” ไม่ใช่สำหรับ “นักลงทุนปล่อยเช่า” หรือ “นักเก็งกำไร”
  2. ปรับ Segment ของสินค้า ให้สอดคล้องกับตลาดปัจจุบัน
  3. แยกมาตรฐานการรีวิว Low Rise และ High Rise Condominium

ทำให้เราได้ข้อสรุปดังนี้ครับ

  1. ปรับการคิดคะแนนรีวิวให้มุ่งเป้าไปที่ ​”ผู้อยู่อาศัย” มากขึ้น
  2. ใช้ Target Customer แบ่ง Segment ตลาด แทนที่จะแบ่งตามราคาต่อตารางเมตร
  3. ไม่มีการแยกมาตรฐาน Low Rise และ High Rise เพราะสุดท้ายลูกบ้านไม่สนว่าตึกสูงเตี้ยมีโครงการการเงินในการพัฒนาต่างกันอย่างไร แต่สนว่าเงินที่พวกเขาจ่ายไป พวกเขาได้อะไรบ้าง

เมื่อได้จุดประสงค์และมาตรการชัดเจนในการเดินหน้าพัฒนา Review Standard … ทางเวปไซต์ Think of Living ก็จะนำเสนอมาตรฐานการรีวิวใหม่ โดยจะกล่าวถึงมาตรฐานการรีวิวฉบับเดิม (Q4/2011) ก่อนว่าเป็นอย่างไร

สำหรับสินค้าประเภทคอนโดมิเนียม

  • คิดคะแนนเทียบกับ SEGMENT CLASS
  • ทำเล (40%) – ตำแหน่งที่ตั้ง การจราจร ทิศ วิว การคมนาคม ชุมชน การใช้ชีวิต
  • ผู้ประกอบการ (15%) – ประสบการณ์ ชื่อเสียง ความสามารถในการพัฒนา
  • ราคาและความคุ้มค่า (15%) – ความคุ้มเมื่อเทียบกับเงินที่ต้องจ่ายออกไป
  • การออกแบบ (10%) – สถาปัตยกรรม การดีไซน์เพื่อการใช้สอย รูปลักษณ์ นวัตกรรมการออกแบบ
  • วัสดุ (10%) – อุปกรณ์และ Material ทั้งหลายที่มาพร้อมห้องชุด
  • สาธารณูปโภค (10%) – ส่วนกลาง ที่จอดรถ Lift สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะ การบริการลูกบ้าน ฟังก์ชั่นพิเศษต่างๆของอาคาร

จะเห็นว่า Model การคิดคะแนนแบบนี้มีจุดที่ต้องปรับปรุงใหญ่ๆหลายจุด ดังนี้

  1. Segment ตึกที่ถูกแบ่งด้วยราคาอยู่แล้ว และทุกอย่างที่คิดก็ใช้ราคาเป็นตัวเทียบ เมื่อมีความคุ้มค่ามาคิดด้วย ทำให้คะแนน “ราคาและความคุ้มค่า” มีความสับสน … เป็นเหตุให้คะแนน “ราคาและความคุ้มค่า” ถูกถอดออกไป
  2. ผู้ประกอบการ (Developer) มีประวัติแตกต่างกันจริง มีความสามารถแตกต่างกันจริง แต่ก็ใช่ว่าจะระบุลงไปตรงๆได้ว่า พฤกษาไม่ดี AP ไม่ดี ศุภาลัยไม่ดี แต่ L&H ดี ก็จะไม่ยุติธรรม เพราะแต่ละโปรเจคผู้รับเหมา ช่าง ทีมงานเป็นคนละชุดทั้งสิ้น ยิ่งไปกว่านั้นพวกผู้ประกอบการน้องใหม่ที่พึ่งเข้ามาจับตลาด แต่เก๋ามาจากวงการข้างเคียง (เช่นสถาปนิก) หรือมีความตั้งใจในการทำงานสูง ก็จะถูก Discredit ซึ่งเป็นเหตุให้คะแนน “ผู้ประกอบการ” ถูกถอดออกไป โดยจะใช้หลักการอื่นมาวัดแทนในอนาคต
  3. “ทำเล” ถูกใช้ครอบคลุมมากเกินไป บางแง่มุม “การคมนาคม” ก็สำคัญกว่าทำเลด้วยซ้ำ จึงถูก Split ออกมาให้กลายเป็นคะแนนเรื่อง “การคมนาคม” ที่เฉพาะเจาะจงและไม่ทับซ้อนกับ “ทำเล”
  4. “การคมนาคม” มีสองแบบใหญ่ๆ คือใช้รถกับไม่ใช้รถ ซึ่งเหมาะมากกับการตัดสินใจของผู้อยู่อาศัย ว่าคอนโดตึกนี้เหมาะกับ Lifestyle ของเขาหรือไม่ สุดท้ายจึงแตกออกมาเป็นคะแนนเรื่อง “การเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนบุคคล” และ “การเดินทางโดยไม่ใช้รถยนต์ส่วนบุคคล”
  5. “วัสดุ” มีส่วนมากในเรื่องการตัดสินใจ เพราะเป็นสิ่งที่ลูกค้าได้สัมผัสจริงๆทุกวัน จึงเพิ่มคะแนนให้ส่วนนี้อีก 5%
  6. “ที่จอดรถ” ถูกย้ายจากกลุ่มคะแนน “สาธารณูปโภค” มาเป็น “การเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนบุคคล”
  7. “Shuttle Bus” ถูกย้ายจากกลุ่มคะแนน “สาธารณูปโภค” มาเป็น “การเดินทางโดยไม่ใช้รถยนต์ส่วนบุคคล”

เกณฑ์ใหม่ (Q1/2012) จึงมีดังนี้

  • คะแนนทั้งหมดจะคิดเทียบกับ​​ “ราคา” และ “กลุ่มลูกค้า” เสมอ
  • ทำเล 35% – ตำแหน่งที่ตั้ง, ชุมชนรอบข้าง, ศักยภาพของทำเล, วิว, ทัศนียภาพรอบโครงการ, ศูนย์การค้า, ตลาดสด, Life Style Malls
  • การเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนบุคคล 15% – ที่จอดรถ, ถนนใหญ่, ความคับคั่งของการจราจร, จุดกลับรถ
  • การเดินทางโดยไม่ใช้รถยนต์ส่วนบุคคล 15% – ระยะทางจากรถไฟฟ้า, ความปลอดภัยในการเดินเท้า, ป้ายรถเมล์, วินมอเตอร์ไซค์, รถตู้, Shuttle Bus จากโครงการ
  • วัสดุ 15% – อุปกรณ์และ Material ทั้งหลายที่มาพร้อมห้องชุด
  • การออกแบบ 10% – สถาปัตยกรรม การดีไซน์เพื่อการใช้สอย รูปลักษณ์ นวัตกรรมการออกแบบ
  • สาธารณูปโภค 10% – สระว่ายน้ำ, Lift, สวนสาธารณะ, ฟิตเนส, สตีม, ซาวน่า, การบริการที่ไม่เกี่ยวกับการคมนาคม
  • ชื่อเสียงของ Developer, Property Management จะวัดแยกต่างหาก เป็นอีกหัวข้อหนึ่งที่ไม่เกี่ยวกับ Review ตึกนั้นๆ

ยกเลิก GRADE

ทางเวปไซต์ได้ตัดสินใจยกเลิก “GRADE” ออกไปนะครับ เพราะมีไปก็ไม่ได้ช่วยอะไร ซ้ำซ้อนกับคะแนน แล้วเกรดเดียวกันก็ใช่ว่าจะได้เท่ากัน 8.01 กับ 8.24 ได้ B เหมือนกัน แต่คนละเรื่องนะครับ ดังนั้นดูคะแนนอย่างเดียวก็น่าจะพอแล้ว เป็นตัวตัดสินใจได้แล้ว

เพิ่ม BOTTOM LINE

เป็นการสรุปย่อสั้นๆ 3 บรรทัด ที่คัดออกมาแล้วว่า “โครงการนี้ทำออกมาสำหรับใคร” เพื่อเป็นการค้นหา SOUL MATE หรือเนื้อคู่ไม่กี่ร้อยคนจากคนที่เดินผ่านหน้าตึกไปมาเป็นพันเป็นหมื่น ดึงเอา CORE IDEA ออกมาจากโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

ซึ่งแน่นอนว่ามาตรฐานนี้อาจจะไม่ใช่สิ่งที่ดีที่สุดแต่คงจะไม่ใช่มาตรฐานสุดท้ายแน่ๆ เพราะทางผมและทีมงาน Think of Living ติดตามผู้อ่านอยู่ตลอด พวกเรา อ่านทุกคอมเม้นท์ ที่ผู้อ่านทุกท่านเขียนเข้ามา และสิ่งที่พวกท่าน Feed Back กลับมานี่แหละครับ จะเป็นสิ่งที่ช่วยให้มาตรฐานการรีวิวดียิ่งๆขึ้นไป

ขอบคุณทุกคนนะครับที่ช่วยกันสร้าง ThinkofLiving.com

“บีม” เธียรรุจ ธรณวิกรัย
ThinkofLiving.com Founder