The Leaf พัฒนาการ (1)

สวัสดีครับ รีวิว by Mr.Oe ตอนนี้ เป็นมินิรีวิวนะครับ เป็นชุดคอมโบ set พ่วงมาจากคอนโด U Delight พัฒนาการ-ทองหล่อ คอนโดหน้ากว้างที่เราเพิ่งรีวิวไป ทีนี้คอนโด The Leaf ที่อยู่ติดๆกัน ไม่รีวิวเปรียบเทียบมันก็ยังไงๆ อยู่ ก็เลยต้องจัดไปนะครับ ข้อมูลหลายๆอย่างเช่นทำเลเนี่ย แทบจะเหมือนกันเลย ดังนั้นใครเคยอ่าน  U Delight แล้ว จะข้ามไปเสียก็ได้ แต่ถ้าใครยังไม่เคยอ่าน ก็ดูซะหน่อยนะครับ

Fact (10 Dec 2011)

  • The Leaf Pattanakarn ( เดอะ ลีฟ พัฒนาการ )
  • Developer : บ้านกรองทอง
  • ECONOMY CLASS (อ่านรายละเอียดของ Segment คอนโดได้ที่นี่)
  • คอนโดมิเนียม High Rise สูง 20 ชั้น จำนวน 393 units
  • Fully Furnished
  • Location : ตั้งอยู่บนถนนพัฒนาการ ใกล้แยกคลองตัน
  • เนื้อที่โครงการ 2-35 ไร่
  • ห้องเนื้อที่ 29.05 – 41.31 ตารางเมตร
  • รูปแบบห้อง 1 Bedroom / 1+1 BR
  • ราคาเริ่มต้น Start 1.48 ล้าน ห้อง 29.05 ตรม
  • www.theleafcondo.com
  • 02-319-8999

 

The Leaf พัฒนาการ (2)The Leaf พัฒนาการ

เพียงแค่คุณกด Like ก็เป็นการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกของ Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกทำเลที่ตั้ง

The Leaf โครงการนี้ตั้งอยู่เรียกว่าติดๆกับ U Delight พัฒนาการ เลยครับ แต่อยู่เลยไปนิดนึง หน้าโครงการห่างกันแค่ประมาณ 50 เมตร ส่วนตัวอาคารห่างกันประมาณ 100 เมตรเห็นจะได้ โครงการนี้ตั้งอยู่บนถนนพัฒนาการฝั่งขาเข้า ไกล้แยกคลองตัน ติดกับทางขึ้นลงทางด่วนเลย อยู่ห่างจาก Airport Link รามคำแหงประมาณ 700 เมตร รวมๆแล้วทำเลตรงนี้ วิ่งเข้ารามคำแหง พระราม9 หรือศรีนครินทร์ ถือว่าสะดวกเป็นอย่างมาก จึงเหมาะมากกับคนย่านนี้

แต่ถ้าจะเข้าเมือง ไปสุขุมวิท หรือไปทองหล่อ เอกมัย ก็ถือว่าสะดวกใช้ได้ โดยอาศัยวิ่งเข้าเส้นเพชรบุรี ข้ามแยกไป 1.3 กิโลเมตร ก็เลี้ยวซ้ายเข้าไปชิลในทองหล่อได้แล้ว ถ้าจะเข้าไปทำงานย่านอโศก ก็ต้องมี 4.5 กิโลเมตร ถ้ารถไม่ติดก็แป๊บเดียว การเดินทางโดยรถยนต์นับว่าสะดวกอยู่นะ นอกจากเส้นทางบนถนนหลักและทางลัดต่างๆ แล้ว ไกล้ๆกันก็มีทางด่วนเอกมัย-รามอินทราให้ขึ้นด้วย ส่วนระบบขนส่งมวลชน ที่ไกล้ที่สุดคือ Air Port Link ระยะห่างประมาณ 700 เมตร พอเดินเหนื่อยใครรู้จักใช้ก็นั่งไปลงพญาไทได้ไม่ยาก  ส่วน MRT ต้องไปขึ้นนู่น เพชรบุรี ไกลไปนิด ตั้ง 4 กิโล BTS ก็ต้องเข้า พระโขนง หรือเอกมัย ระยะทางไม่มากไม่น้อย ประมาณเกือบ 3 กิโล จึงอาจจะไม่ค่อยสะดวกเท่าไร

สิ่งอำนวยความสะดวกย่านนั้น นอกจากแหล่งบันเทิง ย่าน เอกมัย ทองหล่อ RCA และเพชรบุรีแล้ว ก็มีโรงพยาบาล ส่วนห้างคงอาศัยเส้นสุขุมวิทครับ ที่เด่นๆผมว่าเป็นสถานศึกษา แบบเดินทางสะดวกไม่ไกล้ไม่ไกลเกินไป มหาลัยแถวนั้นที่พอเดินทางสะดวกก็มี ม.ประสานมิตร ABAC รามคำแหง เกษมบัณฑิต เป็นต้น มีคลองแสนแสบอยู่ข้างหลังโครงการด้วย ใครเคยใช้บริการนั่งเรือคลองแสนแสบก็ดี ใครไม่เคยก็ลองดู ชอบไม่ชอบก็ไม่เป็นไร นานาจิตตัง แต่มีทางเลือกเป็น Option ก็ดีกว่าไม่มี มิใช่หรือ
ทำเลตรงนี้ ที่ผ่านมาน้ำไม่ท่วมนะครับ สบายใจได้

แผนที่โครงการ สีเขียว The Leaf สีแดง U Delight Residence

The Leaf พัฒนาการ (20)The Leaf พัฒนาการ

แผนที่โครงการ แสดงสภาพแวดล้อมข้างเคียง บนซ้ายคือสถานี Airport Link รามคำแหง

The Leaf พัฒนาการ (19)The Leaf พัฒนาการ

การเดินทางถ้ามาจากเพชรบุรี ให้ระวังตอนขึ้นสะพานตรงนี้ให้ดีนะครับ จุดสังเกตุคือปั๊มหอย และศูนย์โตโยต้า สะพานซ้ายสุดข้ามคลองแสนแสบ สะพานตรงกลางคือข้ามแยกคลองตันมุ่งหน้าศรีนครินทร์ สะพานขวาสุดสำหรับรถอีกฝั่งวิ่งเข้าเมือง เลือกสะพานซ้ายสุดนะครับพี่น้อง ลงสะพาน รอข้ามแยกคลองตัน เสร็จตรงไปร้อยเมตร ก็กลับรถตรงทางขึ้นทางด่วนได้เลย (โครงการบอกมานะครับว่ากลับรถได้ ถ้าจราจรห้ามก็ต้องไปอีกเกือบสามกิโลทีเดียว) แต่ถ้าดันขึ้นสะพานผิด ไม่ต้องเสียใจไป ขับตรงไปอีกแค่ 3 กิโลเอง ก็เจอที่กลับรถแล้ว เหอๆๆๆ

 

หลังจากยูเทิร์นกลับมาแล้ว ก็จะเป็นด้านนี้ ตึกซ้ายมือที่กำลังสร้างเห็นเครนอยู่สองอันนั่นแหละครับ The Leaf พัฒนาการ

U Delight Residence พัฒนาการThe Leaf พัฒนาการ

ทางด่วน เอกมัย – รามอินทรา ที่เชื่อมต่อลงได้เกือบครบ

U Delight Residence พัฒนาการThe Leaf พัฒนาการ

เลยหน้าโครงการไปนิดเห็นป้ายเปิดตัวU Delight Residence เป็นแนวเลย The Leaf  เค้าอยู่ตรงทางขึ้นสะพานข้ามแยกนะครับ ไม่สนับสนุนให้ปาดขึ้นไป อันตรายมากๆ รถมาเร็ว

U Delight Residence พัฒนาการThe Leaf พัฒนาการ

บริเวณอาคารสำนักงานขายอยู่ด้านหน้าโครงการเลยครับ

The Leaf พัฒนาการ (9)The Leaf พัฒนาการ

 

เจาะลึกตัวโครงการ

โครงการ The Leaf พัฒนาการนี้ Developer คือ บริษัท บ้านกรองทอง นะครับ เป็นโครงการแรกของเค้า ซึ่งทำออกมาได้ดีครับ จะเสร็จพร้อมโอนอยู่แล้ว เรียกว่าต้องมีดีเหมือนกัน เพราะพื้นฐานเค้า คือ บ้านกรองทอง อพาร์ตเมนท์ ซึ่งหลายๆคนคงพอเคยได้ยินชื่อผ่านหูมาบ้างแล้ว เพราะมีอยู่หลายแห่งเหมือนกัน

ตัวโครงการเป็นตึกสูง 20 ชั้น บนเนื้อที่รวมประมาณ 2 ไร่ แต่มีห้องถึง 393 ห้อง ไม่ต้องคำนวนก็พอเดาได้ว่าน่าจะเป็นห้องขนาดไม่ใหญ่ ซึ่งทางโครงการคงศึกษาตลาดแถวนั้นมาแล้ว เลยจับห้องที่ขนาด 29-34-41 ตารางเมตรเป็นหลัก วางตัวผังห้องเป็นตัวยู โอบสระว่ายน้ำไว้ ซึ่งวิวด้านสระว่ายน้ำ จะหันไปทางทิศตะวันตก ด้านทิศตะวันออกจะเป็นทางด่วน ทิศเหนือเป็นถนนพัฒนาการ ทิศใต้วิวคลองแสนแสบนะครับ

การวางห้องด้านล่างสุดเป็นร้านค้า และล็อบบี้ จอดรถขึ้นมาถึงชั้น สาม ซึ่งรวมจอดรถได้ทั้งหมดประมาณ 190 คัน (48%) ไม่มากไม่น้อยเกินไปสำหรับคอนโดราคานี้ ส่วนสิ่งอำนวยความสะดวกถูกวางไว้ที่ชั้น 4 เนื่องจากเห็นตึกที่สร้างเสร็จแล้ว และได้เห็นแนว U Delight ที่อยู่ติดกันแล้ว ผมคิดว่าวิวของโครงการ เหลือแค่ทิศใต้ฝั่งคลองแสนแสบเท่านั้น เพราะ U Delight เค้าสูงกว่าและยาวตลอดแนว บังวิวมิดเลย ส่วนวิวทางด่วน ไม่มีอะไรน่าสนใจ ด้านติดถนนพัฒนาการก็ไม่น่าสนใจ เพราะมันตรงจุดขึ้นสะพานพอดี เสียงจะดังนิดนึง โดยส่วนตัวแล้วผมแอบชอบชั้น 4 นะครับ เพราะถ้าไม่ยึดติดกับวิวแล้ว จะสะดวกสบายเอามากๆ จอดรถเสร็จเดินขึ้นมานิดเดียว จะไปว่ายน้ำ ชมสวน หรือออกกำลัง ก็เปิดประตูเดินออกมาเจอเลย ชอบอ่ะครับ 🙂

ภาพล่าสุดของโครงการจริง ฝั่งตะวันตก มองมาจาก U Delight

The Leaf พัฒนาการ (3)The Leaf พัฒนาการ

ทิศตะวันออกฝั่งทางด่วน

The Leaf พัฒนาการ (10)The Leaf พัฒนาการ

ดูกันชัดๆ

The Leaf พัฒนาการ (12)The Leaf พัฒนาการ

สิ่งอำนวยความสะดวก

  • สระว่ายน้ำ
  • สวน
  • Fitness & Sauna
  • Lobby
  • ร้านค้า

 

Product Walkthrough

โครงการขายไปพอสมควรแล้วครับ ห้องตัวอย่างที่จัดให้ดู เค้าจัดไว้แค่ห้อง 1 Bedroom 34 ตารางเมตร ทางโครงการขายแบบ Fully Furnished นะครับ ทีไม่ให้ก็จะมี เครื่องไฟฟ้า วอลเปเปอร์ ฟูกและเครื่องนอน ม่าน และของประดับตกแต่งห้องเล็กๆน้อยๆ  ลองต่อรองดูครับ น่าจะมีแถมอะไรเพิ่มได้อีก เพราะมีคู่แข่งเริ่มเข้ามาหลายเจ้าแล้ว อ้อตอนนี้มีโปรแถม iPad2 นะครับ ใครไม่อยากได้ เอามาให้ผมก็ได้ครับ ยินดีรับไว้ด้วยความขอบคุณ  ในผังห้องที่ผมดู ห้องมีขนาดแตกต่างกัน เล็กๆน้อยๆ เยอะครับ เข้าใจว่าเค้าพยายามจัดให้ได้พื้นที่ขายมากที่สุด เลือกดีๆ เพราะบางห้องมันมีเหลี่ยมมุมที่ไม่จำเป็นและไม่ลงตัวเท่าที่ควร ห้องดูกว้างเพราะให้ความสูงที่ 2.6 เมตรครับ โปร่งดี พื้นห้องนอนและห้องนั่งเล่นเป็นไม้ลามิเนต พื้นห้องครัวและห้องน้ำเป็นกระเบื้อง ผนังห้องน้ำบางส่วนกรุโมเสค ทำให้มีมิติขึ้นมาหน่อย ไปดูห้องกันดีกว่าครับ 🙂

ห้องตัวอย่างขนาด 34 ตารางเมตร

ผังห้อง

The Leaf พัฒนาการ (21)The Leaf พัฒนาการ

อธิบายนิดนึง ห้องนี้เปิดประตูเข้ามาคือ Living Room ห้องนั่งเล่น ซ้ายมือคือห้องน้ำ แยกส่วนเปียกและแห้งด้วย Shower Box ถัดจากห้องน้ำคือครัว กั้นด้วยประตูบาน slide ครัวให้ มาครบแล้วครับ ระยะยืนแคบนิดนึง ถัดจากครัวก็เป็นระเบียงเล็กๆ แขวนคอมแอร์ และวางเคื่องซักผ้าได้พอดีๆ แบบแทบไม่เหลือที่ให้ตากผ้า (แปลว่าเล็กนั่นเอง)

ห้องนั่งเล่น มองจากมุมโซฟา

The Leaf พัฒนาการ (4)The Leaf พัฒนาการ

ห้องนั่งเล่นถ่ายจากมุมห้องครัว หลังโซฟาที่กรุกระจก ของจริงที่ให้เป็นผนังทาสีนะครับ

The Leaf พัฒนาการ (5)The Leaf พัฒนาการ

ห้องนอน

The Leaf พัฒนาการ (8)The Leaf พัฒนาการ

ปลายเตียงมี Built in ตู้เสื้อผ้า และวางทีวีได้

The Leaf พัฒนาการ (7)The Leaf พัฒนาการ

ห้องน้ำ มีลดระดับ และตรง Shower box ก่อเป็นธรณีไว้ สุขภัณฑ์ และอ่างล้างหน้าพอใช้ได้

The Leaf พัฒนาการ (6)The Leaf พัฒนาการ

ห้องครัว

The Leaf พัฒนาการ (14)The Leaf พัฒนาการ

ระยะยืนในครัว ตรงนี้จะเห็นหน้าต่างระบายอากาศจากห้องน้ำด้วย ดีครับช่วยเรื่องสุขอนามัยได้ดีขึ้นเยอะ

The Leaf พัฒนาการ (15)The Leaf พัฒนาการ

ห้องครัวมองออกระเบียง

The Leaf พัฒนาการ (13)The Leaf พัฒนาการ

ระเบียง ขนาดไม่ใหญ่ แยกส่วนด้วยการก่อธรณี ซึ่งผมว่าไม่ปลอดภัยต่อผู้อยู่อาศัย เสี่ยงต่อการเดินสะดุด เพราะครัวตรงนั้นมันมีตู้เย็น เล็กและแคบ อาจมีน้ำหกเลอะเทอะ ลื่นได้ โดยเฉพาะเวลารีบๆ เก็บผ้าตอนฝนตก ขอรณรงค์ให้ผู้ประกอบการอย่าทำ ธรณีกั้นระเบียงเลยนะจ๊ะ ทำเป็นพื้นลดระดับจะดีกว่า (คหสต)

The Leaf พัฒนาการ (16)The Leaf พัฒนาการ

ระเบียงจัดท่อต่างๆทั้งน้ำดีน้ำทิ้งไว้ให้วางเครื่องซักผ้าแล้ว

The Leaf พัฒนาการ (17)The Leaf พัฒนาการ

Price & Performance

ราคา ณ.วันที่ 10 Dec 2011

ราคาห้องชั้นที่ 19 ห้องขนาด 29.87 ตารางเมตร

ราคา 1,681,435 บาท ราคาต่อตารางเมตร 56,292 บาท (ชั้นล่างๆลงไปจะถูกกว่านี้)

การชำระเงิน

  • จอง 5,000 บาท
  • ทำสัญญา 30,000 บาท
  • เงินดาวน์ 7 งวด รวมเงินดาวน์ 168,144 บาท
  • ค่าส่วนกลาง 35 บาท ต่อ ตารางเมตร
  • เงินกองทุน 500 บาท ต่อตารางเมตร

The Leaf พัฒนาการ (18)The Leaf พัฒนาการ

เจาะลึกรวบยอด

The Leaf พัฒนาการ ทำเลจัดอยู่ในระดับพอใช้ได้ เหมาะกับคนย่านนั้น ถ้าเป็นคนใช้รถก็จะสะดวกพอสมควร ราคาเมื่อเทียบกับทำเล ถือว่าไม่แพง เพราะขายแบบ Fully Furnished ได้ของค่อนข้างครบ ในคุณภาพเหมาะสมกับราคา  แถมมีห้องให้หยิบที่ราคาล้านกลางๆ ข้อเสียคือ เป็น High Rise ที่ไม่ได้วิวที่ดีมาก การออกแบบจัดวางผังห้องรวมถึงรายละเอียดเล็กๆน้อยๆ ยังไม่เนี้ยบเท่าที่ควร แต่เป็นอีกหนึ่งโครงการที่เห็นความตั้งใจของ Developer ในการพัฒนาโครงการ เพราะแทบจะเป็นไปตามแผนงานเลย มีดีเลย์เล็กน้อย เมื่อเทียบกับปัญหาน้ำท่วมและอื่่นๆแล้ว จะเห็นความเป็นมืออาชีพที่พวกเราน่าจะไว้วางใจ อยู่อาศัยไปด้วยกันได้อยู่ครับ

ราคาห้าหมื่นต้นๆ ได้อยู่ High rise จอดรถในร่ม สิ่งอำนวยความสะดวกพอสมควร แถมได้เฟอร์และอื่นๆครบ ราคาเริ่มต้นไม่แพง และไกล้จะเสร็จสมบูรณ์พร้อมเข้าอยู่แล้ว ก็เรียกว่าเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่โอเคอยู่ สำหรับคนย่านนี้ ซึ่งถ้าจะเปรียบเทียบ กับที่อื่น คงตัดทาวน์เฮ้าส์ หรือบ้านเดี่ยวแถวนั้นทิ้งไป ราคานี้ หาไม่ได้ในระยะสามกิโล คงต้องเทียบกับ LPN ที่อยู่ถัดไป ซึ่งมีดีมีเสียคนละอย่าง และงานก็เข้าผมด้วย เพราะพูดถึงแล้ว ก็อดที่จะไปทำรีวิวเพิ่มไม่ได้ รอติดตามชมกันต่อไปนะครับ ไหนๆจะทำย่านนี้แล้ว ก็เอากันให้เด็ดขาดไปเลย

Judgement
ตามมาตรฐาน Mr.Oe นะครับ เป็น weight average คิดตามความคุ้มค่าเทียบกับเงินที่จ่ายไปโดย 40% คือทำเล, 15% คือประสบการณ์ของ Developer, 15% ความคุ้มค่าด้านราคา, 10% วัสดุ, 10% แบบ, และ 10% สาธารณูปโภค

  • ทำเล 8/10 – ไม่มีรถไฟฟ้า หรือใต้ดินไกล้ๆ แต่ไกล้ทางด่วน และใช้รถยนต์สะดวกดี จ่ายเท่านี้ได้ทำเลตรงนี้ ความคุ้มค่าโอเค (ใกล้สุดคือ Airport Link รามคำแหงในระยะ  700 เมตร แต่ Airport Link ยังไม่เป็นที่นิยม)
  • ประสบการณ์  7/10 – แม้จะเป็นโครงการแรก แต่มิใช่มืออ่อน ด้อยประสบการณ์แน่นอน มีประสบการณ์จากอพาร์ตเมนท์มากมาย ส่วนโครงการนี้ เค้าก็พิสูจน์แล้วว่า “เอาอยู่”
  • ราคา 8/10 – High rise Fully Furnished จัดเต็ม ราคาปัจจุบัน Start ห้าหมืี่นนิดๆ ล้านกลางๆ นับว่า ใช้ได้อยู่
  • วัสดุ 8/10 – วัสดุสมราคา แต่จัดให้เยอะดี
  • แบบ 7/10 – ออกแบบยังไม่ได้ดีมาก เมื่อเทียบกับเพื่อนๆที่ขึ้นมาใหม่ๆ เค้ามีลูกเล่นในการ Utilize พื้นที่ขนาดเล็กกันได้ดีกว่านี้
  • สาธารณูปโภค 8/10 – มาตรฐาน

Final Score: 7.75/10 คะแนน

B-

เพียงแค่คุณกด Like ก็เป็นการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกของ Think of Living แล้วครับ