Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41

สวัสดีครับ รีวิวตอนนี้ผม Mr.Oe จะพาไปเปลี่ยนบรรยากาศดูคอนโดสบายๆ ราคาไม่ถึงล้านกันบ้างนะครับ ถามว่าคอนโดราคาต่ำกว่าล้านทำเลในเมือง สำหรับคอนโดสร้างใหม่ยังพอหาซื้อได้อีกเหรอ ก็ต้องเรียนตามตรงครับว่า หายาก แต่พอหาได้ แต่จะคาดหวังได้ของดีเลิศประเสริฐทุกอย่างคงไม่ได้ ต้องวัดที่ความคุ้มค่ากับตัวเงินที่จ่ายไปครับ ของฟรีไม่มีในโลก แต่ของถูกของดีมีแน่นอน เอาเป็นว่าจะพยายามหาคอนโดต่ำล้านดีๆ ที่มีค่าผ่อนจ่ายคอนโดต่อเดือน พอๆกะค่าเช่า หรือถูกกว่าค่าเช่า ในย่านนั้น มาให้ดูกันเรื่อยๆนะครับ คอนโดแบบนี้เหมาะกับผู้ซื้ออยูอาศัยเองที่ขยับจากเช่าอยู่มาเป็นผู้ซื้อในราคาค่างวดผ่อนจ่ายต่อเดือนที่ไกล้เคียงกับค่าเช่าเดิม ไม่ลำบาก หรือผู้ที่คิดจะใช้เงินเย็นลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่าให้ได้ผลตอบแทนสัก 6-7% ครับ

Fact (08 ธันวาคม 2011)

  • Regent Home Latphrao 41 ( รีเจ้นท์โฮม ลาดพร้าว41 )
  • คอนโด Low rise 8 ชั้น 3 อาคาร 430 units
  • เนื้อที่โครงการ 3-2-30 ไร่
  • Developer : บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์
  • Location ซอยลาดพร้าว 41 (ซอยภาวนา) เข้าซอยจากถนนลาดพร้าว 500 เมตร
  • จอดรถเวียน 40%
  • ห้องขนาด 31 ตารางเมตร
  • รูปแบบห้อง Studio ครัวแยก
  • ราคาเริ่มต้น 899,000 บาท หรือ 29,000 บาท ต่อตารางเมตร
  • กำหนดก่อสร้างเสร็จ กุมภาพันธ์ 2555
  • www.rgphome.com

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41

เจาะลึกทำเลที่ตั้ง

Regent Home คอนโดโครงการนี้ ตั้งอยู่ในซอยลาดพร้าว 41 (ซอยภาวนา) เข้าซอยไปประมาณ 250 เมตร เลี้ยวขวาไปทางวัดลาดพร้าวตรงสามแยกแรกอีก 250 เมตร รวมระยะทางเข้าซอย 500 เมตรโดยประมาณ ถนนในซอยค่อนข้างแคบ ประมาณ 6 เมตร

ในซอยเป็นชุมชนอยู่อาศัย มีอพาร์ทเมนท์อยู่ประปราย ในซอยนี้ทะลุออกได้หลายทาง ทั้งวังหินที่จะไปออกพหลโยธิน เกษตรนวมินทร์ ออกโชคชัย4 และออกเลีนบทางด่วนรามอินทราได้ ซอยภาวนาอยู่ห่างจากแยกลาดพร้าวตัดรัชดาไปประมาณ 1 กิโลเมตรอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT) ลาดพร้าว ประมาณ 1.2 กิโลเมตร ในซอยย่านนั้นถ้าจะหาของกินหรือซื้อของใช้ ก็มีโชคชัย4 หรือวังหิน ถือว่าไกล้สุด แต่ถ้าจะไปห้างก็คงต้องพึ่ง เซ็นทรัลลาดพร้าว หรือเมเจอร์รัชโยธิน ทำเลตรงนี้สะดวกสำหรับคนคุ้นเคยแถวนี้ ถือว่าเข้าซอยลึกพอควรแต่รับรองว่าไม่เปลี่ยวนะครับซอยนี้ 2 ข้างทางเป็นบ้านและอาคารพาณิชย์ทั้งหมด มีรถวิ่งเข้าออกตลอด 24 ชั่วโมง ระยะทางขนาดนี้นั่งมอไซค์ปากซอยครับ แต่ถ้าจำเป็นต้องเดินก็เท่ากับ 1 รอบสนามฟุตบอล บวกกะอีก 100 เมตร พอดีๆ

อ้อซอยนี้มีจุดสลบนิดนึง ตรงที่ถ้าวันไหนมีเผาศพที่วัดลาดพร้าว รถจะเยอะและวัดจะปิดทางออกที่วัดที่จะไปออกวังหินชั่วคราวครับซึ่งจะมีป้ายเตือนไม่ให้รถเข้ามาอยู่ ก็ต้องไปอ้อมออกด้านอื่นครับ ถามว่าทำเลนี้ดีไหม ตอบเฉยๆทันทีไม่ได้ครับ ต้องดูราคาด้วย จ่าย 29,000 บาท ต่อตารางเมตร แล้วได้ทำเลตรงนี้ ก็ถือว่าไม่เลวครับ

แผนที่โครงการ

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41 แผนที่

ถนนลาดพร้าว เลี้ยวซ้ายเข้าซอยลาดพร้าว41 (ซอยภาวนา) ตรงข้ามซอยคือ ธนาคารกรุงเทพ และคอนโด Pulse

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41 ปากซอยภาวนา

สภาพภายในซอย ต้องเลี้ยวขวาตรงกางเขนแดงอีก 1 ที

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41 ในซอย

บริเวณหน้าโครงการ ไกล้จะเสร็จแล้ว

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41 หน้าโครงการ

ลักษณะอพาร์ทเมนต์ย่านนี้ หลังนี้อยู่ตรงข้ามโครงการพอดี ราคาค่าเช่าประมาณ 4,000 บาท

Regent Home ลาดพร้าว 41อพาร์ทเมนต์คุณป้า ย่านนี้

เจาะลึกตัวโครงการ

โครงการ Regent Home ลาดพร้าว 41 นี้ เป็นโครงการภายใต้ Brand “Regent Home” แห่งที่ 12 แล้วนะครับ สำหรับบริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ ซึ่งมีโครงการภายใต้ Brand “Regent Home”

รวม 16 โครงการเข้าไปแล้ว เก๋านะครับทำมา 20 ปีแล้ว ไม่ใช่มือใหม่ไร้ประสบการณ์ ผมเลือกรีวิวโครงการลักษณะนี้ที่ทำไกล้เสร็จแล้ว เพื่อความมั่นใจว่าได้ห้องแน่นอน เพราะห้องราคานี้ ถือว่าซื้อแล้ว บีบหัวใจเหมือนกัน ถ้าซื้อจากโครงการมือใหม่นะครับ

โครงการนี้ทำเลพอได้ครับ เหมาะกะคนแถวนี้ หรือคนที่ต้องเช่าอพาร์ทเมนท์อยู่แล้ว ราคาคือจุดเด่น การออกแบบแห้งแล้งไปนิด เอาเนื้อที่ใช้สอยไว้จอดรถเข้าว่า แต่ก็ยังมีสระว่ายน้ำ สวนเล็กๆ และฟิตเนสครับ

โครงการนี้วิวดีที่สุด ดันไปอยู่ด้านทิศตะวันตก (ตึก A) ซึ่งผมไม่สนันสนุนให้เลือกเพราะมันร้อน วิวรองลงมาคือทิศเหนือ (ตึก B) วิวดีมีคลองและบ้านคน ไม่มีตึกสูงแน่ๆ แต่มีข้อเสีย คือคลองที่อาจจะมีกลิ่นรบกวน แนะนำให้เลือกชั้น 6 ขึ้นไปครับ วิวด้านทิศตะวันออก (ตึก C) เหมือนจะดี แต่ดีแค่ห้องที่อยู่ชั้น 7-8 เพราะมันอยู่ติดถนนซอยเล็กๆซะเกือบชิด และวิวไม่สวยสำหรับห้องชั้นล่างกว่านั้น อยู่ไม่สบาย ส่วนห้องด้านในที่หันระเบียงชนกะตึกอื่น ไม่แนะนำเพราะตึกค่อนข้างอยู่ไกล้กันเกินไปครับ สรุปแล้วเหลือห้องอยู่สบายให้เลือกไม่เยอะเนอะ 🙂

จุดเด่นของโครงการนี้เรื่องราคา ทำให้พอจะชดเชยกับจุดด้อยในหลายๆเรื่องไปได้ เนื่องจากราคาเริ่มต้นที่ 899,000 บาทต่อห้อง และราคาสูงสุดที่ 999,000 บาทต่อห้อง
แถมชุดครัว และสุขภัณฑ์ (เราต้องซื้อเตียง ตู้เสื้อผ้า โต๊ะทานข้าว และเครื่องไฟฟ้าเอง) เมื่อจ่ายดาวน์แล้ว เหลือผ่อนแบงค์ 739,000 – 839,000 บาท จะตกเป็นค่างวดประมาณ 5,300 – 6,000 บาทต่อเดือน (กู้ 20 ปี) ไกล้เคียงกับอัตราค่าเช่าในแถวๆนั้น (อพาร์ทเมนต์ 4-6 พันบาท คอนโด LPN ประมาณ 7,500 บาท แต่ขนาดห้องเล็กกว่า) เรียกว่าพอจะมีความปลอดภัยในการลงทุนในระดับหนึ่ง

อ้อ สำนักงานขาย ตอนนี้ย้ายขึ้นมาอยู่ในออฟฟิศชั้นสองชั่วคราวนะครับ เข้าไปไม่เจอไม่ต้องตกใจ ถามเจ้าหน้าที่หรือ รปภได้เลย กันเองมากๆ อยากรู้ไร ถามคนแถวนั้นเลยครับ 🙂

ผังโครงการ

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41 ผังรวม

สิ่งอำนวยความสะดวก

  • สระว่ายน้ำ สวน ฟิตเนส
  • ระบบคีย์คาร์ด และ CCTV
  • ลิฟท์ตึกละ 2 ตัว
  • ที่จอดรถ 40% ไม่ Fix ที่จอด

Update: โครงการล่าสุด ด้านในโครงการ

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41 update โครงการ

สภาพการจัดวางตึก ค่อนข้างไกล้กัน

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41 ระยะระหว่างตึก A-B-C

วิวด้านหน้าโครงการ (ทิศใต้) จากดาดฟ้า

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41 วิวทิศใต้

วิวด้านข้างโครงการฝั่งตึก C (ทิศตะวันออก) จากดาดฟ้า

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41 วิวทิศตะวันออกจากดาดฟ้า

วิวด้านข้างโครงการฝั่งตึก C (ทิศตะวันออก) ห้องชั้นสี่ ไกล้ถนนเกินไป

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41 ด้านข้างตึก C ฝั่งทิศตะวันออก วิวชั้นล่างๆ

วิวด้านข้างโครงการฝั่งตึก B (ทิศเหนือ) ห้องชั้นเจ็ด โล่ง ไม่มีอะไรบัง

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41 วิวทิศเหนือชั้น 7-8

วิวด้านข้างโครงการฝั่งตึก B (ทิศเหนือ) ห้องชั้นสาม ไกล้คลองเกินไป

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41 ทิศเหนือชั้นล่างไกล้คลองเกินไป

วิวด้านข้างโครงการฝั่งตึก A (ทิศตะวันตก) ดาดฟ้า วิวด้านนี้ดีที่สุด เห็นความเจริญ แต่ร้อนแน่นอน

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41 วิวทิศตะวันตกจากดาดฟ้า

Product Walktrough

ห้องตอนนี้มีขนาดเดียวนะครับ คือ 31 ตารางเมตร lay out แบบประหยัดครับ คือเป็นห้อง Studio ไม่มีกั้นห้องนอน เอาครัวแยกออกไปไว้ที่ระเบียง มีกระจกปิดมิดชิด ห้องน้ำมีสุขภัณฑ์ และอ่างล้างหน้าของ Nahm ให้ พร้อม Shower Box พื้นห้องน้ำและพื้นระเบียง มี ลดระดับลงไปประมาณ 3 ซม. พื้นห้องนอนเป็นลามิเนตครับ

วัสดุก็ตามราคา มีให้ครบ ระเบียงมีต่อท่อน้ำดี น้ำทิ้งสำหรับเครื่องซักผ้าแล้ว มีที่วางคอมแอร์ยึดไว้ที่ผนังอาคารนอกระเบียง และมีระแนงไม้เทียมตีปิดตลอดแนวครัวมี Pantry ให้แล้ว พร้อมประตูเข้าออกครัวเป็นกระจกบาน slide

ทุกอย่างมีให้ครบแต่ไม่ค่อยลงตัวนะครับ ถ้าปรับย้ายเองได้ ก็จะลงตัวกว่านี้ คือครัวมันไม่น่าจะไปอยู่ข้างนอกระเบียง เพราะฟังชั่นครัวมันต้องมีตู้เย็นอยู่ไกล้ๆ ทีนี้มันก็จะไม่สะดวก ถ้าต้องไปหยิบของจากตู้เย็นที่ครัวนอกระเบียง ส่วนถ้าจะเอาตู้เย็นไว้ในห้อง เวลาทำครัวก็ลำบากอีก ต้องเดิน slide ประตูออกระเบียง และ slide ประตูเข้าครัวคงต้องจัดกันดีๆครับ อยากให้โครงการพิจารณาสำหรับโครงการถัดๆไปนะครับ จะเป็นประโยชน์สำหรับผู้อยู่อาศัยมากๆ

ไปดูห้องตัวอย่างกันครับ

โถงทางเดินหน้าห้อง

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41 โถงทางเดินหน้าห้อง

ผังห้อง

Regent Home ลาดพร้าว 41 แปลนห้องRegent Home ลาดพร้าว 41 แปลนห้อง

เปิดประตูเข้ามาจะเจอห้องโล่งๆ แบบนี้ ไม่ต้องสนใจการจัดวางเฟอร์นิเจอร์นะครับ แนะนำให้จัดใหม่วางเอง เพราะไม่มีแถมอยู่แล้ว

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41 ในห้อง

มองจากภายในห้องออกไปที่ประตู

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41

ห้องน้ำ

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41 ห้องน้ำ

สุขภัณฑ์และอ่างล้างหน้าของ Nahm ตำแหน่งวางท่อ Floor Drain ไม่ค่อยสวย

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41 ห้องน้ำ

พื้นห้องน้ำ

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41 พื้นห้องน้ำ

ระเบียง

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41 ระเบียง

ครัวด้านนอกระเบียง

Regent Home ลาดพร้าว 41Regent Home ลาดพร้าว 41 ห้องครัว

Price & Performance

  • ความคุ้มค่าของราคาต่อโครงการ รีเจ้นท์ โฮม ลาดพร้าว 41
  • ราคา ณ.วันที่ 8 ธันวาคม 2554
  • ห้องมีขนาดเดียวคือ 31 ตารางเมตร ไม่มีเฟอร์ มีเฉพาะชุดห้องน้ำ และ Pantry ครัว
  • ชั้น 2     ราคา ห้องละ 899,000 บาท (29,000 บาท ต่อตารางเมตร)
  • ชั้น 3-4 ราคา ห้องละ 950,000 บาท (30,645 บาท ต่อตารางเมตร)
  • ชั้น 5-6 ราคา ห้องละ 975,000 บาท (31,452 บาท ต่อตารางเมตร)
  • ชั้น 7-8 ราคา ห้องละ 999,000 บาท (32,226 บาท ต่อตารางเมตร)

เงื่อนไขการซื้อขาย

  • จอง 10,000 บาท
  • ทำสัญญา 30,000 บาท ภายใน 15 วันนับจากวันทำจอง
  • ผ่อนดาวน์ 120,000 บาท ส่วนที่เหลือชำระวันโอน
  • ค่าเงินกองทุนสำรอง ชำระครั้งเดียวในวันโอน 3,600 บาท
  • ค่าส่วนกลางรายเดือน ห้องละ 600 บาท ต่อเดือน
  • ค่าบริการสระว่ายน้ำ/ ฟิตเนส 30 บาทต่อครั้ง

เจาะลึกรวบยอด

โครงการ Regent Home เป็นโครงการที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการที่พักอาศัยในราคาต่ำล้าน ในย่านนั้น ทำเลไม่ถึงกับดีมาก แต่เมื่อเปรียบเทียบกับราคาแล้ว ก็นับว่าใช้ได้ เมื่อพิจารณาว่า ต่อจากนี้ไป โครงการคอนโดในเมืองจะสร้างได้ยากขึ้น แพงขึ้น จากกฎกติกาใหม่ที่จะนำมาบังคับใช้ในเร็วๆนี้ ก็เรียกว่าคอนโดนี้ก็น่าพิจารณาอยู่เหมือนกัน วัสดุและการก่อสร้างถือว่าคนสร้างมีประสบการณ์ แต่การจะอยู่อาศัยในคอนโดนี้ หากจะให้อยู่สบาย อาจจะต้องทำเพิ่มแต่งเพิ่มสักนิด มูลค่าห้องจะดีขึ้นมาก เช่นการกั้นห้องเป็นสัดส่วนแทนที่จะเป็น Studio

ราคาค่าเช่าที่ผมทำการสำรวจมา มีทั้งถูกและแพง แต่ราคาค่าเช่าห้อง 31 ตารางเมตร Fully Furnished และติดแอร์ พร้อมสาธารณูปโภค สระและฟิตเนส คาดว่าน่าจะอยู่ที่ 5,500 – 6,000 บาท หรืออาจมากกว่านี้ขึ้นอยู่กับการจัดห้องและทำเลห้องด้วย ได้ราคาดีพอสมควรเมื่อเทียบกับราคาห้อง

ผู้พัฒนาโครงการ “Regent Green Power” มีประสบการณ์ และผ่านการจัดทำโครงการแบบนี้มาร่วม 16 โครงการแล้ว ประกอบกับ ตึกขึ้นจะเสร็จจะพร้อมเข้าอยู่แล้ว จึงเหมาะกับการซื้ออยู่เอง หรือคนมีเงินเย็นจะลงทุน ไม่เหมาะกับการเก็งกำไรขายดาวน์นะครับ

Judgement

ตามมาตรฐาน Mr.Oe นะครับ เป็น weight average คิดตามความคุ้มค่าเทียบกับเงินที่จ่ายไปโดย

40% คือทำเล, 15% คือประสบการณ์การผ่านงานของ Developer, 15% ความคุ้มค่าด้านราคา, 10% วัสดุ, 10% แบบ, และ 10% สาธารณูปโภค

  • ทำเล 7/10 – ไม่ติดถนน ทำเลเข้าซอย ระยะห่าง MRT 1.2 ก.ม. ได้คะแนนเท่านี้เพราะราคาดีเมื่อเทียบกับทำเล
  • ประสบการณ์ 8/10 – รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ ไม่ใช่มือใหม่นะครับทำมาเยอะแล้วเพียง แต่เงียบไปนิดนึง
  • ราคา 9/10 – ราคาดีมากครับ สำหรับราคา 29,000 บาท ต่อตารางเมตร สร้างแบบนี้ ทำเลนี้ ชั่วโมงนี้ ผมกัดฟันเชียร์เพื่อผู้บริโภคครับ
  • วัสดุ 7/10 – วัสดุก็ให้มาสมราคาครับ แต่การติดตั้งหยาบไปหน่อย
  • แบบ 7/10 – ออกแบบภายนอกและภายในเพื่อให้ได้พื้นที่ขายมากที่สุด เลยทำให้อยู่ไม่ค่อยสบายครับ
  • สาธารณูปโภค 7.5/10 – โครงการราคาแบบนี้ มีสระสวนฟิตเนส จอดรถ 40% ก็คุ้มอยู่นะครับ

Final Score ความคุ้มค่า : 7.5/10 คะแนน