รีวิวฉบับที่ 133 … ลุมพินี คอนโดทาวน์ นิด้า-เสรีไทย 2 เป็นภาคต่อของ ลุมพินี คอนโดทาวน์ นิด้า-เสรีไทย โครงการแรก ที่เราได้รีวิวกันไปแล้วเมื่อสัปดาห์ก่อน ปัจจุบันความคืบหน้าการก่อสร้างของโครงการ 2 ดำเนินไปประมาณ 95% วันที่เข้าไปรีวิวยังไม่สามารถขึ้นตึกดูวิวจากชั้น 8 ได้ แต่ก็สามารถเดินดูสภาพโครงการรอบข้างได้ทุกจุดแล้วครับ

Fact @ 20 March 2012

  • ลุมพินี คอนโดทาวน์ นิด้า-เสรีไทย 2
  • LPN Development, Plc.
  • SUPER ECONOMY CLASS (อ่านรายละเอียดของ Segment คอนโดได้ที่นี่)
  • คอนโด 8 ชั้น 2 ตึก, 5 ชั้น 4 ตึก Low Rise  691 ยูนิต
  • ที่ดินประมาณ 7.5 ไร่
  • Studio
  • พื้นที่ใช้สอย 22.5 – 26 ตารางเมตร
  • ราคาเริ่มต้น 860,000 บาท (ต้นปี 2012)
  • ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 38,222 บาท
  • www.lpn.co.th

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

โครงการ LPN นิด้า-เสรีไทย 2 นี้ตั้งอยู่ตรงข้ามโครงการแรก ด้านหน้าติดถนนใหญ่เสรีไทย (สุขาภิบาล 2) ด้านหลังติดคลองแสนแสบ ทำเลเกือบทั้งหมดได้กล่าวถึงไปหมดแล้วในรีวิวของ LPN นิด้า-เสรีไทย 1จึงอยากให้อ่านบทวิเคราะห์ของโครงการเดิมก่อนนะครับ

ภาพนี้เป็นฝั่งโครงการ 2 มองกลับไปหาโครงการแรก โครงการสองตั้งอยู่ติดถนนใหญ่บริเวณซอยเสรีไทย 4 หน้าโครงการสามารถใช้ป้ายรถเมล์ร่วมกับ LPN เสรีไทยโครงการ 1 และมีสะพานลอยข้ามแยก ขึ้นลงสะดวก

จากโครงการ 2 กลับรถไปโครงการแรกก็ทำได้ง่าย มีที่กลับรถอยู่ด้านหน้าเลย ซึ่งโครงการ 2 พอออกจากโครงการมาจะมุ่งหน้าไปยังแยกนิด้าได้ง่าย ทำให้เวลาเช้าๆ ไม่ต้องไปกลับรถเหมือนโครงการ 1

จะพาไปดูวิวภายในโครงการ 2

หน้าปากทางโครงการอยู่ห่างจากแยกนิด้า ประมาณ 500 เมตร แปลงที่ดินอยู่ระหว่างซอยเสรีไทย 2 และ 4 ด้านขวา (ฝั่งตะวันออก) ติด Apartment และแนวบ้านเรือน ด้านซ้าย (ฝั่งตะวันตก) เป็นแปลงที่ดินเปล่ามีต้นไม้ขึ้นสวยงาม ทิศเหนือหันเข้าหาถนนเสรีไทยและทิศใต้ติดคลองแสนแสบ

ฝั่งตะวันออกติด Apartment สูง 5 ชั้น

มีบ้านเดี่ยวสองชั้นขึ้นอยู่ประปราย ดังนั้นถ้าจะมาซื้อก็ขอให้เล็งให้ดีก่อนว่าห้องเราวิวเปิดโล่งหรือไม่

ด้านข้างฝั่งตะวันตกเป็นที่ดินเปล่า ภายในมีต้นไม้ใหญ่ขึ้นเยอะมาก ดูแล้วร่มเย็น เหมือนเป็นสวนใหญ่ๆอีกสวนหนึ่ง แต่อนาคตที่ดินผืนนี้ก็มีศักยภาพสูงที่จะถูกนำไปทำเป็นคอนโดมิเนียมโครงการใหญ่

จะเห็นว่าฝั่งตะวันตกมีแต่ต้นไม้เป็นแนวจากถนนใหญ่ไปจรดคลอง

แต่จากภาพจะเห็นว่าแนวต้นไม้พาดเงามาไม่ถึง ทำให้ห้องรับแดดเต็มๆไป

ท้ายๆแปลงต้นไม้จะครึ้มกว่าหน่อย

เอากล้องยื่นข้ามไปถ่าย

ด้านหลังโครงการมีสวนริมคลอง

ประตูสามารถเปิดออกไปชมคลองแสนแสบได้ วันที่ผมไป ขอยืนยันว่า “ไม่มีกลิ่นเหม็น” ต่างจากคลองแสนแสบแถวทองหล่ออย่างหน้ามือเป็นหลังมือ

หลังโครงการมีถนนสาธารณะที่ใครๆก็สามารถใช้ได้ เดินเลียบคลองไปแบบนี้

ความกว้างของถนนก็พอจะขี่จักรยานหรือมอเตอร์ไซค์ได้นะครับ แต่คงไม่น่าจะมีคนเอามอเตอร์ไซค์มาขับริมคลอง

วิวที่ได้ท้ายโครงการเป็นวิวที่สวยครับ มีคนปลูกบ้านริมคลองกันเยอะ ลองดูจากภาพถ่ายเห็นหลังคาบ้านอยู่หลายหลังเหมือนกัน

เจาะลึกตัวสินค้า

แปลงที่ดินเป็นเหมือนเส้นก๋วยเตี๋ยวจากถนนใหญ่เสรีไทย ลึกเข้าไปจากหน้าโครงการถึงท้ายโครงการจำนวน 300 เมตร

ตึกมีทั้งหมด 4 ตึก ได้แก่ตึก A สูง 8 ชั้นอยู่ด้านหน้าสุด ติดถนนสาธารณะ ต่อมาเป็นตึก B สูง 8 ชั้นเช่นกัน แล้วค่อยเป็นบล็อคสุดท้ายตึก C สูง 5 ชั้นจำนวน 4 ตึก

ส่วนของ Facility หลักมีสวนอยู่ท้ายโครงการพร้อมกับสนามบาสเก็ตบอล ท้ายตึก A มีส่วนของ Fitness Center เป็นห้องออกกำลังกาย โดยมีขนาดและปริมาณเครื่องเล่นไล่เลี่ยกับโครงการ 1 ที่รีวิวไปแล้ว

โดยรวมโครงการนี้แทบจะเหมือนโครงการ 1 เด๊ะๆ แต่ถูกจับย้ายฟากมาเท่านั้นเอง ซึ่งราคาขายก็แทบจะเท่ากันเด๊ะๆเลยเหมือนกัน

บล็อค A อยู่ใกล้ถนนใหญ่มากที่สุด ตัวตึกเป็นรูปเลข 3 มีสวนอยู่ตรงกลางบริเวณส่วนเว้าของเลข 3 แต่อยากจะบอกว่าแม้อยู่หน้าสุดก็ใช่ว่าจะใกล้ เพราะทางเข้าเป็นถนนสาธารณะด้านข้าง ต้องขับรถเข้ามาแล้วค่อยเลี้ยวตรงท้ายตึก A ย้อนกลับไปหน้าโครงการ ทำให้ “ไม่ใกล้” และต้องอ้อม

บล็อคตึก B เช่นกันเป็นรูปเลข 3 ส่วนบล็อคตึก C ตั้ง 4 ตึกปิดเป็นรูป 4 เหลี่ยม มีสวนอยู่ตรงกลาง

ตึก A ทิศเหนือฝั่งบนสุดน่าจะเป็นทำเลที่ดีที่สุดในเรื่องแดดและวิว ฝั่งทิศตะวันออกต้องดูให้ดีว่าตรงกับ Apartment 5 ชั้นไหม (หรือถ้าซื้อเกินชั้น 5 ไปก็ปลอดภัยเช่นกัน) หาไม่แล้วจะถูกบังวิว ทิศตะวันตกของคอนโดตึกนี้แทบไม่มีปัญหาเรื่องวิว แต่จะมีปัญหาเรื่องแดดแทน

บล็อค B จะเหมือนกับบล็อค A ขอข้ามไปนะครับ

บล็อค C1 ตั้งหันเหนือใต้ ห้องตรงกลางทิศใต้มองเห็นสวน พอใช้ได้อยู่

บล็อค C2, C3 หันตะวันตก-ตะวันออก ตรงกลางมองเข้าสวน แต่ถ้าเป็นชั้น 4-5 จะมองกระจกชนห้อง เห็นกันเต็มๆเลย เพราะว่าที่ว่างระหว่างตึกทั้งสองตรงกลางแคบมาก

บล็อค C4 ด้านท้ายสุดทิศใต้เป็นจุดที่มีวิวดีที่สุดของโครงการ ได้วิวคลองที่ไม่เน่า และสวนท้ายโครงการ ริมสวนมีสนามบาสฯ

นี่เป็นภาพถนนสาธารณะ ไม่สามารถเข้าได้ แต่เดินออกได้ ดังนั้น คนที่อยู่ตึก A จะได้เปรียบถ้าไม่ใช้รถ เพราะใกล้ถนนกว่า ออกทางประตูในภาพได้ แต่ถ้าจะขับรถต้องตรงไปสุดแล้วเลี้ยวซ้ายวนเข้าตึก

ซ้ายตรงนี้ไปตึก A ถ้าตรงไปต่อก็จะไปตึก B, C1-C4

งานก่อสร้างสวนท้ายโครงการกำลังตะลุมบอนกันอยู่ ด้านหน้าคือตึก C4 ที่มองเข้าหาคลอง

มีต้นไม้ใหญ่ด้วย แต่ไม่ค่อยมีใบเลย รั้วริมคลองติดถนนสาธารณะ สูงเท่านี้แหละ 2 เมตร ไม่มีเหล็กแหลม ไม่มีซุ้ม รปภ.

ฝั่งตะวันออกช่วงท้ายติดบ้านเดี่ยว

ช่องแคบระหว่างตึก B, C1 มีแค่นี้เองนะ

ถนนข้างโครงการ 6 เมตร รถสวนกันพอดีๆ

หน้าตา Lobby อาคาร B

สวนของอาคาร A-B จะทำเป็นสวนหย่อมเล็กๆตรง Layout ที่เว้าเข้าไปของเลข 3

มีสนามเด็กเล่น (จริงๆควรเรียกว่าเครื่องเล่นเด็กมากกว่า เพราะมีอยู่อันเดียว)

ฟังก์ชั่นก็เล่นได้พร้อมกัน 3-4 คนนะ

หน้าโครงการของตึก A ออกไม่ได้ ต้องกลับรถไปออกถนนสาธารณะ ฝั่งโน้นที่เห็นคือ LPN เสรีไทยโครงการ 1

Shop ด้านล่างของตึก A ถูกเอามาทำสำนักงานขายชั่วคราว ก่อนที่จะกลายเป็น Convenient Store

สิ่งอำนวยความสะดวก

  • ห้องออกกำลังกาย ตึก A
  • ห้องสมุด ตึก A
  • สนามบาสฯ ตึก C4
  • เครื่องเล่นเด็ก ตึก B
  • ไม่มีสระว่ายน้ำ
  • ลิฟท์โดยสาร 2 ตัว, ไม่มี Service Lift
  • สวนตามชั้น G
  • Lobby ของทุกตึก
  • ที่จอดรถ 245 คันรวมจอดซ้อนคัน
  • ระบบ Access Card

Product Walkthrough

ในส่วนของ Layout นี้ ทางโครงการ 2 ใช้แบบเหมือนกันกับโครงการ Lumpini CondoTown นิด้า-เสรีไทย โครงการ 1 เด๊ะๆ จึงขอ Copy มาให้อ่านกันเลยครับ

ห้องที่นี่แบ่งออกเป็น หลักๆ 2 แบบคือ 22.5 ตารางเมตรและ 25 ตารางเมตร ซึ่งเป็น LPN Design ที่เหมือนกันในทุกตึก ผู้อ่านสามารถเลือกโครงการ LPN ดูรีวิวของแบบห้องได้จากรีวิวอื่นๆประกอบด้วยครับ

ห้อง 22.5 ตารางเมตร ใช้บานเลื่อนเป็นฉากกั้นห้องนอนและห้องนั่งเล่น

ห้อง 25 ตารางเมตรมีห้องนอนแยกเป็นสัดส่วน

ประตูห้องหน้าตาแบบนี้ เหมือนกันทุกห้อง

บริเวณระเบียงของห้อง 22.5 จะเล็กกว่าห้อง 25 ตารางเมตร คอมเพรสเซอร์แอร์ไม่มี เพราะไม่ได้แถมแอร์

ในห้องจะมีชุดครัวให้ แต่ไม่มีเตา มีแต่ซิงก์น้ำ

ห้องน้ำอยู่ข้างๆครัว

พื้นเป็นลามิเนต พื้นห้องน้ำเป็นกระเบื้อง 12″ x 12″

ฝ้าเพดานสูง 2.4 เมตร

แอร์ไม่มี

หน้าต่างบริเวณห้องนอน มีตู้เสื้อผ้าให้

ถ่ายจากห้องนอนมองไปยังห้องรับแขก มีบานเลื่อนให้เรียบร้อย

หน้าตาบานเลื่อน

กั้นแยกส่วนห้องนอนกับห้องนั่งเล่น

หลอดไฟ Downlight ใส่แบบนอนๆ เพราะไม่มีพื้นที่ใต้ฝ้าเหลือพอให้ใส่แนวดิ่ง

ปลั๊กไฟและสายโทรศัพท์

บัวที่พื้นสูงจิ๊ดเดียว ใช้บัวสีครีม ไม่ได้ใช้บัวสีเดียวกับลามิเนต

ประตูมี Deadlock ให้ 1 จุด

อ่างล้างมือบริเวณห้องน้ำ

โถสุขภัณฑ์และที่อาบน้ำ

ฝักบัว

สำหรับห้องแบบตกแต่งแล้ว สามารถเพิ่มเงินประมาณ 160,000 – 170,000 เพื่อที่จะเอาเฟอร์นิเจอร์ตามแบบที่ตกแต่งเสร็จแล้ว นี่เป็นมุมรับประทานอาหาร

ครัวและเตาท้ังหลาย

ตู้เย็น Hood และระเบียง

โซฟาและโต๊ะทำงานบริเวณห้องนั่งเล่น

ห้องนอน

ตู้วางทีวี

ซ่อนไฟไว้หลังโซฟาด้วย

Prop ตกแต่ง น่ารักดี

มุมวางทีวีตรงข้ามกับโซฟา

มาดูระเบียงกันบ้าง มีท่อเครื่องซักผ้าและก๊อกน้ำให้เรียบร้อย ด้านขวาสุดที่ห่อพลาสติกไว้คือราวตากผ้า และเดรนน้ำ

ห้อง 25 ตารางเมตรจะมีประตูเปิดเข้าห้องนอนเป็นเรื่องเป็นราว

ห้องน้ำเหมือนเดิม แต่กว้างขึ้น

นอกนั้นก็เหมือนๆเดิม ไม่ค่อยมีอะไรแตกต่างนอกจากขนาดที่กว้างขึ้นครับ

Price vs Performance

  • ตึก A ห้อง 22.5 ตารางเมตร ชั้น 3-4 ราคา 930,000 บาท
  • ตึก A ห้อง 22.5 ตารางเมตร ชั้น 6-7 ราคา 960,000 บาท
  • ตึก B ห้อง 25.5 ตารางเมตร ชั้น 6-7 ราคา 1,060,000 บาท
  • ตึก C4 ห้อง 22.5 ตารางเมตร ชั้น 5 วิวคลอง ราคา 950,000 บาท
  • ตึก C4 ห้อง 22.5 ตารางเมตร ชั้น 2 ไม่เห็นคลอง ราคา 860,000 บาท

  • จอง 10,000 บาท
  • สัญญา 25,000 – 30,000 บาท
  • ค่ากองทุน 280 บาทต่อตารางเมตร
  • ค่าส่วนกลาง 28 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

เจาะลึกรวบยอด

ทำเลของ Lumpini CondoTown นิด้า-เสรีไทย โครงการ 2 อยู่ติดถนนใหญ่สุขาภิบาล 2 ในเขตรอบนอกของเมือง (บึงกุ่ม) ซึ่งมีศักยภาพในการพัฒนาทำเลสูง เพราะยังมีที่ดินเหลือให้พัฒนาอีกเป็นจำนวนมาก โดยเป็นตัวเลือกที่รองลงมาจากย่านบางกะปิที่เจริญกว่าและมีห้างสรรพสินค้ารองรับ แต่ซอยข้างเคียงก็มีร้านสะดวกซื้อและร้านขายของพอจะหาได้

เสริมเรื่องการขับรถว่าทำเลของโครงการ 2 เหมาะกับการขับรถเข้าเมืองมากกว่าโครงการ 1 เพราะอยู่ฝั่งที่จะตรงเข้าไปทางนิด้าได้เลย แต่ถ้าเป็นคนที่ใช้ทางด่วนหรือวงแหวนตะวันออกบ่อยๆ ทำเลนี้จะไม่ดีเท่าที่ควรเพราะต้องกลับรถหน้าโครงการก่อน ที่จอดรถในโครงการมีให้ 245 คัน จาก 691 ยูนิตคิดเป็น 35%

ชุมชนเก่าของย่านนี้เป็นอิสลาม ฝั่งตรงข้ามข้างๆโครงการ 1 มีมัสยิดอยู่ข้างๆ ซึ่งจะมีเสียงละหมาดให้ได้ยินเป็นช่วงเวลา ชาวบ้านที่อาศัยอยู่แถวนี้จะเข้าใจกันดีและรับสภาพได้ แต่ถ้าไม่ใช่คนแถวนี้อยากจะให้มาช่วงที่สวดกันก่อนว่าจะรับได้ไหม ซึ่งตำแหน่งจุดกำเนิดเสียงจากโครงการ 2 เมื่อเทียบกับโครงการ 1 จะไกลกว่า เพราะต้องข้ามฝั่งถนนมา หากอยู่ตึกริมคลองโซน C น่าจะได้ยินเสียงน้อยที่สุด

วิวของโครงการ 2 มีจุดเด่นดีกว่าโครงการ 1 โดยเฉพาะส่วนที่เป็นริมคลองและแปลงที่ดินที่มีต้นไม้มากๆอยู่ด้านข้าง แต่ทว่าวิวมันเปลี่ยนกันได้ แปลงที่ดินด้านข้างอาจจะกลายเป็นตึกสูง 8 ชั้นเหมือนกับสิ่งที่ LPN ทำอยู่ในปัจจุบัน ขึ้นมาบังวิวซึ่งกันและกันไป ส่วนอีกฟากหนึ่งก็มี Apartment สูง 5 ชั้นมาบล็อควิวบางส่วน

สำหรับราคาแล้ว Lumpini ก็ไม่ใช่เจ้าที่ถูกที่สุดในถนนเสรีไทย นานๆทีจะเจอเหตุการณ์แบบนี้ ด้วยความที่เป็นเจ้าพ่อราคาถูกแต่เจอคอนโดน้องใหม่โนเนมอย่าง INCIO กดราคาลงไปต่ำกว่าได้ที่ 839,000 บาท ที่ 22.5 ตารางเมตร เมื่อเทียบกับ LPN ที่มีถูกที่สุดอยู่ 860,000 บาทต่อตารางเมตร ก็เหมือนโดนกระตุกหนวดเสือไปหน่อยนึง ซึ่งหากจะเทียบชื่อชั้นแล้ว LPN ยังคงกินขาดด้านการบริหารจัดการตึกและหลังการขาย

แต่พอเอาเจ้าใหญ่มาเทียบอย่าง Condolette 624 ของพฤกษาที่ดั๊มราคาลงไปถึง 799,000 บาท ที่ 28 ตารางเมตร (ตารางเมตรละ 29,000) ทำให้ LPN ก็ตกอยู่ในที่นั่งลำบากเหมือนกัน เพราะว่าขายอยู่ที่ตารางเมตรละ 37,000+ ซึ่งถ้ามองที่สาธารณูปโภคแล้ว LPN ยังได้เปรียบกว่าเยอะเพราะพฤกษาไม่ให้อะไรเลย

ส่วน iCondo สุขาภิบาล 2 ที่อยู่ถัดออกไปช่วงวงแหวนรอบนอกทำเลอาจจะสู้ไม่ได้ แต่หลบ Segment กันอย่างชัดเจน คือ LPN จะจับตลาดช่วง 8 แสน ถึง 1 ล้าน ในขณะที่ตัวที่ถูกที่สุดของ iCondo จะอยู่ที่ 1.3 ล้าน ห้อง 30 ตารางเมตรและ 2.1 ล้าน 47 ตารางเมตร ทำให้คนที่ต้องการห้องใหญ่น่าจะสนใจ iCondo มากกว่า

สาธารณูปโภคของ LPN จัดว่ามีพอควร สนามบาสฯ สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่นและฟิตเนส แต่เมื่อเทียบกับคู่แข่งแล้ว จะเห็นว่าไม่มีสระว่ายน้ำ ซึ่งบางครั้งก็เป็นจุดตัดสินใจของผู้อยู่อาศัยหลายๆคนเหมือนกัน

สรุปโดยรวม … LPN นิด้า-เสรีไทย 2 ไม่ได้ต่างจากโครงการ 1 เท่าใดเลยครับ แค่ย้ายฟากมาเท่านั้นเอง

Judgement

ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%

เทียบกับราคา 38,000 บาทต่อตารางเมตร, Q1/2012

  • ทำเล 7.75/10 – ทำเลติดถนนใหญ่ ใกล้แยกนิด้า ใกล้บึงสวย มีศักยภาพในการพัฒนาในอนาคต ใกล้คลองแสนแสบที่ไม่มีกลิ่นเหม็น ดีกว่าโครงการ 1 ที่ไม่ติดสุเหร่าอย่างจังๆ
  • เดินทางด้วยรถ 7.75/10 – ขับเข้าเมืองสบายกว่าโครงการ 1 เพราะไม่ต้องกลับรถ แต่ถ้าจะออกไปวงแหวนรอบนอกต้องกลับรถ ที่จอดรถมีแค่ 35%
  • ไม่ใช้รถ 8.25/10 – ป้ายรถเมล์อยู่หน้าโครงการ ติดถนนใหญ่ เรียกรถสาธารณะสบาย สำหรับราคาต่ำล้านถือว่าดี หักไปนิดหน่อยเพราะว่าโครงการนี้ลึกกว่าโครงการ 1 อีก 50 เมตร ดังนั้นตึกท้ายๆจะเดินไกลกว่า
  • วัสดุ 7/10 – คุณภาพวัสดุแบบพออยู่ได้ จ่ายเท่าไรได้เท่านั้น
  • แบบ 8/10 – แบบตึกและแบบห้องทำออกมาดูดี ตามที่นำเสนอไป
  • สาธารณูปโภค 8/10 – ไม่มีสระว่ายน้ำ แต่มีสนามบาสฯ มีฟิตเนส มีสนามเด็กเล่น

  • SUPER ECONOMY CLASS
  • 7.76 / 10.00

BOTTOM LINE

โครงการ Lumpini CondoTown นิด้า-เสรีไทย เหมาะสำหรับคนท้องถิ่น ที่ย่านบางกะปิหรือบึงกุ่ม ที่ต้องการเปลี่ยน “ค่าเช่าห้อง” ให้กลายเป็น “ทรัพย์สิน” ด้วยการตัดสินใจเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท 

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ

อ่านเพิ่มเติม