รีวิวฉบับที่ 289 … Garden Square สุขุมวิท 77 เป็นทาวน์เฮาส์ 4 ชั้นใหม่จากแสนสิริ โครงการบ้านแนวราบที่อยู่ในเมืองซึ่งนานๆจะมีสักโปรเจคหนึ่ง แต่งเป็นสไตล์สวน London ขายเป็นบ้านเปล่าไม่มี Finishing โดย Garden Square มาช่วยตอบโจทย์คนเมืองที่มีกำลังทรัพย์ 10 ล้านต้นๆ ต้องการพื้นที่ใช้สอยเยอะในทำเลที่ไม่ต้องออกไปนอกเมือง แต่ไม่ต้องการจะอยู่อาศัยบนคอนโดมิเนียมโดยมีข้อจำกัดบางอย่าง เช่นพื้นที่เลี้ยงสุนัข ปลูกต้นไม้ ฯลฯ ดั่งที่เราเคยลงข่าวไปก่อนหน้านี้ครับ

Fact @ 14 November 2012

  • Garden Square สุขุมวิท 77
  • ทาวน์โฮม 4 ชั้น หน้ากว้าง 5.5 เมตร 34 ยูนิต
  • สุขุมวิท 77 ใช้ทางเข้าเดียวกับ Blocs 77
  • พื้นที่ใช้สอย 250 ตารางเมตร
  • 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 1 ห้องรับแขก 1 ห้องครัว 1 ห้องเอนกประสงค์ ที่จอดรถ 2 คัน
  • ขนาดที่ดินแปลงมาตรฐาน 23 ตารางวาเศษ
  • ราคาเริ่มต้น 11.5 ล้านบาท
  • โครงสร้างเปล่า ไม่มี Finishing
  • www.sansiri.com

ช่วยกันคอมเม้นท์ แบ่งปันข้อมูลกับเพื่อนๆที่กำลังหาบ้านหน่อยนะครับ

เจาะลึกทำเลที่ตั้ง

เรื่องทำเลของโครงการนี้เดี๋ยวเราจะมีรีวิวอีกรอบที่โครงการ The Base Park West ในบริเวณเดียวกันนะครับ ตอนนี้เอาแค่น้ำจิ้มไปก่อน

แผนที่ของโครงการเวลาจะเข้าออกสามารถใช้เส้นทางเดียวกับ Blocs 77 โดยจะข้ามคลองพระโขนงเข้าไปด้านใน

พื้นที่ก่อสร้างของ Garden Square สามารถเข้าจากทางซอยปรีดีฯ 2 ได้

เจาะลึกตัวสินค้า

ด้านหน้าสุดของโครงการเป็นตราสัญลักษณ์นะครับ รูปโล่ด้านในมีตัว G เป็นเครื่องหมาย ด้านล่างเขียนว่า Garden Square

หน้าตาของทางเข้าหมู่บ้านครับ การรักษาความปลอดภัยเป็นแบบประตูเหล็กเลื่อน เน้นรั้วโปร่งด้านหน้าให้มองเข้าไปเห็นเป็น Court หญ้ารูปสี่เหลี่ยม ซึ่งเป็นที่มาของชื่อ Garden Square

โซนบ้านทั้งสามโซนจะหันเข้าหาสวนตรงกลางทั้งหมด ซึ่งเป็นแบบเดียวกัน ดูมุมนี้จะคล้ายๆกับอยู่อังกฤษ

หน้าบ้านแถบทางขวานี้หันเข้าหาทิศตะวันตก

แถวด้านซ้ายหันเข้าหาทิศตะวันออก และแถวไกลสุดหันเข้าหาทิศใต้ โซนด้านหลังของทิศใต้นั้นอยู่ใกล้กับทางด่วนพอควรเลยล่ะ ใครจะซื้อโซนนั้นก็ต้องดูเรื่องเสียงให้เรียบร้อย

สาธารณูปโภคทั้งหมดมีเท่านี้ บ้านทั้งหมดมี 34 หลัง เป็นแนวเดียวๆกับโครงการ Residence สุขุมวิท 65 ที่แสนสิริเคยทำแถวเอกมัย

ต่อมาเราจะเดินไปชมโซนบ้านตัวอย่างกันละครับ

สิ่งอำนวยความสะดวก

  • สวนสาธารณะ กลาง Court
  • รั้วสูง 2.5 เมตร
  • ระบบ CCTV ที่ Main Gate

Product Walkthrough

ทาวน์เฮาส์ 4 ชั้น หน้ากว้าง 5.5 ม.

พื้นที่ใช้สอยประมาณ 250 ตารางเมตร
3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 1 ห้องรับแขก 1 ห้องครัว
1 ห้องเอนกประสงค์ ที่จอดรถ 2 คัน
1 ห้องแม่บ้านและห้องน้ำ

ขนาดที่ดิน แปลงมุมประมาณ 23.90 ตารางวา
ขนาดที่ดิน แปลงกลางประมาณ 23.375 ตารางวา

  • ชั้น 1 พื้นที่จอดรถยนต์ 2 คัน, ห้องรับแขก, ส่วนเตรียมอาหาร
    และส่วนรับประทานอาหาร, ห้องน้ำ (Powder Room),
    ห้องแม่บ้านและห้องน้ำ
  • ชั้น 2 ห้องนอนใหญ่ทั้งชั้น (Master Suit) พร้อมห้องน้ำ
    Walk In closet และชานระเบียง
  • ชั้น 3 ห้องนอน 2 ห้องมีห้องน้ำใช้ร่วมกันและชานระเบียง
  • ชั้น 4 ห้องเอนกประสงค์พร้อมระเบียงขนาดใหญ่
    ให้ความรู้สึกเป็นส่วนตัว

บ้านตัวอย่างก็ทำสวนจำลองไว้ข้างหน้านะครับ ของจริงเป็นที่จอดรถ หน้าบ้านกว้าง 5.5 เมตร จึงจอดรถได้ท้ังสิ้น 2 คันพอดีๆ

ทางเข้าอยู่ทางซ้าย เป็นบันไดยกระดับของพื้นชั้น 1 ขึ้นไป 3 ขั้น ช่วยป้องกันปัญหาเรื่องฝนสาดหรือน้ำท่วมขัง ระบายไม่ทัน

วัสดุบริเวณเฉลียงหน้าบ้านทำจากทรายล้างล้วนๆ

นอกจากสภาพภายนอกแล้ว บ้านจริงๆทุกหลังนอกจากบ้านตัวอย่างเป็นบ้านที่ยังไม่ได้ตกแต่ง ไม่มี Finishing นั้นก็คือไม่มีพื้น ฝ้า ห้องน้ำ ฯลฯ เป็นการขายบ้านเปล่าแบบที่แสนสิริไม่เคยทำมาก่อนครับ

กระจกมองจากภายนอก ติดตั้งไว้เรียบร้อย เป็นกระจกเขียวตัดแสง กรอบวงกบสีขาว

ที่เห็นด้านในทุกอย่างนี้เป็นมายาล้วนๆนะครับ ของจริงไม่มีให้ ทำให้ Garden Square เหมาะกับคนที่ต้องการโครงสร้างบ้านเปล่า เอาไปแต่งแต้มสีสัน บรรจงออกแบบภายในกันเองได้เต็มที่ ยกตัวอย่างเช่นหลังนี้ที่แต่งเป็นสไตล์ยุโรป Classic ครับ

พื้นที่ตรงกลางด้านล่างเปิดโล่ง ด้านข้างมีกระจกเพราะว่าเป็นห้องมุม ส่วนด้านหน้าของบ้านหลังนี้แต่งเป็นชุดรับแขกและโต๊ะทานข้าว

เดินเข้าไปด้านซ้ายจะเห็นบันไดขึ้นชั้น 2 ของจริงๆไม่มีราวจับให้นะครับ ด้านหลังเป็นทางต่อเชื่อมไปห้องครัวหลังบ้าน

มองกลับไปทางหน้าบ้านนะครับ

เดินไปห้องครัวกันดีกว่า

ยูนิตนี้สงสัยจะไม่ชอบทำอาหารเท่าไร เลยทำ Counter ครัวภายในง่ายๆ (หรือไม่ก็ต้องไปต่อครัวไทย ต้มผัดแกงทอด กันหลังบ้าน)

ห้องน้ำอยากจะใช้สุขภัณฑ์อะไรก็โซโล่เองตามใจชอบ แต่พื้นที่ของห้องล่างสุดพอแค่ติด Sink กับโถสุขภัณฑ์เท่านั้น ใช้อาบไม่ได้นะครับ

ประตูทะลุไปหลังบ้าน

เนื่องจากหน้าบ้านยกสูง หลังบ้านก็ต้องมีบันไดขั้นๆเพื่อเดินลงเช่นกัน

ถังน้ำ ปั๊มน้ำ ไม่มีให้นะครับ

ด้านหลังเป็นทางเข้าห้องแม่บ้าน หรือห้องเก็บของก็ได้

เข้าไปเห็นห้องแม่บ้านแล้วแทบจะเป็นลม สงสารเค้าหน่อยนะ ห้องเล็กเหลือหลาย

มีห้องน้ำในตัว

ตรงนี้เป็นพื้นที่ตากผ้า ทำครัว ฯลฯ หลังบ้าน ถ้าต้องการ

เดินกลับเข้าไปในบ้านใหม่ บรรยากาศต่างกันราวฟ้ากับเหว

ไปที่ชั้น 2 กันครับ

บันไดเว้นระยะขั้นมาดี ไม่ต้องใช้ขั้นสามเหลี่ยม

เดินขึ้นไปที่ชั้น 2 แล้ว ชั้นนี้เป็น Master Floor คือจะเป็น Master Bedroom + Bathroom เต็มชั้น ใครชอบพื้นไม้อะไรก็ไปสรรหามาปูได้ตามใจชอบ

บรรยากาศของชั้นนี้โอเคเลยครับ ห้องตัวอย่างแต่งได้สวย แต่ด้วยความเป็นทิศตะวันตกของบ้านตัวอย่าง ทำให้แสงส่องเข้าหน้าบ้าน เห็นเป็นดังภาพ

ระเบียงหน้าบ้านเป็นประตูกระจก เปิดเดินออกไปได้

มีมุมโต๊ะทำงานด้วย

มือจับหยุ่นๆเป็นไวนิล

ปลดล็อคแล้วเปิดแบบนี้

ระยะระเบียงแถวๆ 60 ซม.

เอาจริงๆ วิวสวยเหมือนกันนะครับ (ถ้าเพื่อนบ้านไม่พร้อมใจกันตากผ้าและติดกันสาดหลากสีหน้าบ้าน)

มองกลับเข้ามาในห้องนอนใหญ่ เราจะเดินไปห้องน้ำกันดีกว่า

ก่อนถึงห้องน้ำเป็นโซน Walk-in Closet ถูกใจคุณผู้หญิงทั้งหลาย

ห้องน้ำจะเอาใหญ่ขนาดไหนก็ตามใจชอบ เท่านี้ผมว่าใหญ่มากแล้ว

มีที่วางอ่างอาบน้ำได้ด้วย

ต่อเชื่อมกันดีกับห้องแต่งตัวครับ

ไปต่อกันที่ชั้น 3 ซึ่งแน่นอนว่าเป็นชั้นของลูกๆหลานๆ

มุมโถงบันไดนี้ถ้าใครไอเดียบรรเจิดจะเอาไปทำห้องสมุดขนาดจิ๋วก็ได้นะ

ชั้น 3 ถูกแบ่งเป็น 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ใช้ห้องน้ำร่วมกันนะครับ

มีพื้นที่ให้อาบน้ำได้

ขนาดห้องนอนเล็ก เวลาวางเตียงเดี่ยว โอเคเลย

มีกระจกทั้งสองห้อง

ห้องนี้แสงสวย ถ่ายรูปแล้วรู้สึกโปร่ง แต่งสวยด้วย

ชอบตรงนี้ละ โซฟา

มุมระเบียงหน้าบ้าน

ไปที่ชั้น 4 กันบ้าง ตรงนี้เป็น Party Space ของบ้านตัวอย่าง บ้านจริงใครอยากจะเอาไปทำ Home Office, Studio, Man Cave, Bags Show Room ก็ตามใจชอบเลยครับ

เดินขึ้นไปที่ชั้น 4

ด้านหลังเปิดออกไปเป็นระเบียงนอกบ้าน

ห้อง Extra Room

ขนาดพอดีๆเลย ใครจะเอาไปเป็นห้องพระก็ได้นะ

พื้นที่ Open Space Party ที่ชั้น 4

ตรงนี้ผมว่าคงไม่พ้นลานตากผ้า

เหมาะมากๆ

วิวจากชั้น 4 สวยงาม

ต่อไป เราจะไปดูบ้านจริงกันบ้าง … โครงสร้างเปล่า เอาไปแต่งเติมกันเองนะครับ

รั้วหน้าบ้านเป็นแบบนี้เหมือนกันทุกหลัง มี Mailbox และบ้านเลขที่อยู่ตรงเสา

พื้นลานจอดรถ

นี่ครับ สภาพที่จะได้ แน่นอนว่าซื้อไปแล้วต้องจ้าง Interior Designer มาช่วยเราอีกแรง

ชั้น 2 ห้อง Master Bedroom

ห้องน้ำที่ยังไม่เสร็จ เตรียมช่องวางอ่างไว้ทางขวา เลือกได้เลยครับอยากได้อ่างแบบไหน

ชั้น 3 ครับ

ห้องนอนเล็กหน้าบ้าน

ห้องนอนเล็กหลังบ้าน

บันไดดิบๆที่ต้องไปแต่งเติมกันเอง

โถงบันไดสูงโปร่งสวย ใครชอบชานเดอร์เลีย ก็ถึงเวลาได้เลือกแล้ว

สุดท้าย Extra Room ที่ชั้น 4

และดาดฟ้า

ประตู หน้าต่าง ผนัง ภายนอก ทำให้เรียบร้อยครับ

ขอจบการรีวิวบ้านของ Garden Square สุขุมวิท 77 เพียงเท่านี้ครับ

Price vs Performance

  • หลังพิเศษ 11.5 ล้านบาท 26.1 ตารางวา พื้นที่ใช้สอยประมาณ 250 ตารางเมตร
  • หลังกลาง 14.9 ล้านบาท
  • หลังมุม 15.5 ล้านบาท

  • จอง 100,000 บาท
  • ทำสัญญา 500,000 บาท
  • ค่าส่วนกลาง 230 บาทต่อตารางวาต่อเดือน จัดเก็บล่วงหน้า 2 ปี

เจาะลึกรวบยอด

ต้องบอกไว้ก่อนเลยว่าราคา 11.5 – 15.5 ล้านบาทสำหรับบ้านเปล่า 25 – 26 ตารางวา มีแต่โครงสร้างของ Garden Square นั้นค่อนข้างสูงอยู่ เพราะหากเทียบกับ Residence สุขุมวิท 65 ของแสนสิริเองที่เราเคยรีวิวไปก่อนหน้านี้ จะพบว่าราคาอยู่ในช่วง 20 ล้านบาท แต่ได้ทำเลที่ต้นสุขุมวิทมากกว่า ที่ดินใหญ่กว่าเล็กน้อย หน้ากว้าง จอดรถได้ 3 คัน และเป็นบ้านที่มี Finishing พร้อม ก็ต้องตีว่า Garden Square นั้นตั้งราคาได้ใกล้เคียงกับ Residence สุขุมวิท 65 มากๆ การซื้อบ้านหลังหนึ่งๆจึงต้องใช้ปัจจัยเรื่องอารมณ์และความต้องการส่วนบุคคลเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย นั่นอาจจะเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้แสนสิริเลือกที่จะขาย Garden Square แบบ Bare Shell (มีแต่โครงสร้าง) ให้เจ้าของบ้านได้เลือกแต่งเติมบ้านให้มีเอกลักษณ์อย่างที่ตัวเองต้องการ

ทำเลสุขุมวิท 77 หรืออ่อนนุชตอนต้นใกล้ BTS นั้น เป็นทำเลของคอนโดมิเนียม สังเกตได้ว่าที่ดินผืนเดียวกันถูกแบ่งไปทำโครงการคอนโดมิเนียมถึง 4 โครงการ เริ่มจาก Blocs 77, The Base สุขุมวิท 77, The Base Park West และ The Base Park East ในอนาคตอันใกล้ จึงไม่ต้องสงสัยว่าทำเลของ Garden Square นั้นจะเป็นทำเลที่ไม่ดีนะครับ

สินค้าอย่าง Garden Square จึงออกมาตอบโจทย์คนเมืองที่ต้องการใช้ชีวิตแนวราบ แต่อยากได้ความสบายแบบคอนโดมิเนียม ซึ่งความปลอดภัยนั้นก็สามารถวางใจได้ระดับหนึ่ง เพราะเป็นที่ดินที่อยู่ในเวิ้งเดียวกันกับคอนโดมิเนียมอื่นๆของแสนสิริ มีการแยกรั้วกั้นเรียบร้อยและชัดเจน

การออกแบบของโครงการนี้โดดเด่นมาก ทั้งตัวตึกภายนอกรวมถึง Master Plan ที่จงใจทำออกมาในรูปแบบ Courtyard มีสวนสี่เหลี่ยมอยู่ตรงกลาง คล้ายๆกับบ้านแถวในประเทศอังกฤษ ส่วนการออกแบบภายในก็ทำได้ค่อนข้างโอเค ไม่ผิดหวัง กับทาวน์โฮม หน้ากว้าง 5.5 เมตร 4 ชั้น แต่อาจจะดีกว่าถ้าใช้แปลนหน้ากว้างขนาด 7.5 เมตร ที่ทำให้จอดรถได้ 3 คัน ด้วยบ้านราคา 15 ล้าน การมีสมาชิก 4-5 คน และรถยนต์ 3 คันนั้น ผมคิดว่าเป็นเรื่องปกตินะครับ

พื้นที่สีเขียวและสภาพโครงการต้องยอมรับว่าดีเยี่ยม ในวันที่เราเข้าไปเยี่ยมชมนั้น สวนถูกจัดไว้เป๊ะมาก สวย แต่ความร่มรื่นอาจจะไม่ใช่อย่างที่คิด เพราะสวนในรูปแบบของ Formal Garden นั้น ไม่มีต้นไม้ใหญ่ๆ ทอดร่มเงาเยอะๆ แบบสวนตามบ้านเดี่ยวนะครับ

สุดท้ายนี้สาธารณูปโภคอาจจะต้องผิดหวังเล็กน้อย เนื่องจากไม่มีสระว่ายน้ำและ Club House เพราะโครงการเป็นโครงการเล็ก มีจำนวนยูนิตแค่ 34 ยูนิตเท่านั้น ทางโครงการจึงเน้นสวนตรงกลาง เป็นที่ๆพาเด็กมาวิ่งเล่น พาสัตว์เลี้ยงมาเดินจูงได้มากกว่า

Judgement

ทำเลและความสะดวกในการเดินทาง 40%, ความปลอดภัย 15%, การออกแบบและพื้นที่ใช้สอย 15%, วัสดุ 10%, พื้นที่สีเขียวและสภาพโครงการ 10%,  และสาธารณูปโภค 10%

เนื่องจากโครงการ Garden Square สุขุมวิท 77 สร้างขึ้นมานอกสมมุติฐานที่เรากำหนดไว้ และเน้นลูกค้าเฉพาะกลุ่ม ที่พร้อมจะสร้างสรรค์บ้านของตัวเองต่อจากโครงสร้างเปล่าที่โครงการทำไว้ให้ เป็นเหตุให้เราไม่สามารถให้คะแนนเทียบกับโครงการอื่นๆที่ใช้มาตรฐานทั่วไปได้ครับ

  • NOT JUDGED

BOTTOM LINE

Garden Square สุขุมวิท 77 เป็นตัวเลือกบ้านของคนเมือง ที่ต้องการอาศัยในแนวราบ ต้องการออกแบบบ้านให้เข้ากับความต้องการของตัวเอง ในทำเลเทียบเท่าคอนโดมิเนียมครับ

ช่วยกันคอมเม้นท์ แบ่งปันข้อมูลกับเพื่อนๆที่กำลังหาบ้านหน่อยนะครับ

อ่านเพิ่มเติม