บทสัมภาษณ์พิเศษ สยามสินธร ผู้พัฒนาโครงการ “หลังสวน วิลเลจ”

เมื่อประมาณปลายปีที่แล้ว ได้มีข่าวการเปิดตัว “หลังสวน วิลเลจ” อภิมหาโปรเจคจากสยามสินธร บริษัทในเครือสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในโครงการขนาดใหญ่ที่น่าจับตามอง 

“หลังสวน วิลเลจ” เป็นโครงการ mixed use บนที่ดิน 56 ไร่ ทำเลทองกลางเมืองระหว่างถนนหลังสวนและซอยต้นสน 52 ไร่ กับแปลงถนนหลังสวนติดโรงเรียนมาแตร์เดอีอีก 4 ไร่ เป็นหนึ่งในที่ดินแปลงสวยจากทั้งหมด 43,000 ไร่ ของสำนักงานทรัพย์สินฯ ภายในมี 6 โครงการ 11 อาคาร ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม 4 อาคาร (leased hold 30 ปี) เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 3 อาคาร โรงแรม 1 อาคารหอศิลป์-พิพิธภัณฑ์ศิลปะ 1 อาคาร Walking Street 1 อาคาร และศูนย์สุขภาพ 1 อาคาร

Think of Living มีโอกาสได้สัมภาษณ์พิเศษกับ 3 หัวเรือใหญ่แห่งสยามสินธร นำทีมโดย “คุณ ชลาลักษณ์ บุนนาค” กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร “คุณ ปราโมทย์ เตชะสุพัฒน์กุล” กรรมการบริหาร และ “คุณ ขจรเดช แสงสุพรรณ” กรรมการบริหาร อดีตผู้บริหารระดับสูงเครือ SCG ที่จะมาเล่าถึงแนวคิดของโครงการระดับมาสเตอร์พีซอย่าง “หลังสวน วิลเลจ”

–  ก่อนอื่นอยากช่วยให้อธิบายภาพรวมของ “สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์” ให้ทราบคร่าวๆ เพราะเชื่อว่าหลายๆคนอาจจะยังไม่เข้าใจบทบาท…

คุณชลาลักษณ์ : ปัจจุบันเรามีที่ดินทั้งหมด  43,000 ไร่ ซึ่งแบ่งสัดส่วนให้เช่าใช้ประโยชน์ดังนี้ 

1. หน่วยราชการและรัฐวิสาหกิจ  33%
2. ผู้เช่าเชิงพาณิชย์ 7%
3. มูลนิธิ 2%
4. ผู้เช่ารายย่อย 58%

ซึ่งที่ดินทั้งหมด จะเป็นการให้เช่าโดยไม่ได้ยึดถือผลตอบแทนเป็นหลัก จะเน้นการให้บริการสังคมมากกว่า โดยสยามสินธร จะเข้ามามีบทบาทในการพัฒนาเพิ่มเติม

– กว่าจะมาเป็น “หลังสวน วิลเลจ”

หลังสวนวิลเลจเป็นครั้งแรกที่เราลงมาทำเองเต็มตัว ค่อนข้างท้าทายเหมือนกันกับที่ดิน 52 ไร่ หลังมาแตร์อีก 4 เป็น 56 ไร่ เราเริ่มส่งเรื่องตั้งแต่ปี  2542 ว่าเราไม่ต่อสัญญา แล้วเริ่มค่อยๆเจรจาปี 2553 ตอนนี้กว่า 90 % เรียบร้อยหมด เราได้ที่ดินแปลงทองคำคืนมา ซึ่งคงไม่มีโครงการไหนที่จะสวยเท่านี้แล้ว

– แนวคิดของโครงการ

หลังสวน วิลเลจ ถูกวางแนวคิดในการพัฒนาให้เป็น “โครงการที่พักอาศัยที่ดีที่สุดกลางใจเมืองมีคุณภาพสูงในทุกมิติของการพัฒนาอย่างมีคุณธรรม” ไม่มุ่งเน้นกำไรสูงสุด แต่เน้นประโยชน์ส่วนรวม มีห้องพักรวมทั้งสิ้น 1,700 หน่วย ประกอบไปด้วย

1. คอนโดมิเนียมสัญญาเช่า 30 ปี 6 อาคาร (2 ใน 6 อาคาร ความสูง 29 ชั้น และ 6 ชั้น จะตั้งอยู่บนพื้นที่ 4 ไร่ หลังโรงเรียนมาแตร์เดอี)
2. เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ 3 อาคาร
3. โรงแรม 1 อาคาร
4. ศูนย์บริการสุขภาพ
5. พิพิธภัณฑ์ศิลปะ

สลับกับพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ในลักษณะเปิดโล่ง ตลอดจนมีถนนคนเดินขนานไปกับถนนหลังสวน โดยการก่อสร้างจะทยอยแล้วเสร็จระหว่างปี 2559-2562

ข้อต่างของ “หลังสวน วิลเลจ” คือ เราไม่ต้องการ maximize profit เราต้องการสร้างมาตรฐานใหม่ของวงการ ลองนึกภาพว่าหลังจากนี้ 5 ปี แปลงนี้จะเป็นประโยชน์ต่อสังคมมากกว่าเมื่อก่อน ท่านผู้อำนวยการพูดไว้ชัดเจนตอนแถลงข่าวว่าจะเป็นการพัฒนาที่อยู่ในรูปแบบใหม่ คือต้องคำนึงถึงเรื่องสิ่งแวดล้อม สังคมรอบข้าง นอกจากนั้นอาคารต้องเป็นอาคารตัวอย่าง มีความยั่งยืน ถ้าเราทำอย่างนี้ได้มันก็จะคุ้มค่า และกลายเป็นโมเดลให้กับโครงการอื่นๆ ที่อยู่ใจกลางเมืองต่อไป

–  ความร่วมมือกับกรุงเทพฯ ในการพัฒนาพื้นที่รอบๆ โครงการ

เราได้ร่วมมือกับทีมของกทม. ปรับปรุงทางเดินริมคลองต้นสน จัดพื้นที่ให้ร้านค้าริมทาง เพื่อความเป็นระเบียบของชุมชนแถวนั้น นอกจากนี้เรายังร่วมมือกับการไฟฟ้านครหลวงและ TOT จัดการกับเสาไฟฟ้าและสายโทรศัพท์ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในย่านนี้ ซึ่งแต่แรกคลองต้นสนจะมีคุณภาพน้ำไม่ค่อยดี และมีการวางขายของไม่เป็นระเบียบเท่าไร ซึ่งการจัดการตรงนี้ ถือว่าเป็นการทำเพื่อสังคมโดยรวม

– จุดเด่นของโครงการ

โครงการออกแบบและก่อสร้างโดยใช้พื้นที่เพียงครึ่งเดียวจากที่กฎหมายอนุญาตให้ก่อสร้างได้ คือ พื้นที่บริเวณนี้กฎหมายอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารที่มีพื้นที่รวมได้สูงสุด 10 เท่า ของพื้นที่ของที่ดิน หรือ เรียกว่า FAR (Floor Area Ratio) 10:1 แต่โครงการมีพื้นที่ก่อสร้างอาคารรวมเพียง FAR 5:1 ทำให้ลดความแออัดของอาคาร มีพื้นที่เปิดโล่ง 2 เท่าของที่กฎหมายกำหนด และ ทำให้สามารถมีพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ซึ่งก็มากกว่าที่กฎหมายกำหนดอีกเช่นกัน

ที่จอดรถทั้งหมดในโครงการจัดให้อยู่ใต้ดิน ทำให้มีพื้นที่สีเขียวมาก (maximize green space)และมีขนาดเป็นผืนใหญ่ และ ยังเป็นการลดมลพิษและเพิ่มความปลอดภัยให้กับผู้อยู่อาศัย รวมถึงมีทัศนียภาพที่ดี

พื้นที่ถนนภายในโครงการสูงกว่าระดับถนน (Raised Ground Floor) 1.20 เมตร และ พื้นชั้นหนึ่งของอาคารสูงกว่าระดับถนน 2.00 เมตร เพื่อลดความเสี่ยงเรื่องน้ำท่วม

– ความมุ่งมั่นที่จะเป็น “อาคาร 100 ปี”

โครงสร้างอาคารถูกออกแบบให้สามารถคงสภาพอยู่ได้ในทุกสภาวะถึง 100 ปี ทำให้อาคารมีความสามารถในการต้านทานแผ่นดินไหวรุนแรง(มากกว่าที่กฎหมายกำหนด)ที่มีความเป็นไปได้ที่จะเกิดขึ้นทั้งในระยะไกลและระยะใกล้จากกรุงเทพมหานครและมีผลกระทบกับอาคาร จากข้อมูลงานวิจัยล่าสุดทั้งในประเทศและต่างประเทศ ซึ่งมาตรฐานการทดสอบ ใช้แบบจำลองจากจุดเสี่ยงรอยเลื่อนรอบๆกรุงเทพมหานครที่มีข้อมูลจริง เราต้องการความมั่นใจว่า อาคารจะปลอดภัยและอยู่ไปได้อย่างน้อย 100 ปีจริง

อาคารถูกออกแบบเพื่อรองรับการบำรุงรักษา และ ใช้วัสดุ อุปกรณ์ คุณภาพสูง (พื้นที่ขายน้อยลงเพราะต้องจัดเตรียมพื้นที่สำหรับเดินงานระบบที่มีขนาดใหญ่กว่าอาคารปกติทั่วไปและใช้เงินลงทุนมากขึ้น) เพื่อให้อาคารใช้งานได้ดีตลอดเวลา ไม่เสื่อมโทรม และ เพิ่มมูลค่าในอนาคต และเรายังออกแบบเผื่อพื้นที่ในการซ่อมบำรุงและเปลี่ยนวัสดุอุปกรณ์ที่เสื่อมไปตามเวลา ให้สามารถเปลี่ยนและซ่อมได้จริง โดยไม่กระทบกับการอยู่อาศัย

ช่องจอดรถขนาดใหญ่ (2.5 x 5.5 ม.) กว่าปกติ รองรับขนาดรถทุกประเภทให้สามารถจอด สามารถขึ้นลงได้สะดวกทั้งกรณีผู้สูงอายุ หรือ ถือของขนสัมภาระ และ มีจำนวนมากกว่าที่ กม. กำหนด (สำหรับโครงการ สินธร เรสซิเด้นท์ ซึ่งเป็นอาคารแรกของโครงการ หลังสวน วิลเลจ มีจำนวนที่จอดรถเทียบกับจำนวนยูนิตสูงถึง 175%) เพื่อการไม่สร้างปัญหาการจราจรให้กับพื้นที่โดยรอบ 

– เนื่องจากโครงการนี้ เป็นการพัฒนาโครงการอสังหาฯแบบเช่าสิทธิ 30 ปี (Lease Hold) ไม่ได้ซื้อขาด (Free Hold) อย่างโครงการกลางเมืองทั่วๆ ไป ทางบริษัทฯ มองว่าแบบไหนคุ้มค่ากว่ากัน

จริงๆ เราวิจัยเรื่องนี้กันหลายปี ว่าแบบไหนคุ้มค่ากว่ากัน ซึ่งเราก็ได้ข้อมูลที่ตกผลึกว่า ส่วนที่จ่ายแพงกว่าคือมูลค่าของที่ดิน ประมาณ 30-40% ถ้าที่ดินขึ้นไปเรื่อยๆ แก็ปจะยิ่งห่างกันไปเรื่อยๆ ซึ่งที่ดินมันไม่มีมูลค่าจริง แล้วทำไมเราต้องไปเสียมูลค่าที่ไม่สามารถเปลี่ยน เป็นของจริงได้

ต่อมาคือประเด็นที่มองว่า มันไม่มีมูลค่าที่ส่งต่อถึงลูกหลาน การเช่าสิทธิ เมื่ออายุสัญญาน้อยลงมูลค่าก็หายไปเช่นกัน ประเด็นตรงนี้เราเลยคิดโครงการนี้ขึ้นมา เราสอบถามจาก CBRE เขาก็บอกว่าไม่เคยโครงการแบบนี้มาก่อน เนื่องจากเราเป็นเจ้าของที่ดินแล้วเราทำเอง กฏหมายบ้านเรากำหนดไว้ 30 ปี เราเลยมาคิดว่าจะทำยังไงให้คนซื้อรู้สึกว่าคุ้มค่า

– ความหมายของการเช่าสิทธิใน “หลังสวน วิลเลจ”

การเช่าสิทธิคอนโดระยะยาวส่วนใหญ่หรือเกือบทั้งหมดในเมืองไทย ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่จะไม่ใช่เจ้าของที่ดินเอง (หากแต่เป็นการไปเช่าที่ดินระยะยาว 30 ปี) ถ้าท่านเลือกเช่าคอนโดแบบนี้แล้วคิดจะขายสิทธิ ราคาจะตกลงไปเรื่อยๆ ยิ่งใกล้ครบ 30 ปีจะแทบไม่ได้ผลตอบแทนกลับมาเลย ทำให้การเช่าคอนโดลักษณะนี้ ไม่เป็นที่นิยมนัก 

แต่โครงการหลังสวน วิลเลจ ซึ่งเป็นโครงการที่บริษัทสยามสินธร จำกัด เจ้าของที่ดินพัฒนาโครงการเองบนพื้นที่ 52 ไร่กลางใจเมือง บนถนนหลังสวน เป็นโครงการที่ให้สิทธิการเช่าระยะยาวถึง60ปี โดยให้เช่าสิทธิระยะแรก 30 ปี และผู้เช่าได้สิทธิเช่าต่ออีก 30 ปี การเช่าต่อนี้อาจจะแบ่งเป็นระยะเวลาการเช่า 30+10+10+10 ปี เช่นผู้เช่าอยู่ครบ 10 ปีก็ซื้อสิทธิของปีที่ 31-40 เป็นเช่นนี้ไปทุกรอบ10ปีจนถึงปีที่ 60 ด้วยวิธีนี้จะทำให้การขายสิทธิระหว่างทางได้ราคาดีเพราะระยะเวลาการเช่าสิทธิยังเหลืออีกนาน ซึ่งเรามองว่าในรูปแบบนี้ จะสร้างความคุ้มค่าในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองได้มากกว่า

ปัจจุบัน “หลังสวน วิลเลจ” อยู่ระหว่างเริ่มก่อสร้างโครงการนำร่องอย่าง “สินธร เรสซิเดนซ์” คอนโด High Rise 2 อาคาร ด้วยขนาดห้องพัก 35-345 ตารางเมตร โดยมีราคาเริ่มต้น ณ ปัจจุบันที่ 220,000 บาท/ตร.ม.สำหรับสิทธิอยู่อาศัย 30 ปี และสิทธิที่จะต่อสัญญาเช่าไปอีกทีละ 10 ปี รวม 30 ปี มียอดขายแล้ว 90% มีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จ-พร้อมเข้าอยู่ ในปลายปี 2559 สำหรับความคืบหน้าอื่นๆ ทาง Think of Living  จะอัพเดทให้ทราบเป็นระยะนะคะ 🙂

อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับ Sindhorn Residence ได้ที่นี่