พระราม 9: ส่องทำเลศักยภาพแห่งใหม่ ผ่านสายตาของ Knight Frank

April 15, 2018 13:290 comments

Knight Frank Thailand เปิดเผยว่าทำเลบริเวณพระราม 9, รามคำแหง, ประดิษฐ์มนูธรรม (เอกมัย-รามอินทรา)และศรีนครินทร์ นับเป็นทำเลศักยภาพแห่งใหม่ของการพัฒนาโฮมออฟฟิศ เนื่องจากใกล้ตัวเมืองและเป็นเขตรอยต่อของย่านธุรกิจ ย่านรัชดา, พระราม9, ทองหล่อและสุขุมวิท  อีกทั้งใกล้สถานีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์, มอเตอร์เวย์, ทางด่วนฉลองรัช และทางด่วนศรีรัช โดยทำเลนี้ยังใกล้ห้างสรรพสินค้า เดอะไนน์พระราม9, เดอะมอลล์รามคำแหง และโรงพยาบาลชั้นนำอย่าง โรงพยาบาลสมิติเวชศรีนครินทร์, โรงพยาบาลรามคำแหง รวมถึงสถานศึกษาสำคัญ เช่น มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ, มหาวิทยาลัยเกษมบัณฑิต, มหาวิทยาลัยรามคำแหง, มหาวิทยาลัยนานาชาติแสตมฟอร์ด, โรงเรียนเตรียมอุดมศึกษาพัฒนาการ

นอกจากนี้ยังมีการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าถึง 3 สายที่เข้ามาเติมเต็มความสมบูรณ์ให้กับทำเลนี้ ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง (คาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมเปิดให้บริการในปี 2563), รถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน บางซื่อ-หัวหมาก (คาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมเปิดให้บริการในปี 2563) และรถไฟฟ้าสายสีส้ม ตลิ่งชัน-มีนบุรี (คาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมเปิดให้บริการในปี 2566)

สำหรับอุปทานตลาดโฮมออฟฟิศบริเวณพระราม 9 – รามคำแหง – ประดิษฐ์มนูธรรม – ศรีนครินทร์ จากปี 2554 จนถึง ณ สิ้นเดือนกุมภาพันธ์ปี 2561 มีจำนวนอุปทานสะสมทั้งสิ้น 1,461 หน่วย โดยปีที่มีอุปทานเข้าสู่ตลาดมากที่สุดในปี 2557 ซึ่งมีโครงการโฮมออฟฟิศเปิดใหม่ถึง 512 หน่วย จากผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายเล็กในตลาด อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่ตั้งแต่ปี 2558 – 2560 อยู่ในระดับคงตัวเฉลี่ย 215 หน่วยต่อปี ในขณะที่ 2 เดือนแรกของปี 2561 นั้น มีอุปทานใหม่เข้ามาในพื้นที่ศึกษาเพียง 8 ยูนิต เป็นที่น่าสังเกตุว่าเฉพาะปี 2557 อุปทานกว่า 60% อยู่ในพื้นที่รามคำแหง-ประดิษฐ์มนูธรรม คาดการว่าเกิดจากความตื่นตัวของผู้ประกอบการที่ได้รับข้อมูลข่าวสารเกี่ยวกับการประมูลรถไฟฟ้าสายสีส้มในช่วงสองปีก่อนหน้านี้

รูปภาพ 1 อุปทานสะสมของโครงการโฮมออฟฟิศบริเวณพระราม 9-รามคำแหง-ประดิษฐ์มนูธรรม -ศรีนครินทร์

รูปภาพ 2 อุปทานสะสมของโครงการโฮมออฟฟิศบริเวณพระราม 9-รามคำแหง-ประดิษฐ์มนูธรรม-ศรีนครินทร์ ตั้งแต่ปี 2554 – ก.พ. 2561 แบ่งตามพื้นที่

ศัย

อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกลงไปที่อุปทานใหม่เฉพาะโฮมออฟฟิศระดับไพร์ม ซึ่งมีราคาขายต่อยูนิต 20 ล้านบาทขึ้นไป มีเพียง 149 ยูนิตเท่านั้นที่เปิดตัวระหว่างปี 2554 – ก.พ. 2561 โดย 47% ของอุปทานใหม่ทั้งหมดตั้งอยู่ในทำเลพระราม 9 ในขณะที่อีก 42% และ 11% ตั้งอยู่ในทำเลรามคำแหง-ประดิษฐ์มนูธรรม และศรีนครินทร์ ตามลำดับ ซึ่งโฮมออฟฟิศระดับไพร์มนี้ทั้งหมดตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูง สามารถเดินทางเชื่อมต่อไปยังจุดต่างๆของเมืองได้อย่างสะดวกสบาย รายล้อมไปด้วยสาธารณูปโภคสาธารณูปการครบครัน มีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 450 – 1,140 ตร.ม. เนื้อที่ดินขนาดตั้งแต่ 39 – 120 ตร.ว.ต่อยูนิต และมีหน้ากว้างเฉลี่ย 6-11 ม. ส่วนใหญ่มีลิฟต์โดยสาร สวน รวมถึงมีพื้นที่จอดรถได้มากกว่า 6 คันต่อยูนิต

รูปภาพ 3 อุปทานโฮมออฟฟิศระดับไพร์ม ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปต่อยูนิต ในพื้นที่พระราม 9 – รามคำแหง – ประดิษฐ์มนูธรรม – ศรีนครินทร์ 2554 – ก.พ. 2561

 

ด้านอุปสงค์โฮมออฟฟิศที่เปิดขายในย่านพระราม 9-รามคำแหง-ประดิษฐ์มนูธรรม-ศรีนครินทร์นั้น ได้รับการตอบรับอย่างดียิ่งจากผู้ซื้อ โดยโครงการที่เปิดตัวระหว่างปี 2556 – เดือนกุมภาพันธ์ปี 2561 มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ ปัจจุบันประมาณ 80% ในขณะที่โครงการที่เปิดตัวระหว่างปี 2554 – 2555 นั้นปิดไปการขายไปหมดแล้ว ส่วนโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2560 มีอัตราการขายเฉลี่ยประมาณ 70% และด้านแนวโน้มตลาดที่บ่งชี้ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทโฮมออฟฟิศเป็นที่ต้องการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆสำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ต้องการมีสำนักงานขนาดเล็กของตนเอง ในทำเลใกล้ศูนย์กลางธุรกิจและสิ่งอำนวยความสะดวกสบายอื่นๆ

รูปภาพ 4 อุปสงค์โดยเฉลี่ย ณ สิ้น ก.พ. 2561 ของโครงการโฮมออฟฟิศบริเวณพระราม 9-รามคำแหง-ประดิษฐ์มนูธรรม-ศรีนครินทร์ ที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2554 – ก.พ. 2561 แบ่งตามพื้นที่

ตาราง 1 ราคาขายเริ่มต้นโดยเฉลี่ยของโครงการโฮมออฟฟิศบริเวณพระราม 9-รามคำแหง-ศรีนครินทร์ แบ่งตามปีที่เปิดตัว (หน่วย: บาท/ตารางเมตร)

ในด้านราคาขายเริ่มต้นโดยเฉลี่ยของโครงการโฮมออฟฟิศที่เปิดตัวใหม่ ณ ปี 2560 ในพื้นที่ศึกษา อยู่ที่ตารางเมตรละประมาณ 50,300 บาท โดยโครงการที่ตั้งอยู่ในพื้นที่พระราม 9 มีราคาขายเริ่มต้นโดยเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ประมาณ 67,500 บาท ในขณะที่โครงการที่ตั้งอยู่ในพื้นที่รามคำแหงและศรีนครินทร์ มีราคาขายเริ่มต้นโดยเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ประมาณ 34,600 บาท และ 49,000 บาท ตามลำดับ  ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาเฉพาะโฮมออฟฟิศระดับไพร์มในพื้นที่ศึกษา ซึ่งมีราคาขายต่อยูนิตตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป และเปิดตัวในปี 2560 มีระดับราคาขายเริ่มต้นโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 63,300 ต่อตารางเมตร

รูปภาพ 5 ค่าเช่าและอัตราการเช่าของตึกสำนักงานในพื้นที่พระราม 9 – รัชดาภิเษก (เฉพาะตึกใหม่อายุไม่เกิน 10 ปี)

เมื่อวิเคราะห์รวมไปถึงตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในพื้นที่เดียวกัน โดยพิจารณาเฉพาะตึกที่มีอายุไม่เกิน 10 ปี พบว่าอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ยถึงปีละ 6% และมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นทุกปี การเป็นเจ้าของโฮมออฟฟิศจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากสำหรับผู้ประกอบการ เนื่องจากช่วยลดต้นทุนค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน และควบคุมค่าใช้จ่ายได้เป็นอย่างดีในระยะยาว

Share

Leave a Reply