พื้นที่ส่วนกลางนั้น สำคัญไฉน?? ..ข้อมูลพื้นที่ส่วนกลางที่ควรรู้ สำหรับบ้านและคอนโด

สวัสดีค่า   ปีใหม่แล้ว หลายๆคนคงกำลังมองหาโครงการคอนโดมิเนียมหรือบ้านเอาไว้อยู่หรือลงทุนกันอยู่ บทความวันนี้เป็นเรื่องพื้นที่ส่วนกลางที่ผู้ลงทุนด้านอสังหาทุกคนควรรู้นะคะ ..ส่วนแรกขอเริ่มจากพื้นที่ส่วนกลางของคอนโดมิเนียมกันก่อนค่ะ เพราะพื้นที่ส่วนกลางและสาธารณูปโภคของคอนโดมิเนียมถือเป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ต้องเช็คและหาข้อมูลกันดีๆเลยนะคะ

นอกจากหลายๆคอนโดมิเนียมจะใช้พื้นที่ส่วนกลางเป็นจุดขายที่ใช้เรียกแขกด้วยรูปแบบ (Features) แปลกๆแหวกแนว มีสีสันให้ตื่นตาตื่นใจกันแล้ว พื้นที่ส่วนกลางยังเกี่ยวพันไปถึงเรื่องอื่นๆอีกมากมายที่ส่งผลถึงความเป็นอยู่ของเราโดยตรงค่ะ ถ้าเปรียบยูนิตที่เราอยู่เป็นข้าวมันไก่ พื้นที่ส่วนกลางในคอนโดก็เปรียบได้กับน้ำซุปชามใหญ่ที่ต้องร่วมกันแชร์ร่วมกันซดกับคนอื่นๆในโครงการนั่นเอง

ระยะห่างของพื้นที่ส่วนตัวของเรากับคนอื่นๆในการอยู่อาศัยที่คอนโดนั้นจะเขยิบเข้ามาใกล้กันมากกว่าการอยู่อาศัยที่บ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮมเยอะนะคะ ไม่ว่าจะเป็น ถนนภายในโครงการ, ที่จอดรถ, รั้ว, ต้นไม้ใบหญ้า, รปภ. ลิฟต์ โถงทางเดิน บันไดหนีไฟ สระว่ายน้ำ สวนหย่อม เราต้องใช้ร่วมกันกับคนในโครงการทั้งนั้น ต่อให้เป็นคนเวลาไม่ปกติ หรือวิถีชีวิตไม่เหมือนใครอย่างไร อย่างน้อยๆก็ต้องใช้ลิฟต์ ใช้โถงทางเดิน หรือที่จอดรถร่วมกับคนอื่นๆในโครงการอยู่ดี แถมถ้ารู้สึกไม่ชอบขึ้นมา เช่น ทางเข้าหลักต้องเดินไกล ที่จอดรถไม่พอใช้งาน ห้องเก็บขยะส่งกลิ่นเหม็นเข้ามาในโถงทางเดิน หรือ ไม่ชอบลายกระเบื้องของสระว่ายน้ำ จะเปลี่ยนหรือตกแต่งใหม่หลังซื้อไปแล้วเหมือนในห้องตัวเองก็ไม่ได้ซะด้วย จะประท้วงหรือพยายามก่อหวอดยุคนอื่นๆในโครงการให้หันไปรุมเล่นงานนิติบุคคลเป็นเพื่อนก็ไม่ใช่เรื่องง่ายนัก และอาจทำให้เราอยู่อย่างไม่สบายใจในระยะยาวด้วย

ดังนั้นการศึกษาเรื่องพื้นที่ส่วนกลางจึงเป็นเรื่องสำคัญกว่าที่หลายๆคนคิดนะคะ ในบทความนี้เราจะรวบรวมและอธิบายไล่ไปตามลำดับความสำคัญที่นักทุบกระปุกซื้อบ้านมือใหม่ทุกท่านควรรู้เอาไว้ดังนี้ค่ะ

 1.ความปลอดภัย

เรื่องความปลอดภัยเป็นเรื่องแรกที่ต้องรู้และศึกษามากที่สุดเลยค่ะ เพราะนอกจากเรื่องอันตรายจากเพลิงไหม้ แผ่นดินไหว ไฟดับ เรื่องหลักๆที่ต้องดูเป็นเรื่องอันตรายจากคนค่ะ ไล่ไปตั้งแต่เรื่อง พวกคนแปลกหน้านิสัยไม่ดี ที่เราต้องอยู่ร่วมตึกเดียวกัน ไปจนถึงโจรขโมย ปล้นจี้ โรคจิต และอาชญากรต่างๆ ซึ่งสิ่งเหล่านี้สร้างปัญหาในการอยู่อาศัยอย่างแท้จริง ทั้งทำให้จิตตก ประสาทเสียรายวันได้มากกว่าเรื่องไฟไหม้ แผ่นดินไหว ไฟดับอีกค่ะ จึงเป็นเรื่องสำคัญมากนะคะที่คอนโดที่เราอยู่ควรจะมีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี การเข้าออกจะต้องมีความยุ่งยากพอสมควร จึงจะทำให้คุณเชื่อได้ว่าจะได้รับความปลอดภัยจากระบบรักษาความปลอดภัยของอาคารนะคะ

คิดว่า ระบบ Access card, ลิฟต์ล็อกชั้น และ ระบบรปภ.และการจัดการภายในที่เข้มแข็งสำคัญมากแค่ไหนคะ? ลองจินตนาการดูนะคะ ว่าถ้ามีใครคนหนึ่ง พยายามจะขึ้นมาดักรอคุณที่หน้าห้องทุกวิถีทาง ไม่ว่าจะเป็นแฟนสาวที่กำลังโมโหจัด, สตอล์คเกอร์ (Stalker) ที่สะกดรอยตามติดเรามากๆจนน่าขนลุก, เจ้าหนี้ที่พกปืนมา, โรคจิตข่มขืนแล้วฆ่า หรืออาชญากรคนอื่นๆอีกมาก ซึ่งเราก็ไม่มีวันรู้หรอกค่ะ ว่าเหตุการณ์พวกนี้จะเกิดขึ้นกับเราเมื่อไหร่  สิ่งที่เราทำได้คือการตรวจสอบเส้นทางในการเข้าถึงห้องที่เราอยู่ในรูปแบบต่างๆที่คนนอกอาจทำได้ เช่น

สถานการณ์ที่  1  : พวกเนียนเดินตามคนที่สแกนบัตรผ่านประตูเข้ามาในโถงลิฟต์  ..เรื่องนี้เป็นเรื่องที่ป้องกันได้ยากในความเป็นจริงนะคะ เราว่าน้อยมากที่จะมีคนหันไปบอกคนที่เดินตามมาว่า  “ใช้บัตรตัวเองสิพี่!!” หรือ “รบกวนใช้บัตรตัวเองสแกนนะคะ!!” นี่คงน้อยค่ะ ส่วนมากจะเกรงใจแล้วยอมอึดอัดใจกันทั้งนั้น ซึ่งจากลักษณะพฤติกรรมแบบนี้ระบบที่ช่วยสกรีนคนได้ดีคือระบบ ลิฟต์ล็อคชั้นค่ะ ใครไม่มีการ์ดสแกนก็ขึ้นลิฟต์ไม่ได้ เป็นระบบป้องกันที่ดี ขณะที่พวกกล้องวงจรปิดทุกชั้นมีไว้ก็ดี แต่เป็นระบบเชิงติดตามมากกว่า คือในลิฟต์เนี่ยถ้าเกิดมีใครเอามีดจี้เราผ่านถุงช้อปปิ้งเงียบๆหรือเอาตัวบังกล้อง รปภ.ไม่น่าจะมาช่วยเหลืออะไรได้ทันนะคะ ขณะที่ระบบลิฟต์ล็อคชั้นที่หลายคนจะรู้สึกว่ายุ่งยากจัง หรือไม่ค่อยใส่ใจเท่าไหร่ในการเลือกซื้อคอนโด แต่จริงๆแล้วนี่เป็นระบบรักษาความปลอดภัยที่ช่วยกันคนนอกได้ดี แต่ก็ต้องดูระบบความปลอดภัยของบันไดหนีไฟด้วยนะคะ  เพราะต่อให้มีลิฟต์โดยสาร (Passenger Elevator) เป็นลิฟต์ล็อกชั้นอย่างที่อธิบายไปข้างต้น แต่ดันขึ้นทางเซอร์วิสลิฟท์ (Service or Fireman Elevator) ได้ทุกชั้น เพราะประตูหนีไฟเปิดเข้าไปได้ แล้วมันจะมีประโยชน์อะไรกับลิฟท์ล็อกชั้นล่ะคะ? ต้องตรวจดูว่า ประตูทางเข้าบันไดหนีไฟเป็นระบบสแกนการ์ดเวลาเข้าออกด้วยรึเปล่านะคะ ..

ส่วนเรื่อง Digital Door Lock สมัยนี้ราคาถูกขึ้นเยอะค่ะ ราคาไม่กี่พัน ต่อให้โครงการไม่มีให้ ก็ซื้อมาเติมเพิ่มเองได้ แถมสามารถเอาบัตรคีย์การ์ดเดิมที่โครงให้มาใช้ร่วมได้ ไม่ต้องเสียเวลาพกการ์ดหลายๆใบด้วย  Digital Door Lock  ในภาพบนเป็นแบบมาตรฐานที่โครงการส่วนใหญ่ใช้กันนะคะ มือจับเป็นแบบเขาควาย โดยวิธีการปลดล็อคเข้าห้องมี 3 วิธีค่ะ  1. เอา Access Card ทาบ 2.กดรหัสผ่านเข้าห้อง 3. ไขกุญแจตามแบบดั้งเดิม

ภาพนี้คือทางเข้าจากลานจอดรถใต้อาคารค่ะ สมมติมีคนนอกอย่างเพื่อนหรือใครมา สามารถโฟนเรียกเจ้าของห้องให้กดเปิดประตูผ่านหน้าวีดีโอคอลทางฝั่งนี้ได้ค่ะ

สถานการณ์ที่ 2 : พวกเนียนกว่า ทำเป็นคนรู้จักกับเจ้าของห้อง “บังเอิญลืมของไว้ ต้องรีบขึ้นไปเอาจริงๆค่ะ ช่วยพาขึ้นไปเคาะประตูทีได้มั้ยคะ (ในกระเป๋าพกปืนมาด้วยจ้า)” ซึ่งตรงนี้หลายๆโครงการจะมีระบบโทรขึ้นไปหาเจ้าของห้องหรือระบบลิงก์กล้องวงจรปิดกับทีวีในห้องที่เจ้าของห้องจะสามารถดูได้ทันทีว่ามีใครรออยู่นะคะ แต่ปกติแล้วเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ที่ดี ต่อให้เคยเห็นหน้าหรือคุ้นเคยกันดีก็ไม่ควรตัดสินใจปล่อยใครขึ้นไปถึงหน้าห้องโดยพลการนะคะ ต่อให้มีรปภ.ไปด้วยก็เถอะ และก็ห้ามบอกข้อมูลส่วนตัวของเจ้าของห้องด้วย เช่น “อ๋อ คุณ จ. เพิ่งออกไปกินข้าวเมื่อกี้นี้เองค่ะ เห็นเดินออกไปทางนู้นน่ะค่ะ” อะไรแบบนี้ พวกนี้เป็นเรื่องที่เราสามารถสอบถามหรือเน้นย้ำว่าเราให้ความสำคัญกับทางโครงการได้นะคะ

เพราะฉะนั้นเราต้องอย่าลืมดูเรื่องการบริหารจัดการพวกนิติบุคคลดีๆค่ะ ซึ่งต้องมาจากงบประมาณค่าส่วนกลางที่จัดเก็บอย่างพอเพียง ราคาพื้นที่ส่วนกลางเดี๋ยวนี้ทั่วไปราคาอยู่ที่ประมาณ 30 – 45 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนค่ะ ถ้าเป็นพวกคอนโดใกล้รถไฟฟ้า ตารางเมตรละแสนขึ้นไป ราคาจะขึ้นไปอยู่ที่ประมาณ 50 – 60 บาทต่อตารางเมตร …พวกนี้เป็นราคาที่เราจ่ายเพื่อการบริหารจัดการที่ดี และมีคุณภาพ ช่วยทำให้โครงการน่าอยู่และเป็นระเบียบ ปลอดภัยต่อการอยู่อาศัยค่ะ

กลับมาที่เรื่องความปลอดภัยจากไฟไหม้หรือแผ่นดินไหวกันต่อ แน่นอนค่ะว่าคนที่อยู่คอนโดชั้นสูงๆ ถ้าพูดถึงเรื่องของความสามารถในการหนีไฟไหม้และระบบสำรองไฟที่พร้อม ชั้นสูงๆนั้นเสี่ยงกว่าชั้นล่างๆค่ะ แต่คอนโดสมัยใหม่ถ้าโครงการสร้างถูกแบบตามกฎหมาย ตามมาตรฐานรองรับเรื่องไฟไหม้ แผ่นดินไหว และระบบสำรองไฟที่พร้อม คนที่สนใจตึกอยู่ตึกสูงก็ไม่จำเป็นต้องกังวลให้มากจนเกินควรในเรื่องนี้ แต่เวลาไปดูห้องตัวอย่างหรือสนใจโครงการไหนก็ควรสอบถามและศึกษาข้อมูลด้านความปลอดภัยต่างๆตามนี้

• มีการวางตำแหน่งบันไดหนีไฟที่ดี เราดูได้จากเมื่อเกิดเหตุการณ์ฉุกเฉินจะต้องเป็นตำแหน่งที่ทุก ๆห้องในคอนโดฯจะต้องมาที่บันไดหนีไฟได้สะดวกไม่แออัดจนเกินไป ลองจำลองสถานการณ์ว่าจากห้องที่เราเลือกวิ่งมาบันไดหนีไฟนี่ไกลไปรึเปล่า

• มีแผนผังของคอนโดมิเนียมพร้อมตำแหน่งบันไดหนีไฟ ติดแสดงไว้หน้าลิฟท์ทุกชั้น และต้องติดถังดับเพลิงไว้ทุกชั้นเช่นกัน

• มีการติดตั้งระบบสปริงเกอร์และระบบจับควันไว้ทุก ๆ ห้อง ถ้ามองไปที่เพดานห้องก็ควรจะเห็นระบบสปริงเกอร์และระบบจับควันอยู่ด้วย

• เมื่อมีการตกแต่งฝ้าเพดานในคอนโดมิเนียมห้ามโยกย้ายหรือปิดบังตำแหน่งของหัวสปริงเกอร์และหัวดักควัน โดยเด็ดขาด เพราะถือว่าเป็นอันตรายนะคะ

• การออกแบบการจัดวางเฟอร์นิเจอร์จะต้องเน้นการเปิดทางสัญจรที่ดีและเพียงพอโดยเฉพาะตำแหน่งที่จะออกระเบียงและประตูหน้า

• กุญแจทางออกและทางเข้าหลัก ๆ ควรใช้เป็นกุญแจมาสเตอร์คีย์ เพราะเวลาเกิดเหตุฉุกเฉินในยามที่สมาธิลดลงสามารถใช้กุญแจดอกเดียวหรือคีย์การ์ดอันเดียวสามารถเปิดประตูได้ทั้งหมด

2. ความหนาแน่น

ไปเจอกระทู้นึงมาใน Webbord ของ Thinkofliving เรา มีการพูดถึงเรื่องความหนาแน่นไว้น่าสนใจดีค่ะ  คุณ Pattra ตั้งกระทู้เอาไว้แบบนี้

คนอื่นๆก็เข้ามาแชร์ข้อมูลกันสนุกสนานค่ะ มีคำตอบที่น่าสนใจเยอะแยะ เช่นคุณ A ขอยูนิตยิ่งน้อยยิ่งดีนะ หรือคุณ B ต้องเป็นคอนโด High Rise เท่านั้น หรือคุณ C บอกว่าลิฟต์ต้องมีอย่างน้อย 3 ตัว ที่จอดรถไม่ควรต่ำกว่า 80% (ที่จอดรถให้เยอะแบบนี้เริ่มหายากละ สำหรับคนงบประมาณจำกัด) หรือบางคนก็กำหนดมาเลยว่าชอบ Low rise ประมาณ 80 ยูนิต ไม่แออัดดี บางคนก็ชอบสักราวๆ 600 – 800 ยูนิตเพราะให้ความสำคัญกับพื้นที่ส่วนกลาง ให้เหตุผลไว้ว่าถ้าน้อยเกินไป  ส่วนกลางจะเล็กไม่ดึงดูดและค่าส่วนกลางก็จะแพงด้วย บางคนอยากได้ยูนิตเยอะๆ พื้นที่ส่วนกลางจะได้ใหญ่ๆหน่อย

อย่างคุณบีมผู้ก่อตั้ง Website เรา ก็เข้ามาแชร์ด้วยว่าถ้าเป็นตัวเองจะขอสัก 300 – 500 ยูนิต และต้องเป็นจุดที่มีคอนโดอื่นขึ้นอยู่อีกหลายตึกด้วย ให้ประชากรรอบๆเกิน 2000 – 3000 ยูนิต ถ้าไม่ถึงระดับนี้รอบข้างจะแห้งแล้ง หาอะไรกินยาก ไม่ครึกครื้น ไม่มีชีวิตชีวา และอาจจะไม่ปลอดภัย นอกจากนี้แล้วก็มีคนอื่นๆเข้ามาแชร์ข้อมูลอีกมากซึ่งแต่ละคนก็มีเหตุผลที่น่าสนใจทั้งนั้น

แล้วสรุปยังไงล่ะ ยูนิตมากหรือน้อยถึงจะดี จริงๆแล้วคือแบบไหนกันแน่? 

คอนโดมิเนียมเดี๋ยวนี้สร้างมาตอบรับความต้องการของผู้อยู่อาศัยจำนวนมาก คอนโดจำนวน 400 – 1000 ยูนิตก็ผุดขึ้นมาเป็นดอกเห็ด แต่จำนวนยูนิตไม่ใช่สิ่งเดียวที่จะบอกให้เรารู้ถึงความหนาแน่นของโครงการค่ะ ความหนาแน่นมันแปรผันตามขนาดพื้นที่ของโครงการและจำนวนยูนิตต่อชั้นด้วยค่ะ พูดให้เห็นภาพมากขึ้น ลองเทียบดูนะคะ ที่ดิน 1 ไร่ คอนโด A มี 500 ยูนิต กับที่ดิน 1 ไร่ เหมือนกัน แต่เป็นคอนโด B มี 800 ยูนิต ก็มีอัตราความหนาแน่นแตกต่างกันนะคะ อีกเรื่องที่ต้องดูก็คือ จำนวนตึกค่ะ กลับมาที่โจทย์เดิม แต่คอนโด A 500 ยูนิตนี่เป็นตึกเดียวนะ ความหนาแน่นพื้นที่ส่วนกลางของตึก A เป็น 1: 500  ขณะที่คอนโด B 800 ยูนิต แบ่งเป็น 2 ตึก แต่ละตึกใช้พื้นที่ส่วนกลางแยกกัน ความหนาแน่นพื้นที่ส่วนกลางของคอนโด B ก็จะเป็น 1: 400 ซึ่งการใช้งานพื้นที่ส่วนกลางจะหนาแน่นน้อยกว่าคอนโด A นะ

อัตราความหนาแน่นนี่ล่ะค่ะ คือสิ่งที่เราใช้เป็นเกณฑ์ในการพิจารณาพื้นที่ส่วนกลาง ว่าเราต้องไปแชร์พื้นที่ตรงนี้ สิ่งอำนวยความสะดวกนี้ๆ กับคนปริมาณเท่าไหร่ เรื่องพวกนี้มีผลกับความน่าอยู่หรือน่าลงทุนของโครงการอย่างมากค่ะ  เช่นโครงการ 1000 ยูนิต กับ 100 ยูนิต มีสระว่ายน้ำขนาดเท่ากัน ถ้าหนาแน่นมากๆ มีผลทั้งกับการอยู่อาศัยที่ต้องแย่งกันอยู่แย่งกันใช้แล้ว ยังมีผลกับการขายหรือปล่อยเช่าด้วยค่ะ

ประเด็นหลักๆที่เชื่อมโยงกับความหนาแน่นที่ต้องดูเลยคือ

• ที่จอดรถ คนซื้อคอนโดสมัยนี้ส่วนมากก็จะขับรถกันซะเป็นส่วนใหญ่นะคะ ต่อให้เป็นคอนโดติดรถไฟฟ้าก็เถอะ ถ้าคุณเป็นคนขับรถ ก็คงมองหาคอนโดที่มีที่จอดรถให้อยู่ดี เรื่องจอดรถนี้นอกจากอัตราส่วนของความหนาแน่นแล้ว อันนี้ต้องดูจำนวนจริงๆของปริมาณที่จอดรถประกอบด้วยค่ะ เช่น

ที่จอดรถคอนโด ก 100 ยูนิต มีที่จอดรถ 60% หมายความว่า จอดรถได้ 60 คัน มีรถ 40 คัน ไม่ได้จอด (กรณีสมมติมีรถห้องละคัน) เทียบกับที่จอดรถคอนโด ข 1000 ยูนิต มีที่จอดรถ 60% หมายความว่า จอดรถได้ 600 คัน โดยจะมีรถ 400 คัน ไม่ได้จอด

กรณีนี้เนี่ย เปอร์เซนต์เท่ากันก็จริง แต่ลองนึกภาพ รถ 400 คันที่วนหาที่จอดรถ กับรถ 40 คันวนหาที่จอดรถดูสิคะ ความวุ่นวายต่างกันมากนะคะ ในความเป็นจริงคือก็ไม่ใ่ทุกห้องหรอกค่ะ ที่ขับรถหรือใช้รถ แต่ความเป็นไปได้ในการต้องการที่จอดรถคร่าวๆเราสามารถดูภาพรวมได้จาก เปอร์เซนต์ที่จอดรถ และจำนวนรถที่มีอยู่จริงค่ะ

• ลิฟต์ เรื่องนี้ความหนาแน่นเป็นเกณฑ์สำคัญค่ะ มีผลตอนช่วงเวลาเข้าออกตอนเช้าตอนเย็นที่คนออกไปทำงานหรือกลับจากไปทำงานค่ะ ลองคิดดูว่าถ้าความหนาแน่นมาก แบบ 200 – 300 ห้อง ใช้ลิฟต์ 1 ตัว นี่แย่งกันใช้ต้องรอคิวกันวุ่นวายแน่ค่ะ เราสามารถหาอัตราส่วนการใช้ลิฟต์ได้จากจำนวนยูนิตต่อจำนวนลิฟต์ที่มีของตึกนะคะ เช่นตึกนี้มี 300 ยูนิต มีลิฟต์ 3 ตัว อัตราส่วนการใช้ลิฟต์อยู่ที่ 100 : 1 ค่ะ ขนาดนี้ก็เป็นความหนาแน่นปกติที่พบเห็นทั่วไปค่ะบางโครงการจะแยก Passenger lift และ Service lift หรือลิฟต์ขนของที่แม่บ้านใช้ขนขยะแยกกัน ซึ่งเป็นเรื่องดีนะคะ ลองนึกภาพเราต้องเข้าไปเบียดกับคนขนของชิ้นใหญ่ๆหรือแม่บ้านที่เข็นรถเข็นที่เต็มไปด้วยถุงขยะเหม็นบ่อยๆก็คงหน้าอึดอัดเหมือนกันนะคะ โครงการคอนโดแบบ High rise ส่วนมากจะแยก Service lift  ออกไป ไม่เอามาปนกันค่ะ

• สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส และ สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ความหนาแน่นของการใช้งานเป็นเรื่องสำคัญค่ะ อย่างสระว่ายน้ำนี่มีขนาดค่อนข้างหลากหลายนะคะ แต่ขนาดมาตรฐานของสระว่ายน้ำของคอนโด High Rise โดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณ 25 x 12.5 เมตรค่ะ ต่อจำนวนยูนิตประมาณ 400 ยูนิต ส่วนคอนโด Low Rise ขนาดจะอยู่ที่ประมาณ 7 x 15 เมตรค่ะ แต่ถ้าสระว่ายน้ำมาขาดประมาณนี้จำนวนยูนิตไม่ควรจะเกิน  300 ยูนิตนะค่ะ ไม่งั้นหนาแน่นไป มีแย่งกันใช้แน่ๆค่ะ

เรื่องความสะดวกสบายนี่จะเป็นเรื่องของสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆในคอนโดค่ะ ว่าทั่วไปมีอะไรบ้าง แหวกแนวหน่อยมีอะไรบ้าง เรื่องความสะดวกสบายจะมีรายละเอียดที่เชื่อมโยงกับการเลือกห้องของเราด้วยนะคะ ว่าห้องที่เลือกมีระยะใกล้ไกลจากส่วนกลางนั้นๆเท่าไหร่ ไกลไปใช้งานลำบากมั้ย ใกล้ไปจะเจอเสียงรบกวนจากคนในโครงการมั้ย นอกจากนี้แล้วก็เป็นเรื่องของไลฟ์สไตล์ของผู้ใช้งานค่ะ ว่าจริงๆแล้วต้องการอะไรแบบนี้มั้ย ได้ใช้งานจริงๆรึเปล่า เหมือนกับการเลือกซื้อคอนโดนั่นล่ะค่ะ คือเป็นเรื่องที่ต้องสำรวจตัวเองว่าเราต้องการอะไรในระยะยาวนะคะ

————————————————————————————————————————–

 

บ้าน

พื้นที่ส่วนกลางและสาธารณูปโภคของบ้านจัดสรรอย่างบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮมนั้นหลักการในการสังเกตวิเคราะห์ก็คล้ายๆกับในคอนโดมิเนียมค่ะ แต่ต่างกันตรงจำนวนบ้านหรือทาวน์โฮมเนี่ย แต่ละหลังมีที่ดินเป็นของตัวเองนะคะ ต่อให้มีบ้านเป็น 1000 หลัง การอยู่อาศัยก็ไม่ได้อึดอัดอะไรเพราะขยายไปตามที่ดินแต่ละหลังอยู่แล้ว แต่สาธารณูปโภคหรือพื้นที่ส่วนกลางเป็นเรื่องที่เกี่ยวพันไปถึงเรื่องอื่นๆ อีกมากมายซึ่งส่งผลกับความเป็นอยู่ของลูกบ้าน และส่วนใหญ่เมื่อเป็นปัญหามักแก้ยาก ดังนั้นก่อนซื้อบ้านจึงควรตรวจสอบเรื่องนี้ให้รอบคอบ เช่น

1.ถนน/ทางเข้าออกโครงการ ตรงนี้ให้ดูเรื่องระบบรักษาความปลอดภัยอย่าง ระบบผ่านเข้าออกประตู (เป็นแบบ Access Card ลูกบ้านเอาบัตรแตะผ่านหรือแบบระยะไกล/แบบสติกเกอร์กับไม้กระดก)  ส่วนถนนหรือทางเข้าออกโครงการ กฎหมายกำหนดให้ถนนหรือทางเข้าออกโครงการจัดสรรต้องติดถนนสาธารณะ และให้ถือเป็นสาธารณูปโภคของโครงการ เมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว เจ้าของโครงการจะต้องโอนกรรมสิทธิ์นี้ให้กับนิติบุคคล

2.กรรมสิทธิ์/ภาระผูกพัน หมายถึงการคนที่เป็นเจ้าของหรือดูแลถนนหรือทางเข้าออก รวมทั้งสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะอื่นๆ ปกติแล้วจะต้องทำในที่ดินที่มีชื่อของผู้ขออนุญาตจัดสรรเท่านั้นค่ะ หมายความว่าถนนหรือทางเข้าออกต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของโครงการเท่านั้น เอกสารนี้ต้องตรวจสอบดีๆนะคะ เพราะเคยมีกรณีที่ถนนโครงการเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม จึงไม่สามารถโอนให้กับนิติบุคคลได้ หรือบางทีถนนโครงการตกเป็นภาระจำยอม คนอื่น หรือบุคคลอื่นมีสิทธิใช้ได้

3.สาธารณูปโภค & บริการสาธารณะ นอกจากถนนหรือทางเท้าแล้วยังมีสาธารณูปโภคอื่นๆ เช่น สวนหย่อม สนามเด็กเล่น หรือบริการสาธารณะ เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ฯลฯ เราต้องตรวจสอบให้ชัดเจนนะคะว่าอะไรคือสาธารณูปโภค ซึ่งจะถูกโอนเป็นทรัพย์ส่วนกลางสำหรับทุกคน หรืออะไรคือบริการสาธารณะ ซึ่งอาจเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการก็ได้

ในแง่ของการก่อสร้าง สาธารณูปโภคในโครงการจะต้องเป็นไปตามที่ได้ขออนุญาตจัดสรรไว้ แต่หากซื้อโครงการที่ยังไม่สร้างสาธารณูปโภค แบบที่ชอบพูดกันว่า “อ๋อ ยังไม่ได้สรุปแบบสโมสรเลยค่ะ แต่เท่าที่ได้ยินมาจะมียังงี้ๆนะคะ” ก็จะตรวจสอบยากค่ะว่าจะสร้างครบตามที่ได้ขออนุญาตไว้รึเปล่า เพราะมีเหมือนกันที่โครงการสร้างสาธารณูปโภคไม่ครบและผู้ซื้อไม่ยอมรับโอนกรรมสิทธิ์

4.ค่าใช้จ่าย ค่าใช้จ่าย อัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธาณูปโภคหรือค่าใช้จ่ายส่วนกลางขึ้นอยู่กับสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะที่มีอยู่ในโครงการ โครงการที่มีส่วนกลางเยอะค่าใช้จ่ายย่อมสูงเป็นธรรมดา ทั้งนี้อัตราการจัดเก็บต้องเป็นไปตามที่ได้ขออนุญาตกับคณะกรรมการไว้ แต่ก็สามารถเปลี่ยนแปลงได้ตามมติที่ประชุมของสมาชิกนิติบุคคลค่ะ ค่าส่วนกลางของบ้านหรือทาวน์โฮมทั่วไปจะตกอยู่ที่ประมาณ  20 – 30 บาทต่อตารางเมตร ทาวน์ โฮมบางโครงการที่มีจำนวนหลังไม่มากหรือไม่เกินร้อยหลังที่เก็บค่าส่วนกลางแบบเหมารวมเป็นยูนิตก็มีค่ะ เป็นอีกเรื่องที่เราสามารถเปรียบเทียบราคากับโครงการอื่นๆในอัตราราคาเดียวกันด้วยค่ะ จะเห็นภาพรวมมากขึ้น