อีกไม่นานชาวรัชดา-ลาดพร้าวก็จะได้ใช้รถไฟฟ้าจากสายเดียวเป็น 2 สาย รูปแบบ Interchange แล้วนะคะ เพราะปัจจุบันรถไฟฟ้าสายสีเหลืองกำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างอยู่ ทั้งนี้เรามาดูกันค่ะ ว่าโครงการคอนโดมิเนียมในย่านนี้ที่ราคาในงบ 3 ล้านจะมีอะไรบ้าง และซื้อห้องได้ขนาดไหน พร้อมบทสรุปเพื่อตอบโจทย์คุณผู้อ่านในวันนี้กัน


ส่วนคุณผู้อ่านคนอื่นๆ ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในย่าน รัชดา-ลาดพร้าว เช่นเดียวกับคุณกิ๊ก ก็สามารถอ่านข้อมูลทำเลและโครงการที่เราได้ลงรายละเอียดไว้ประกอบการพิจารณาตาม Reqiurement ตัวเองได้นะคะ หรือหากใครที่อยากจะให้ทางทีมเรามาวิเคราะห์โครงการให้ สามารถ Comment ผ่านบทความนี้ หรือจะเป็นใน Youtube / Facebook ได้เลยค่ะ 🙂

Requirement

คุณกิ๊ก ทำงานอยู่แถวแยกรัชดาลาดพร้าว มีเงินเดือนประมาณ 4 หมื่นกว่าบาท ไม่มีส่วนอื่นที่ต้องผ่อนชำระรายเดือน ตั้งใจว่าจะซื้อคอนโดก่อนรถ เพราะชีวิตใช้ MRT เป็นหลักค่ะ

ไปสอบถามธนาคารมาแล้วเพื่อยื่นกู้ ธนาคารแจ้งแบบคร่าวๆว่า วงเงินกู้ไม่เกิน 3 ล้านบาท ส่วนคอนโดที่อยากได้ ขอเป็นสร้างเสร็จแล้วเพื่อที่จะอยู่ได้เลย มือหนึ่งหรือมือสองก็ได้ แต่เดินไม่ไกลรถไฟฟ้ามากค่ะ

สรุป Requirement

  • คอนโดสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ (มือ 1 หรือ มือ 2)
  • ใกล้รถไฟฟ้า (ในที่นี่เรากำหนดระยะให้ไม่เกิน 400 ม. จะได้เป็นระยะที่เดินได้สบาย)
  • งบไม่เกิน 3 ล้านบาท

สภาพแวดล้อมและความอุดมสมบูรณ์

สำหรับแยกรัชดา-ลาดพร้าวที่คุณกิ๊กกำลังมองหาคอนโดใกล้รถไฟฟ้าอยู่จะ MRT อยู่ 2 สถานี ก็คือ ลาดพร้าว และ รัชดาภิเษก ซึ่งบริเวณแยกนี้เป็นแยกที่มีจุดตัดไปส่วนต่างๆที่สำคัญในการกระจายคนเข้าออกเมืองไปได้ทั้งเส้นรัชดา, พระราม 9, ลาดพร้าวตอนต้น – ลาดพร้าวตอนปลาย, แยกรัชโยธิน และวิภาวดีรังสิต ซึ่งต้องบอกแถวนี้มีการจราจรที่หนาแน่นพอสมควรเลย และรอไฟแดงค่อนข้างนานทั้งในช่วงเวลาเข้างานและเลิกงาน

ในส่วนความอุดมสมบูรณ์หลักในละแวกนี้ก็มีห้างกับซูเปอร์มาร์เก็ต 3 แห่งหลักๆได้แก่
BigC Extra, Homepro, Union Mall และ Central Plaza ลาดพร้าว
แต่ที่ใกล้กับแยกรัชดาลาดพร้าวเลยแบบเดินง่าย ก็ยังมีสวนลุมไนท์ฯรัชดา ที่มีร้านอาหารอยู่บ้าง หรือไม่ก็ลงใต้ดินสถานีลาดพร้าวไปจะมี Gourmet Market ที่มี Food&Market อยู่เช่นเดียวกันรวมๆถือว่าอุดมสมบูรณ์ใช้ได้เลย

จุดที่สำคัญอีกอย่างที่จะไม่พูดถึงไม่ได้เลยคือ ที่แยกนี้ในอนาคตกำลังจะเป็นจุด Interchange ของรถไฟฟ้าที่เพิ่มเข้ามาอย่าง สายสีเหลือง ช่วง “ลาดพร้าว-สำโรง” โดยสถานีลาดพร้าวที่นี่จะเป็นสถานีแรก และวิ่งยาวไปทางโซนบางกะปิ ศรีนครินทร์นะคะ โดยคาดว่าน่าจะแล้วเสร็จในช่วงปี 2564-2565 ค่ะ

และอีกอย่างนึงที่คุณกิ๊กบอกตอนแรก นอกจากเรื่องงบไม่เกิน 3 ล้านแล้วเสร็จพร้อมอยู่ได้เลย คือระยะการเดินต้องไม่ไกลจากรถไฟฟ้ามาก เราเลยเลือกคอนโดที่ระยะเดินไม่เกิน 400 เมตร ซึ่งเป็นระยะที่ยังไม่เหนื่อยและไกลเกินไปกันนะคะ

จากที่พวกเราได้ไปสำรวจโครงการคอนโดทั้งหมดในย่านนี้ คือมีใกล้ๆกับรถไฟฟ้า 2 สถานีอย่าง ลาดพร้าว และ รัชดาภิเษก ที่เป็นคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วพร้อมอยู่ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทและเดินไม่เกิน 400 ม.ตามเงื่อนไขที่คุณกิ๊กหาทั้งหมดแล้วจะมีคอนโดอยู่ทั้งหมด 11 โครงการ โดยขอแบ่งกลุ่มออกเป็น โซนได้ 3 โซนด้วยกัน ได้แก่

  • Zone 1 : คอนโดติดถนนใหญ่(ลาดพร้าว)
  • Zone 2 : คอนโดในซอยลาดพร้าว
  • Zone 3 : คอนโดในซอยรัชดา 19

Zone 1 : คอนโดติดถนนใหญ่ (ลาดพร้าว)

ทำเลโซนติดถนนใหญ่

คอนโดติดถนนใหญ่ (ลาดพร้าว) | ข้อดีของโครงการในโซนนี้คือ ได้บรรยากาศเวลาเดินไม่เปลี่ยว ค่อนข้างคึกคักด้วยซ้ำ เพราะมีของกินให้แวะซื้อตามทางให้เห็นบ่อย รวมถึงทั้งพวกมินิมาร์ท 24 ชม.ด้วย และนอกจากนี้การใช้รถสาธารณะนอกเหนือ MRT อย่างรถเมล์ แท็กซี่ก็สะดวกเช่นกันนะคะ

สำหรับโซนนี้จะมีคอนโดทั้งหมด อยู่ 3 โครงการด้วยกัน ซึ่งมีทั้งฝั่งที่อยู่หน้าซอยลาดพร้าวเลขคู่ และลาดพร้าวเลขคี่

วิเคราะห์โครงการในโซนติดถนนใหญ่ ลาดพร้าว

โดย 3 โครงการนี้ดาขอพูดถึงหัวข้อแรกก่อน คือ “เรื่องการเดินจากรถไฟฟ้าค่ะ” โดยจะมี 2 โครงการที่เดินสะดวกและมีลักษณะการเดินไม่แตกต่่างกันคือ Ideo ลาดพร้าว 17, Chapter One Midtown ลาดพร้าว 24 แต่ของ Haus 23 รัชดา-ลาดพร้าว จะเป็นการเดินกลับบ้านที่ต้องใช้สะพานลอย 1 ต่อค่ะ

เรื่องของพื้นที่ส่วนกลาง คอนโด High Rise จะค่อนข้างได้เปรียบในเรื่องนี้อยู่แล้ว คือ Chapter one Midtown ลาดพร้าว 24 และ Haus 23 รัชดา-ลาดพร้าว

อย่าง Haus 23 รัชดา-ลาดพร้าวนี้ จะมีการออกแบบ Exterior ที่แปลกดีนะคะ ได้ไอเดียการออกแบบมาจากตัวต่อ Jenga นอกจากนี้จะมีส่วนของช่อง Void ใจกลางอาคาร ทำให้ได้ช่องแสงขนาดใหญ่และอากาศระบายภายในอาคารได้ดี และยูนิตน้อยที่สุดใน 3 โครงการนี้ค่ะ

แต่ Chapter one Midtown ลาดพร้าว 24 จะเป็นคอนโดสร้างเสร็จไม่นานฟังก์ชันจึงค่อนข้างทันสมัยและหลากหลาย ซึ่งก็จะแลกมากับราคาต่อตารางเมตรที่แพงที่สุดในย่านนี้นะ

พูดในแง่ความคุ้มค่า Ideo ลาดพร้าว 17 จะมีราคาต่อตารางเมตรถูกที่สุด ส่วนรูปแบบของที่นี่จะเป็น Low Rise ซึ่งพอได้ไปเดินดูมาสภาพโครงการจัดว่าดูแลค่อนข้างดีเลย


Zone 2 : คอนโดในซอยลาดพร้าว

ทำเลโซนในซอยลาดพร้าว

คอนโดในซอยลาดพร้าว | ทั้งหมดจะเป็นรูปแบบคอนโด Low Rise นะคะ เพราะพื้นที่ในซอย นั้นไม่สามารถขึ้นตึกสูงได้ ตำแหน่งจะมีทั้งที่อยู่ในซอยลาดพร้าวฝั่งเลขคู่ คือซอยลาดพร้าว 18, 20, 26 และลาดพร้าวฝั่งเลขคี่ คือซอยลาดพร้าว 15 

ซึ่งทั้ง 2 ฝั่งของซอยเลขคู่และเลขคี่นี้ ก็จะสามารถใช้ทางลัดเลาะไปออกถนนหลักเส้นอื่นได้ด้วยนะ เผื่อวันไหนจะต้องใช้ Taxi บ้าง อย่างซอยลาดพร้าว 15 นี่ก็จะสามารถลัดเลาะไปเชื่อมกับซอยลาดพร้าว 1 หรือซอยพหลโยธิน 24 ได้ค่ะ

ส่วนฝั่งซอยลาดพร้าวเลขคู่อย่างซอยลาดพร้าว 18, 20, 26 ก็จะเป็นซอยที่สามารถลัดเลาะได้เช่นเดียวกัน โดยจะสามารถไปเชื่อมออกถนนหลักอย่างรัชดาภิเษก และก็ วิภาวดีรังสิต ซึ่งก็ต้องเรียนรู้เส้นทางลัดเลาะกันสักหน่อย

วิเคราะห์โครงการในโซนในซอยลาดพร้าว

อย่างที่กล่าวไปก่อนหน้านี้ว่าโซนนี้จะเป็นคอนโด Low Rise ทั้งหมด ดังนั้นเรื่องพื้นที่ส่วนกลางอาจจะไม่ได้เน้นให้เยอะเทียบเท่ากับแบบ High Rise นะคะ แต่ก็จะแลกมากับความเป็นส่วนตัวมากขึ้น และด้วยทำเลที่อยู่ในซอยราคาต่อตารางเมตรมักจะถูกกว่าอยู่แล้ว ดังนั้นในงบที่เท่ากันก็สามารถซื้อห้องที่ใหญ่กว่าได้

มาดูประเด็นเรื่องของความอุดมสมบูรณ์กันต่อจากโครงการทั้งหมด คอนโดที่อยู่ในซอยลาดพร้าว18 จะได้เปรียบเรื่องของอาหารการกินมากที่สุด เพราะในซอยนี้จะมีร้านอาหาร มินิมาร์ท เยอะพอสมควรเลย ซึ่งในซอยนี้ก็มีโครงการ Condo One ลาดพร้าว สเตชั่น 18 และ Modiz ลาดพร้าว 18 ราคาขายตั้งแต่ช่วง 2.3 – 3.1 ล้านบาท

แต่อย่างโครงการ The Unique ลาดพร้าว 26 ก็ถือว่าเดินใกล้รถไฟฟ้ามากที่สุด มี 7/11 อยู่ปากซอย ร้านอาหารตามสั่งอยู่ตรงข้ามถือว่าออกมาหาของกินได้ง่ายเลย

อีกประเด็นนึงที่น่าสนใจคือเรื่องของราคา ถ้าคุณกิ๊กเป็นคนที่ไม่ได้ใช้ส่วนกลางอย่างสระว่ายน้ำ ตัวแบรนด์ Condo One ทั้งลาดพร้าว 15 และ ลาดพร้าว 18 จะมีราคาต่อตารางเมตรที่ถูกที่สุดคือประมาณ 75,000-85,000 บาท/ตร.ม. เพราะอีก 3 โครงการนั้นราคาปาไปเกือบ 100,000 บาท/ตร.ม.แล้ว อีกทั้งตัว Condo One ยังเป็นห้องที่มีขนาดเริ่มต้นค่อนข้างโอเค ไม่เล็กไปอยู่ที่ 30 ตร.ม.ขึ้นไปด้วยค่ะ


Zone 3 : คอนโดในซอยรัชดา 19

ทำเลโซนในซอยรัชดาภิเษก 19

ทีนี้มาดูส่วนของคอนโดที่อยู่ใกล้กับ MRT รัชดาภิเษกกันบ้างค่ะ รอบสถานีนี้คอนโดที่อยู่ในความต้องการของคุณกิ๊ก จะไปอยู่ในซ.รัชดา 19 ทั้งหมดเลย

ซึ่งซอยรัชดา 19 เป็นซอยที่มีความสำคัญคือ ไปเชื่อมซอยวิภาวดี 16 กับซอยลาดพร้าวเลขคู่ต่างๆได้ ทำให้เหล่า Developer สนใจทำเลนี้ค่อนข้างมาก และมาขึ้นโครงการคอนโด Low Rise กันไม่น้อยนะคะ

อีกทั้งยังเดินได้ไม่ไกลรถไฟฟ้า มีร้านอาหารกับมินิมาร์ทข้างทางพอสมควร รวมไปถึงยังมีรถกระป้อวิ่งในซอยนี้เชื่อมระหว่างถนนใหญ่รัชดาภิเษกและวิภาวดีรังสิตด้วย

วิเคราะห์โครงการในโซนในซอยรัชดาภิเษก 19

ในโซนนี้ก็ยังเป็นคอนโดแบบ Low Rise ทั้งหมด และมี 3 โครงการนะคะ ซึ่งหัวข้อแรกที่เราอยากพูดถึงก่อนคือเรื่อง การเดินไปรถไฟฟ้า เพราะต้องบอกว่าทั้ง 3 โครงการนี้มีระยะรถไฟฟ้าไม่ไกลทั้งหมดเลย อย่างไกลสุดก็แค่ 200 กว่าเมตรเอง สำหรับโครงการที่เดินง่ายและรู้สึกปลอดภัยนะคะ คือ The Kris Express 2 เพราะช่วงต้นซอยถนนยังกว้างอยู่ แต่อีก 2 โครงการ พอเราเลี้ยวขวาเดินไปถนนซอยจะแคบลง และมีรถสัญจรไปมาบ่อยไม่ค่อยมีพื้นที่ฟุตบาทเท่าไหร่ ทำให้เวลาเดินอาจจะต้องระวังหน่อย

ในเรื่องของส่วนกลาง โซนนี้จะมีโครงการเดียวที่มี สระว่ายน้ำ ก็คือ Chateau in Town รัชดา 19 นะคะ ซึ่งก็ต้องแลกมากับราคาต่อตร.ม.สูงกว่าอีก 2 โครงการค่ะ

ส่วนในแง่ของความคุ้มค่า จะเป็น Pano ville และ The Kris Express 2 ที่เรทราคาใกล้เคียงกัน แต่ทั้งสองจะมีไซส์ห้องที่แตกต่างกันอยู่ อย่าง Pano ville จะมีห้อง 1 Bedroom ขนาด 28 -​ 34 ตร.ม. จัดเป็นขนาดที่กำลังอยู่สบาย แต่ The Kris Express 2 จะมี Option ห้อง studio ที่เป็นห้องเล็กทำให้ราคารวมถูก จับต้องง่ายกว่า อยู่ที่ 2 ล้านต้นๆ


จริงๆแล้วนอกจากโครงการก่อนหน้าที่เรากล่าวไปแล้ว ตอนที่เราไปสำรวจ คอนโดที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท ในย่านนี้ก็ยังมีหลายโครงการเลยนะ แต่ระยะจะเลย 400 ม. มาแล้ว ซึ่งเพิ่มจาก 11 โครงการ มาเป็น 26 โครงการเลยทีเดียวอันนี้คุณอ่านที่หาคอนโดย่านนี้อยู่เช่นเดียว และยอมเดินเพิ่มมากกว่านี้หรือต่อพี่วินมอเตอร์ไซค์ได้ ก็พิจารณาดูได้เช่นกันนะคะ


ความคิดเห็นของนักวิเคราะห์อสังหาฯ จาก Think of Living

หลังจากไปดูโครงการทั้ง 11 โครงการ ชอบโครงการไหน และคิดว่าเหมาะสมกับคุณกิ๊ก

(ดา Yada.s)

1.ความปลอดภัยกับระยะการเดิน

ส่วนตัวดาที่เป็นผู้หญิงเหมือนกัน ก็จะค่อนข้างให้ความสำคัญกับ ความปลอดภัยกับระยะการเดิน ซึ่งถ้าคุณกิ๊กมองในแง่นี้เช่นเดียวกันคอนโดที่ติดถนนใหญ่ เช่น Chapter One Midtown ลาดพร้าว 24 และ Ideo ลาดพร้าว 17 บรรยากาศตรงนี้ระหว่างเดินก็มีร้านอาหาร มินิมาร์ทระหว่างทางด้วย หรือจะเป็นคอนโดที่อยู่ช่วงต้นๆ ซอย เช่น The Kris Express 2 ก็ถือว่าเป็นระยะที่เดินไม่ไกล และรู้สึกปลอดภัยอยู่ค่ะ

2. อายุโครงการ

และอีกแง่ที่ดามองถึง คือ เรื่องของความใหม่คอนโด กรณีคุณกิ๊กให้น้ำหนักของความใหม่คอนโดด้วยก็จะมี 2 โครงการที่พึ่งสร้างเสร็จไม่นานอย่าง Chapter One Midtown ลาดพร้าว 24 และ Modiz ลาดพร้าว 18 ซึ่ง 2 โครงการนี้มีความแตกต่างกันอยู่ ในเรื่องทำเล+Facilities Chapter One Midtown ลาดพร้าว 24 จะได้เปรียบกว่าค่ะ

ส่วน Modiz ลาดพร้าว 18 เป็น Low Rise จะได้ยูนิตน้อย ราคาต่อตารางเมตรถูกกว่าจึงทำให้ได้ขนาดพื้นที่ใช้สอยห้องที่ใหญ่กว่า ในราคาที่เท่ากันค่ะ

(ปั้น Pongpon.V)

ขอผมขอเสนอไอเดียให้คุณกิ๊ก 2 หัวข้อนะครับ

1 .พื้นที่ส่วนกลาง (Facilities)

ถ้าคุณกิ๊กเป็นคนใช้ส่วนกลางแบบจบในบ้านตัวเอง แน่นอนว่าคอนโดประเภท High Rise คือตอบโจทย์นะ เพราะคอนโดประเภทนี้จะมีที่ดินเยอะ ยูนิต และ Sharing ที่เยอะกว่า เลยสามารถสร้างส่วนกลางให้ใหญ่ได้ ก็จะมี Chapter One Midtown ลาดพร้าว 24 กับ Haus 23 รัชดา-ลาดพร้าว ครับ

2. ความคุ้มค่าของราคาต่อตารางเมตร

ข้อนี้จะกลับกันจากข้อแรกเลย ถ้าคุณกิ๊กเป็นคนไม่ได้ใช้ส่วนกลางหลัก อย่างสระว่ายน้ำ อาจจะเลิกงานดึก ว่ายน้ำไม่เป็นต่างๆ ก็จะมีโครงการที่ราคาต่อตารางเมตรถูกสุดอยู่ 2โครงการ ก็คือ คอนโด One ลาดพร้าว 15 และ One ลาดพร้าว 18 ซึ่งทั้ง 2 โครงการนี้จะมี ช่วงราคาขายอยู่ที่ประมาณ 2.3 – 2.5 ล้านบาท ก็เรียกว่า คุณกิ๊กไม่ต้องกู้เต็มวงเงิน การผ่อนต่อเดือนก็จะน้อยลงได้ด้วย ไม่ต้องรับภาระหนักมากครับ


อ่านรีวิวเจาะลึกเพิ่มเติม : www.thinkofliving.com
ส่งเรื่องราวของคุณเพื่อให้เราช่วยหาคอนโดมาได้ที่ : www.facebook.com/ThinkOfLiving
ดูรายการย้อนหลังได้ที่ YouTube.com/ThinkofLiving (อย่าลืมกด Subscribe ด้วยน้า)[ทุบกระปุกซื้อคอนโด EP6 : ตามหาคอนโดย่านรัชดา-ลาดพร้าว ราคา 3 ล้าน]
ติดต่อทีมงานรายการ คิด.เรื่อง.อยู่: thinkofliving@gmail.com
ติดต่อโฆษณาได้ที่ ฝ่ายขาย บริษัท คิดเรื่องอยู่ จำกัด: 02-618-8877

เขียนบทความโดย : Yada.s