อสังหาฯ ไม่มีวันหมดอายุ: สัมภาษณ์ ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ พร้อมชม The Kith ติวานนท์

จากครอบครัวคนจีน เริ่มต้นร้านขายลอดช่องในตลาดบางรัก โรงงานไม้ปาร์เก้ มาจนถึงบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของเมืองไทย กล่าวได้ว่า “เสนา ดีเวลลอปเม้นท์” ผ่านร้อน ผ่านหนาวมาหลายสมัย เริ่มตั้งแต่ “ต้มยำกุ้ง” มาจนถึงวิกฤตทางการเมืองอย่างในปัจจุบัน

วันนี้ทาง Think of Living มีโอกาสได้สัมภาษณ์ผู้กุมบังเหียนใหญ่ ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ท่านจะมาเล่าให้ฟังถึงภาพรวมของอสังหาฯ ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา พร้อมทั้งกลยุทธ์ในการรับมือกับภาวะเศรษฐกิจท่ามกลางวิกฤตทางการเมือง

– จากสถานการณ์ต่างๆ ที่เกิดขึ้นในประเทศ ช่วงนี้แนวโน้มอสังหาเป็นอย่างไรบ้างครับ ทั้งในแง่ของภาพรวมและบริษัทเสนาฯ

สำหรับเสนาฯ เราทำอาชีพนี้เป็นอาชีพหลัก ยังไงเราก็ทำต่ออยู่แล้ว แต่ว่าต้องปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ ตอนนี้เราจะเลื่อนคอนโดออกไปก่อน จับแนวราบเยอะขึ้น แล้วก็ซื้อที่ จัดการ cash flow และปรับ Back office อย่างปีนี้เราก็พยายามจัดระเบียบในเรื่องของพัฒนาคุณภาพ มีการจ้างที่ปรึกษามาทำเรื่องการบริหารจัดการในบริษัท เพราะว่าช่วงหลัง เราเริ่มทำธุรกิจที่ขยายมากขึ้น อย่าง คอมมูนิตี้ มอลล์, แวร์เฮ้าส์, สนามกอล์ฟ มีหลากหลายมากขึ้น ปกติหลักๆ ของเรา ยังเป็นธุรกิจที่ซื้อมาขายไป คือเราขายบ้าน แต่ปัจจุบันเรามีธุรกิจที่เป็น Recurring Income มากขึ้น เพราะฉะนั้นก็ต้องจัดระเบียบเพื่อทำให้การทำงานมีประสิทธิภาพมากที่สุด นั่นเป็นเรื่องของการจัดระเบียบภายใน

ส่วนภายนอก ธุรกิจตรงนี้มีข้อดีอย่างนึง คือของที่เก็บไว้ มันไม่เสีย สำคัญที่สุดคือ จัดการ cash flow ให้ได้ เป็นเรื่องของการลดภาระค่าบำรุงรักษา

– มองการพัฒนาด้านคอมมูนินี้ มอลล์ ไว้อย่างไร จะมีการต่อยอดธุรกิจด้านนี้หรือไม่

ก็เป็นธุรกิจที่เราค่อนข้างสนใจนะคะ แต่มันไม่ใช่ธุรกิจหลัก หลักๆของเราคือการขายบ้าน แล้วที่มันจะหายากขึ้นทุกวัน มีคำโจรที่พูดว่า “ซื้อที่แพงๆ แต่มาขายคอนโด ยิ่งถี่ยิ่งถูก” ซึ่งจริงๆ แล้ว เป็นเพราะที่ดิน ราคาขึ้นตลอดเวลา การทำธุรกิจแบบซื้อมาขายไปเป็น short-term มันเร็ว เป็นธุรกิจที่ค่อนข้างอ่อนไหวกับความเสี่ยงทางธุรกิจ

แต่ธุรกิจเชิง Recurring Income มันมีข้อดี อย่างเสนาเฟสฯ หรือสนามกอล์ฟ หากเกิดความเสี่ยงทางธุรกิจกระทบ ทำให้เราขายได้ยากขึ้น แต่ก็ขายได้…ทุกปีพี่เจอความเสี่ยงด้านเดียวคือ ความเสี่ยงทางการตลาดว่าคนจะมามั้ย พี่ไม่มีความเสี่ยงเรื่องสร้างใหม่ หรือเรื่องเงิน จริงๆ แล้วไม่มีความเสี่ยงหลายเรื่องเลย เหมือนหนังหน้าเดียว แต่ว่าก็รู้นะว่าความเสี่ยงของหนังหน้านี้ ต่างจากหนังหน้าเดิม เพียงแต่ว่ามันจะเป็นความเสี่ยงอีกประเภทนึง ที่คนทำที่ดินอย่างเราทำได้ ถ้าถามว่าจะทำต่อมั้ย ก็ต้องดูจังหวะ เพราะว่าจุดนี้คนทำธุรกิจเสี่ยงสูง แล้วทำเลสำคัญจริงๆ คุณทำห้างนี้ให้ตายทำเลไม่ดี มันไม่มีประโยชน์ เรามองว่ามันเป็นธุรกิจเสริม ที่ทำให้รายได้เราโตขึ้น ไม่ได้ตั้งใจว่าจะต้องมีทุกปี ปัจจุบันใน portfolio อีกประมาณ 3 ปี เราน่าจะได้ recurring income ซัก 10% ซึ่งเราพยายามที่จะเลี้ยงให้ได้อย่างนี้ อีกอย่างก็เป็นการเก็บที่ไปด้วย เพราะว่ายังไงเราก็ทำธุรกิจเกี่ยวกับที่ดิน

– อย่างตรงรามอินทรา นี่วางแผนจะทำ community mall รึเปล่าครับ

ในอนาคตอาจเป็นไปได้ แต่ว่าตอนนี้ใจจริงอยากทำสวนก่อน ยอมรับว่าการทำสวนทำให้ข้างหลังขายดีขึ้น อันนี้ไม่ปฏิเสธนะ เพราะว่าธุรกิจคือธุรกิจ

อาจเห็นว่าเราเอาที่ 10 ไร่ มาทำสวน สิ่งที่ยังไม่เห็นคือค่าบำรุงรักษาใน 10 ไร่ คือตัดสินใจจากหลายอย่าง อย่างแรกคือ เราคิดว่าคนที่เข้ามาอาจช่วยเราขายบ้านข้างใน แต่อีกฝั่งนึงรู้สึกอย่างทำจริงๆ คือรามอินทรามีเสนาฯเต็มไปหมด ทุกครั้งที่กลับไปรามอินทรา มันเหมือนกลับไปที่บ้าน รู้สึกเหมือนว่าอยากทำอะไรในส่วนนี้ แล้วมันก็เป็นโอกาสที่เหมือนเสริมธุรกิจได้อยู่แล้ว เลยอยากเปิดให้เป็นพื้นที่สาธารณะให้คนมาใช้ ตรงนี้เป็น passion ของเราเองที่อยากทำ ก็เลยทำขึ้นมา ถามว่ามี cost ที่เยอะมั้ย ก็เยอะเหมือนกันนะ 1)ค่าที่ 2) ค่าก่อสร้าง ก็หลายล้านอยู่ 7-8 ล้าน และ 3) ค่า maintenance ที่เกิดขึ้นตลอดเวลา แต่นั่นก็เป็น medium term project

– ผมเห็นตอนเสนาฯ ทำบ้าน แตะราคา 10 ล้านแล้วนะ มันยังเป็นดีไซน์เดิมอยู่รึเปล่า

จริงๆ แล้ว ดีไซน์เราเปลี่ยนนะ มีการอัพเดทอยู่ตลอดเวลา คือต้องเรียนว่า ตอนแรกที่นี้เราไม่ได้ตั้งใจ ทำให้ออกมาหรูขนาดนี้  เราตั้งใจให้ออกมาแบบ รีสอร์ทหน่อยๆ รักษ์บ้านๆ ถึงได้ไปร่วมมือกับเกษตรฯ ทำ Green Environment ในหมู่บ้าน

– การซื้อที่ดินของเสนาฯ จะเน้นเพื่อพัฒนาบริเวณรอบๆ โครงการ?

คือเรามองกลุ่มลูกค้าเป็นหลัก กลุ่มลูกค้าอยู่ในรายได้ระดับกลาง-ล่าง สำหรับคอนโดระดับราคาก็จะอยู่ประมาณ 700,000 -800,000 บาท ขึ้นมาถึง 2-3 ล้าน จริงๆ แล้ว จะเริ่มเข้ามาระดับกลางปลายๆ มากขึ้น อย่างคอนโดใหม่ The Niche รัชชวิภา ก็ขยับระดับขึ้นมา แพงขึ้น ซึ่งถ้าผลตอบรับดี ในปีนี้ก็จะเกิดตัวที่แพงขึ้นมาอีก ถ้าดูใน portfolio ทั้งหมด เรามีมูลค่าโครงการประมาณหมื่นล้าน เราก็พยายามดูว่าหมื่นล้านเนี่ยประมาณกี่ปี และอยู่ในกลุ่มไหนบ้าง เพราะทุกกลุ่มเสี่ยงสูงหมด คือการทำคอนโดราคา 700,000 – 3,000,000 ล้าน มีความเสี่ยงที่ต่างกัน

สำหรับ 700,000 – 800,000 บาท 1) คือแน่ใจได้ยังไงว่าจะสร้างได้ ราคานี้ 2) ลูกค้า ค่อนข้างเปราะบาง นโยบายของธนาคารมาก แล้วเรามีวิธีแก้โดยอะไร ซึ่งเรทนี้เราทำได้อย่างเดียว คือสร้างเองเพื่อลดความเสี่ยงทางเศรษฐกิจ

คนกลุ่มนี้ค่อนข้าง อ่อนไหวกับสภาวะเศรษฐกิจ เพราะฉะนั้นเนี่ย เราจะเยอะมากไม่ได้ แต่ราคานี้ขายค่อนข้างง่าย เพราะฉะนั้น เราก็พยายามจะแบ่งเป็นประเภทว่าโครงการแต่ละราคามีประมาณเท่าไหร่

– ตอนนี้ port ส่วนไหนเยอะสุด

คือเนื่องจากว่า เราวัดเป็น volume มูลค่าโครงการค่อนข้างสูง แล้วก็จำนวนยูนิตจะไม่มาก อย่างถ้าเป็น The Niche จะสูงหน่อย The Nice ID จะถึง 2 ล้าน ถ้าเป็น The Niche Mono จะประมาณ 1.9 ล้านบาท

– สังเกตได้ว่า เสนาฯ จะซื้อที่ดินแปลงใหญ่แล้วขึ้นหลายตึก

จริงๆ แล้วขึ้นอยู่กับทำเลมากกว่า แม้ว่าเราจะซื้อที่แปลงใหญ่ เราก็แบ่งขึ้น เหมือนขึ้นที่ละตึก เพียงแต่เรามองจากกลุ่มตลาดเป็นหลัก คือที่ดินเป็นสิ่งที่เราควบคุมไม่ได้ ว่าคนขายจะขายเท่าไหร่ เราเลยจะดูที่มาก่อน อย่างที่แปลงนี้ (The Kith ติวานนท์) ได้ราคาดีมาก ถ้ามีมากกว่านี้ จะซื้อมากกว่านี้ด้วยซ้ำ อย่างครั้งนี้เราก็ซื้อประมาณ 8-9 ไร่ แล้วมาแบ่งทีละเฟส เฟสนึง 2 อาคาร 100 กว่าห้อง แล้วมาดูว่าผลตอบรับแต่ละเฟสเป็นยังไง ดีรึเปล่า ไม่ดีเราก็เก็บไว้ ที่ดินมันเก็บได้ แต่อย่างที่นี้ขายดี เราก็แบ่งเป็น 10 เลย ทยอยขายไปเรื่อยๆ

– อยากให้แนะนำคนที่กำลังคิดจะซื้อบ้านท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจแบบนี้หน่อยครับ

จริงๆ ช่วงนี้เป็นช่วงที่น่าซื้อนะ เพราะหลายที่โปรโมชั่นหนักมาก พี่มองว่าการซื้อบ้านเป็นการตัดสินใจระยะยาว ต้องพร้อมจริงๆ ไม่ใช่ว่าช่วงนี้สภาพเศรษฐกิจดี ซื้อบ้านดีกว่า พี่ว่ามันน่าจะมากกว่านั้น คือเหมือนกับว่าเรามีมั่นใจที่จะซื้อบ้านนะ เพราะว่าการซื้อบ้านหลังนึง มีระยะเวลาในการผ่อนนานมาก ต้องเป็นการตัดสินใจที่เราพร้อมจะเข้าสู่ตรงนี้

สำหรับคนที่มีความประสงค์จะซื้อบ้านของตัวเอง พี่คิดว่าช่วงนี้เป็นเวลาที่ดีนะ เนื่องจากดีเวลลอปเปอร์คิดเหมือนกันว่า ต้องขายให้ได้ เพราะทำมาแล้ว แล้วมันไม่ใช่ว่าของไม่ดี เพราะฉะนั้นถ้าเรามีความตั้งใจจริงมันเป็นโอกาสที่ดี คืออยากให้มองยาวๆ ว่า เศรษฐกิจในช่วงนี้เป็นพื้นฐานมาจากการเปลี่ยนเศรษฐกิจในระยะสั้น เพราะฉะนั้นพี่ว่ามันเป็นเรื่องที่เปลี่ยนไม่ยาก ถ้าเป็นภาวะเศรษฐกิจที่เกิดจากการเงินล้มสลายมันเปลี่ยนไม่ได้ใน 2 อาทิตย์ เพียงแต่ว่ามันเป็นเรื่องที่เกี่ยวข้องกับจิตวิทยา แล้วก็ความเชื่อมั่นของคนที่เกิดจากภาวะทางเศรษฐกิจที่ไม่ปกติ พี่อยากให้มองว่าภาวะแบบนี้เป็นภาวะที่การเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นได้ไว เพียงแต่เป็นการเปลี่ยนแปลงที่คาดคะเนได้ยาก เพราะฉะนั้นถ้าเราเป็นคนทำงาน มีความตั้งใจที่จะซื้อบ้านจริงๆ ช่วงนี้เป็นช่วงที่ดีนะ เพราะว่าแคมเปญหนักอยู่แล้ว

หลังจากเสร็จการสัมภาษณ์ ทาง Think of Living ก็ได้มีโอกาสเดินชมภายในโครงการ The Kith ติวานนท์ ซึ่งปัจจุบันเฟสแรกสร้างเสร็จพร้อมอยู่ เท่าที่เรานับจากราวตากผ้า ก็เริ่มมีคนมาอยู่เยอะเหมือนกันนะ ส่วนเฟสอื่นๆ อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

สำหรับใครที่สนใจโครงการนี้ สามารถอ่านรายละเอียดคร่าวๆ ของโครงการได้ที่นี้ ส่วนรีวิวฉบับเต็ม อดใจรอนิดนึงนะครับ

อาคาร A1 สร้างเสร็จพร้อมอยู่ 

ห้องในอาคาร A1 ที่ขายพร้อมเฟอร์นิเจอร์ 

เฟสอื่นๆ ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง