พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ วิเคราะห์ตลาดคอนโดนำกลับมาขายใหม่ (รีเซล) ยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง ส่วนต่างราคาเทียบกับโครงการใหม่น่าสนใจอยู่ในอัตรา 26 – 44% พบโซนริมน้ำราคาต่างกับโครงการใหม่สูงสุด 44% รองลงมาคือราชเทวี–พญาไท ส่วนต่าง 38% สามเป้า–หมอชิต 32% ส่วนโซน CBD ส่วนต่างราคา 26%-28% หากพิจารณาในภาพรวมพบค่าเฉลี่ย 5 ปีย้อนหลังของคอนโดรีเซลกับโครงการใหม่ต่างกันถึง 33%
นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่า ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ปรับตัวสูงขึ้นมาก โดยโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูง (High Rise) ที่อยู่ในระยะรถไฟฟ้าและทำเลศักยภาพอย่างพื้นที่ริมน้ำที่เปิดขายในช่วงปี 2557-2559 หรือช่วง 3 ปีที่ผ่านมามีราคาเฉลี่ยเปิดตัวอยู่ที่ประมาณ 235,000 บาทต่อตารางเมตร มีอัตราการเติบโตของราคามากกว่าปีละ 10% โดยโซนที่ราคาโครงการใหม่เปิดตัวสูงสุดคือโซนริมแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณสะพานสมเด็จพระปิ่นเกล้าจนถึงสะพานพระรามสาม มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 366,000 ตารางเมตรหรือเติบโตโดยเฉลี่ยประมาณ 44% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา รองลงมาคือโซน CBD ที่ปัจจุบันราคาเสนอขายของโครงการเปิดตัวใหม่ราคาสูงกว่า 200,000 บาท ซึ่งประกอบด้วยโซนพร้อมพงษ์–ทองหล่อ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 325,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาเติบโตประมาณ 25% ต่อปี, โซน เพลินจิต–ชิดลม–อโศก ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 278,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาเติบโตโดยเฉลี่ยปีละ 14% ส่วนโซนราชเทวี–พญาไทมีราคาโครงการใหม่เปิดตัวโดยเฉลี่ย 255,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาเติบโต 15% ต่อปี
“จากข้อมูลข้างต้น ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมที่นำกลับมาขายใหม่ (รีเซล) ได้รับความสนใจมากขึ้น เนื่องจากราคาขายของตลาดรีเซลโดยส่วนใหญ่เฉลี่ยที่ต่ำกว่าโครงการเปิดตัวใหม่ในทำเลเดียวกันค่อนข้างมาก คิดเป็นราคาต่ำกว่าราคาขายคอนโดมือหนึ่งที่พึ่งเปิดใหม่ประมาณ 26 – 44% โดยเมื่อเปรียบเทียบโครงการที่เปิดขายในช่วงไม่เกิน 5 ปีที่ผ่านมาพบว่าโดยภาพรวมราคารีเซลมีราคาต่ำกว่าโครงการที่เปิดใหม่อยู่ที่ 33% โดยโซนที่ราคามีความแตกต่างมากสุดคือโซนริมแม่น้ำ (ต่างกันถึง 44%) สำหรับย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ได้แก่ โซนเพลินจิต–ชิดลม–อโศก แตกต่างจากโครงการเปิดตัวใหม่ 26% โซนพร้อมพงษ์–ทองหล่อ ราคาแตกต่างประมาณ 28% โซนสีลม–สาธร ราคาแตกต่างกันอยู่ที่ 26% สำหรับโซนพระรามเก้า–ศูนย์วัฒนธรรม ราคาแตกต่างกันอยู่ที่ 32% โซนราชเทวี –พญาไท ราคาแตกต่างกันประมาณ 38% ส่วนโซนสนามเป้า–หมอชิต ราคาแตกต่างประมาณ 32% ส่วนโซนพระโขนง – อ่อนนุช ราคาแตกต่างกันประมาณ 30% ซึ่งสภาพอาคารของโครงการรีเซลเหล่านี้มักได้รับการดูแลอย่างดี ไม่แตกต่างจากโครงการใหม่มากนัก แม้ว่าวัสดุหรือรูปแบบอาจจะแตกต่างจากโครงการใหม่บ้าง แต่จากราคาที่ต่ำกว่าในทำเลที่ดีไม่ต่างจากโครงการใหม่ จึงทำให้ตลาดรีเซลได้รับการตอบรับที่ดี ปัจจัยหลักมาจากราคาที่สามารถจับต้องได้ง่ายกว่า และทำเลบางแห่งที่ไม่มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นแล้ว”
จากสภาพเศรษฐกิจของไทยที่มีแนวโน้มดีขึ้นเล็กน้อย ไตรมาสที่ 1/2560 โดยล่าสุดสำนักงานพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติประกาศตัวเลขการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ 3.3% ปัจจัยการลงทุนของภาครัฐในโครงการโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ยังเป็นตัวผลักดันการเติบโต เช่น การลงทุนในโครงการรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ นำมาสู่การลงทุนภาคเอกชนที่คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นจากปีก่อนหน้าตามการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐที่จะเริ่มดำเนินก่อสร้างและเบิกจ่ายได้ อีกทั้งตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมาความเชื่อมั่นของผู้บริโภคมีความเชื่อมั่นมากขึ้น ทำให้การใช้จ่ายเริ่มดีขึ้น ซึ่งเป็นผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งโครงการใหม่และโครงการรีเซล ซึ่งปัจจุบันผู้ประกอบการจะเน้นพัฒนาในโครงการที่เจาะตลาดระดับบนมากขึ้นเนื่องจากเป็นกลุ่มคนที่ยังคงมีกำลังซื้อและไม่ได้รับผลกระทบจากความเข้มงวดของการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินมากนักรวมไปถึงราคาที่ดินในกรุงเทพฯมีราคาที่แพงขึ้นอย่างก้าวกระโดดจึงมีส่วนทำให้ราคาโครงการเปิดใหม่ปรับตัวสูงขึ้นตลาดรีเซลจึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ได้รับความสนใจมากขึ้นในปัจจุบัน
“หากพิจารณาในแง่ของผลตอบแทนการในการลงทุนในคอนโดมิเนียมพบว่าคอนโดมิเนียม High Rise ในกรุงเทพมหานครโดยภาพรวมผลตอบแทนจากการขายต่อในระยะการถือครองระยะเวลา 3-5 ปี มีผลตอบแทนโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20 – 50% และในบางโครงการที่ถือครองมากกว่า 7 ปีอาจได้ผลตอบแทน สูงถึง 80-90% อาทิ โครงการควอทโทรบาย แสนสิริ หรือโครงการริมน้ำอย่างเดอะ ริเวอร์ นอกจากนี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นอกจากการได้กำไรจากการขายแล้วยังสามารถปล่อยห้องให้เช่าได้ โดยอัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับโดยเฉลี่ยของตลาดรีเซลอยู่ที่ 5-7% ซึ่งโซนพร้อมพงษ์–ทองหล่อ–เอกมัยและโซนราชเทวี–พญาไทเป็นโซนยอดฮิตสำหรับปล่อยเช่าที่ได้อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอยู่ที่ 5% ส่วนโซนพระโขนง – อ่อนนุช ได้ผลตอบแทนสูงถึง 7%” นายอนุกูล กล่าว
