ถือเป็นข่าวดีสำหรับตลาดปล่อยเช่า หลังจากเมื่อวันอังคารที่ผ่านมาครม. ได้มีมติเห็นชอบร่างพรบ. ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ…. โดยสาระสำคัญของกฎหมายคือ การปรับปรุงกฎหมายการเช่าด้านที่อยู่อาศัยให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น และสามารถเปลี่ยนมือได้ตลอด 30 ปี โดยไม่ต้องเขียนสัญญาเช่ากับเจ้าหน้าที่ดินฉบับใหม่
ร่าง พ.ร.บ.ดังกล่าวจะกำหนดสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์อีกรูปแบบหนึ่ง เพื่อเป็นทางเลือกสำหรับการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า โดยมีบทบัญญัติรองรับทรัพย์อิงสิทธิลักษณะต่าง ๆ ให้เกิดความชัดเจนในกฎหมาย เพื่อสร้างความเชื่อมั่น และเกิดความคล่องตัวในการใช้ประโยชน์มากขึ้น โดยมีสาระสำคัญดังนี้
| 1 | การกำหนดทรัพย์อิงสิทธิผู้ให้ทรัพย์อิงสิทธิต้องเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนด และเจ้าของห้องชุดเท่านั้น |
| 2 | การจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน โดยมีกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี |
| 3 | การออกหนังสือรับรองให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ โดยทำเป็น คู่ฉบับ 3 ฉบับซึ่งการออกหนังสือรับรองนี้ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์วิธีการ และแบบที่กำหนดโดยกฎกระทรวง |
| 4 | การกำหนดสิทธิของผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ |
| 4.1 การนำทรัพย์อิงสิทธิออกให้เช่าขายโอนหรือตกทอดแก่ทายาทได้ และนำไปใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้ |
|
| 4.2 การดัดแปลง ต่อเติม ปลูกโรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างได้ เมื่อสัญญาเลิกหรือระงับให้ทรัพย์ ซึ่งได้ทำการดัดแปลง ต่อเติม หรือปลูกสร้างไว้ตกเป็นกรรมสิทธิของผู้ให้ทรัพย์อิงสิทธิ เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญา | |
| 5 | การกำหนดหน้าที่ของผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องจัดการอย่างหนึ่งอย่างใด เพื่อปัดป้องภยันตรายแก่อสังหาริมทรัพย์ที่มีทรัพย์อิงสิทธิ หรือกรณีบุคคลภายนอกรุกล้ำเข้ามาในอสังหาริมทรัพย์ที่มีทรัพย์อิงสิทธิ หรือเรียกร้องสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่งเหนืออสังหาริมทรัพย์ที่ มีทรัพย์อิงสิทธินั้น และให้แจ้งเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทราบโดยพลัน |
ปัจจุบันการลงทุนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ แบ่งเป็น 2 ลักษณะ ได้แก่
- กรณีปล่อยเช่าทั่วไปตามประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์ ระยะเวลาเช่าไม่เกิน 30 ปี โดยสามารถต่ออายุสัญญาได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี แต่มีข้อจำกัด คือ สัญญาเช่าจะเป็นสิทธิเฉพาะตัวผู้เช่า เมื่อผู้เช่าเสียชีวิตสัญญาเช่าก็จะถูกระงับไปด้วย อีกทั้งยังห้ามการการเช่าช่วง ห้ามโอนสิทธิการเช่า รวมไปถึงห้ามนำสิทธิการเช่าไปเป็นหลักประกัน
- กรณีปล่อยเช่าเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม ระยะเวลาเช่าตั้งแต่ 30 – 50 ปี สามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 50 ปี แต่มีข้อจำกัด คือ ลักษณะการเช่าจะต้องเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรมเท่านั้น จะปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัยไม่ได้ รวมทั้งผู้เช่าจะไม่มีสิทธิ์ดัดแปลงหรือดัดแปลงทรัพย์สินที่เช่า หากกระทำการดัดแปลงหรือต่อเติมใดๆ จะต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเสียก่อน
ทั้งนี้ ร่าง พ.ร.บ.ดังกล่าวเป็นการสร้างแรงจูงใจและความเชื่อมั่นให้แก่นักลงทุนหรือนักธุรกิจที่จะนำเงินเข้ามาลงทุนหรือเข้ามาประกอบอาชีพในประเทศให้สามารถใช้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์สะดวกและคล่องตัวมากขึ้น ซึ่งจะเป็นการช่วยเพิ่มมูลค่าและเกิดสภาพคล่องในภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศก่อให้เกิดประโยชน์ต่อเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม.
ที่มา: สำนักข่าวไทย
