ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยปี 2560

เริ่มเข้าสู่ปี 2560 อย่างเป็นทางการมาได้สักระยะแล้ว ตอนนี้ในภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นเริ่มมีการตื่นตัวกับการที่หลายๆฝ่ายได้ให้ความเห็นถึงสภาวะเศรษฐกิจที่จะมีการชะลอตัวซึ่งจะส่งผลกรทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์หรือกลุ่มที่อยู่อาศัยแน่นอน ถึงขนาดมองว่าปีนี้อาจจะเป็นปีที่เกิดวิกฤตกันเลยที่เดียว ก่อนที่เราจะไปดูแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2560 กันนั้นจะมีข้อมูลสรุปภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2559 ที่ผ่านมา มาให้ดูกันก่อนเพื่อใช้เป็นข้อมูลในการพิจารณาและวิเคราะห์ภาพรวมที่จะเกี่ยวเนื่องกันมาถึงสภาพตลาดในปัจจุบัน

จากข้อมูลของฝ่ายวิจัยและฐานข้อมูล Agency for Real Estate Affairs (AREA) ที่ลงสำรวจเก็บข้อมูล 1,837 โครงการ โดยสำรวจเฉพาะโครงการที่ยังคงมีการเปิดขายอยู่ ณ วันสำรวจ แบ่งพื้นที่ศึกษาออกเป็น 14 โซนใหญ่ รวม 78 ทำเล พบว่าจากโครงการทั้งหมด 1,837 โครงการ ในจำนวนนี้มี 1,246 เป็นโครงการที่ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่ถึง 20 หน่วยขึ้นไป แสดงให้เห็นว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2559 นั้นเพิ่มขึ้นกว่าปี 2558 เล็กน้อยโดยเพิ่มขึ้นเพียง 2.4% เท่านั้น

จากจำนวนที่อยู่อาศัยที่ขายอยู่ในปี 2559 ทั้งหมด 522,879 หน่วยนั้น มีจำนวนถึง 252,289 หน่วย คิดเป็น 48.3% เป็นห้องชุดพักอาศัย รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 128,149 หน่วย คิดเป็น 24.5% และบ้านเดี่ยว 97,214 หน่วย คิดเป็น 18.6% อาจกล่าวได้ว่าที่อยู่อาศัยในช่วงราคาราคาไม่เกิน 2 ล้านบาททั้งหมดที่เปิดตัวมี 27% ของทั้งหมด และหากนับประเภทที่อยู่อาศัยที่มีราคาปานกลางทั้งหลาย (คือ ณ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย) จะพบว่ามีสัดส่วนรวมกันสูงถึง 60% ของทั้งหมด ส่วนที่อยู่อาศัยที่มีราคาแพงคือตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปนั้น มีเพียง 3% ของทั้งตลาดภาพรวมที่อยู่อาศัย

แต่หากพิจารณาจากมูลค่าการพัฒนาจะพบว่ามูลค่าลดลงถึง 12.2% คือลดลงจาก 435,056 ล้านบาทในปี 2558 เหลือเพียง 382,110 ล้านบาทเท่านั้น การลดลงของมูลค่านี้เป็นเพราะในปี 2558 มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาแพงเป็นจำนวนมากเป็นพิเศษ แต่ในปี 2559 สินค้าราคาแพงกลับเกิดขึ้นน้อยลง ทำให้มูลค่าลดต่ำลง จะเห็นได้ว่าราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในปี 2559 คือ 3.456 ล้านบาทต่อหน่วย ในขณะที่เป็นราคาสูงถึง 4.029 ล้านบาทในปี 2558

เมื่อนับจำนวนหน่วยที่สามารถขายได้แยกเป็นรายประเภท จะพบว่าคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด ในช่วงราคา 1-2 ล้านบาท มีการขายได้มากที่สุดคือ 63,90 หน่วย รองลงมาเป็นคอนโดมิเนียม ในช่วงราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 53,748 หน่วย  ถัดมาก็คือสินค้าประเภททาวน์เฮาส์ ในช่วงราคา 1-2 ล้านบาท โดยขายได้ 92,782 หน่วย ซึ่งเป็นทาวน์เฮาส์กลุ่มใหญ่ที่สุดที่เปิดขายในตลาดภาพรวม ส่วนในกลุ่มบ้านเดี่ยวนั้น เปิดขายกันได้มากที่สุดในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท เป็นสำคัญ โดยมีจำนวน 25,557 หน่วย จากบ้านเดี่ยวทั้งหมด 57,687 หน่วย ในช่วงที่ผ่านมาได้เกิดบ้านแฝดมากขึ้นถึง 16,580 หน่วย และส่วนมากก็ขายในราคา 3-5 ล้านบาท เหตุผลที่บ้านแฝดเกิดมาก เพราะมีช่องทางกฎหมายที่สามารถสร้างบ้านแฝดให้ดูเหมือนบ้านเดี่ยวได้ ทำให้ประหยัดที่ดินลงกว่าบ้านเดี่ยว อีกทั้งราคาไม่แพงเท่ากับบ้านเดี่ยว แต่ได้บ้านเป็นหลังๆมีบริเวณรอบ แตกต่างจากทาวน์เฮ้าส์จึงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจของกลุ่มผู้ซื้ออีกทางหนึ่ง

เมื่อนำจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่สามารถขายได้ในช่วงปี 2559 ที่ผ่านเทียบเป็นร้อยละ จะพบว่าที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวยังมีแนวโน้มที่ยังขายได้ถึง 59% จากทั้งหมดโดยกลุ่มราคาที่สามารถขายได้สูงสุดอยู่ที่ช่วงราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ที่ 92% ซึ่งเป็นสินค้าราคาหายากและมีอยู่ไม่มาก ส่วนมากพบอยู่ในต่างจังหวัด ส่วนรองลงมาคือที่ช่วงราคา 2-5  ล้านบาท ที่มีจำนวนการขายได้ที่ 60-64% จากทั้งหมด ในส่วนของบ้านแฝดเฉลี่ยการขายได้ในภาพรวมไล่เลี่ยกันในเกือบทุกช่วงราคาคืออยู่ที่ประมาณ 50-63% ยกเว้นกลุ่มราคาสูงที่มีจำนวนของไม่มากและจำกัดการขายเฉพาะกลุ่ม ส่วนบ้านประเภททาวน์เฮ้าส์ กลุ่มราคาที่ขายได้มากกว่าครึ่งจะอยู่ในช่วงราคา ต่ำกว่า 1 ล้านบาท , 3-5 ล้านบาท และ 5-10 ล้านบาท สำหรับคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดยังจัดเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่ขายดีที่สุดด้วยระดับราคาที่มีความหลากหลายและสามารถเข้าถึงกลุ่มผู้อยู่อาศัยได้หลายกลุ่ม ในภาพรวมสามารถขายได้ถึง 72% และหากพิจารณาแยกตามระดับระคาจะพบว่ากลุ่มราคาที่น่าสนใจและยังขายดีอยู่เสมอ จะอยู่ในช่วงราคาตำ่ล้าน ไปจนถึงราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท แต่กลุ่มที่เป็นระดับราคาสูงที่มีผู้ซื้อเฉพาะกลุ่มกลับขายได้ที่ประมาณ 58% เท่านั้น

หากพิจารณาดูจากพื้นที่ที่มีการเปิดใหม่ของโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2559 จะพบว่าในย่านอ่อนนุช-ศรีนครินทร์ เป็นพื้นที่ที่มีโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมเปิดมากสูงเป็นอันดับแรก พบทั้งหมด 6,413 หน่วย ส่วนหนึ่งเพราะย่านอ่อนนุชมีการขยายตัวของที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างเด่นชัดเพราะอยู่ในพื้นที่ที่มีศักยภาพมีความต่อเนื่องมาจากสุขุมวิทและมีรถไฟฟ้าเชื่อมต่อเข้าเมืองได้สะดวก อีกทั้งมีความอุดมสมบูรณ์โดยรอบที่ค่อนข้างพร้อม เมื่อเมืองชั้นในเริ่มหนาแน่นและราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงไปมาก ผู้ประกอบการจึงเริ่มกระจายออกมายังโซนหรือย่านใกล้เคียง และสามารถทำโครงการที่มีราคาสามารถจับต้องได้ง่ายขึ่น รองลงมาเป็นโซนรังสิตคลอง 1-7 พบทั้งหมด 5,272 หน่วย จัดที่เป็นย่านที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ของกรุงเทพฯตอนเหนือที่ยังคงมี Demand ของผู้ซื้ออยู่เสมอโดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์

ที่อยู่อาศัยที่ขายดีที่สุดสูงสุด ยังคงอยู่ในกลุ่มของคอนโดมิเนียมแถวทำเลอ่อนนุช-ศรีนครินทร์ ทั้งในกลุ่มราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท โดยเปิดขึ้นถึง 2,209 หน่วย และภายในช่วงเวลาเดียวกันก็สามารถขายได้สูงถึง 2,262 หน่วย เหลือเพียง 47 หน่วย หรือที่ประมาณ 98%  และในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ที่สามารถขายได้ที่ 71% อันดับสองเป็นคอนโดมิเนียมในช่วงราคา 1-2 ล้านบาท ทำเลบางบัวโดยเปิดขายถึง 1,505 หน่วย ขายได้ที่ 92 % ส่วนในช่วงราคา 5-10 ล้านบาท จะเป็นโซนพหลโยธินที่สามารถขายได้สูงสุดที่ 60%

เมื่อมีของออกมาขายก็คงหลีกเลี่ยงการขายไม่ได้ และเกิดการเหลือขายในตลาดค่อนข้างยาก เพราะไม่ใช้จะมีทุกโครงการที่สามารถปิดการขายได้แบบ 100% ทุกโครงการ เมื่อดูจำนวนของที่อยู่อาศัยเหลือขายแยกตามประเภทแล้วจะพบว่า กลุ่มบ้านเดี่ยวในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท จะมีจำนวนเหลือขายมากที่สุดในกลุ่มบ้านเดี่ยวทั้งหมด ส่วนหนึ่งเป็นเพราะบ้านราคาในกลุ่มนี้เป็นกลุ่มราคาที่ทำออกมาขายในตลาดค่อนข้างมากและมีตัวเลือกค่อนข้างเยอะในตลาด ส่วนบ้านแฝดที่มีของเหลือขายมากที่สุดในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท เช่นกัน แต่สำหรับบ้านประเภททาวน์เฮ้าส์ กลุ่มราคาที่เหลือขายจะเป็นราคาที่ปรับลดลงมาในช่วงราคา 1-2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท ถือเป็นกลุ่มราคาที่ทาวน์เฮ้าส์ส่วนใหญ่ทำออกมาขายมากที่สุด ส่วนคอนโดมิเนียมกลุ่มราคาที่เหลือขายมากที่สุดจะอยู่ในช่วงราคา 1-2 ล้านบาท แต่หากพิจารณาในภาพรวมจะเห็นว่าคอนโดมิเนียมจะเป็นที่อยู่อาศัยที่คงเหลือขายค้างในตลาดมากที่สุดถึง 37.9% รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ ที่ 29.7% และบ้านเดี่ยวที่ 21.4% ในทางกลับกันที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแฝดกลับได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อมากกว่าและขายได้ดีกว่ากลุ่มอื่นๆ แม้จะมีปริมาณไม่มากเท่ากับประเภทอื่นๆแต่ก็สามารถขายได้โดยเหลือขายเพียง 7.8% เท่านั้น ซึ่งของที่เหลือขายในปี 2559 ก็จะส่งผลไปถึงตลาดภาพรวมในปี 2560 เช่นกัน เพราะผู้ประกอบการก็จะพยายามเร่งขายของเก่าออกให้หมดเพื่อปิดการขาย และยังต้องมาเจอกับกลุ่มที่จะเปิดตัวใหม่อีกในปีนี้ ก็ต้องดูกันว่าแต่ละเจ้าจะใช้วิธีทางการตลาดปรับวิธีการขายเพื่อระบายของคงค้างกันอย่างไร

อีกสิ่งหนึ่งที่จะมีผลต่อสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเห็นได้ชัดคือ ระบบสาธารณูปโภคต่างๆ ซึ่งโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ที่กำลังเริ่มดำเนินงานในหลายๆเส้นทาง จากข้อมูลอัพเดตความก้าวหน้ารถไฟฟ้าในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล เริ่มจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย สมุทรปราการ-บางปู และ คูคต-ลำลูกกา ที่กำลังเริ่มก่อสร้างในช่วงเดือน ธันวาคม 2560 นี้ และมีกำหนดการแล้วเสร็จที่ประมาณปี 2564  ซึ่งผลจากการเริ่มการก่อสร้างที่เป็นรูปเป็นร่างของโครงการชัดเจนก็จะยิ่งทำให้ผู้ประกอบการเริ่งขายของกันอย่างแน่นอนทั้งของเก่าที่ค้างจากปี 2559 และของใหม่ที่จะเอาออกมาขายกันในปีนี้ ส่วนในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง ส่วนต่อขยายช่วงบางซื่อ-รังสิต ก็มีความก้าวหน้าไปครึ่งทางแล้ว จะเป็นอีกหนึ่งเส้นทางที่จะขนคนเข้าเมืองจากทางกรุงเทพฯตอนเหนือให้มายังใจกลางเมืองได้ง่ายขึ้น ส่วนโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยายช่วงหัวลำโพง-บางแค และบางซื่อ-ท่าพระ ก็มีความก้าวหน้าไปมากถึง 85% เมื่อก่อสร้างเสร็จก็จะทำให้ระบบการเดินทางครบวงจรมากขึ้นเพราะจะไปเชื่อมโยงกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่สถานีบางซื่อ ก็จะยิ่งทำให้พื้นที่ ที่เส้นทางรถไฟฟ้าผ่านทั้งโครงการที่มีอยู่เดิมอาจจะมีการปรับราคาขาย และคงจะมีโครงการใหม่ๆเพิ่มขึ้นอีกเพื่อมารองรับการอยู่อาศัยของคนที่กำลังหาที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้าในย่านนั้นเช่นกัน สำหรับพื้นที่ที่มีแนวโน้มที่จะมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นจากการ มีกำหนดลงนามสัญญา ในช่วงปี 2560 ได้แก่ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี , รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ส่วนต่อขยายช่วงลาดพร้าว-สำโรง และรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนต่อขยายช่วงตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี

โดยสรุปภาพรวมแล้ว ทางศูนย์ข้อมูลฯ AREA ให้ความเห็นว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ครองส่วนแบ่งการตลาดสินค้าใหม่เพิ่ทมากขึ้น (ปี 59 มีสัดส่วนของยูนิตมากถึง 84% ) และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น (รายใหญ่เป็นพันธมิตรรายใหญ่) ในส่วนของผู้ประกอบการรายเล็ก-รายกลาง อาจจะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป ตามแนวโน้มเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และส่วนหนึ่งยังมี Stock รอการขายเหลืออยู่ โดยจะเน้นไปที่การพัฒนาโครงการเน้นซื้อที่ดินแปลงใหญ่ เพื่อลดต้นทุนที่ดิน และแบ่งเฟสพัฒนาออกเป็นหลายโครงการ (Mixed Product)

กลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร-ลงทุน จะลดลง เพราะต้นทุนในการซื้อสูงขึ้น และโอกาสในการขายดาวน์ได้ยากขึ้นกว่าเดิม หรืออาจจะปล่อยเช่าได้ยากขึ้น เนื่องจากมีอุปทานออกมาสู่ตลาดมากขึ้น ในปี 2560 การพัฒนาห้องชุดพักอาศัยยังคงมีการพัฒนามากเป็น อันดับ 1 แต่เป็นไปในลักษณะที่ชะลอตัว หรือลดจำนวนลง โดยผู้ประกอบการส่วนหนึ่งจะเริ่มปรับแผนพัฒนาแนวในราบมากขึ้น เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่จะเน้นซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากกว่ากลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร-ลงทุน ที่จะลดลงเพราะต้นทุนในการซื้อสูงขึ้น และโอกาสในการขายดาวน์ได้ยากขึ้น หรืออาจจะปล่อยเช่าได้ยากขึ้น เนื่องจากมีอุปทานออกสู่ตลาดมากขึ้น

ปีนี้คงเป็นปีที่การตลาดจะมีการแข่งขันสูงมากปีหนึ่ง เนื่องจากอุปทานรอการขายเพิ่มขึ้น ก็จะเกิดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม มากขึ้น เพื่อเร่งขายของเดิม รวมกับการเปิดขายของใหม่ร่วมกัน ซึ่งตอนนี้ผู้ประกอบการหลายๆแห่งก็เริ่มมองหาวิธีการเพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับสินค้าของตน โดยมีการดึงนวัตกรรมและเทคโนโลยีใหม่ๆเขามาใช้ในที่ออกแบบที่อยู่อาศัยมากขึ้น ซึ่งถือเป็นเรื่องดีที่จะมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีความครบในทุกด้านให้ผู้บริโภคสามารถเลือกกันได้หลากหลาย

แต่สิ่งที่ยังคงต้องระมัระวังคือปัญหาเรื่อง หนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อรายย่อยยากขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยที่อยู่ในช่วงราคา ที่ต่ำกว่า 2 ล้านบาท จะถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง 30-50% ส่วนหนึ่งเป็นเพราะดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง เนื่องจากปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้ต้องชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป ในส่วนของผู้ซื้อเองก็จะเริ่มระมัดระวังในการพิจารณาเลือกที่อยู่อาศัยมากขึ้น ดังนั้นศูนย์ข้อมูลฯ จึงให้ความเห็นในภาพรวมว่าว่าปี 2560 นี้สถานการณ์จะยังเป็นเช่นเดียวกับปี 2559 คือคล้ายปีก่อนหน้าและอาจเพิ่มขึ้นบ้าง ส่วนในปี 2561 สถานการณ์น่าจะดีขึ้นตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจตามที่รัฐบาลได้ประกาศไว้ อย่างไรก็ตามหากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไม่เกิดขึ้นจริง ก็จะส่งผลให้กำลังซื้อลดลง การพัฒนาที่อยู่อาศัยก็อาจลดลงได้เช่นกัน

• ฝ่ายวิจัยและฐานข้อมูล Agency for Real Estate Affairs (AREA) คลิกที่นี่
• ธนาคารทหารไทย  คลิกที่นี่