ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ได้รวบรวมข้อมูลบ้าน-คอนโดมือสองทั่วประเทศ จากการประกาศขายผ่านเว็บไซต์ที่มีปริมาณการประกาศขายเป็นจำนวนมาก และข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองของสถาบันการเงินของรัฐ บริษัทบริหารสินทรัพย์ภาครัฐ และกรมบังคับคดี ฯลฯ ที่ประกาศขายผ่านเว็บไซต์ตลาดนัดบ้านมือสอง เพื่อให้ได้ข้อมูล Supply ที่อยู่อาศัยมือสองที่ครอบคลุมในตลาดมากที่สุด

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองเป็นตลาดที่มีความสำคัญและไม่ควรมองข้าม จากการติดตามภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองใน Q2/2564 (เมษายน – มิถุนายน) ทั่วประเทศ พบว่ามีจำนวนหน่วยที่ประกาศขายเฉลี่ยเดือนละ 114,668 หน่วย ซึ่งจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือนหดตัวลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วง Q1/ 2564 ซึ่งมีจำนวนหน่วยเฉลี่ยเดือนละ 114,794 หน่วย แต่มูลค่าเฉลี่ยต่อเดือนมีมูลค่าที่ประกาศขายเฉลี่ยเดือนละ 818,939 ลบ. ซึ่งมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับ Q1/ 2564 ซึ่งมีมูลค่าเฉลี่ยเดือนละ 749,651 ลบ.

ประเภทที่อยู่อาศัยมือสองที่มีจำนวนหน่วยประกาศขายมากที่สุดใน Q2/2564

  1. บ้านเดี่ยว มีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 42,187 หน่วย (สัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือน 36.8%)
  2. คอนโด มีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 38,523 หน่วย (สัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือน 33.6%)
  3. ทาวน์เฮ้าส์ มีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 28,329 หน่วย (สัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือน 24.7%)
  4. อาคารพาณิชย์ มีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 3,813 หน่วย (สัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือน 3.3%)
  5. บ้านแฝด มีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 1,816 หน่วย (สัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือน 1.6%)

ทั้งนี้ บ้านเดี่ยว และบ้านแฝด มีจำนวนหน่วยประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนลดลง เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ในขณะที่ คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารพาณิชย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนเพิ่มขึ้น

มูลค่าประเภทที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายบนเว็บไซต์ใน Q2/ 2564

  1. บ้านเดี่ยว มีมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือน 415,815 ล้านบาท (สัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือน 50.8%)
  2. ห้องชุด มีมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือน 283,782 ล้านบาท (สัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือน 34.6%)
  3. ทาวน์เฮ้าส์ มีมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือน 92,063 ล้านบาท (สัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือน 11.2%)
  4. อาคารพาณิชย์ มีมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือน 21,144 ล้านบาท (สัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือน 2.6%)
  5. บ้านแฝด มีมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือน 6,135 ล้านบาท (สัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือน 0.7%)

ทั้งนี้ บ้านเดี่ยว คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารพาณิชย์ มีมูลค่าประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนเพิ่มขึ้น เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ในขณะที่ บ้านแฝด มีมูลค่าประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนลดลง

ในด้านทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการประกาศขายใน Q2/ 2564 มีจำนวนหน่วยที่ประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนอยู่ในกรุงเทพมหานครมากที่สุดใน 10 ลำดับแรก จำนวน 48,331 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือน 42.1%

ส่วนจังหวัดที่มีจำนวนหน่วยประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนมากที่สุด สำหรับลำดับที่ 2 – 10 ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ ชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต ประจวบคีรีขันธ์ ระยอง และสุราษฎร์ธานี ตามลำดับ โดยแต่ละจังหวัดมีสัดส่วนจำนวนหน่วยที่ประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนไม่ถึง 10% ทั้งนี้จังหวัดในกรุงเทพฯ ปริมณฑลเกือบทั้งหมด (ยกเว้นนครปฐม และสมุทรสาคร) และเป็นจังหวัดท่องเที่ยวหลักที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอยู่เป็นจำนวนมากอยู่ใน 10 ลำดับแรกเช่นเดียวกับไตรมาสที่ผ่านมา

ในด้านทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัยมือสองที่มีมูลค่าประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนสูงสุดในไตรมาส 2 ปี 2564 คือ กรุงเทพมหานคร ซึ่งสอดคล้องกับจำนวนหน่วยที่มีจำนวนเฉลี่ยต่อเดือนมากที่สุด โดยมีมูลค่าประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือน 482,117 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือน 58.9%

ส่วนจังหวัดที่มีมูลค่าประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนมากที่สุด สำหรับลำดับที่ 2 – 10 ได้แก่ ภูเก็ต ชลบุรี นนทบุรี สมุทรปราการ เชียงใหม่ ประจวบคีรีขันธ์ ปทุมธานี สุราษฎร์ธานี และเพชรบุรี ตามลำดับ ซึ่งมีสัดส่วนมูลค่าที่ประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนของแต่ละจังหวัดไม่ถึง 8% เช่นเดียวกันกับจำนวนหน่วย

ระดับราคาที่อยู่อาศัยมือสองทุกประเภทที่มีการประกาศขายใน Q2/2564 ที่มีจำนวนหน่วยประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนมากที่สุดในระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 21,099 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ย 18.4% รองลงมาเป็นอันดับสอง คือ ระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 18,057 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ย 15.7% และลำดับที่สาม คือ ระดับราคา มากกว่า 10 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 17,386 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ย 15.2% ทั้งนี้ ระดับราคาที่มีจำนวนหน่วยประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนน้อยที่สุดคือ ระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยเฉลี่ย 7,043 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือน 6.1% เท่านั้น

ในด้านระดับราคาของที่อยู่อาศัยมือสองที่มีมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือนมากที่สุดใน Q2/ 2564 คือ ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป โดยมีมูลค่าประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือน 503,647 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือน 61.5% รองลงมาเป็นอันดับสอง คือ ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มีมูลค่าประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือน 83,427 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือน 10.2% และอันดับสาม คือ ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท มีมูลค่าประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือน 81,164 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือน 9.9% ทั้งนี้ระดับราคาที่มีมูลค่าประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนน้อยที่สุดคือ ราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท มีมูลค่าประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือน 8,767 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือน 1.1% เท่านั้น

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ได้ให้ข้อสังเกตไว้ว่า “การที่มีจำนวนหน่วยบ้านมือสองจำนวนกว่า 110,000 หน่วย ซึ่งมีมูลค่ากว่า 800,000 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นบ้านเดี่ยว ห้องชุด และทาวน์เฮ้าส์ และหากนับรวมกับหน่วยเหลือขายของบ้านใหม่อีกกว่า 290,000 หน่วย ซึ่งมีมูลค่ากว่า 1.2 ล้านล้านบาทแล้ว จะเห็นได้ว่าในขณะนี้มีบ้านรอขายจำนวนหน่วยรวมกันไม่น้อยกว่า 400,000 หน่วย และมีมูลค่ารวมมากกว่า 2 ล้านล้านบาท นับเป็นข้อมูลที่สะท้อนให้เห็นปริมาณ Supply ที่อยู่อาศัยในตลาดให้ผู้ประกอบการได้รับทราบถึงสถานการณ์แข่งขันที่เข้มข้นอย่างมากจากนี้ไป เพราะนอกจากผู้ประกอบการต้องแข่งขันกันเองแล้ว ผู้ประกอบการยังต้องแข่งขันกับผู้ขายที่เคยเป็นลูกค้าของตนอีกด้วย ซึ่งบ้านมือสองนับได้ว่าเป็นสินค้าทดแทนที่สำคัญในตลาดที่อยู่อาศัย ดังนั้นการดำเนินการโครงการใหม่ๆ คงจะต้องทำการสำรวจ Supply ของทั้งสองตลาดควบคู่กัน เพื่อให้มั่นใจว่าการเปิดโครงการใหม่จะมีอุปสงค์ที่ต้องการหาที่อยู่อาศัยใหม่ และสามารถตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้ตรงประเด็น แต่อย่างไรก็ตาม ข้อมูลจำนวนบ้านมือสองก็ได้สะท้อนโอกาสใหม่ๆ ทางธุรกิจของตลาดบ้านมือสองอีกด้วย”

อ่านเพิ่มเติม