ตลาดที่อยู่อาศัยกับผู้สูงอายุ

จากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคตนั้น จะก่อให้เกิดปรากฏการณ์สำคัญที่มีผลต่อสังคมไทยอย่างมากคือ การที่ประเทศไทยกำลังจะก้าวเข้าสู่ สังคมผู้สูงอายุ โดยจะมีผู้สูงอายุมากกว่าเด็ก ปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นจากจำนวนเด็กที่ลดลงครอบครัวในปัจจุบันไม่ต้องการมีลูกมากๆเช่นในอดีต หรือในบางครอบครัวก็ไม่ต้องการมีลูกและใช้ชีวิตครองคู่และดูแลซึ่งกันและกันยามแก่เฒ่า ในขณะที่ผู้สูงอายุมีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สิ่งที่มีผลกระทบตามมาคือ การต้องจัดเตรียมสถานที่ดูแลคนกลุ่มนี้ ที่อยู่อาศัยที่สามารถรองรับและเข้าถึงกลุ่มผู้สูงอายุ ทำให้เกิดโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อผู้สูงอายุที่เพิ่มมากขึ้น ในปัจจุบันนั้นมีหลากหลายรูปแบบและหลายระดับราคา มีทั้งเป็นของทางภาครัฐและภาคเอกชน ที่มองเห็นโอกาสทางธุรกิจจากกลุ่มผู้สูงอายุ เราลองมาทำความเข้าใจถึงกลุ่มผู้สูงอายุในประเทศไทยกันก่อนว่ามีนิยามและจำนวนอัตราการขยายตัวอย่างไร และมีโครงการแบบไหนที่กำลังเกิดขึ้นเพื่อมารองรับคนกลุ่มนี้กันค่ะ

ผู้สูงอายุ หมายถึง บุคคลที่มีอายุ 60 บริบูรณ์ขึ้นไป (ตามพระราชบัญญัติผู้สูงอายุ พ.ศ.2546)

สังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) หมายถึง สังคมที่มีประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไปจริงในพื้นที่ต่อประชากรทุกช่วงอายุในพื้นที่เดียวกัน ในอัตราเท่ากับหรือมากกว่า ร้อยละ 10 ขึ้นไป หรือมีประชากรอายุ 65 ปีขึ้นไปอยู่จริงในพื้นที่ต่อประชากรทุกช่วงอายุในพื้นที่เดียวกัน ในอัตราเท่ากับหรือมากกว่าร้อยละ 7 ขึ้นไป (ตามนิยามขององค์การสหประชาชาติ)

สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (Aged Society) สังคมที่มีประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไป ที่อยู่จริงในพื้นที่ต่อประชากรทุกช่วงอายุในพื้นที่เดียวกัน ในอัตราเท่ากับหรือมากกว่า ร้อยละ 20 ขึ้นไป หรือมีประชากรอายุ 65 ปี (ตามนิยามขององค์การสหประชาชาติ)

ประชากรผู้สูงอายุในประเทศไทย

จากข้อมูลรายงานการคาการณ์ประชากรของประเทศไทย ปี 2553 – 2583 ของสำนักกรรมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (คสช.) พบว่าประเทศไทย ได้เข้าสู่ “สังคมผู้สูงอายุ” ตั้งแต่ปี 2553 โดยมีสัดส่วนผู้สูงอายุร้อยละ 12.9 ของจำนวนประชากรทั้งหมด 66 ล้านคน และคาดว่าในปี 2573 ประเทศไทยจะเข้าสู่ “สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์” เนื่องจากมีสัดส่วนของผู้สูงอายุสูงถึง ร้อยละ 25.8  ของจำนวนประชกรทั้งหมด 68.3 ล้านคน

บางคนอาจจะสงสัยว่ากลุ่มผู้สูงอายุจะมีกำลังซื้อที่พักอาศัยกันมากน้อยแค่ไหน ทั้งๆที่อายุมากและไม่ได้ประกอบอาชีพกันแล้ว ส่วนมากแล้วก็จะมาจากเงินเก็บสะสมมาจากการทำงานก่อนเช้าสู่วัยชรา หรือได้จากเงินปันผลลักษณะต่างๆ เช่น เงินบำนาญ เงินบำเน็ด เงินจากการลงทุน จากหุ้น และอื่นๆอีกมากมาย หรือแม้แต่จากลูกหลาน จากพื้นฐานครอบครัวที่ค่อนข้างมีฐานะอยู่แล้ว ทำให้ประชากรผู้สูงอายุในประเทศไทยมีกำลังซื้ออยู่ไม่น้อยเลย จากข้อมูลการสำรวจรายได้ของผู้สูงอายุของสำนักงานสถิติแห่งชาติปี 2555 โดยเลือกกลุ่มผู้มีรายได้ตั้งแต่ 100,000 บาท ต่อปีขึ้นไป หรือ 8,300 บาทต่อเดือนขึ้นไป ซึ่งมีสัดส่วนรวมร้อยละ 10.9 มาคำนวณกับประชากรผู้สูงอายุไทยทั้งหมด พบว่าประเทศไทย มีผู้สูงอายุที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยด้วยรายได้ประจำของตนเองเฉลี่ยต่อปี จำนวน 928,000 คนทั่วประเทศ และจะเพิ่มขึ่นเป็น 2.2 ล้านคน ในปี 2558 แต่หากคัดเลือกเฉพาะกลุ่มผู้สูงอายุที่เป็นอิสระไม่พึ่งพาหรือกลุ่มที่ยังสุขภาพดี สามารถตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ด้วยตนเอง จะมีจำนวนประมาณ 764,000 คน หรือร้อยละ 82 ของผู้สูงอายุทั้งหมดในปี 2555 หรือจะเพิ่มขึ้นเป็น 1.8 ล้านคน ในปี 2558

นอกเหนือจากกลุ่มผู้สูงอายุที่เป็นคนไทยแล้ว ประเทศไทยยังจัดเป็นประเทศที่กลุ่มชาวต่างชาติที่เป็นผู้สูงอายุ นิยมเดินทางเพื่อเข้ามาพักผ่อนกันมาก จากสถิติการขออยู่ต่อในราชอาณาจักรของคนต่างด้าว ประเภทใช้ชีวิตบั้นปลาย (เป็นผู้สูงอายุตั้งแต่ 50 ปีขึ้นไป) ของสำนักตรวจคนเข้าเมือง (ตม.) หรือที่เรียกกันว่า วีซ่าลองสเตย์ พบว่า มีชาวต่างชาติที่ขอวีซ่าประเภทนี้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ปี 2554 จากจำนวน 36,253 ราย เพิ่มเป็น 46,642 รายในปี 2556 หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 30 และในปี 2557 เพียงสองเดือนแรก มีผู้ยื่นขอวีซ่าประเภทนี้แล้ว 9,483 ราย โดย 10 ประเทศที่มีการขอวีซ่าเพื่อใช้ชีวิตบั้นปลายในประเทศไทยมากที่สุดได้แก่ อังกฤษ , อเมริกา , เยอรมนี , ญี่ปุ่น , สวิตเซอร์แลนด์ , ออสเตรเลีย , นอร์เวย์ , ฝรั่งเศส , สวีเดน และเนเธอร์แลนด์ ตามลำดับ คิดเป็นสัดส่วนมากถึงร้อยละ 73.8 ของผู้ยื่นขอวีซ่าทั้งหมดในปี 2556 และส่วนใหญ่ประมาณร้อยละ 90 เป็นผู้สูงอายุเพศชาย ดังนั้นในการพัฒนาโครงการอสังหารริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุชาวต่างชาติ ผู้ประกอบการจึงควรให้ความสนใจกับตลาดผู้สูงอายุชาวต่างชาติ 10 ประเทศนี้ที่เป็นกำลังซื้อหลัก จากการสำรวจพบว่า ในปี 2557 – 2558 ที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวหลัก ได้แก่ เชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา นครราชสีมา(เขาใหญ่) และ หัวหิน ชะอำ มีอุปทานรวมจำนวน 117,000 หน่วย มีการขายไปแล้ว 81,000 หน่วย หรือที่ร้อยละ 70 โดยอาคารชุดจะขายดีในเมืองท่องเที่ยวชายทะเล ส่วนบ้านแนวราบจะขายดีในเมืองท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรมอย่างจะงหวัดเชียงใหม่ ซึ่งกลุ่มชาวต่างชาติที่เป็นผู้สูงอายุ ก็เป็นกลุ่มที่มีการซื้อไว้เพื่อใช้เป็นสถานที่เดินทางมาพักผ่อนระยะยาวกลุ่มหนึ่งที่เยอะมากเช่นกัน

ด้วยสภาพอากาศที่เอื้ออำนวยประกอบกับค่าครองชีพที่ค่อนข้างถูกทำให้ประเทศไทยเป็นหนึ่งในประเทศเป้าหมายที่ชาวต่างชาติที่เกษียณอายุแล้วเลือกที่จะมาใช้ชีวิตบั้นปลายหรือพำนักระยะยาวตามฤดูโดยเฉพาะฤดูหนาว ยกตัวอย่างเช่น ชาวญี่ปุ่นที่อาศัยในภาคเหนือของไทย และชาวสแกนดิเนเวียที่นิยมพักระยะยาวตามแถบจังหวัดชายทะเล ทั้งนี้ ปัจจุบันชาวต่างชาติจำนวนประมาณ 50,000 คน อาศัยอยู่ในประเทศไทย โดยใช้วีซ่าสำหรับผู้เกษียณอายุและต้องการพำนักระยะยาวในประเทศไทย และถ้าประมาณค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันต่อหัวต่อปีแล้ว คาดว่าจะคิดเป็นเงินถึงราว 7 หมื่นล้านบาทต่อปี โดยปัจจัยสำคัญที่ทำให้ประเทศไทยดึงดูดชาวต่างชาติที่เกษียณอายุ คือ เรื่องของอากาศที่ อบอุ่นทั้งปี ค่าครองชีพที่ต่ำ รวมไปถึงความมีน้ำใจของคนไทย และความพร้อมของธุรกิจบริการต่างๆ ประเทศไทยมีค่าครองชีพที่ค่อนข้างถูกเมื่อเปรียบเทียบกับค่าครองชีพในประเทศที่พัฒนาแล้ว สังเกตง่ายๆ จากค่าใช้จ่ายด้านอาหารที่ถูกกว่าราวครึ่งหนึ่ง

แต่ในทางกลับกันกลุ่มผู้สูงอายุชาวต่างชาติบางส่วนจากทั้งหมด ในตลาดที่อยู่อาศัยก็ให้ความนิยมในการเช่ามากกว่าซื้อขาย โดยกลุ่มผู้สูงอายุชาวต่างชาติที่ใช้เงินบำนาญมาใช้จ่ายเพื่อการท่องเที่ยวในประเทศไทย ก็จะนิยมใช้จ่ายอย่างประหยัด ชอบพักในโรงแรมหรืออาคารชุดให้เช่า มากกว่าพักในรีสอร์ทระดับแพงๆ ซึ่งถ้ามีก็ถือเป็นส่วนน้อย หรือกรณีการซื้อเพื่อการลงทุน ซึ่งการซื้อขายเพื่อการลงทุนก็จะมีอุปสรรคในเรื่องกรรมสิทธิ์ของที่ดิน ซึ่งชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองได้

ปัจจุบันมีการพัฒนาโครงการพักอาศัยเพื่อผู้สูงอายุ ทั้งของหน่วยงานภาครัฐและเอกชนมากมาย เดี่ยวเราลองไปดูว่าจะมีแบบไหนกันบ้าง

โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อผู้สูงอายุที่เริ่มเห็นในปัจจุบันนั้นมีหลากหลายรูปแบบและหลายระดับราคา ได้แก่

1. โครงการที่มีโมเดลธุรกิจเป็นการขายสิทธิในการเข้าอยู่อาศัยตลอดชีวิต กล่าวคือ ผู้บริโภคไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และไม่สามารถขายสิทธิต่อให้ผู้อื่น โดยจุดเด่นของโครงการอยู่ที่การออกแบบสภาพแวดล้อมและสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหมาะสม รวมถึงการมีบริการทางการแพทย์ให้บริการเป็นประจำทุกวัน
2. โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายโดยเน้นให้ออกแบบให้บ้านมีลักษณะเฉพาะเพื่อผู้สูงอายุ ยกตัวอย่างเช่น บ้านแต่ละหลังจะมีสัญญาณเตือนไปยังสถานีพยาบาล/ ส่วนดูแลกลาง เป็นต้น รวมถึงการลงทุนด้านสิ่งอำนวยความสะดวกสบายและศูนย์บริการต่างๆ ครบถ้วนอยู่ในโครงการ นอกจากนี้ ลักษณะเด่นของโครงการทั้งสองรูปแบบคือการมีส่วนดูแลกลางที่จะบริหารจัดการเรื่องบริการทางการแพทย์ และการจัดให้มีกิจกรรมร่วมกัน ซึ่งเป็นอีกจุดขายสำคัญที่จะช่วยลบภาพลักษณ์การเป็นสถานสงเคราะห์ของบ้านพักคนชรา ให้เป็นการลงทุนเพื่อซื้อบริการที่จำเป็นและรูปแบบชีวิตที่ต้องการในวัยเกษียณอายุ

โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุ ของหน่วยงานภาครัฐ

โครงการสวางคนิเวศ สภากาชาดไทย เฟสที่ 2

• โครงการสวางคนิเวศ สภากาชาดไทย ในปี  2554 ได้เปิดตัวโครงการ เฟสที่ 2 เป็นอาคารชุด สูง 6 ชั้น 8 อาคาร รวม 300 ยูนิต พื้นที่แต่ละยูนิตประมาณ  38.5 – 50 ตารางเมตร เพื่อให้เป็นโครงการต้นแบบ ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่มีฐานะปานกลางและยังสามารถช่วยเหลือตนเองได้
• โครงการอาคารชุดผู้สูงอายุของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ร่วมกับการเคหะแห่งชาติ (กคช.) บนที่ดินบริเวณศูนย์ซ่อมรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ บริเวณบางปิ้ง พื้นที่รวม 18 ไร่ ซึ่งตอนนี้กำลังอยุ่ในขั้นตอนการออกแบบ
• โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเชิงพาณิชย์ เพื่อรองรับประชากรสูงวัย โดยการเคหะแห่งชาติ ที่อำเภอเมือง จังหวัดสระบุรี บนเนื้อที่ 16 ไร่ รูปแบบการพัฒนาประกอบด้วย อาคารชุดพักอาศัย 5 ชั้น เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 2 อาคาร พื้นที่ใช้สอย 32-50 ตารางเมตร 116 ยูนิต อาคารชุดพักอาศัย 5 ชั้น ประเภทเช่า-ซื้อ 4 อาคาร พื้นที่ใช้สอย 32-50 ตารางเมตร 232 ยูนิต และทาวน์โฮม 3 ชั้น

โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุ ของผู้ประกอบการภาคเอกชน

ปัจจุบันโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่พัฒนาแล้วเสร็จโดยภาคเอกชน ได้แก่ 

โครงการเวลเนส คอนโดเทล

• โครงการเวลเนส ซิตี้ อำเภอบางไทร จังหวัดอยุธยา 
• โครงการวิลล่ามีสุข จังหวัดเชียงใหม่
• โครงการริมลีฟวิ่ง จังหวัดนครราชสีมา 

โครงการมายโอโซน ณุศาศิริ

นอกจากนี้ยังมีโครงการที่อยู่ระหว่างการออกแบบและวางแผนอีกหลายโครงการ เช่น โครงการมายโอโซน ของกลุ่มณุศาศิริ ที่เขาใหญ่ จังหวัดนครราชสีมา , โครงการแตงริเวอร์ไซด์ อำเภอแม่แตง จังหวัดเชียงใหม่ , โครงการรีไทร์เมนต์โฮม เนิร์สซิ่งโฮม ที่หัวหิน สมุย ภูเก็ต ราชบุรีและรังสิต คลอง 5 ของนายแพทย์บุญ วนาสิน ประธานกรรมการ บริษัทกลุ่มโรงพยาบาลธนบุรี กรุ๊ป เป็นต้น แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มอุปทานตลาดที่อยู่อาศัยของผู้สูงอายุในอนาคต จะมีการแข่งขันกันเพิ่มมากขึ้น

โครงการลุมพินี วิลล์ นาเกลือ-วงศ์อมาตย์ โดย LPN คอนโดแนวคิด Pleasure Family แบบการรวมกลุ่มคน 3 วัย ให้อยู่ร่วมกันอย่างลงตัว โดยเฉพาะผู้สูงอายุ 60 ปีขึ้นไป โดยนำร่องที่โครงการลุมพินี วิลล์ นาเกลือ-วงศ์อมาตย์ ด้วยการออกแบบห้องชุดอาศัยที่นำรายละเอียดของ “Universal Design” เพื่อรองรับกับการใช้ชีวิตของผู้สูงวัย ขนาดห้อง 34 ตารางเมตร ออกแบบรายละเอียดภายในห้องเพื่อความสะดวกในกรณีที่ต้องใช้ Wheel chair เพิ่มราวจับในห้องน้ำเพื่อ ความปลอดภัย รวมถึงวัสดุอุปกรณ์ทุกชิ้นในห้องที่ไม่มีเหลี่ยมมุม ปุ่มฉุกเฉินในกรณีต้องการความช่วยเหลือเร่งด่วน ราคาเริ่มต้นที่ 2.29 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันทางบริษัทฯ กำลังเปิดตัวโครงการในรูปแบบดังกล่าวในกรุงเทพฯ ได้แก่ โครงการลุมพินี พาร์ค รัตนาธิเบศร์ อีกโครงการหนึ่ง

โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุจะมีปัจจัยแห่งความสำเร็จ คือ การสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าหรือผู้ที่มาพักอาศัยว่า จะสามารถดูแลและรักษาพยาบาลเป็นอย่างดีตลอดชีวิตจนกว่าจะสิ้นลมหายใจ ยกตัวอย่าง โครงการอาคารชุด ของสวางคนิเวศ ซึ่งเป็นต้นแบบที่ดีของโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่ประสบความสำเร็จอย่างมาก และปิดการขายอย่างรวดเร็ว เนื่องจากผู้สูงอายุที่เป็นลูกค้า ทางโครงการจะมีทีมแพทย์และพยาบาลจากสภากาชาดไทยมาเป็นผู้ดูแลอย่างใกล้ชิด และคิดค่าบริการทางการแพทย์เทียบเท่ากับระดับราคาในโรงพยาบาลของรัฐเท่านั้น

ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุมีความแตกต่างจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโดยทั่วไป เนื่องจากเป็นโครงการที่ต้องการให้ความสำคัญกับงานบริการหลังการขายมากเป็นพิเศษ ผู้ประกอบการต้องให้การดูแลลูกค้าในระยะยาว ไม่สิ้นสุดเหมือนการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดพักอาศัยโดยทั่วไป นอกจากนั้น ผู้ประกอบการยังต้องผสมผสานการออกแบบ การก่อสร้าง และการให้บริการอย่างเหมาะสม โดยจะต้องมีการออกแบบบ้านพักอาศัยหรือห้องพักให้มีความปลอดภัยต่อผู้สูงอายุ มีบริการผู้ดูแลและมีการรักษาพยาบาลตามภาวะสุขภาพของผู้สูงอายุที่ได้มาตรฐานเช่นเดียวกับโรงพยาบาล รวมทั้ง ต้องมีบริการทำความสะอาดเสื้อผ้าและที่พักในแบบเดียวกับโรงแรม มีกิจกรรมสันทนาการเพื่อผู้สูงอายุอย่างต่อเนื่องและเหมาะสม

แนวทางการออกแบบที่พักอาศัยเพื่อผู้สูงอายุ

เนื่องจากผู้สูงอายุมักมีการเปลี่ยนแปลงทางร่างกายหลายๆ ด้าน การปรับเปลี่ยนที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมจึงเป็นสิ่งจำเป็น เพื่อให้ผู้สูงอายุสามารถทำกิจวัตรประจำวันต่างๆ ได้อย่างสะดวกปลอดภัย ช่วยลดความเสี่ยงต่อการลื่นล้มและป้องกันอุบัติเหตุต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้น  ทั้งนี้ การออกแบบที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุควรให้ความสำคัญตั้งแต่โครงสร้าง การตกแต่งบ้าน การจัดวาง หรือการติดตั้งอุปกรณ์อำนวยความสะดวกต่างๆ เพื่อรองรับความเสื่อมถอยของร่างกายในด้านการมองเห็น การได้ยิน การเคลื่อนไหวร่างกาย และความไม่สมดุลของฮอร์โมนและอารมณ์ การปรับเปลี่ยนพื้นที่ให้เหมาะสมกับพฤติกรรมในการใช้ชีวิตของผู้สูงอายุ เพื่อให้มีความปลอดภัย ใช้งานได้ง่าย และมีความสะดวกมากยิ่งขึ้น สำหรับในรายละเอียดของการออกแบบที่พักอาศัยเพื่อผู้สูงอายุ ซึ่งจะมีรายละเอียดปลีกย่อยมากมาย ทางผู้เขียนจะขอนำมาเพิ่มเติมในบทความครั้งถัดไปค่ะ

• ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ : Real Estate Information Center คลิกที่นี้
• สำนักงานสถิติแห่งชาติ คลิกที่นี้
• การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย คลิกที่นี้
• Economic Intelligence Center ธนาคารไทยพาณิชย์ คลิกที่นี้
• โครงการเวลเนส ซิตี้ คลิกที่นี้
• โครงการสวางคนิเวศ สภากาชาดไทย คลิกที่นี้