กูรูอสังหาฯ แนะแก้ 3 เรื่อง แก้พรบ.ร่วมทุน/ ขยายสัญญาเช่า 99 ปี/ เพิ่มสัดส่วนการถือครองสิทธิ์

กูรูอสังหาฯ วอนรัฐเร่งสางงานในภาวะที่ประเทศอยู่ในสถานการณ์เกียร์ว่าง ก่อนเลือกตั้งปี 60 แนะ 3 เรื่องเร่งด่วน แก้พ.ร.บ.ร่วมทุนฯขยายมูลค่าโครงการเป็น 1 หมื่นล้าน/ยืดสัญญาเช่า 99 ปี/เพิ่มการถือครองสิทธิ์มากกว่า 49% ชี้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจระยะยาว หรือแก้ไขปรับปรุง พ.ร.บ.ที่มีอยู่ ฟากเอกชนขานรับ เชื่อช่วยกระตุ้นบรรยากาศการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์

ศาสตราภิชาน รศ. มานพ พงศทัต ผู้ทรงคุณวุฒิ ภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เปิดเผยว่า ประเทศไทยในขณะนี้เปรียบเสมือนอยู่ในสภาวะเกียร์ว่าง เพราะประชาชนรวมทั้งภาครัฐรอให้มีการเลือกตั้งใหม่ในปี 2560 ดังนั้นจึงอยากร้องขอรัฐบาล ก่อนที่จะมีการผ่องถ่ายงานให้กับรัฐบาลชุดใหม่ ช่วยเร่งผลักดันเรื่องสำคัญที่มีส่วนช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมได้แก่ การแก้ไขพระราชบัญญัติการให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ (พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ) หรือกฎหมาย Public Private Partnerships (PPP) ด้วยการเพิ่มมูลค่าโครงการลงทุนจาก 1,000 ล้านบาท เป็น 1 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้ เพื่อให้เกิดการการลงทุนในระบบโครงข่ายคมนาคม เนื่องจากโครงข่ายคมนาคมจะช่วยกระตุ้นระบบเศรษฐกิจในระยะยาว

นอกจากนี้ ยังช่วยให้ที่ดินของภาครัฐสามารถเข้าสู่กระบวนการการพัฒนาได้มากขึ้น ซึ่งนำมาสู่การผลักดันในเรื่องถัดไปคือ การขยายสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี เพื่อดึงดูดให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากรูปแบบการดำเนินการแบบเดิมไม่เอื้อต่อการลงทุน เพราะในหลายๆประเทศทั่วโลกได้มีการขยายสัญญาเช่ามากกว่า 99 ปี กันมานานแล้ว เช่น ประเทศอังกฤษที่มีสัญญาเช่าถึง 199 ปี

เมื่อประเทศมีการเปิดกว้างมากขึ้น ทั้งจากการลงทุนของชาวต่างชาติและภาคเอกชน รวมทั้งนักท่องเที่ยว จึงควรมีการแก้ไขกฎหมายให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองสิทธิ์ได้มากกว่า 49% ซึ่งในต่างประเทศชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ถึง 65-75% สำหรับข้อกังวลที่ว่าชาวต่างชาติจะถือครองจำนวนมาก กฎหมายก็ต้องจำกัดสิทธิ์ในการซื้อที่ดินห้ามซื้อในเขตเกษตรกรรม

“ต้องขอบคุณรัฐบาลพลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา ที่ทำตามคำมั่นสัญญาว่า 2 ปีจะไป และนำความสุขสงบมาให้เมืองไทย แต่ในช่วงที่ประเทศเป็นเกียร์ว่างแบบนี้ และก่อนที่จะมีการเลือกตั้ง เพื่อเปลี่ยนรัฐบาลใหม่ ก็อยากให้รัฐบาลชุดนี้ช่วยเร่งดำเนินการในเรื่องที่ขอไป รวมทั้งโครงการคั่งค้างต่างๆให้แล้วเสร็จ เช่น โครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ เพื่อให้โครงการต่างๆมีความคืบหน้าอย่างเป็นรูปธรรมให้มากที่สุด” ศ.ดร.มานพ กล่าว

ด้าน นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เห็นด้วยกับแนวคิดดังกล่าว เพราะจะทำให้เกิดความคล่องตัวในการลงทุนโครงการขนาดใหญ่มากขึ้น สำหรับเรื่องการขยายสัญญาเช่าเป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างมาก เนื่องจากโครงการที่มีขนาดใหญ่มักใช้ระยะเวลาในการคืนทุนนาน หากมีระยะสัญญาเช่าน้อยการลงทุนก็จะไม่คุ้มค่า ซึ่งการขยายระยะสัญญาเช่าอาจแก้ไข พ.ร.บ.เดิมที่มีชื่อว่าพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ซึ่งปัจจุบันไม่ค่อยได้รับความนิยม เนื่องจากมีข้อจำกัดหลายประการ เช่น ต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ก่อนที่จะเช่าที่ดิน ในกรณีนี้อาจเพิ่มในส่วนของที่อยู่อาศัยเข้าไปด้วย โดยจำกัดกรอบของการครอบครองที่ดินไม่ให้อยู่ในเขตเกษตรกรรม กำหนดขนาดที่ดินให้ชัดเจน ซึ่งจะช่วยลดการถือครองสิทธิ์เกินความจำเป็นและป้องกันการเกิดนอมินีทางอ้อม สำหรับการเพิ่มการถือครองสิทธิ์มากกว่า 49% อาจกลับไปดูรายละเอียดใน พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2542 มีอายุ 5 ปี ที่ออกมาหลังวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 เพื่อต้องการให้เกิดการลงทุนเพิ่มมากขึ้น โดยในพ.ร.บ.ระบุว่าให้ต่างชาติสามารถถือครองได้เกินกว่า 49% ซึ่ง พ.ร.บ.นี้เป็นตัวอย่างที่ดีหากจะนำกลับมาทบทวนอีกครั้งหนึ่ง

นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สิ่งที่ควรทำอย่างเร่งด่วนคือ เรื่องของพ.ร.บ.ร่วมทุนฯกับการขยายสัญญาเช่าเป็น 99 ปี เพื่อช่วยสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนแล้ว ยังช่วยให้ที่ดินที่อยู่ในการครอบครองของรัฐถูกนำมาพัฒนาเพิ่มมากขึ้น

“ในส่วนของการขยายสิทธิ์การถือครอง ส่วนตัวมองว่าไม่จำเป็น หากการขยายสัญญาเช่าเป็น 99 ปีเป็นผลสำเร็จเพราะที่เหลือก็สามารถขายเป็นลีสโฮลด์ได้” นายกิตติพล กล่าว

ที่มา: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,188 วันที่ 1 – 3 กันยายน พ.ศ. 2559