6,340 กระทู้

31,120 ความเห็น

17,236 ช่วยเสริม

121,190 สมาชิก

Recent Badges

กระทู้น่าสนใจ
- superdee -
อ่านได้อ่านดี
- kidkty -
กระทู้น่าสนใจ
- budka -
สนิมเกาะ
- kjlankhoi -
พิสูจน์อักษร
- nyinpryahoo-com -

คู่มือเลือกซื้อบ้านและคอนโด - ร่วมใจเพื่อสังคมไทยช่วยกันแบ่งปันความรู้

+20
โหวต

 

คู่มือเลือกซื้อ บ้านและคอนโด

สวัสดีครับผู้อ่านทุกท่าน วันนี้ผมบีมตลอดจนสมาชิกทีมงานเวปไซต์ Think of Living ทุกคน อยากจะชวนเพื่อนๆทุกคนมาร่วมแบ่งปันข้อมูลกันนะครับ ตลอดเวลา 1 ปีกว่าๆที่พวกเราได้ทำเวปไซต์ Think of Living มา ได้มีเพื่อนๆทางบ้านจำนวนหลายร้อยหลายพันท่านสอบถามถึงวิธีการเลือกซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม โดยมีคำถามหลากหลายแตกต่างกันออกไป พวกเราก็พยายามตอบ อาจได้บ้างอาจไม่ได้บ้างตามความรู้เท่าที่มี ... ซึ่งบางครั้งอาจจะไม่ตอบคำถาม หรือไม่ได้ช่วยเพื่อนๆเท่าที่ควร เนื่องจากคำตอบนั้นเกิดจากความคิดของคนเพียงไม่กี่คน ในมุมมองที่ไม่หลากหลายเพียงพอ ... พวกเราจึงคิดว่า "ต้องทำอะไรสักอย่างแล้ว" ... ทางทีมงานจึงถือโอกาสนี้ชวนเพื่อนๆผู้อ่านทุกท่านมาร่วมบริจาคความรู้แบ่งปันข้อมูลคืนสู่สังคมกันนะครับ

โครงการร่วมใจเพื่อสังคมไทยช่วยกันแบ่งปันความรู้ จะสร้าง "คู่มือเลือกซื้อบ้านและคอนโด" เสมือนเป็นหนังสือเล่มใหญ่ที่รวบรวมความรู้ ความคิด ในมุมมองต่างๆกัน จากประสบการณ์ต่างๆกัน ของเพื่อนๆผู้อ่าน Think of Living ทุกคน โดยไม่จำกัดว่าจะต้องมากน้อยเพียงใด ขอเพียงแชร์ส่วนเล็กๆของสิ่งที่เคยพบ เคยเห็น เคยได้ยิน เคยฟังคนเล่าต่อมาอีกทีหนึ่ง รวมกันเป็นหนังสือจากใจที่มอบให้คืนสู่สังคมไทย ... เพราะความรู้ยิ่งแบ่งปันยิ่งเบ่งบานครับ

สุดท้ายนี้ขอขอบคุณจากใจ อัญเชิญคุณพระศรีรัตนตรัย อวยพรให้ทุกท่านมีความสุขกายสบายใจ ... ขอเชิญร่วมทำบุญสร้างกุศลกัน โดยการเริ่มเขียนกันได้ที่กระทู้นี้เลยครับ

ปล. เพื่อนๆท่านใดที่ปกติอ่านอย่างเดียว นี่เป็นโอกาสดีสำหรับการเริ่มเขียนครั้งแรกแล้วล่ะ :-)

เธียรรุจ ธรณวิกรัย (บีม)
ผู้ร่วมก่อตั้ง ThinkofLiving.com

13 ตุลาคม, 2012 beamlg   44 168 617
retagged 17 พฤศจิกายน, 2012 Mr.Boom

กรุณา Log in หรือ Register ก่อนแสดงความคิดเห็นในกระทู้

12 ความเห็น

+8
โหวต
ผมลองเขียนหัวข้อมาให้คร่าวๆ ... ใครอยากแชร์​ มีประสบการณ์กับหัวข้อไหน ก็สามารถเขียนได้เลยครับ ไม่จำเป็นต้องตรงตามนี้นะครับ มีมากกว่านี้ก็ได้
 
ทำเล
- ตำแหน่งที่ตั้งของตึก
- สภาพแวดล้อมกลางวัน
- สภาพแวดล้อมกลางคืน
- ร้านค้ารอบบ้าน / สะดวกซื้อ / หาของกิน
- ห้างสรรพสินค้า / Super Market
- พื้นที่สีเขียวนอกโครงการ
 
การเดินทางโดยใช้รถ
- ถนน / ความกว้างของถนน / Super Highway
- ที่กลับรถ
- ถนนวันเวย์
- กฎและข้อบังคับของจราจรท้องถิ่น
 
การเดินทางโดยไม่ใช้รถ
- ระยะเดินไปถนนใหญ่
- การข้ามถนน
- ป้ายรถเมล์
- วินมอเตอร์ไซค์
 
สถานที่อยู่อาศัย
- แนวคิดในการเลือกบ้านหรือคอนโด อย่างไร
- ตึกเตี้ย Low Rise
- ตึกสูง High Rise
- บ้านเดี่ยว
- ทาวน์โฮม 2 - 3 ชั้น
- ตึกแถว / อาคารพาณิชย์
 
คอนโด
- ทางเดินรถในโครงการ
- ความหนาแน่น จำนวนห้องต่อชั้น / จำนวนห้องต่อลิฟท์โดยสาร
- ที่จอดรถ
- การเลือกชั้น / Floor Plan
- วิว
- ทิศ
- ขนาดห้องที่เหมาะสม
- ฟังก์ชั่นที่ชอบ พื้นที่ใช้สอยที่ชอบ
- ห้อง Studio
- 1 Bedroom / 2 Bedrooms / 3 Bedrooms
- อยู่คอนโดเป็นครอบครัว
 
วัสดุอุปกรณ์
- ประตูภายนอก
- กลอนประตู
- ประตูภายใน
- หน้าต่าง
- วงกบ
- กระจก
- ระเบียง
- ผ้าม่าน
- ผนัง
- วอลล์เปเปอร์
- พื้น / พื้นห้องนอน / พื้นห้องนั่งเล่น / พื้นห้องน้ำ / พื้นห้องครัว
- ระยะฝ้าเพดาน
- แอร์ / ชนิดของแอร์ / ตำแหน่งวางแอร์
- ตำแหน่งวางคอมเพรสเซอร์
 
ส่วนกลาง
- ล็อบบี้
- ประตูทางเข้า
- ที่นั่งรับแขก
- ตู้จดหมาย
- ลิฟท์ / ลิฟท์โดยสาร / ลิฟท์บริการ
- บันไดหนีไฟ / บันไดหลัก / บันไดรอง
- ช่องทิ้งขยะ
- สระว่ายน้ำ / คลอรีน / เกลือ / โอโซน
- ฟิตเนส
- ห้องสมุดหรือห้องพักผ่อน
- ฟังก์ชั่นด้านกีฬาฯ
 
นิติบุคคล
- ค่าส่วนกลาง
- ที่จอดรถส่วนกลาง
 
ใครจะช่วยผมเพิ่มเติมหัวข้อ ก็เสริมได้ตลอดเวลาเลยนะครับ
13 ตุลาคม, 2012 beamlg   44 168 617
edited 13 ตุลาคม, 2012 Mr.Boom
คอนโดมือหนึ่งและคอนโดมือสอง
ขอเพิ่มหัวข้อในส่วนของนิติบุคคลหรือส่วนกลางค่ะ ซึ่งพอเข้าอยู่จริงแล้วเป็นเรื่องที่สำคัญมาก
- ระบบรักษาความปลอดภัย (ยาม กล้องวงจรปิด คีย์การ์ด ระบบไฟฟ้า การป้องกันไฟไหม้ แป่นดินไกว เป็นต้น)
- ชื่อเสียงและประสบการณ์ของ developer และ นิติบุุคคล
+5
โหวต

ผมขอประเดิมเป็นคนแรก กับหัวข้อเรื่อง ถนน เลยแล้วกันครับ

 

พวกเราคงจะทราบถึงความจำเป็นของ “ถนน” กันทุกคน ปัจจุบันคงไม่มีบ้านหลังไหนที่สร้างมาแล้วไม่มีถนนเชื่อมเข้าไปถึง  ไม่ว่าจะเป็นถนนใหญ่ ตรอก ซอก หรือแม้แต่ซอยรูหนูที่ต้องปิดหูช้างก่อนถึงจะเลี้ยวผ่าน ก็ล้วนแล้วแต่มีความจำเป็นอย่างยิ่งทั้งสิ้น ยิ่งเป็นคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นเสมือน “บ้าน” ของคนหลายๆครอบครัวที่อยู่ด้วยกัน “ถนน” ซึ่งเป็นเสมือนประตูบานใหญ่เปิดเข้าไปสู่บ้านของทุกคนจึงเป็นสิ่งที่สำคัญเป็นอย่างยิ่ง ไม่ว่าจะเป็นถนนภายนอกโครงการหรือถนนภายในโครงการ

 

เมื่อกล่าวถึงเรื่องคอนโดมิเนียม ก็ช่วยประหยัดการอธิบายเรื่องการเลือกถนนไปได้เยอะ เพราะคงไม่มีคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองตึกไหนที่สร้างอยู่บนถนนลูกรังหรือถนนหินคลุก อย่างน้อยก็ต้องเป็นถนนลาดยาง และส่วนใหญ่แทบจะร้อยทั้งร้อยก็เป็นถนนคอนกรีตกันหมดแล้ว 

 

ความกว้างของถนน

ผมเชื่อว่าทุกคนคงจะเคยผ่านเหตุการณ์นี้มาก่อน เวลาที่เราขับรถหลุดเข้าไปในทางลัดแห่งหนึ่ง ซึ่งเป็นทางเชื่อมระหว่างถนนหลักสองสาย มันก็จะมีซอยประเภทหนึ่งที่ชาวบ้านแถวนั้นเรียกว่า “ซอยปราบเซียน” ชื่อนี้มีอยู่ทุกหนทุกแห่งในกรุงเทพมหานคร หากเราหลุดเข้าไปก็ต้องลุ้นตัวโก่งในใจว่า “อย่ามีรถสวนมานะเว้ย” แต่บางครั้งเราก็ไม่ได้โชคดีอย่างที่คิด เมื่อพี่คนหนึ่งเกิดใจตรงกันขับวิออสสวนมาพอดี ก็จะเกิดเหตุการณ์กระอักกระอ่วนของรถทั้งสองฝ่าย เราก็ต้องเล็งแล้วเล็งอีกว่าเราจะวิ่งสวนกับวิออสได้ไหม สอดส่องสายตาหาช่องประตูหน้าบ้านคนโน้นคนนี้ว่ามันจะมีช่องบุ๋มเข้าไปนิดนึงเอาหัวรถเสียบเลี่ยงทางได้ไหม แต่ถ้าโชคร้ายสุดๆตรงนั้นเป็นซอยริมกำแพงเมืองจีนทางตรงเรียบก็ต้องยอมรับชะตาที่รถทั้งสองคันต้องวิ่งมาจอดเอาตรายี่ห้อบนฝากระโปรงหน้าจ้องกันแป๊บหนึ่งก่อนแล้วค่อยๆกระดึ๊บๆกันไป 

 

เราเองก็งงๆ พยายามมองไปบริเวณที่นั่งคนขับของพี่วิออสคันตรงข้าม สังเกตสีหน้าของพี่เค้าว่าพี่เค้าจะเอายังไง พี่เค้าเองก็เช่นกันทำหน้าตามึนๆเซ็งๆ นึกในใจว่า “จะมาวิ่งสวนทำอะไรตอนนี้(วะ)?” สุดท้ายเราก็ต้องขอวัดใจกันเล็กน้อย นึกในใจแบบไม่ได้เอ่ยปากว่าถ้าพี่ไม่ไปผมไปแล้วนะ บางครั้งอาจถึงขั้นต้องเปิดหน้าต่างข้างคนขับเอามือปิดหูช้างก่อน (พอดีรถรุ่นเก่า ขออภัยไม่มีปุ่มกดเปิดปิดอัตโนมัติ) รถของเรากับพี่วิออสจึงจะสามารถวิ่งสวนผ่านกันไปได้ด้วยดี กินเวลาทั้งสิ้นนาทีเศษในการขับรถเป็นระยะทางไม่ถึง 10 เมตร ... ดังนั้นมัน “จะดีเหรอ?” (ออกเสียงแบบมาดามมด) หากให้คอนโดมิเนียมที่เปรียบเสมือนบ้านของคนอีกสองร้อยกว่าชีวิตวิ่งเข้าออกแบบนี้ ทุกเช้า ทุกเย็น ทุกวัน ทุกคืน … ผมรู้ว่าคุณก็ไม่เอา จริงไหม?

 

ดังนั้นก่อนที่เราจะเลือกซื้อบ้านหลังหนึ่ง เราต้องดูเรื่องความกว้างของถนนก่อน เรียกว่าเป็นปัจจัยที่สำคัญอันดับต้นๆ ไม่แพ้เรื่องทำเลในภาพรวมเลย 

 

ความกว้างของถนน 6 เมตร เป็นความกว้างที่ทำให้รถยนต์ทั่วไป 2 คันวิ่งสวนกันได้โดยไม่ต้องลดความเร็วแบบเต่าคลานแล้วมาดูว่า เอ๊ะ มันพ้นหรือเปล่า หรือในกรณีที่มีรถที่ไม่ค่อยมีมารยาทมาจอดขวางไปเลนหนึ่งเปิดไฟกระพริบไว้ หรือเป็นรถเสียที่จำเป็นต้องจอดชิดข้างทาง ถนน 6 เมตร ก็จะทำให้รถอีกคันหนึ่งวิ่งสวนไปได้แบบสบายใจ ไม่ต้องหยุด ไม่ต้องชะลอความเร็วมากนัก ไม่ทำให้การจราจรโดยทั่วไปติดขัด ยกเว้นจะเจอเหตุการณ์แบบรถบัสคันใหญ่ รถบรรทุก หรือรถเทคอนกรีตผสมเสร็จขับเข้ามาในซอย ... นั่นก็เรียกว่าความซวยมีจริง

 

หากอยู่ทำเลเดียวกันแต่โครงการหนึ่งถนนทางเข้ากว้าง 10 เมตรกับอีกโครงการหนึ่งถนนกว้าง 6 เมตร ก็มีผลใช่ไหมครับ? แต่ซอยใหญ่กว่าก็ใช่ว่าจะดีกว่าเสมอไปนะ ลองดูซอยขนาด 10 เมตรที่มีรถจอดสองข้างทางตลอดเวลา ซึ่งจะกินพื้นที่ไปประมาณข้างละ 2.5 เมตร รวมกันได้ 5 เมตร เหลือพื้นที่ถนนจริงๆที่สามารถวิ่งได้อยู่ 5 เมตร ก็จะทำให้ซอย 10 เมตรแห่งนี้มีพื้นที่จริงๆที่ใช้สัญจรได้เหลือน้อยกว่าซอย 6 เมตรที่ไม่มีรถจอดขวางนะครับ อันนี้ต้องดูเป็นซอยๆไป และเป็น “เวลา” ไป ไม่สามารถระบุได้ เพราะซอยบางแห่งจะชอบมีรถมาจอดซื้อกับข้าวตอนเช้า บางแห่งก็จอดกินข้าวตอนเย็น คละเคล้ากันไปตามสภาพสังคมของประเทศเราอเมซิ่งไทยแลนด์

13 ตุลาคม, 2012 beamlg   44 168 617
edited 13 ตุลาคม, 2012 Mr.Boom
+1
โหวต
ขอบคุณครับคุณบีม สำหรับเรื่องความกว้างของถนนที่คุณบีมเล่า ต้องไปดูที่ทองหล่อ 49 เทียบกับทองหล่อ 17 แล้วจะเห็นของจริงครับ
14 ตุลาคม, 2012 Big   5 8 21
นึกภาพออกเลยคุณ Big
+7
โหวต
ขอเล่าประสพการณ์ของผมครับ หวังว่าอาจเป็นประโยชน์ให้กับคนไทย(ส่วนน้อย) ที่่ปักหลักอยู่ต่างประเทศ ที่มีโอกาสกลับมาเยี่ยมญาติปีละครั้งหรือสองปีครั้ง หรือไม่ก็พาลูกหลานกลับมาเที่ยวนานๆครั้งบ้างนะครับ เวลาผู้คนเหล่านี้กลับมาที่เทืองไทยทีไร ผมเชื่อนะครับว่าคงมีคนไม่น้อยที่จะอดคิดไม่ได้ว่า ถ้ามีบ้านหรือคอนโดไว้อยู่เองก็จะดีไม่น้อย โดยไม่ต้องรบกวนญาติๆหรือเพื่อนฝูงในเรื่องที่พักอาศัย(ในกรณีที่ไม่มีที่อยู่ของตัวเองนะครับ) เพื่อนผมบางรายรวมถึงตัวผมก็ยังเคยไปอยู่โรงแรมหรือเช่าอพารท์เมนท์อยู่แบบชั่วคราวเลยครับ ซึ่งแน่นอนละครับก็ต้องเสียค่าใช้แพงหน่อยในส่วนนี้ แถมจะเอาข้างของเยอะแยะติดตัวไปด้วยก็ไม่สะดวก ถ้าคุณเป็นคนที่ผมพูดถึงซึ่งต้องทำแบบนี้อยู่บ่อยๆเหมือนผมในสมัยก่อนละก็ ผมขอแนะนำนะครับว่า ถ้าหากคุณมีเงินเย็นพอจะลงทุนซื้อคอนโดในเมืองไทยได้ ผมขอแนะนำว่าซื้อไปเลยเถอะครับ อย่าไปลังเลคิดมากกับมันให้มาก ส่วนบ้าน ผมไม่ขอแนะนำนะครับ นอกจากคุณมีคนช่วยดูแลให้ตอนคุณไม่อยู่ก็ว่าไปอีกอย่าง ผิดกับคอนโดที่ไม่ต้องรบกวนให้ใครช่วยดูแลมากครับ คอนโดที่ผมซื้อสิบกว่าปีก่อนโน้นตอนนี้ราคาขึ้นมาเกือบสี่เท่าแล้วครับ (เพราะไม่ได้คิดว่าจะมี BTS มาอยู่ใกล้ๆ) และทุกวันนี้ผมคิดว่ายังอาจจะขึ้นไปอีกเรื่อยๆเพราะค่าวัสดุและค่าแรงงานที่มีแต่จะเพิ่ม(ขอเน้นนะครับว่าคุณต้องเลือกซื้อโดยคำนึงถึง location, location และ location เป็นหลักนะครับ) ตอนสิบกว่าปีก่อนโน้น ผมก็ลังเลอยู่พักใหญ่ แต่ในเมื่อผมต้องการความสะดวกในการไม่ต้องจองหาโรงแรมหรือขออาศัยอยู่กับญาติผมตอนผมกลับมาเมืองไทย ผมก็เลยตัดสินใจซื้อครับ สมัยโน้นคอนโดส่วนใหญ่ไม่เหมือนในสมัยนี้คือส่วนใหญ่ที่ทำออกมาขายในตอนนี้จะมีให้เป็นแบบ built-in หรือจัด furniture ให้แบบเต็มๆโดยคุณแค่ยกกระเป๋าใบเดียวก็เข้าไปอยู่ได้เลย คอนโดที่ผมซื้อนั้นเป็นแบบเปลือยเปล่านะครับ มีแค่โถส้วมและ counter ที่ในห้องน้ำเท่านั้นแหละครับ Air Condition เครื่องทำน้ำอุ่น และแม้แต่ counter ที่ในห้องครัวก็ยังไม่มีให้เลย ผมก็เลยจำเป็นที่ต้องรบกวนให้เพื่อนสนิทของผมคนหนึ่งติดต่อ contractor ให้ผม โดยผมไปเปิดบัญชีธนาคารและฝากเงินจำนวนหนึ่งในนามของผมและเพื่อนผม เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการตกแต่งห้องตอนผมไปอยู่ต่างประเทศ เพื่อนผมก็ไม่ได้ลำบากมากเท่าไหร่ เพราะเขาฝากกุญแห้องผมไว้กับ contractor โดยตรง เพราะจะได้เข้าออกห้องผมได้อย่างสะดวกเวลาไปทำการตกแต่งห้อง แค่เดือนหรือสองเดือนเพื่อนผมค่อยแวะเข้าไปตรวจเชคดูที เพราะกว่าผมจะกลับมาอีกทีก็เป็นปี แต่การตบแต่งก็ค่อยเป็นค่อยไปและก็เสร็จจนได้ภายในหนึ่งปี เมื่อผมกลับถึงเมืองไทยสิ่งแรกที่ผมทำก็คือเปลี่ยนลอคกุญแจห้องครับ ทุกอย่างเข้าที่หมดครับ ผมมีความสุขมากๆเลยครับที่มีคอนโดของผมอยู่เองโดยไม่ต้องไปพึ่งญาติหรืออยู่โรงแรมเหมือนแต่ก่อน จะออกแต่เช้าหรือกลับดึกแค่ไหนก็ไม่เป็นปัญหากับผมอีกต่อไป ในระหว่างที่ผมไม่อยู่ในเมืองไทย ผมก็จำเป็นต้องรบกวนให้เพื่อนผมช่วยเป็นธุระในการจ่ายค่าน้ำค่าไฟและค่าส่วนกลางแทนผม หลายปีมาแล้วผมไม่จำเป็นต้องรบกวนเพื่อนผมอีกต่อไปแล้วครับ เพราะผมไปทำบัญชีจ่ายโดยตรงกับการไฟฟ้า องค์การโทรศัพท์ และค่าส่วนกลางกับทางนิติโดยตรง ยกเว้นแค่ค่าน้ำที่ต้องจ่ายกับทางนิติด้วยตัวผมเอง แต่ก็ไม่เป็นปัญหาครับเพราะผมใช้วิธีฝากเงินจำนวนหนึ่งไว้กับทางนิติของผม (เขาออกใบเสร็จให้ผมเก็บเป็นหลักฐานด้วยครับ)แล้วก็หักค่าน้ำออกจากเงินจำนวนนี้ เห็นไหมครับว่าความยุ่งยากแทบจะไมีมีเลยนะครับในการมีคอนโดของตัวเอง ผมก็ต้องขอบคุณเพื่อนผมเป็นอย่างมากที่มีส่วนช่วยผมในเรื่องนี้ เวลาผมกลับมาทีไรถึงจะเหน็ดเหนื่อยอย่างไรจากการเดินทาง ผมก็ต้องทำความสะอาดห้องเองทุกครั้ง แต่ก็ไม่เห็นจะสกปรกมากเท่าไหร่ เพราะผมซื้อผ้าโหลๆถูกๆแถวพาหุรัดคลุมพวก furniture TV และอุปกรณ์ไฟฟ้่าต่างๆไว้ครับ ผมจะพับเก็บผ้าเหล่านี้แล้วเอาเข้าเครื่องซักเสื้อผ้าซัก และจะใช้คลุมอีกทีก่อนผมออกจากห้องตอนกลับไปต่างประเทศครับ ผมมาคิดดูแล้ว การลงทุนในการซื้อคอนโดของผมนี้มันคุ้มกับผมจริงๆเลยครับ เพราะราคาที่เพิ่มขึ้นถึงเกือบสี่เท่าถึงแม้ผมต้องจ่ายค่าส่วนกลางในแต่ละปี บวกลยคูณหารอย่างไร ผมยังมีกำไรอีกมากถ้าผมจะขายออกไปตอนนี้ ที่ตีเป็นตัวเงินไม่ได้ ก็คือความสุขและความอิสระที่ผมมี่ที่อยู่ส่วนตัวของผมเองครับ
14 ตุลาคม, 2012 superfan   3 7 14
เดาว่าแถวทองหล่อหรือเพลินจิตใช่ไหมครับ ^_^?

ผมชอบแนวคิดคุณ superfan มากเลยนะกับการลงทุนระยะยาว และถ้ามีคนที่กำลังจะตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมในสถานการณ์เดียวกันกับคุณ superfan ในอดีต สิ่งที่ต้องเลือกเป็นอันดับสองรองจาก location ก็คือนิติบุคคล ว่ามีการบริหารดูแลจัดการตึกดีไหม ตึกบางแห่งผ่านไป 5 ปี ก็โทรมมากจนแทบอยากขายทิ้งแล้ว ในขณะที่ตึกบางแห่งผ่านไป 7 ปี มีการ Renovate ปรับปรุงสภาพอาคาร ติดระบบนับที่จอดรถดิจิตอล ทำที่กั้น รปภ. เพิ่มระบบรักษาความปลอดภัย ตลอดจนทำ Lobby ใหม่ สวยขึ้นกว่าตอนซื้ออีก
คุณบีมพูดถูกมากๆเลยครับในเรื่องเกี่ยวกับนิติบุคคล ผมนึกขึ้นมาได้ว่าเคยไปดูคอนโดแถวสุขุมวิทช่วงกลางๆ ตอนสิบกว่าปีที่แล้วทีมีคนลงประกาศขายทางหนังสือพิมพ์ (ตอนนั้น Internet ยังไม่มีใช้เหมือนอย่างทุกวันนี้นะครับ ต้องพึ่งหนังสือพิมพ์เป็นส่วนใหญ่) แค่สี่หมื่นกว่าๆต่อตรม (ถูกกว่าเกือบหมื่นต่อตรมเมื่อเปรียบเทียบราคาของคอนโดอื่นๆในซอยเดียวกัน) ผมยังจำชื่อคอนโดนี้ได้ ก็เลยลอง google เข้าไปดูวันนี้ว่าราคาตอนนี้ไปถึงไหนแล้ว ก็พบว่าราคาเพิ่มเป็น เจ็ดหมื่นสองต่อตรม (ยังต่อรองได้อีก) ทั้งๆที่คอนโดที่มีอายุใกล้ๆกันในซอยเดียวกันนี่้ราคาเกินแสนกันทั้งนั้น ตอนนั้นผมมีนัดดูห้องกับเจ้าของห้องที่จะขาย พอผมเห็นขยะและข้าวของที่ลูกบ้านวางอยู่หน้าห้องทางเดินในหลายๆชั้นของตึกนี้แล้ว ผมก็รู้ได้ทันทีว่าราคาทำไมถึงได้แตกต่างกันมากขนาดนั้น ผมก็เลยไปซื้อที่อื่นครับ เห็นไหมครับว่าถึงคอนโดจะอยู่ใน location ที่ดีแต่ถ้านิติบุคคลใช้ไม่ได้ละก็ ราคาทำยังไงก็เข็นไม่ขึ้นนะครับ มีแต่คนอยากจะขายออกอยู่ตลอดเวลา ผมขอแนะนำว่าถ้่าคุณอยากจะซื้อคอนโดหรือบ้านมือสองไม่ว่าที่ไหน คุณต้องพยายามหาโอกาศคุยกับลูกบ้านหลายๆคนที่อยู่ที่นั่นก่อนว่ามีความสุขทุกข์อย่างไรเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย เพื่อเป็นตัวช่วยในการตัดสินใจก่อนซื้อ และข้อแนะนำอีกข้อหนึ่งก็คือ คุณต้องทำการบ้านก่อนโดยการเข้าไป google เอาเองจาก Internet แค่ป้อน key word ชื่อของคอนโดหรือบ้านที่คุณอยากจะซื้อ เพียงแค่ไม่กี่คำ คุณก็อาจจะได้ข้อมูลมาอย่างคิดไม่ถึงก็ได้นะครับ ขอใช้โอกาสนี้ขอบคุณ TOL website นะครับที่มีส่วนช่วยสังคมในการให้ข้อมูลดีๆและมีประโยชน์กับผู้อ่านอยู่ตลอดเวลา สมัยสิบกว่าปีที่แล้ว การหาซื้อบ้านและคอนโดในแต่ละแห่ง ต้องเสียเวลาอย่างมหาศาล แถมความรู้เกี่ยวกับการซื้อบ้านและคอนโดของคนซื้อส่วนใหญ่ในตอนนั้นก็แทบจะมีเป็นศูนย์ ต้องเสี่ยงเอาเอง เพราะไม่มีข้อมูลให้เปรียบเทียบเหมือนอย่างทุกวันนี้ครับ
+1
โหวต

ถนนซุปเปอร์ไฮเวย์ - Super Highway Road

 

ความกว้างของถนนโดยทั่วไปแล้วอาจจะเข้าหลักที่ “ยิ่งกว้างยิ่งดี” แน่นอนว่าถนน 20 เมตรสวนกันได้ 6 เลน ย่อมดีกว่า 6 เมตร แต่นั่นเป็นหลักทั่วไป ซึ่งบางครั้งอาจจะไม่ตรงกับหลักการ “อยู่สบาย” ของตึกที่จะใช้เป็นบ้านของเราครับ หลายคนอ่านถึงตรงนี้คงจะสงสัยแล้วใช่ไหมครับ ว่าถนนกว้างๆมันจะแย่กว่าถนนแคบๆได้อย่างไร

 

ลองคิดกันเล่นๆดูว่าหากโครงการบ้านหรือคอนโดมิเนียมอยู่ติดถนนใหญ่มากๆ ยกตัวอย่างเช่นถนนวิภาวดีรังสิตหรือถนนบางนา-ตราดแล้วจะเป็นอย่างไร ?

 

แน่นอนถนนหลักเหล่านี้ล้วนได้รับความนิยมสูง เป็นเส้นทางที่ผู้คนนับแสนคนใช้รถในวันๆหนึ่ง การออกแบบถนนจึงต้องออกแบบให้มี “ช่องทางด่วน” และ “ช่องทางคู่ขนาน” เพื่อแยกรถกลุ่มที่จะแวะระหว่างกับรถกลุ่มที่ต้องการวิ่งไปที่ปลายทางออกจากกัน ให้รถกลุ่มหลังได้ใช้ความเร็วบนช่องทางด่วน ได้เต็มที่ เพื่อให้การจราจรไหลลื่นได้ดีขึ้น 

 

ดังนั้นถนนเหล่านี้จะต้องมีสิ่งที่เรียกว่า “ทางเบี่ยงเข้าออก” ระหว่างช่องทางด่วนกับช่องทางคู่ขนาน และ “สะพานกลับรถ” ซึ่งทั้งสองสิ่งนี้จะมีผลกับเรามากหากบ้านของเราอยู่ก่อนถึงทางเบี่ยงเข้าออกไปนิดหนึ่ง หรือตั้งอยู่อีกฝั่งหนึ่งของถนน เนื่องจากทางเบี่ยงเข้าออกและสะพานกลับรถเหล่านี้มักจะอยู่ไกลกันมาก เช่นถนนบางนา-ตราด สะพานกลับรถบริเวณจุดตัดถนนกาญจนาภิเษกห่างกับสะพานกลับรถแยกกิ่งแก้วอยู่ห่างกันประมาณ 3 กิโลเมตรเศษ ซึ่งถ้าคำนวณไป-กลับก็เป็นระยะทาง 6 กิโลเมตร ดังนั้นหากจะเลือกบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ติดถนนใหญ่ประเภท Super Highway ต้องพิจารณาเรื่องเหล่านี้ด้วยนะครับ

 

ยกตัวอย่างเช่นถนนวงแหวนรอบนอก ที่มีโครงการบ้านเดี่ยวจำนวนมากที่ใช้ทำเลว่า วงแหวน-อ่อนนุช, วงแหวน-บางนา ฯลฯ ซึ่งส่วนใหญ่แล้วจะสร้างติดถนน "คู่ขนานวงแหวน" ซึ่งเป็นถนนเล็กๆคล้ายๆกับทาง Local Road ที่วิ่งสวนเลนกัน เอาไว้สัญจรในบริเวณใกล้ๆ แต่ทางเข้าออกถนนวงแหวนนั้นมันมีน้อยเหลือเกิน และเส้นทางส่วนใหญ่ก็จะมึนๆงงๆ มีป้ายชี้ทางเยอะแยะ ถ้าเลี้ยวผิดทีเดียวอาจจะได้กลับรถอีก 5 กิโลเมตรข้างหน้า ไปกลับรวมกัน 10 กิโลพอดี

14 ตุลาคม, 2012 beamlg   44 168 617
edited 14 ตุลาคม, 2012 Mr.Boom
+6
โหวต
จากประสพการณ์ที่อยู่คอนโดมาหลายปีดีดัก
ผมอยากให้เน้นถึงเรื่องสาธารณูปโภคพีื้นฐานของโครงการ
เพราะเป็นสิ่งที่เกี่ยวพัน กับการอยู่อาศัยจริง และ สุขภาพของผู้พักอาศัย
ทั้งสุขภาพกายและ สุขภาพใจ และเป็นสิ่งที่แก้ไขยากมาก
ถ้าไม่ได้ถูกออกแบบไว้ตั้งแต่แรก

1. เรื่องของระบบน้ำประปา คอนโดหลายแห่งมีระบบเก็บน้ำและท่อส่งน้ำที่ไม่ดี
    ขาดการควบคุมและตรวจสอบ ทำให้น้ำ มีตะกอนบ้าง
   ไม่สะอาดบ้าง หรือ ถึงขั้นมีสนิมจากแท๊งค์เก็บน้ำ
   คิดดูแล้วกันครับ น้ำอาบ น้ำใช้ไม่สะอาดเพียงพอ จะอยู่ได้อย่างไร

2. เรื่องของระบบระบายอากาศในโถงทางเดินของแต่ละชั้น
    บางที่ออกแบบมาปิดหมด ไม่มีลม ไม่โดนแดด ทั้งอับ ทั้งชื้น
    เป็นที่มาของเชื้อรา หลายประเภท
    ซึ่งบางห้องอาจจะทำกิจกรรม ที่ทำให้เกิดกลิ่น เช่น
    ทำกับข้าว แล้ว เปิดประตู ถ้าโถงทางเดินระบายอากาศไม่ดี
    มันก็จะมีกลิ่นรบกวนกันทั้งชั้น และส่วนใหญ่ ห้องที่ทำ
    ก็จะทำเป็นประจำ จึงอาจเกิดเป็นกลิ่นประจำชั้นไปเลย

3. เรื่องของระบบไฟของโครงการ บางโครงการ ไฟมันดับได้ทุกเดือนสิน่า
   ไฟโหลดเกิน ระบบรับไม่ไหวตลอด สร้างความหงุดหงิดให้ไม่น้อย
   ยิ่งถ้ามาดับกันตอนดึกๆ ช่วงอากาศร้อนๆ แล้วช่างเฝ้าเวร ไม่มีปัญญาแก้ไข

4. เรื่องของที่จอดรถ ที่จอดรถเป็นเหตุปัจจัยหลัก ที่ก่อให้เกิดการทะเลาะกันของคนในคอนโด
    เมื่อที่จอดรถไม่พอเพียงความวุ่นวายย่อมตามมาไม่สิ้นสุด
    รวมถึงการบริหารที่จอดรถส่วนกลางของบุคคลภายนอก
    คนเราย่อมมีเพื่อนฝูงญาติมิตรมาเยี่ยมเยียนบ้าง ถ้าบริหารที่จอดรถสำหรับคนภายนอกไม่ดี
    พวกคนนอกแต่มาประจำทุกค่ำคืนก็จะมายึดที่จอดนี้ไป แต่ปัญหานี้ มันเป็นปัญหาโลกแตก
    ก็ถ้าโครงการมีที่จอดให้แค่นี้ ก็ต้องทนกันไป นอกจากหาที่จอดในพื้นที่ใกล้เคียงได้

5. เรื่องของระบบจัดเก็บขยะของทั้งโครงการและการดูแลรักษาความสะอาดของห้องพักขยะ
    ถ้ามีการขนย้ายขยะออกอย่างสม่ำเสมอ ก็จะเป็นเรื่องที่ดี แต่ถ้าจัดเก็บไม่ดี
    ปล่อยกองๆเอาไว้ให้หมักหมม ขยะเยอะแต่ขนออกอาทิตย์ละครั้ง ก็จะเป็นบ่อเกิดของ
    หนู แมลงสาบ พวกที่อยู่ชั้นล่างๆ ก็จะรับกรรมกันไป เพราะพวกจะขึ้นไปตามท่อระบายน้ำ
    รวมถึงควรมีการล้างทำความสะอาด ห้องพักขยะ อย่างสม่ำเสมอ เพื่อไม่เป็นบ่อเกิดของเชื้อโรค
    คอนโดหรูบางที่ ตรม เป็นแสน แต่ห้องพักขยะเน่ามากๆก็มีครับ

เรื่องพวกนี้ ผมถือเป็นเรื่องสำคัญ เพราะมีผลกับสุขภาพของผู้พักอาศัย
รวมถึง มันเป็นปัญหาที่แก้ยาก ถ้าโครงการไม่ได้ออกแบบรองรับมาแต่แรก
ปัญหาพวกนี้มันจะวนเวียนสลับกันเข้ามา และส่วนใหญ่มักแก้ไขที่ต้นตอของปัญหาไม่ได้
เพราะแก้ไขลำบาก กระทบถึงการอยู่อาศัยของคนทั้งโครงการ
ก็เลยทำได้แค่การแก้ไขแบบลูบหน้าปะจมูกกันไป
คอยแก้ปัญหาเฉพาะหน้าที่เกิด คอนโดที่ออกแบบเรื่องพวกนี้ไม่ดี
บางที่ก็ไม่ต่างจากสลัมลอยฟ้าเลยละครับ
14 ตุลาคม, 2012 neo7s   1 1 4
edited 14 ตุลาคม, 2012 neo7s
เรื่องการจัดการโครงการหรือ Property Management นี่สำคัญมากจริงๆ แค่หน้าตาส่วนกลางไม่ได้ดูแล ปล่อยให้มีเขียวๆเกาะอยู่ตามสองฟากของสระน้ำหรือสวน ก็แทบไม่อยากไปใช้แล้ว ดังนั้นการใช้บริษัทที่เป็นมืออาชีพหน่อย ดูแลดีๆ แม้ว่าค่า Fee จะแพงหน่อย ก็ช่วยได้เยอะมากครับ
ปัญหาที่กล่าวมา ทีมนิติบุคคล แค่ช่วยบรรเทาครับ
หรือ แก้ปัญหาได้แค่เฉพาะหน้ากันไป
เพราะอย่างเรื่อง แทงค์น้ำ ระบบไฟ ที่จอดรถ การถ่ายเทอากาศภายในอาคาร
บางเคสมันต้องใช้เงินเยอะ จนเกินกำลังของนิติบุคคล จะมาแก้ไขให้ได้ครับ
ผมเห็นว่ามันเป็นเรื่องของ ระบบโครงสร้าง
ที่ต้องมีการคิดออกแบบมาอย่างรอบคอบตั้งแต่แรก
เพื่อให้สามารถพักอยู่อาศัยได้จริง

ช่วงนี้ เห็นคอนโดหลายๆโครงการ แล้วหมดใจ
ออกแบบมาเป็นแค่เป็น ห้องตัวอย่าง หรือ โชว์รูมเฟอร์นิเจอร์
แต่เก็กซิมกว่า เมื่อเห็นคนแห่ไปซื้อ โดยไม่สนใจว่าจะอยู่ได้จริงหรือไม่
+4
โหวต
ขอโพสเรื่องแอร์ครับ
จะพูดถึงแอร์ชนิดแยกส่วน เฉพาะส่วนคอยล์เย็นนะครับ
เท่าที่เห็นมีขายในท้องตลาด แบบที่ติดตั้งกับห้องถาวร เคลื่อนย้ายไม่ได้ ส่วนคอยล์เย็นที่ติดตั้งภายในบ้านจะมี 3 ลักษณะคิอ

1. แบบ wall type
ที่ใช้กันทั่วไป แบบนี้เห็นได้บ่อยสุด
มีรุ่นตัวเลือกมากสุด ผลิตมากสุด และนั่นหมายถึงราคาก็จะมีแนวโน้มต่ำสุด
และมักจะเป็นแบบที่โครงการจัดสรรแถมให้ มีรุ่น btu น้อยๆให้เลือก

2. แบบตั้งพื้น/แขวนเพดาน
มักพบได้ในสถานที่ราชการ
ตัวจะแบน ช่องลมเข้าอยู่ส่วนแบนๆกว้างๆ ช่องลมออกอยู่ตรงด้านสันแคบๆ
จะมีให้เลือกน้อยรุ่น ไว้ว่าจะเป็นเรื่องขนาด btu หรือ option ก็จำกัด
เช่นบางยี่ห้อไม่มีแบบที่เป็น inverter ให้เลือก ไม่มีรุ่นเล็ก หมื่นต้นๆ btu ให้เลือก
ที่ btu เท่ากัน ราคาอาจจะแพงกว่า เพราะผลิตน้อยกว่า

3. แบบ 4 ทิศทาง
แบบนี้จะเป็นเครื่องที่ฝังอยู่ในฝ้ากลางห้อง
ต้องมีระบบดูดน้ำทิ้ง ดูแลรักษายากสุด และแพงที่สุด
ต้องวางแผนตั้งแต่ก่อนทำฝ้าเพดาน

ขอเล่าประสบการณ์ที่โดนมากับตัวเอง
บ้านสมัยใหม่จะทำหน้าต่าง bay สูง เพื่อให้ดู modern แต่ก็จะไม่ทำหน้าต่างจนสุดเพดาน เพราะต้องเผื่อที่ไว้ติดม่านด้วย
(ถ้าจะทำหน้าต่างสุดเพดาน ม่านจะต้องห้อยจากฝ้า ต้องออกแบบโครงฝ้าให้รองรับน้ำหนักแขวนตั้งแต่แรก โครงการเลยไม่ทำให้)

แล้วทีนี้จะมีปัญหาว่าโครงการเค้าเดินสายไฟวาง junction box ไว้เหนือหน้าต่าง bay อีก
เป็นการบังคับว่าต้องติดแอร์ตรงนี้ ถ้าไม่พอใจก็ต้องเซาะกำแพงเจาะฝ้าเดินสายไฟใหม่เอง
แต่โครงการก็จะแถมแบบ wall type มาให้ ไม่แถมแบบ 4 ทิศทาง

แอร์ wall type สมัยใหม่มักจะเปิดช่องลมให้เข้าทางด้านบนเพื่อให้ด้านหน้าดูสวย เพราะฉะนั้นก็ต้องเว้นระยะด้านบนเพิ่มอีก
เมื่อรวม ระยะหลบทับหลังหน้าต่าง + ระยะติดผ้าม่าน + ระยะตัวเครื่อง wall type + ระยะลมเข้า มันก็ต้องใช้ที่เยอะ
เมื่อที่ไม่พอ และไม่ยอมลงทุนย้าย ก็ต้องเบียดๆกัน ราวผ้าม่านยึดเจาะกับตัวขอบหน้าต่าง upvc
แล้วแอร์ก็ติดชิดผ้าม่าน เหลือช่องลมเข้าด้านบนไม่กี่ซม. เป็นสภาพที่อนาถมากๆ
แถมด้วยการเดินท่อแอร์ในบ้านเป็นทางยาวก่อนจะทะลุผนังออกไปนอกบ้าน เหมือนโดนแกล้งเลย

ตอนซื้อบ้านไม่คิดว่าบริษัทที่สร้างบ้านขายเป็นสิบๆปีจะทำอะไรที่ไม่เข้าท่าได้ขนาดนี้
อย่างน้อยก็น่าจะให้มาเป็นแบบแขวนเพดาน จะใช้พื้นที่แนวตั้งน้อยกว่าเยอะ
ถ้าตอนนั้นนึกออกว่ามีแบบแขวนเพดานแบนๆก็คงจะไปต่อรองให้เปลี่ยนแล้ว โครงการก็ไม่แนะนำลูกค้าเลย
ทุกวันนี้ก็ยังเป็นตราบาปติดอยู่ในบ้านครับ
14 ตุลาคม, 2012 Itipon   17 75 210
คุณ itipon พอจะมีข้อมูลพวกเรื่อง ห้องขนาดไหน ควรจะใช้แอร์กี่ BTU มาแชร์กันไหมครับ ^_^?
เรื่อง btu ก็มีสูตรคำนวณทั่วๆไปว่า พื้นที่ห้องเป็นตารางเมตร x 800
เช่นห้อง 15ตรม. ใช้ 15x800 = 12000 btu

ก่อนซื้อลองเช็คในเว็บ บางยี่ห้อจะมีบอกไว้ครับว่าเหมาะสำหรับห้องขนาดเท่าไหร่
เช่น Panasonic CS-S13NKT (12,765 BTU) เหมาะกับขนาดห้อง 13-18 ตร.ม.

แต่จากที่ใช้เอง ตามสภาพที่โครงการแถมมาให้ ตัวคูณอาจจะลดเป็น 600 ได้ครับ ห้องใหญ่กว่าขนาดใหญ่สุดที่เว็บแนะนำไปอีก
(หรือพูดอีกอย่าง คือโครงการงก แถมแอร์ตัวเล็กกว่าห้อง) มันก็พอใช้ได้อยู่ถ้าห้องไม่โดนแดด และปรับอุณหภูมิไม่หนาวเกินไป สัก 27 องศา
แต่บางคนชอบเปิดหนาวๆแล้วใส่เสื้อกันหนาว ยังงั้นก็คงต้องตัวคูณ 1000 ละครับ

ถ้าเลือกเล็กไป แอร์ก็จะทำงานหนักต่อเนื่อง ในระยะยาวก็พังง่ายกว่า
ถ้าเลือกใหญ่เกินไป แอร์ก็จะมีช่วงที่ตัดการทำงานบ่อย เพราะเย็นเร็วไป เวลาที่ใช้รีดความชื้นในอากาศก็น้อยลงไปด้วย

ถ้าพูดถึงเรื่องระบบ จะมีแบบธรรมดากับแบบ inverter
ส่วนใหญ่ที่เป็นระบบ inverter จะใช้น้ำยาแอร์ R410A ซึ่งแพงกว่า
แบบ inverter จะให้ความรู้สึกแบบค่อยๆเย็น จะไม่เย็นฉ่ำแบบแอร์ธรรมดา ไม่สะใจ
เท่าที่ทราบคือแอร์ inverter จะกินไฟมากกว่าถ้าทำงานเต็มที่ แต่จะกินไฟน้อยมากถ้าอยู่ในสภาวะค่อยๆเลี้ยงอุณหภูมิ
การใช้แอร์ inverter ในห้องที่ใหญ่เกิน btu มากๆ เป็นสิ่งต้องห้าม เพราะจะกินไฟโหดที่สุด ไม่งั้นก็ต้องตั้งอุณหภูมิสูงๆชดเชย
เคยได้ยินมาว่า inverter จริงๆแล้วเค้าจะเผื่อ btu ไว้อีกหน่อยด้วย ถ้าใช้เต็มที่มันก็จะเกิน btu ที่ซื้อมา แต่การกินไฟจะไม่ใช่ประหยัดไฟเบอร์ 5 แล้ว
แนะนำว่าใช้ inverter กับห้องนอนก็พอครับ ลักษณะการใช้งานเหมาะกับอุณหภูมิคงที่ ใช้ไฟน้อยๆเลี้ยงอุณหภูมิ ไม่มีกิจกรรมที่สร้างความร้อนปริมาณมาก (ในกรณีนอนหลับปกติ)
แอร์ที่เป็น inverter ค่าตัวสูงกว่ามาก ห้องนั่งเล่นอาจจะใช้แบบธรรมดาก็ได้ เพราะคนเดินเข้าเดินออก เอาของร้อนๆมากิน เปิดเครื่องใช้ไฟฟ้าสร้างความร้อน ฯลฯ แอร์ต้องเร่งการทำงานเป็นบางจังหวะ

นอกจากดูเรื่องระบบไหนแล้ว ยังมีตัวเลข EER ค่าประหยัดไฟ ให้สังเกตด้วย บางรุ่นทำได้ถึง 17-18 Btu/hW เลยครับ
อ่านดูตามฉลากเบอร์ 5 ก็สังเกตรายละเอียดอย่างอื่นด้วยครับ
โดยเฉพาะเลขปี ต่างปีมาตรฐานก็ต่างกันแล้ว เบอร์ 5 ของปี 2008 อาจจะไม่ใช่เบอร์ 5 ปี 2012 ก็ได้
ให้ดูที่ตัวเลขประสิทธิภาพเลยครับ เทียบกับยี่ห้ออื่นๆ แล้วเทียบราคา ค่าใช้จ่ายระยะยาวจะคุ้มไหมกับราคาที่ต้องจ่ายแพงกว่าในวันนี้
ได้ความรู้เพิ่ม ขอบคุณครับ
+2
โหวต

 

ที่กลับรถ U-Turn)

โพสก่อนเมื่อผมพูดถึงเรื่องถนนใหญ่ระดับ Super Highway กันแล้ว เราก็ลองย้อนกลับมาดูถนนทั่วไปแบบบ้านๆ ที่มีรถวิ่งสองฟากและมีเกาะกั้นระหว่างกลางกันบ้าง เพราะตราบใดที่มีสิ่งที่เรียกว่า “เกาะกลางถนน” แล้ว ก็จะมีประเด็นเรื่องการหาที่กลับรถ หรือ U-Turn ตามมาเสมอๆ

 

บ้านหรือคอนโดมิเนียมเองก็เช่นกัน บางครั้งหากอยู่ในตำแหน่งที่เลยจุดกลับรถไปพอดี การพิจารณาทำเลก็ต้องเปลี่ยนใหม่ทั้งหมด โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากที่กลับรถจุดต่อไปอยู่ห่างออกไปไกล หรือเป็นช่วงคอขวดที่การจราจรมักจะติดขัด ดังนั้นสองโครงการที่อยู่ติดกัน โครงการหนึ่งสามารถกลับรถแล้วมาถึงหน้าโครงการพอดี กับอีกโครงการหนึ่งที่ไม่สามารถทำเช่นนั้นได้ ความน่าสนใจของคอนโดมิเนียมทั้งสองตึกจะต่างกันเยอะเลยครับ

 

Case Study เลือกที่อยู่อาศัยให้ดู “U-Turn”

 

ผมอยากจะยกตัวอย่างของจริงบ้าง ไม่ให้มันดูลอยๆเกินไป เราลองมาดูแถวสถานีรถไฟฟ้า BTS อ่อนนุช กับโครงการคอนโดมิเนียมในเครืออนันดา IDEO Verve และ IDEO Mobi ที่อยู่ติดถนนสุขุมวิทเหมือนกัน ฝั่งเดียวกัน ห่างจากรถไฟฟ้าไม่ถึง 100 เมตรเหมือนกัน แต่อยู่เหลื่อมจุดกลับรถกัน

 

หากขับรถลงทางด่วนมาจากสุขุมวิท 62 แถวบางจากมุ่งหน้าอ่อนนุช เราก็จะถึง IDEO Mobi ก่อน IDEO Verve ซึ่งบริเวณซอยสุขุมวิท 81 มีการเว้นเกาะกลางถนนอยู่ทำให้ผู้ขับขี่สามารถเลี้ยวขวากลับรถหรือเลี้ยวเข้าซอย 81 ได้ทันที ผู้ที่อยู่อาศัยบนคอนโดมิเนียม IDEO Mobi จึงสามารถเลี้ยวเข้าบ้านได้เลย ส่วนผู้ที่ซื้อบ้านอยู่ที่ IDEO Verve จะต้องวิ่งไปกลับรถใต้สะพานข้ามคลองพระโขนง จริงๆก็อยู่ไม่ไกลเท่าไรนะครับ แต่การจราจรตอนเย็นๆช่วง Rush Hour แถวนี้บอกได้เลยว่าติดขัดมาก รถจำนวนมหาศาลต้องการกลับรถใต้สะพานข้ามคลองพระโขนงเพื่อเข้าถนนอ่อนนุช หรือซอยสุขุมวิท 77 และรถทั้งหมดจะถูกเบียดให้เหลือเพียงเลนเดียวเพื่อวิ่งลอดใต้สะพาน เกิดเป็นปัญหาคอขวดขึ้น ยิ่งถ้าเป็นวันที่ฝนตก การจราจรมีปัญหา ผู้ที่ซื้อบ้านอยู่ IDEO Mobi อาจจะถึงบ้านก่อน IDEO Verve เกือบๆครึ่งชั่วโมงเลยละครับ

15 ตุลาคม, 2012 beamlg   44 168 617
เห็นด้วยยยย คร้าบบบบ
ถ้าคอนโดอยู่ใน พื้นที่วิกฤตจราจรจนเกือบเป็นจลาจลทุกวัน
ศึกษาทิศทางการเดินรถให้ดีๆ ก่อนจะตัดสินใจนะครับ

อย่าง THE KEY สาทร-ราชพฤกษ์ จะเข้า จะออก มันปวดกบาลซะจริงๆ
ถ้าบ้านห่างไกลจาก u-turn มากจะลำบาก
แต่บางทีอยู่ใกล้ u-turn มากไปก็ลำบากเหมือนกัน

ลักษณะที่เป็นปัญหาคือกลับรถใต้สะพาน
แล้วทางเข้าโครงการอยู่ติดกับสะพานที่ข้ามกลับรถพอดี
ยกตัวอย่างเช่น ลัดดารมย์ Elegance วงแหวน-สาทร
ที่ดินตัวโครงการจริงๆอยู่เกือบถึงเพชรเกษมแล้ว
แต่คาดว่าหาซื้อทางออกดีๆไม่ได้ เลยต้องลากทางออกยาวข้ามคลองอ้อมหลังศาลเจ้าแม่ทับทิม
มาโผล่ตรงก่อนขึ้นสะพานพอดีเป๊ะ เลยไปอีกนิดเดียวก็จะขึ้นสะพานไม่ได้แล้ว
ใต้สะพานวิ่งตรงต่อไปไม่ได้ ต้องกลับรถอย่างเดียว (ถ้าไม่ขั้น advanced ย้อนศรออกมา)

ทีนี้พอมีตัวเลือกก็จะมีปัญหาตามมา
ตามโครงการที่ยกตัวอย่าง ถ้าจะไปเดอะมอลล์บางแค ออกจากโครงการแล้ววัดใจฝืนขึ้นสะพาน ก็ใกล้นิดเดียวแค่ 2 กิโลเมตร
แต่ถ้าไม่ฝืนขึ้นสะพาน ก็จะต้องวิ่งกลับรถ 2 ที รวมระยะทางเพิ่มมาเกือบ 4 กิโลเมตร รวมเป็น 6 กิโลเมตรเลย
ถ้าใครทำงานสาทรก็คงไม่มีปัญหา เช้าก็กลับรถ เย็นก็วิ่งตรงเข้าโครงการ แต่ถ้าทำงานบางใหญ่ก็จะเจอปัญหานี้ทุกวันแน่ๆ

โครงการที่อยู่เยื้องๆกันของพฤกษาก็เจอปัญหาเดียวกันเด๊ะ
คิดให้ดีว่ายอมรับสภาพแบบนี้ได้ไหม หรือจะทำใจยอมรับความจริงว่าทำเลโครงการอยู่ลึกจริงๆกลับรถ 2 ทีทุกๆวันก็ได้
+6
โหวต

 

ขอแชร์มั่งครับ

 

ตำแหน่งที่ตั้งของอาคาร

ในการเลือกหาที่พักอาศัย ปัจจัยที่มีความสำคัญอย่างมากคือทำเล ซึ่งในภาพกว่้างๆ เราทุกคนจะมีย่านที่รัก ทำเลที่ชอบ ถิ่นที่คุ้นเคยกันอยู่ในใจแล้ว จึงเป็นเรื่องที่ไม่ยากจนเกินไปนักที่จะเลือกทำเลแบบกว้างๆก่อน เช่น ทำเลย่านรัชดา ย่านสุขุมวิท ย่านบางนา หรือใกล้ที่ทำงาน ใกล้มหาลัย ใกล้บ้านพ่อแม่ ซึ่งก็จะเป็นภาพย่าน หรือเขตกว้างๆ แต่เมื่อพิจารณาให้ละเอียดลงไปอีกในแต่ละทำเล ก็จะกลายเป็นการพิจารณาตำแหน่งที่ตั้งของโครงการล่ะ ซึ่งผมเชื่อว่า หลายๆคนจะยังขาดหลักยึดในการชี้ขาดลงไปว่า ตำแหน่งที่ตั้งของโครงการที่อยู่ใกล้กัน โครงการไหนดีเด่นเหมาะกับตัวเองกันแน่ ซึ่งปัจจัยที่จะนำมาใช้ มันคือ “สภาพแวดล้อม” รอบๆโครงการนั่นเองครับ 

 

 

สภาพแวดล้อมกลางวัน

เคยแปลกใจไหมครับ ว่าทำไมโครงการหลายๆ โครงการ ถึงตั้งราคาของห้องในฝั่งต่างๆของอาคาร ไม่เท่ากัน ตึกเดียวกันชั้นเดียวกันแท้ๆ ห้องก็เหมือนกัน แต่ดันราคาไม่เท่ากัน.. เจอแบบนี้สันนิษฐานไว้ก่อนได้เลยครับ ว่าห้องฝั่งที่ถูกกว่า มี “ของ” ที่เราอาจจะไม่ทันสังเกตุครับ ซึ่งคงต้องไปดูว่ามีอะไรอยู่รอบๆโครงการมั่ง

 

ตอนกลางวันนี่เป็นช่วงเวลาที่ง่ายต่อการสังเกตุสภาพแวดล้อมต่างๆ รอบๆอาคาร สิ่งที่ควรจะต้องพิจารณา นั้นมีมากมาย ต้องแวะไปดูไปเดินสังเกตุด้วยตัวเองนะครับ เพราะดูจากรูปที่คนอื่นถ่ายมา ยังไม่พอ เนื่องจาก บางที “กลิ่น” ก็เป็นปัจจัยที่หลายคนมองข้ามกันไป ผมจะขอยกตัวอย่างคร่าวๆ ของปัจจัย ที่สำรวจเจอง่ายๆ ในตอนกลางวัน ซึ่งจะแบ่งออกเป็นสองส่วนนะครับคือ

  1. สิ่งที่ตั้งอยู่รอบโครงการ ที่มองเห็น สัมผัสได้ ในตอนกลางวัน
  2. กิจกรรมต่างๆ ที่เกิดขึ้นรอบๆ โครงการในตอนกลางวัน

 

สิ่งที่ตั้งอยู่ อันนี้ดูง่ายนะครับ ไปเดินๆดูก็เห็น เช่น สภาพถนนรอบโครงการ ที่ทิ้งขยะ คลอง เสาไฟฟ้าแรงสูง วัดและเมรุเผาศพ ศาลเจ้า ชุมชนแออัด ปั๊มน้ำมัน ปั๊มแก๊ส อู่ซ่อมทำสีรถยนต์ พื้นที่เปลี่ยวร้างว่างเปล่า ตลาดสด โรงเรียน โรงพยาบาล.. สิ่งเหล่านี้ถ้าอยู่ใกล้เกินไปจะเป็นด้านลบ เมื่อเทียบกับอาคารอื่นๆ ส่วนด้านที่เป็นบวก ก็มีพวก วิวสวยๆ สวน พื้นที่เปิดโล่ง ชุมชนรอบข้างที่เป็นมิตร ปลอดภัยไม่มีจุดเปลี่ยว

 

กิจกรรมต่างๆ รอบๆโครงการ หลายคนจะพลาดไปครับไม่ได้สังเกตุกันให้ดี ผมแนะนำให้ถามคนพื้นที่ เพราะของบางอย่าง เค้ามาเป็นบางวัน และมาเป็นบางช่วงนะ เช่น ตลาดนัด หรือลานกิจกรรมที่เราเห็นโล่งๆ บางที่มีแข่งบอลมั่ง ตระกร้อมั่ง กันตอนเย็นๆเสียงดังบ้างอะไรบ้าง นอกจากนี้ก็มีงานศพ บางที่ใกล้มัสยิด ก็จะมีประกาศดังหน่อย นอกจากนี้ก็จะมีเรื่องของความพลุกพล่านของคนรอบๆโครงการ ซึ่งใครที่ชอบอยู่แบบสงบๆ ก็จะรำคาญได้นะครับ

 

สิ่งเหล่านี้ เราสามารถ ตรวจสอบได้ง่าย ด้วยการไปดูพื้นที่จริงในตอนกลางวัน สังเกตุและ ถามคนพื้นที่เยอะๆ แต่การเดินสำรวจ อย่าลืมเรื่องความปลอดภัยของตัวเองด้วย เพราะบางครั้งมันเปลี่ยว และยังเป็นพื้นที่ก่อสร้าง ซึ่งไม่เหมาะสมต่อการไปเดินดูคนเดียวนะครับ

 

กรณีศึกษา Case Study #1 “มัสยิด เสาไฟแรงสูง และคลองแสนแสบ”

โครงการคอนโดมิเนียม Fuse Mobius รามคำแหง เป็นโครงการที่อยู่ในย่านที่ค่อนข้างสะดวกสำหรับคนย่านรามคำแหง คลองตัน โดยโครงการตั้งอยู่ในซอย รามคำแหง 3/1 เข้าซอยไป 140 เมตร เดินไป Air Port Link หรือออกมาปากซอยเพื่อเรียกรถเมล์ พี่วิน พี่ Taxi ได้ง่าย ไม่ยากเลย โครงการอยู่ในซอยสงบๆ ไม่ได้ติดถนนใหญ่ แต่ยังได้ความสะดวก มีร้านค้าขายของขายอาหาร มินิมาร์ท ใกล้ๆเยอะ ไปไหนต่อไหน เข้าเมืองก็สะดวก ราคาก็ไม่สูงจนหยิบจับกันไม่ได้.. แต่ตัวโครงการอยู่ในย่านชุมชนที่ดั้งเดิมของพี่น้องมุสลิม อยู่กันเยอะ ก็จะมีละหมาดบ้าง ประกาศบ้างเป็นช่วงๆ นอกจากนี้ตึกในสุดยังห่างจากคลองแสนแสบเพียงแค่ 50 เมตร ซึ่งในบางวันก็จะมีกลิ่นคลองบ้าง และวันละหลายๆรอบ ก็จะมีเสียงเรือหางยาววิ่งให้ฟังกันอีกด้วย อืม.. งั้นไม่เอาตึกหลัง ไปเลือกตึกหน้า ก็ต้องดูให้ดีอีกอยู่ดี เพราะใกล้ๆตึกหน้า มีสายไฟแรงสูงพาดผ่านระยะประชิดกันเลยทีเดียว

 

กรณีของ Fuse Mobius รามคำแหง ยังดีที่ไม่ใช่ว่าทั้งโครงการจะเลือกไม่ได้ แต่เป็นตัวอย่างที่ดี ที่จะหยิบยกมาให้ดูกันว่า สิ่งแวดล้อมมีผลต่อการเลือก “แต่ละด้าน” ของอาคาร

 

กรณีศึกษา Case Study #2 “คลองสาธารณะ ปั๊มแก๊ส และชุมชนรอบข้าง”

โครงการ Aspire พระราม9 ตั้งอยู่ในทำเลดี มีอนาคต คือใกล้แยกพระราม9 ตัดรัชดา อยู่ฝั่งตรงข้ามกันกับ Central พระราม9 ตัวอาคารของโครงการ อยู่ลึกเข้ามาจากถนนพระราม 9 ประมาณ 100 เมตร โดยปากทางเข้ามีปั๊มแก๊ส ซึ่งจะมีพี่ Taxi และรถมาจอดรอต่อคิวเติมแก๊สกันค่อนข้างเยอะ เวลาจะเลี้ยวเข้าออกโครงการ ก็อาจจะไม่ได้รับความสะดวกบ้าง นอกจากนี้ ถนนเข้าอาคารของโครงการ ยังตัดผ่านคลองสาธารณะ ที่มีทางสัญจรข้างๆคลอง ไม่สามารถปิดกั้นได้ ตลอดทั้งวันจึงมีชาวบ้านผ่านเข้าออกที่ถนนโครงการนี้กันแทบจะตลอดวัน.. นอกจากนี้ชุมชนดั้งเดิมรอบข้าง ก็เป็นบ้านและห้องพักราคาไม่แพง มีคนอยู่อาศัยค่อนข้างหนาแน่น ก็เป็นสิ่งที่ต้องพิจารณาด้วย

 

 

สภาพแวดล้อมกลางคืน

ส่วนใหญ่แล้วคนปกติทั่วไปมักจะใช้ชีวิตอยู่ที่บ้านตัวเองในตอนกลางคืน ตอนกลางวันก็ออกไปทำมาหากินแต่เช้า กลับมาบ้านเย็นๆค่ำๆ ดูละคร ดูหนังฟังเพลงที่บ้าน แล้วก็เข้านอนกัน ช่วงเวลาที่ได้อยู่ห้องอยู่บ้านกันเป็นตอนกลางคืน แต่เชื่อว่ามีน้อยคนที่ไปดูทำเลโครงการตอนกลางคืนนะครับ ซึ่งในหลายๆโครงการ สภาพแวดล้อมตอนกลางวันแตกต่างจากตอนกลางคืนมากมาย โครงการบางโครงการในตอนกลางวันแสนสงบไม่วุ่นวาย บรรยากาศดีมาก แต่ตอนกลางคืนรอบข้างดันเป็นผับซะงั้น แถมขายดีมีคนพลุกพล่านตลอดเวลา น่าจะเปิดไปได้อีกยาวๆ

 

บางโครงการกลับกัน เพราะอยู่ในทำเลย่านออฟฟิศทำงาน ตอนกลางวันคึกคักวุ่นวายมาก แต่พอตอนกลางคืน กลายเป็นเงียบ และเปลี่ยว เพราะไม่มีคนเลย พื้นที่ตลาด ร้านค้า ที่เคยคึกคักตอนกลางวัน กลับแปรสภาพเป็นพื้นที่เปลี่ยวและอันตรายในตอนกลางคืน ถ้าต้องเดินผ่านตรงนี้ทุกคืน คงไม่ใช่เรื่องสนุกแน่

 

ผมขอยกตัวอย่างทำเลที่ตอนกลางวัน และกลางคืนแปลงร่างได้เป็นคนละสภาพ แตกต่างกันได้มากมาย เพื่อเป็นไอเดียในการ ไปเดินดูด้วยตัวเองสักเล็กน้อยสองสามทำเลนะครับ

 

  1. ถนนรัชดา - ในบางช่วงของถนนจะมีสถานบันเทิงหลากหลายรูปแบบ ทั้งผับ บาร์ และอื่นๆอีกมากมาย ซึ่งจะทยอยเปิดคึกคักกันตั้งแต่หัวค่ำถึงตีสามตีสี่กันเลย โครงการบางโครงการ ถ้าไปดูตอนกลางวัน ก็สงบๆ ไม่มีอะไร แต่ตอนกลางคืนนี่อยู่ท่ามกลางวงล้อมของสถานบันเทิงกันเลยทีเดียว เราคงไม่อยากให้ลูกหลานเด็กผู้หญิงอยู่ในสภาพแวดล้อมแบบนี้ใช่ไหมครับ
  2. อโศกสุขุมวิท - แหล่งอาคารสำนักงาน แต่ก็จะมีโครงการคอนโดแทรกอยู่บ้างเหมือนกัน ซึ่งบางโครงการ ตอนกลางคืนเนี่ย เงียบกริบ ไม่มีผู้คน จะเดินออกไปไหน ต้องผ่านพื้นที่ ที่ค่อนข้างเปลี่ยว มีมุมมืดของตึกและพื้นที่ขายของที่ตอนกลางวันเคยคึกคัก เป็นจุดเสี่ยง และอโศกบางพื้นที่ตอนกลางคืนมีบาร์ฝรั่งเปิดกันคึกคักวุ่นวายอีกด้วย ต้องเลือกดูเป็นจุดๆไป
  3. ต้นซอยอารีย์ - แหล่งอาคารสำนักงาน และมีร้านค้า ตลาดขายอาหาร เสื้อผ้า ของใช้ อารมณ์เดียวกันกับซอยละลายทรัพย์ กลางวันคึกคักมากมายเพราะเป็นศูนย์กลางแหล่งพักพิงของคนทำงานย่านนี้ ที่ต้องมาหาของกินและแวะช็อปปิ้งก่อนกลับไปทำงานตอนบ่ายสอง แต่ตอนกลางคืน เมื่อพ่อค้าแม่ค้าเก็บร้านไปหมดแล้ว เงียบกริบ พื้นที่ๆเคยเดินผ่านเป็นทางลัดไปรถไฟฟ้าได้ในตอนกลางวัน ก็เดินผ่านไม่ได้ ต้องอ้อมกันไป ซึ่งถ้าเป็นโครงการติดถนนซอยอารีย์ ไม่ใช่ซอยแยกจะไม่เปลี่ยว และกลายเป็นทำเลที่ คึกคักสะดวกช่วงกลางวัน สงบในตอนกลางคืนไปเลย

 

การจะไปเดินดูสภาพแวดล้อมโครงการในตอนกลางคืน ให้ระมัดระวังเรื่องความปลอดภัยของตัวเองด้วยนะครับ อย่าไปเดินดูคนเดียวล่ะ เป็นห่วงครับ

17 ตุลาคม, 2012 Mr. Oe   48 193 542
เห็นด้วยกับคุณโอ๋เลยครับ ก่อนจะตกลงปลงใจร่วมเรียงเคียงหมอนกับโครงการไหน ควรจะหาเวลาไปดูสภาพแวดล้อมสภาพการจราจรหลายๆเวลา เช้า กลางวัน เย็น ค่ำ ดึก
บ้านเดี่ยวแถวๆวงแหวน อ่อนนุช พระราม9
เห็นเค้าว่าโรงขยะเก่าที่อ่อนนุชส่งกลิ่นเหม็น
แล้วจะเหม็นเฉพาะบางวันหลังฝนตก

ตอนซื้อบ้านก็มีมองๆทำเลแถวนี้ แต่กลัวเรื่องนี้มาก
เป็นภูมิแพ้ด้วย จะให้มาดมอะไรแบบนี้คงทนไม่ได้จริงๆ
กลัวว่าวันที่ไปดูไม่เจอเพราะไม่ได้จังหวะ แต่จริงๆอาจจะมันมีกลิ่น เลยตัดทำเลนี้ไปเลย
อยากรู้ว่ารัศมีกลิ่นไปถึงไหน เดี๋ยวนี้มันหายเหม็นสนิทแล้วรึยัง อยากได้ยินเสียงผู้ที่อยู่แถวๆนั้นจริงๆครับ
จะเช็คเรื่องกลิ่น ให้ไปหลังฝนตกครับ และอย่าได้ไปถามคนที่อยู่แถวนั้นนะครับ เพราะเค้าจะชิน ขนาดเราไปเจอ เหม็นจะตายไป ชาวบ้านที่อยู่แถวนั้นดันบอกไม่ได้กลิ่น ... ก็แกอยู่มาจนชิน เนอะ
ถ้าเป็นบ้านหรือคอนโดริมคลองห้ามไปพิสูจน์กลิ่นหลังฝนตกครับ เพราะฝนจะช่วยเจือจางกลิ่น อันนี้ประสพการณ์ตรงที่คอนโดของผมเองเลยครับ
+2
โหวต

คุณ admin ช่วยเอากระทู้อันนั้นของคุณ กล้วยน้ำว้า มาแปะหน่อยสิคะ

อันที่บ้านที่อยู่รอบสวนอะไรนั้นน่ะค่ะ มีประโยชน์ดีแล้วจะได้รวมอยู่ในกระทู้นี้ cool

18 ตุลาคม, 2012 Colleen   32 131 335
แอบอ่าน Think of Living มาหลายเดือนแล้ว กด Like ให้เลย มีประโยชน์มาก ขอบคุณผู้จัดทำนะค้า...โอกาสนี้ จึงอยากแบ่งปันประสบการณ์เล็กน้อย ซึ่งอาจจะเป็นประโยชน์บ้างอ่ะค่ะ

บรรดาผู้เลือกซื้อบ้านจัดสรรในแนวราบ ย่อมทราบดีว่าราคาบ้านในขนาดและฟังก์ชั่นเดียวกันนั้น บ้านในทำเลที่ใกล้สวนมากกว่า ใกล้ทางเข้าออกมากกว่า หรือบ้านที่อยู่ในแนวถนนเมน ถือว่าเป็นทำเลทองที่มีราคาสูงกว่าบ้านที่อยู่ในทำเลอื่น ซึ่งหากเลือกได้ ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักเลือกบ้านทำเลที่มีราคาสูงดังกล่าว ถึงจะจ่ายแพงกว่าเป็นแสนเป็นล้าน แต่ก็คุ้มว่างั้นเถอะ

อ่ะฮ้า มาพบประสบการณ์บางส่วนของคนอยู่บ้านทำเลทองดีกว่าคะ แต่ทั้งนี้ขอบอกก่อนว่าแต่ละหมู่บ้านก็อาจจะมีความแตกต่างกันนะคะ แต่เชื่อว่าการเล่าสู่กันฟังของเราจะให้มุมคิดบางประการกับผู้อ่านได้

หมู่บ้านแห่งนี้มีประมาณ 400 หลังคาเรือน พื้นที่บ้านมีขนาด 53-100 ตารางวา สนนราคาประมาณสามล้านปลายๆ ถึงเจ็ดล้าน ขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่ แบบ ทิศทาง ทำเล และโปรโมชั่น (ถ้ามีกากี่นั้งกับผู้จัดการหรือฝ่ายขายก็ลดได้อีกค่า)

บ้านราคาถูกสุด คือสามล้านต้นๆ จะอยู่ในทำเลทางสามแพร่ง อันนี้ก็แล้วแต่บุคคลคะ บางคนไม่คิดมาก ก็เต็มใจซื้อ ส่วนบ้านราคาสูงสุดจะอยู่รอบสวนส่วนกลางของหมู่บ้าน คุณญาติของฉันก็อุตส่าห์ตัดใจซื้อบ้านใกล้สวน แม้ว่าราคาจะสูงกว่าเป็นล้านก็ตาม เรียกได้ว่า เมื่อข้ามถนนไป แทนที่จะเจอเพื่อนบ้านฝั่งตรงข้าม ก็กลายเป็นสวนสวยอยู่หน้าบ้าน  ใครๆ มาเยี่ยมเยียนก็ชื่นชอบทุกคน (โห ยืดได้อีก)

คุณญาติของฉันหวังใจว่าวันหยุดจะนอนตีพุงอยู่บ้าน โดยเปิดหน้าต่าง รับลมโชยธรรมชาติ รับออกซิเจนจากต้นไม้แบบเต็มๆ แต่เมื่อไปอยู่จริงแล้ว ต้องปิดประตูหน้าต่าง และเปิดแอร์แทน ก็เพราะว่าบ้านใกล้สวนนี้จะพลุกพล่านเกือบตลอดวันไง โดยเฉพาะช่วงเช้าและเย็น บรรดาลูกบ้านจะมาใช้ประโยชน์จากสวนส่วนกลางไม่ขาดสาย ยิ่งบรรดาเด็กๆ แสบซ่าด้วยแล้ว ไม่สนใจหรอกคะว่าฝนจะตกหรือแดดจะออก เดอะแก็งค์จะออกมาเล่นเสียงดังที่สวนตลอดวัน แถมบางทีแวะเวียนมากดกริ่งเล่น เคาะประตูรั้ว และอีกสารพัด(ดีนะไม่ปีนรั้ว) นอกจากนั้น ยังมีฮากว่า “ป้าครับ ขอเข้าห้องน้ำหน่อย กระต่ายจะวิ่งแล้วครับ ต้องยิงมันหน่อย ผมกลับบ้านตัวเองไม่ทัน” บางทีก็ “ป้าครับ ขอน้ำดื่มหน่อยครับ” ถ้าหนักกว่านั้นก็ยังมี “มีขนมกินไหมคร้าบ” อั๊ยย่ะ ป้าซึ่งรักเด็กมากๆ ก็ขยาดล่ะค่ะ (แต่ถ้าคุณรักเด็กละก็ เอาอยู่)

อีกทำเลหนึ่งซึ่งเป็นที่นิยมคือ บ้านที่อยู่แนวถนนเมน ซึ่งได้ถนนกว้างใหญ่กว่าชาวบ้าน แต่ต้องแลกมาด้วยราคาที่สูงกว่า บวกกับความไม่เป็นส่วนตัว เนื่องจากมีการสัญจรค่อนข้างหนาแน่น

นอกจากนั้น บางท่านอาจชอบบ้านที่ใกล้กับตู้ของพี่ รปภ. เพราะช่วยคลายกังวลในเรื่องของความปลอดภัย แต่ก็นั่นแหละ บางครั้งก็ต้องแลกกับการต้องเจอ รปภ. ช่างคุย เพราะคุยเสียงดังไปหลายซอย มิหนำซ้ำ เจ้าเครื่องรับนั้นน่ะ ก็จะวอหากันเกือบตลอดเวลา โอ้ว! คิดให้ดี เลือกให้ดี คิดก่อนอยู่นะคะพี่น้อง!

- จากกระทู้ของคุณกล้วยน้ำว้า

http://thinkofliving.com/forum/6293/%E0%B8%9A%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%99%E0%B9%83%E0%B8%81%E0%B8%A5%E0%B9%89%E0%B8%AA%E0%B8%A7%E0%B8%99-%E0%B8%A1%E0%B8%B5%E0%B9%80%E0%B8%94%E0%B9%88%E0%B8%99-%E0%B8%A1%E0%B8%B5%E0%B8%94%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%A2
พูดถึงเกี่ยวกับการเลือกทำเลในหมู่บ้าน ก็ขอเสริมด้วยคนครับ
ถนนเมนนอกจากจะสัญจรไม่ส่วนตัวแล้ว ยังมีปัญหาคือรถใหญ่ครับ
ถ้าบ้านถนนเมนสร้างเสร็จก่อนแต่ยังมีหลังข้างในสร้างไม่เสร็จ รถสิบล้อวิ่งผ่าน จะมีโอกาสบ้านร้าวสูงกว่าปกติครับ
แล้วก็ปัญหารถขยะอีก ยังไงๆก็ต้องวิ่งผ่าน แล้วก็จะมีรีดน้ำไว้ตามทาง เหม็นครับ แต่ก็ดีที่ได้เก็บขยะแน่นอน ไม่มีอ้างว่าจอดรถขวางเข้าไปไม่ได้

ถ้าเลือกบ้านที่รั้วบ้านเป็นรั้วโครงการด้วยก็ระวัง
มีเรื่องเล่าว่าโครงการนึงสร้างรั้วโครงการร่นเข้ามาอยู่ในหลักเขตของโครงการตัวเอง
ตอนหลังมีหมู่บ้านจัดสรรมาสร้างทีหลังติดกัน แล้วไม่สร้างรั้วของตัวเองอีกชั้น
วันนึงฝั่งบ้านเก่าจะเจาะยึดอะไรสักอย่างกับรั้ว
แล้วฝั่งบ้านใหม่โวยวายว่ารั้วใช้ร่วมกัน ไปร้องเรียนราชการไม่ให้เจาะ
จริงๆฝั่งบ้านใหม่นั่นแหละที่ควรจะสร้างรั้วของตัวเอง หลักเขตก็อยู่ในฝั่งบ้านใหม่ด้วยซ้ำ
ไม่รู้ตอนนี้เรื่องเคลียร์รึยัง แต่ฝั่งบ้านเก่าก็น่าจะชนะ

แล้วก็อีกเรื่องคือปัญหาน้ำท่วม
บางโครงการรั้วบ้านเป็นรั้วโครงการและติดคลองด้วย ทำโปร่งๆสวยๆเห็นวิวคลอง
พอน้ำท่วมโครงการก็จัดการปิดทึบเลย ยังดีว่าโครงการเค้าจัดการทำให้
มีบางที่โครงการจะทำผนังกั้นน้ำ แล้วโครงการจะให้บ้านริมโครงการเสียสละพื้นที่ริมรั้วเข้ามาเป็นฟุต โครงการไม่จ่ายด้วย

ถ้าโครงการยอมแบ่งที่ดินทำเป็นถนนรอบโครงการ green belt ไปเลยคงจะหมดปัญหาแล้ว
+4
โหวต

ถนนวันเวย์ หรือ ถนนที่เดินรถได้ทางเดียว (One Way Road)
 

เรายังอยู่กับเรื่องของถนนหนทางกันเหมือนเดิม แต่ลองมาดูถนนอีกประเภทที่จะทำให้ชีวิตของเราลำบากขึ้นดีกว่า นั่นก็คือถนนวันเวย์หรือถนนที่เดินรถได้ทางเดียว พูดง่ายๆก็คือวิ่งไปได้แต่วิ่งกลับไม่ได้หรือสวนทางไม่ได้นั่นเอง ไม่รู้ทำไมประเทศไทยจึงมีถนนประเภทนี้เยอะ และส่วนใหญ่ถนนเหล่านี้ล้วนเป็นถนนที่มีปัญหาเรื่องการจราจรหนักหนาสาหัสกันด้วย ตัวอย่างที่มีให้เห็นกันก็คือถนนราชดำริช่วงหน้าศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ไปจนถึงประตูน้ำ ที่สามารถทำรถติดถึงขนาดกินข้าวกล่องหมดกันได้เลยทีเดียว


ถนนวันเวย์เป็นถนนที่ “คนพื้นที่” จะทราบเป็นอย่างดี และเป็นถนนที่ “คนต่างถิ่น” นั้นไม่รู้เรื่องและจะทำให้เกิดอุบัติเหตุได้บ่อยๆหากไม่ดูป้ายบอกทาง เหมือนกับเมื่อหลายปีก่อน ครั้งหนึ่งผมขับรถมาจากถนนสุขุมวิทติดอยู่ตรงแยกเอกมัยจะไปหาเพื่อที่อยู่ในซอยสุขุมวิท 42 พอเห็นสัญญาณเปลี่ยนจากไฟแดงเป็นไฟเขียว เราก็หักพวงมาลัยกะว่าจะเลี้ยวซ้ายเต็มที่ พอหักไปได้หนึ่งในสามหันไปดูก็ร้องในใจว่า “ตายละวา” พี่วินมอเตอร์ไซค์ยี่สิบแปดคันพร้อมใจกันกดแตรเสียงดังลั่น หักล้อหน้าหนีกันไปคนละทิศคนละทาง โชคดีที่ผมขับรถด้วยความเร็วประมาณเต่ากันยางขาดเพราะไม่คุ้นชินเส้นทางจึงเหยียบเบรกหยุดกึกเหมือนไม่มีอะไรเกิดขึ้น หักพวงมาลัยกลับเข้าถนนสุขุมวิทใหม่ แล้วก็เทียบรถเข้าจอดกับฟุตบาทแถวนั้นยกหูโทรศัพท์หาเพื่อนทันที หลังจากที่เล่าประสบการณ์ทำพี่วินนับสิบแตกกระเจิงให้เพื่อนฟัง จึงได้ความว่าซอยสุขุมวิท 42 เป็นทางวันเวย์ที่ให้รถจากพระราม 4 มุ่งหน้ามาที่สุขุมวิทเท่านั้น หากจะเข้ามาซอยนี้ต้องวนผ่านซอยสุขุมวิท 40 ผ่านซอยสมานฉันท์หรือถนนพระราม 4 เพื่อวกเข้ามาที่ซอยสุขุมวิท 42 จึงถึงบางอ้อ นี่จึงเป็นที่มาของถนนวันเวย์ที่จะทำให้ชีวิตของเราลำบากขึ้นมาก


ดังนั้นอยากจะให้เพื่อนๆจำไว้ให้ดีว่า หากเรากำลังหาคอนโดเพื่อที่จะอยู่อาศัย เมื่อไม่ใช่ “พื้นที่” ที่เราคุ้นชิน ก็สมควรเป็นอย่างยิ่งที่จะถามหรือสำรวจเส้นทางรอบๆก่อนที่จะไปเยี่ยมโครงการ ถามว่าถนนเส้นนี้หรือถนนรอบๆโครงการมีเส้นไหนเป็นถนนวันเวย์ไหม เพื่อจะได้ทราบถึงการใช้รถใช้ถนนในอนาคตว่าจะเป็นอย่างไร

6 พฤศจิกายน, 2012 beamlg   44 168 617
ความเร็วประมาณเต่า
+3
โหวต
ความเห็นของผมในการเลือกซื้อคอนโดคือ

1.ต้องพิจารณาที่ตัวเราเองก่อนว่ามีวัตถุประสงค์อย่างไร เช่น ซื้อเพื่อเก็งกำไร ซื้อเพื่อปล่อยเช่า  หรือซื้อเพื่ออยู่อาศัย(ก็นับเป็นการลงทุนได้)

2.พิจารณาจากขนาดและทำเลที่เหมาะสม เช่นจำนวนสมาชิกที่จะอาศัยอยู่ร่วมกัน ระยะเวลาในการเดินทางสู่แหล่งสำคัญในชีวิตประจำวันของเรา

3.พิจารณาจากการประเมินมูลค่า และคุณค่า คือควรซื้อตามมูลค่าประเมิน ไม่ใช่ราคาขายในท้องตลาดหรือ ราคาที่โดนปั่นไว้แล้ว หรือโปรโมชั่นในการขายของแต่ละดีวีลอปเปอร์

 

สเป็คในการเลือกซื้อคอนโด

1. ใกล้ BTS MRT หรือ BRT ระยะการเดินไม่ควรเกิน 300 เมตร

2. ถ้าวัดจำนวนสถานี ไม่ควรเกิน 10 สถานีจากย่าน CBD เนื่องจากในอนาคตเมืองจะขยายเพิ่มขึ้นจะมีการโดยสารจากนอกเมืองเข้ามาในเมือง เหตุเพราะแหล่งงานหรือแหล่งติดต่อธุรกิจส่วนใหญ่ยังอยู่ใน CBD ผลคือความแออัดในการเดินทาง เช่น นั่งรถไฟฟ้าในชั่วโมงเร่งด่วน จากเมืองนนทบุรีสู่ใจกลางเมืองอาจใช้ระยะเวลาถึง 50 นาที คิดง่ายๆแออัดเหมือนที่ญี่ปุ่น ซึ่งจะเกิดความเครียดสะสม ความเหนื่อยล้าจากการเดินทาง ค่าใช้จ่ายในการเดินทาง ระยะเวลาในการเดินทาง

3.ผมจะเลือกในส่วนที่ใกล้แหล่งชุมชน แหล่งช็อปปิ้ง หรือแหล่งที่มีชาวต่างชาติ

4.สำหรับผมปลอดภัยสุดคือเลือกซื้อ Low rise ครับแต่ต้องดูลักษณะทางกายภาพและส่วนควบคุมโครงการก่อสร้างของที่ดินข้างเคียง หรือที่ดินติดกันด้วย

และเหตุที่ผมเลือกLow rise เพร่าะ คนไม่พลุ่กพล่านจนเกินไป จะมีความเงียบสงบมากกว่า การดูแลบริหารจัดการของนิติบุคคลก็ง่าย ระบบรักษาความปลอดภัยต้องทั่วถึง และที่สำคัญคือในอนาคตผมยังไม่แน่ใจว่าจะเกิดแผ่นดินไหวและส่งผลกระทบในกรุงเทพรึเปล่า

 

ราคาต่อตารางเมตรควรจะเท่าไหร่ดี!!!! ขึ้นอยู่กับทำเล คุณภาพและชื่อเสียงครับ ถ้าตามสเป็คข้างต้นและราคาแพงกว่ารถไฟฟ้ารอบนอกไม่เกิน 20% ควรลงทุนครับ

เหตุผลก็คือเรื่องของซัพพลายในเมืองลดลงทุกวัน เมื่อตัวเลือกน้อย ดีมานของที่อยู่อาศัยในเมืองก็จะมากขึ้นไปเอง ถ้านิติบุคคลที่เราอาศัยอยู่มีการบริหารจัดการที่ดีโอกาสที่มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่เราถือครองก็จะเพิ่มขึ้น ผมเชื่อว่าอาจเกิน 10%ต่อปีได้

อีกรูปแบบนึงที่น่าสนใจคือคอนโดเก่าๆ บางตึกอายุเกิน 20 ปีไปแล้วแต่ยังอยู่ในสภาพที่ดี

ข้อดีคือ ขนาดห้องโดยเฉลี่ย เช่น ห้องสตูดิโอขั้นต่ำจะใหญ่กว่า 40 ตารางเมตรขึ้นไป

ราคาต่อหน่วยจะถูกกว่าของใหม่

ที่จอดรถพอเพียง และส่วนใหญ่มักอยู่ในทำเลที่ดี(หมายถึงคอนโดที่ดูมีระดับหน่อยนะครับ)

เมื่อห้องเก่าเราสามารถrenovateได้ตามใจเลยครับ

 

ทั้งนี้ถ้าจะลงทุนเพื่อปล่อยเช่าก็น่าสนใน ดีที่สุดคือleverage หรือกู้เงินคนอื่นมาซื้อนะครับ อย่าใช้เงินสดเราทั้งหมด

ยังไงขอให้เพื่อนได้ห้องชุดที่อยู่แล้วมีความสุขนะครับ
16 พฤศจิกายน, 2012 สุรเชษฐ์ กลิ่นหอม   3 6
...