6,344 กระทู้

31,120 ความเห็น

17,236 ช่วยเสริม

121,195 สมาชิก

Recent Badges

กระทู้น่าสนใจ
- ilovesunday -
กระทู้แนะนำ
- tonn9003 -
กระทู้น่าสนใจ
- superdee -
อ่านได้อ่านดี
- kidkty -
กระทู้น่าสนใจ
- budka -

ขอทราบความเห็นกูรูด้านปล่อยเช่า กับราคาคอนโดกรุงเทพฯในปัจจุบัน

0
โหวต

สวัสดีครับผมเป็นมือใหม่ด้านปล่อยเช่า สะสมมาเรื่อยๆตามกำลังที่มี อยากทราบมุมมองในอนาคตจากกูรูครับ

ผมสังเกตุว่าช่วงหลังนั้น การที่จะได้ผลตอบแทน 6-7% ต่อปี แทบเป็นไปได้ยากกับราคาคอนโดที่เปิดตัวในปัจจุบัน

เป็นเพราะ ราคาที่ดินสูงขึ้น และมันคงสูงขึ้นไปเรื่อยๆ แต่ก่อนเคยฟังว่าคอนโดที่ฮ่องกงตารางเมตรละ 300,000 ยังฟังดูไกลตัว

(เทียบจากยุคที่ PSH, PF เพิ่งทำคอนโดมาแข่ง LPN ที่แรกๆ) แต่ปัจจุบัน อีกไม่เกิน 3-4 ปี คิดว่าคงไม่ใช่เรื่องแปลกอีกต่อไป

ผมจึงมีข้อสงสัยว่า (เทียบระดับคอนโดจาก ECONOMY CLASS - MAIN CLASS ไม่ถึง LUXURY ครับ)

1. คอนโดอาจไม่ใช่ทรัพย์สินที่ให้ผลตอบแทนที่ดีเหมือนแต่ก่อนแล้วหรือไม่ ผลตอบแทนจากอสังหาอาจไม่น่าสนใจ หรือมีโมเดลใดที่น่าสนใจกว่าการปล่อยเช่าคอนโดไหมครับ

2. ควรให้ความสนใจคอนโดมือสอง ที่ยังไม่เก่ามาก แต่อยู่ในทำเลเดียวกันหรือดีกว่าที่เปิดตัวใหม่ แต่ราคาต่อตารางเมตรถูกกว่า อย่างนี้จะมีข้อแตกต่างกับซื้อใหม่อย่างไรบ้าง (ไม่มีประสบการณ์ซื้อมือสองครับ)

3. ถ้าจะซื้อคอนโดใหม่ตอนนี้ มีปัจจัยอะไรที่ควรดูเพื่อการลงทุนเพิ่มเติมหรือไม่ เช่นดู Capital gain มากกว่า Yield ขอคำแนะนำครับ


ขอบพระคุณทุกความเห็นล่วงหน้าครับ



10 กรกฎาคม Nunix   2 5 17

กรุณา Log in หรือ Register ก่อนแสดงความคิดเห็นในกระทู้

3 ความเห็น

+2
โหวต
 
โดนใจเจ้าของกระทู้

ในเรื่องของผลตอบแทนด้านราคาสินทรัพย์และการปล่อยเช่า หรือ Capital gain vs. Capitalization rate ผมว่าการเปรียบเทียบกับต่างประเทศก็เป็นวิธีการที่น่าจะเหมาะสมในการคาดเดาอนาคตอสังหาบ้านเราว่าจะเป็นยังไงต่อไป

ดูอย่างลอนดอน ปัจจุบัน Cap rate แทบไม่ถึง 1% ด้วยซ้ำ เพราะราคาที่ดินสูงมาก และไม่เปลี่ยนมือกันด้วย มีแต่ Leasehold เช่าระยะยาวกันหมด เจ้าของที่ดินจริงๆอยู่แถวตะวันออกกลางกันเยอะมาก เพราะฉะนั้นผมเชื่อว่า Cap rate มีแต่ลดลงครับ และจะไม่มีวันกลับไปที่ 6-7% ต่อปี อีกแล้ว อันนี้พูดถึงค่าเฉลี่ยภาพรวมกลางเมืองหลวงนะครับ

เพราะฉะนั้นรูปแบบการ "ทำมาหากิน" กับอสังหาบ้านเรา ต่อไปน่าจะพัฒนาไปในทางใช้ค่าเช่าเป็นตัวหล่อเลี้ยงธุรกิจ แต่กำไรจริงๆมาจาก Cap gain มากกว่า ซึ่งกว่าจะรับรู้ก็ต้องขายอสังหาชิ้นนั้นออกไปเสียก่อน

แต่ความแตกต่างระหว่างบ้านเรากับต่างประเทศก็มีเหมือนกัน เพราะในเมืองนอกการจะก่อสร้างอาคารสูงนั้นทำได้ค่อนข้างจำกัดกว่าบ้านเราเยอะมาก โดยเฉพาะในย่านใจกลางเมือง การจะขึ้นคอนโดแต่ละที่เป็นเรื่องที่วุ่นวายพอสมควร ด้วยเหตุนี้ทำให้ปริมาณ Supply ในตลาดถูกจำกัดไว้ไม่ค่อยเพิ่ม แต่ในขณะที่บ้านเรา ทำเลอย่างถนนวิทยุ ราชดำริ ยังขึ้นคอนโดกันอย่างต่อเนื่อง ไม่ต้องพูดถึงอโศก พร้อมพงศ์ ทองหล่อ เรียกว่าถ้ามีปัญญาซื้อที่ดินก็สามารถขึ้นคอนโดได้ทันที ทำให้ Supply ถูกป้อนเข้ามาในตลาดอยู่ตลอด และถ้าเป็นอย่างนี้ต่อไป แน่นอนว่าผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าก็จะลดลงเรื่อยๆ

ในขณะที่ Cap gain ก็ไม่ได้เพิ่มมากนัก เพราะสภาพเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย ราคาเพิ่มขึ้นแต่คนซื้อความสามารถเพิ่มตามไม่ทันแบบนี้ก็ดอยครับ อสังหาบ้านเราตอนนี้จึงอยู่ในสภาพกลืนไม่เข้าคายไม่ออก เล็งขายแต่ Real Demand ในประเทศเป็นหลัก จะดันราคาขึ้นไปอีกก็ไม่ไหวแล้ว ยิ่งเจอกฎหมายให้คายที่ดินออกมา ทำให้ราคาที่ดินที่ถูกปั่นมาก่อนหน้านี้ มีโอกาสชะลอตัว (ซึ่งก็เป็นเรื่องดี) ก็ยิ่งทำให้ Cap gain ไม่โตต่อ หรือแม้แต่คนถือคอนโดไว้เยอะๆ เจอกฎหมายตัวนี้เข้าไปก็มีเซ็งได้เหมือนกัน

ทางออกก็มี คือ ต้องยอมให้ต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดคอนโดได้มากกว่านี้ ทำให้เงินต่างชาติไหลเข้ามาเพิ่มขึ้น คล้ายกับตลาดหุ้นนั่นแหละครับ ก็จะทำให้ Cap gain เริ่มขยับแรงๆข้ามกาลเวลาได้อีกครั้ง แต่ผมก็ไม่แน่ใจว่าเราอยากจะให้ประเทศเราเป็นอย่างนั้นหรือไม่ บางครั้งสิ่งที่เกิดขึ้นที่ฮ่องกง ลอนดอน นิวยอร์ค ก็อาจะไม่ใช่สิ่งที่เราอยากให้เกิดขึ้นกับเมืองหลวงของเราก็เป็นได้

อาจจะถึงเวลาที่ต้องยอมรับว่าเราผู้ลงทุนอาจจะไม่สามารถทำกำไรมหาศาลได้เหมือนแต่ก่อนแล้ว แค่พออยู๋ได้ในระดับนึง แลกกับระบบระเบียบในสังคมที่ดีขึ้น คนไทยเองสามารถเข้าถึงที่พักอาศัยที่คุณภาพ อยู่ใน Location ที่ดีได้ ในราคาที่เอื้อมถึงได้.....ในความเห็นผม คงถึงเวลาต้องลงทุนและคาดหวังผลตอบแทนกันแบบพอเพียงแล้วครับ

ปล. ไม่ใช่กูรูนะครับ แค่แชร์จากประสบการณ์เล็กน้อยๆ

11 กรกฎาคม RoboM   4 9
selected 11 กรกฎาคม Nunix
0
โหวต

ขอบพระคุณคุณ RoboM มากๆครับ ว่าแค่เรื่อง กฎหมายคายที่ดิน คือเรื่องอะไรหรือครับ ตามไม่ทันจริงๆ ไม่ใช่กฎหมายเรื่องภาษีที่ดินรกร้างที่ไม่พัฒนา หรือภาษีมรดก ใช่ไหมครับ ขอบพระคุณอีกครั้งครับ

11 กรกฎาคม Nunix   2 5 17

ใช่ครับ...กลุ่มกฎหมายภาษีที่ดิน และภาษีมรดก เหล่านี้ผมเรียกรวมว่ากฎหมายคายที่ดินครับ

ซึ่งตอนนี้บรรดานักลงทุนอย่างเราๆอาจจะยังไม่รู้สึกถึงพลังของมันมากนัก เพราะยังไม่ได้บังคับใช้เป็นรูปธรรม แต่ในอนาคตอีกไม่นาน เมื่อกฎหมายเหล่านี้ถูกนำมาใช้อย่างจริงจัง ผมเชื่อว่ามีผลแน่นอนครับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณที่ชอบเรียกกันว่า New CBD บริเวณเหล่านี้จะมีที่ดินว่างๆหรือมีบ้านเก่าไม่มีคนอยู่ แอบซ่อนอยู่มากมายทั้งติดถนนใหญ่หรือตามตรอกซอกซอย แค่ที่ดินเหล่านี้ถูกเอามาทำเป็นคอนโดซักครึ่งเดียวก็พอ ราคาอสังหาก็คงแช่แข็งไม่ต้องไปไหนเลยอีกเป็นสิบปีได้สบายๆ

น่าจะหมดยุคแล้วกับชุดคำพูดที่ว่า "นี่คือที่ดินผืนสุดท้าย" หรือ "แปลงสวยแบบนี้ หาไม่ได้อีกแล้ว"

0
โหวต

ผมตีความว่า กฎหมายคายที่ดินที่หมายถึงคือเรื่อง กฎหมายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กำลังจะออกครับ 

16 กรกฎาคม ERIC GOODBOY  
...