6,309 กระทู้

31,054 ความเห็น

17,231 ช่วยเสริม

121,035 สมาชิก

Recent Badges

สนิมเกาะ
- thesilastone -
วัตถุโบราณ
- thesilastone -
ดึกดำบรรพ์
- thesilastone -
วัตถุโบราณ
- theville -
สนิมเกาะ
- merlintek -

สอบถามเรื่องโอนลอยหน่อยครับ

0
โหวต
กำลังจะโอนคอนโดที่นึงครับ เป็นเงินสด
ตั้งใจว่าจะขายภายใน 1 ปี มีคนแนะนำให้โอนลอยไว้ก่อน เคยได้ยินแต่ไม่รู้รายละเอียดเลยครับ มีคำถามดังนี้ครับ
1. การโอนลอยนี่ผิดกฎหมายมั้ยครับ หรือเปนเรื่องปกติที่ทำกันได้
2. มีขั้นตอนอย่างไรบ้างครับ
3. ข้อเสียของการโอนลอยมีอะไรบ้างครับ
4. เมื่อโอนลอยแล้วขายให้ผู้อื่นต่อ จะต้องเสียค่าธรรมเนียมอะไรบ้างครับ ค่าโอน 2% ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ยังเสียอยู่มั้ยครับ ยังไงขอคำแนะนำด้วยนะครับ
ขอบคุณครับ
9 เมษายน, 2015 hellxingi   20 80 175

กรุณา Log in หรือ Register ก่อนแสดงความคิดเห็นในกระทู้

2 ความเห็น

0
โหวต
ผมว่า โอนลอย ในที่นี้ ของเพื่อนคุณhellxingi น่าจะหมายถึงว่า เมื่อทางโครงการสร้างเสร็จ และบังคับเราให้โอนแล้ว ถึงเวลาจะโอน เราต้องยอมจ่ายเงินให้กับทางโครงการเสมือนจ่ายเงินโอนกรรมสิทธิ์ (จ่ายเงินให้กับโครงการเหมือนจ่ายเงินเวลาโอนกรรมสิทธิ์ทุกอย่าง รวมค่าส่วนกลาง ค่าธรรมเนียม ค่าอะไรๆทั้งหมด ) และเมื่อจ่ายเงินแล้ว ทางโครงการก็ให้สิทธิเราเข้าไปอยู่อาศัยได้ เสมือนกับเราได้โอนกรรมสิทธิ์แล้ว แต่ผู้ซื้อขอทางโครงการให้โอนกรรมสิทธิ์ล่าช้าออกไป และสามารถเปลี่ยนชื่อผู้รับโอนได้ ซึ่งบาง DEV ยอมให้ลูกบ้านสามารถทำวิธีนี้ได้ โดยยอมให้เลื่อนการโอนออกไปได้อีก โดยทั่วไปแล้วประมาณ 1 ปี เพราะทาง DEV เองถือว่าไม่เสียหายอะไร ส่วนของเจ้าของห้องนั้น ถ้าสามารถเลื่อนการโอนแบบนี้ไปได้ และคิดว่าจะขายต่อภายในเวลา 1 ปี ถามว่า จะได้ประโยชน์อะไรจากการทำแบบนี้

เท่าที่ผมเคยเห็น และนึกออกนะ

1. ถ้าเราสามารถเลื่อนเวลาขายไปได้อีก 1 ปีโดยที่คนอื่นๆต้องถูกบังคับโอนจนหมด ทำให้โอกาสในการขายห้องของเราได้ จะมีโอกาสสูงขึ้น เพราะที่รู้ๆต้นทุนเราจะต่ำกว่าคนอื่น เพราะไม่มีค่าภาษี ทำให้เราสามารถตั้งราคาขาย+กำไรได้ ต่ำกว่าคนอื่น

2. เวลาใกล้โอน มักจะเป็นช่วงเวลาที่มีคนที่ไม่สามารถโอนได้ หรือคนที่ต้องการขายเก็งกำไร ออกมาขายดาวน์จำนวนมาก เพราะต้นทุนจะต่ำกว่าโอนแล้วมาขายมาก ซึ่งถ้าเราต้องมาขายในช่วงนี้ ก็จะทำให้เรามีคู่แข่งขันทางการขายเยอะ แถมโดนตัดราคาโดยคนอื่นๆ แต่ถ้าเราผ่านช่วงเวลานี้ไปได้ ทำให้เรามีโอกาสขายได้ง่าย และคู่แข่งน่าจะน้อยลง อย่างมีนัยสำคัญ

ผมว่า เป็นวิธีการที่น่าสนใจ สำหรับสร้างโอกาสที่จะทำกำไรได้มากขึ้นจากการขาย แต่อยากจะเตือนว่า ควรที่จะทำกับเฉพาะ DEV เจ้าใหญ่ๆที่น่าเชื่อถือเท่านั้น ถ้าเป็น DEV ที่ไม่น่าเชื่อถือ ก็มีโอกาสที่ทางฝ่ายผู้ซื้อจะเสียเปรียบสูง ถ้าเกิดทาง DEV ไม่ซื่อขึ้นมา

และวิธีโอนแบบนี้ จะใช้ได้เฉพาะผู้ซื้อที่มีเงินสดเท่านั้น หวังว่าข้อมูลจะเป็นประโยชน์นะครับ คุณhellxingi
9 เมษายน, 2015 vicc   55 144 393
ขอบคุณมากครับ คุณ Vicc ได้ประโยชน์มากเลยครับ ตอนแรกผมก็เข้าใจแบบนี้ แต่มีพี่อีกคนอธิบายอีกแบบ เลยงงว่ามันมีหลายแบบหรือเปล่า ^__^
+1
โหวต

ยังไม่ค่อยเข้าใจในคำถามซักเท่าไร จับประเด็นได้คร่าวๆว่า คุณ Hellxingi กำลังจะรับโอนกรรมสิทธิ์ของคอนโดที่ได้ซื้อไว้  แต่คุณมีความตั้งใจจะขายออกภายใน 1 ปี หลังรับโอนกรรมสิทธิ์มา  ดังนั้น Dev. เลยแนะนำให้โอนลอย   

ผมของมองในแง่กฏหมายนะครับ 

มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้เป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไซร้ ท่านว่าเป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือกำปั่นหรือเรือมีระวางตั้งแต่ หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

 

นั่นหมายถึงว่า  การโอนลอยไม่มีผลใดๆทางกฏหมาย ดังนั้น นิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์(คอนโด)จริงๆแล้ว ยังไม่เกิด สิ่งที่เกิดคือ  สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเท่านั้น  ดังนั้น  เมื่อนิติกรรมยังไม่เกิด ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อการต่างๆที่ต้องเสียที่กรมที่ดินก็จะยังไม่มี  ภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆจะเกิดขึ้นเพียงรอบเดียวเมื่อ Dev. ไปโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับผู้ที่จะมาซื้อต่อ   ส่วนภาระจะตกเป็นของใครก้อแล้วแต่จะตกลงกัน    

เรื่องต่อมาคือ แล้วเงินที่เราจ่ายให้ Dev. ล่ะ คืออะไร คำตอบคือ เงินจ่ายล่วงหน้าค่าคอนโด(ตามสัญญาจะซื้อจะขาย) นั่นเอง นั่นคือ จ่ายเงินเต็มจำนวน แต่ยังไม่ได้กรรมสิทธิ์   ประเด็นต่อมาคือ  ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นคือ  Dev. เล่นตุกติก/นำห้องเราไปขายคนอื่นได้  หากเค้าคิดจะเล่นไม่ซื่อ เหมือนอย่างที่คุณ vicc บอก)  ทางเราเองก็มีสิทธิ์ไปฟ้องตามสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น 

สำหรับที่ถามว่า ผิดกฏหมายหรือไม่นั้น ต้องขอบอกว่า มันมีหลายกฏหมายมาเกี่ยวข้อง  ถ้าจะเอากันแค่กฏหมายที่เกี่ยวข้องกับการทำนิติกรรมธรรมดา ก็ยังไม่ถือว่าผิด  แต่ถ้าจะมองเรื่องกฏหมายภาษีอากร  อาจมองได้ว่า มีเจตนาหลีกเลี่ยวภาษีจากการขาย (นิติกรรมอำพราง) หากสรรพกากรทราบ อาจตามมาเล่นงานผู้ขาย (Dev.) ได้ 

ผมไม่แน่ใจว่า Dev. ที่เป็น listed นั้น เค้าจะมีเรื่อง CG (Corporate Governance) ซึ่งในกรณีนี้ คิดว่า หากมีการตรวจสอบขึ้นมาจริงๆ ก้อไม่น่าจะผ่าน CG ครับ 

9 เมษายน, 2015 Jackwisc   20 44 135
ขอบคุณ คุณ Jackwisc เช่นเดียวกันครับ ^__^
...