6,304 กระทู้

31,025 ความเห็น

17,227 ช่วยเสริม

120,958 สมาชิก

Recent Badges

อ่านได้อ่านดี
- nostic -
สนิมเกาะ
- noisawan -
วัตถุโบราณ
- noisawan -
ดึกดำบรรพ์
- noisawan -
อ่านได้อ่านดี
- saharat7235 -

ซื้ออสังหาเป็น 10 ที่ กู้แบงค์ยังไง

+8
โหวต

เวลาซื้อบ้านหรือคอนโดไม่กี่ที่หรือรวมภาระหนี้แล้วไม่เกิน 60% ของรายได้ (ในกรณีที่เงินเดือน 100,000 up) โดยทั่วไปก็สามารถกู้สินเชื่อบ้านจากแบงค์ได้ปกติ ที่นี่ถ้าเกิดว่าซื้อจนเต็มเพดานหนี้แล้วล่ะ จะซื้อเพิ่มอีกสามารถทำได้อย่างไร? ถามเพื่อเป็นความรู้กรณีศึกษา โดยเฉพาะจากคนที่มีประสบการณ์มาเล่าให้ฟัง

** ขอไม่พูดประเด็นเกินตัวหรือเปล่าหรือนกน้อยทำรังแต่พอตัวนะครับ (ขนาดรังที่แต่ละคนต้องการอาจไม่เท่ากันและเถียงกันไม่ได้ smiley) อันนี้ขอพูดในเชิงสมมุติสำหรับคนที่มีรายได้เพียงพอที่จะสร้างหนี้และรับความเสี่ยงได้ แต่ต้องการใช้เงินแบงค์แทนที่จะเป็นเงินตัวเอง 100% 

Q1. จะซื้อเพิ่มอีกสามารถทำได้อย่างไร? อย่าตอบว่า "ไม่ได้" สั้นๆนะครับ มันยอมง่ายไป ทุกอย่างต้องมีทางออกในโลกแห่งการเจรจา (มั้ง)

Q2. ถ้าแต่ละที่ที่ซื้อมีรายได้เป็นค่าเช่าเข้ามา สามารถนำค่าเช่าตรงนี้ไปยื่นแสดงถึงรายรับที่เข้ามาพอเลี้ยงตัวมันเองได้มั้ย แบงค์จะให้มูลค่าตรงนี้อย่างไร เพราะแน่นอนว่ามันมีความเสียงในกรณีที่เกิดไม่มีผู้เช่าขึ้นมา แต่จะไม่ให้มูลค่ามันเลยหรือ เช่นถ้ามีแล้ว 5 ที่ ได้ค่าเช่าที่ละ 25,000 = 125,000/เดือน ไม่นับให้ก็ใจร้ายอยู่นะ

Q3. สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ตามความหมายคือกู้เพื่อซื้อไว้ "อยู่อาศัยเอง" สำหรับคนที่ซื้อหลายๆที่ ยอดหนี้ทุกอันจากทุกแบงค์จะโชว์ในเครดิตบูโร แล้วถ้ายื่นกู้เพิ่มอีก แบงค์ย่อมมองว่าเป็นการซื้อเพื่อ "ลงทุน" (ไม่นับแกล้งโง่แบบปิดตาข้างนึง เพราะรู้จักกับแบงค์หรือจะปิดยอด) ในกรณีนี้แบงค์จะยังให้กู้หรือไม่? ถ้าให้ ดอกเบี้ยจะเท่ากับดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือไม่? 

ขอบคุณครับ

11 ธันวาคม, 2014 AnonyMUST   2 7 15

กรุณา Log in หรือ Register ก่อนแสดงความคิดเห็นในกระทู้

17 ความเห็น

+3
โหวต
คำถามนี้คือคำถามเดียวกันกะที่ผมเคยถามตัวเองเมื่อปีสองปีก่อน

คุณต้องรู้จัก Privilage ของบางแบ๊งค์ มันมีอยู่จริง

คุณต้องรู้ว่า limit คุณอยู่ที่กี่หลัง และ utilize ให้เต็มmax สมมุติอยู่ที่ 4 หลัง ถ้าเป็นผม หลังที่ 1 2 3 ยื่นผ่านสบายๆ พอสล็อตหลังที่สี่ผมยื่นทีเดียว7 หลังพร้อมกัน

คุณต้องหานอมินี

 

ที่ผมรู้มาประมาณนี้นะ^^
12 ธันวาคม, 2014 ijitaka   1 3 7
+2
โหวต

เพิ่มเติมจากที่ตอบครับ

1. ไม่เข้าใจตรงหานอมินี ถ้าต้องการให้เป็นชื่อของเรา ยังไงก็ต้องกู้ในชื่อเรา และต้องใช้หลักฐานรายได้ของเรา หรือคุณ ijitaka หมายถึงนอมินีแบบตรงๆ คือให้คนรู้จักที่มีเงินได้เพียงพอจะกู้ ทำเรื่องกู้ให้ และอสังหานั้นๆก็เป็นชื่อของผู้กู้ อืมมม คงต้องรับความเสี่ยงที่จะตามมาพอสมควร

2. การกู้หลังสุดท้ายที่จะสามารถกู้ได้ เข้าใจอยู่ว่าเราสามารถยื่นกู้อสังหามากกว่าหนึ่งที่พร้อมๆกัน โดยใช้คนละแบงค์ เพื่อว่าเครดิตบูโรยังไม่โชว์ ปัญหาคือดีลที่ดีมันมักจะไม่สามารถหามาได้ง่ายๆพร้อมกันขนาดนั้นหรือเปล่าครับ ยกเว้น 7 หลัง/ห้อง จาก 1-2 โครงการเดียวกันที่เลือกมาแล้ว หรือว่าใช้การเจรจาเอาจนนัดวันโอนใกล้ๆกัน

3. ต่อเนื่องจากวิธีการยื่นกู้พร้อมกันในข้อ 2 มีระยะเวลาดำเนินการกี่วันที่ต้องทำเรื่องโอนให้เสร็จก่อนที่จะขึ้นในเครดิตบูโรครับ? แล้วจริงๆแล้วการทำแบบนี้ถือว่าผิดหรือไม่? **ขอย้ำว่ากระทู้นี้ถามเพื่อเป็นความรู้และถ้าใครจะนำความรู้นี้ไปปฏิบัติก็ต้องพร้อมรับความเสี่ยงและผ่านการไตร่ตรองมาแล้ว หรือประมาณว่าซื้อเงินสดทั้งหมดก็(เกือบจะ)ได้ แต่อยากกู้มากกว่า  สมาชิกท่านใดยังไม่แน่ใจว่าพร้อมหรือว่าเพิ่งเริ่มเข้ามาลงทุนก็คิดก่อนดีๆนะครับ

4. ขอบคุณสำหรับคำตอบนะครับ แต่ผมยังอยากเห็นแนวทางอื่นๆอีกด้วย เพราะ

  • ความเสี่ยงเรื่องการใช้นอมินี มีผลให้เป็นของคนอื่นนั้น ค่อนข้างเป็นจุดบอดมากไปหน่อย (ถ้าผมเข้าใจถูกตรงตามที่คุณ ijitaka ตอบนะครับ)
  • การกู้หลายหลังพร้อมกันไม่ว่าจะมากซักเท่าไหร่ สุดท้ายก็จะติดเพดานอยู่ดี แม้ว่าทุกที่มีรายรับเข้ามา หรือในกรณีคุณ ijitaka ซื้อมา 3+7 = 10 ที่ แล้วที่ 11 ละจะทำยังไงต่อ โดยที่ไม่ต้องขายหรือถ้าขายก็ไม่น่าจะกู้ได้แล้วด้วย เพราะทะลุเพดานหนี้ไปมากแล้ว ยกเว้นขาย 7 ที่

 

12 ธันวาคม, 2014 AnonyMUST   2 7 15
edited 13 ธันวาคม, 2014 AnonyMUST
+2
โหวต
ขอลบก็แล้วกันนะคะ เห็นคอมเม้นท์ล่าง "คนบอกไม่รู้ คนรู้ไม่บอก" แล้วเซ็งค่ะ ต่อไปนี้คงไม่เข้ามาเว็บนี้อีกแล้ว
13 ธันวาคม, 2014 Tale of Kingdoms   2 6 12
edited 22 ธันวาคม, 2014 Tale of Kingdoms
+1
โหวต
อยากรู้ด้วยว่า กู้หลาย ๆ ห้อง หลายสิบล้านนี่ ควรจะมีเงินสำรองไว้สำหรับผ่อนกี่เดือน มีทางหนีทีไล่ยังไง ถ้าไม่มีผู้เช่า
ส่วนตัว มีกู้อยู่ 11 ล้าน รวมบ้านที่ตัวเองอยู่ด้วย เช็คกับธนาคารก็ยังให้กู้ได้อีก สิบกว่าล้าน แต่ก็กล้า ๆ กลัว ๆ รอผู้เช่าต่อสัญญาคอนโดที่ทองหล่อปีที่สองก่อน ว่าจะซื้อเพิ่มอีกห้อง
14 ธันวาคม, 2014 xst171   7 39 75
+2
โหวต
ตอบคุณ xst171

จากคำถามแยกเป็น 2 ประเด็นครับ

1. มีทางหนีทีไล่ยังไง ถ้าไม่มีผู็เช่า?

ยอดกู้ทั้งหมดเท่าไหร่ไม่สำคัญเท่ายอดรวมผ่อนรายเดือน และคุณภาพของอสังหาที่ซื้อ ตัวผมเผื่อไว้อย่างน้อย 6 เดือนของยอดผ่อนรายเดือนทั้งหมด แต่มั่นใจใน 'คุณภาพ' ของอสังหาที่ถืออยู่ คือทุกตัวไม่เกิน 3 เดือนต้องมีผู้เช่า ที่มั่นใจเพราะทำการบ้านเยอะก่อนซื้อ ถ้าคุณ xst171  มั่นใจพอกัน ผมว่าเผื่อไว้ 6 เดือนก็น่าจะเพียงพอ (ไม่เอาบ้านที่ตัวเองอยู่มานับนะครับ เพราะไม่มีรายได้เข้ามา) แต่ถ้าหลังจากซื้อไปแล้ว มีอาการลังเลว่าที่ซื้อมาดีจริงหรือเปล่า ประกอบกับระยะเวลาหาผู้เช่าในอดีตนานเพียงใด มีผู้ให้ความสนใจมากน้อยขนาดไหน ถ้าคำตอบคือกลางๆ+ก็มีลังเลบ้าง ก็อาจจะต้องเผื่อไว้มากกว่า 6 เดือนนะครับ ของบางท่านอาจจะแค่ 3 เดือน แต่สำหรับผม ประเมินจากความเสี่ยงที่รับได้ ก็ต้องขอ conservative ไว้ก่อน ยิ่งถ้าเป็นหนี้ก้อนใหญ่ขึ้น ก็คงยิ่งต้องเผื่อไว้มากกว่าเดิมอีก แม้อาจทำให้พลาดโอกาสไปบ้างเนื่องจากต้องเก็บเงินไว้

2. กู้ 11 ล้าน รวมบ้าน ยังกู้ได้กว่า 10 ล้านแต่กล้าๆกลัวๆ

เป็นหนี้ 11 ก็ได้อีก 10 แสดงว่ารายได้ประจำยังดีพอและเหลือเฟือ แต่ต้องดูรายรับจากค่าเช่าที่กู้ไปแล้วประกอบ เพราะส่วนที่กู้บ้านไม่รู้ว่าเท่าไหร่และต้องหักออก เพราะถือว่าเป็นหนี้ที่ไม่ก่อรายได้ จากข้อมูลที่ให้เป็นผมคงหาโอกาสที่ดีจริงๆและซื้ออีกครึ่งนึงของเงินที่กู้ได้ หรือประมาณ 5 ล้าน เพราะ 1. ที่ซื้อที่ใหม่มั่นใจแล้วจึงไม่ต้องกลัว ซื้อได้ 2. กู้แค่ 5 ล้านพอเพราะคุณ "กล้าๆกลัวๆ" กับที่่แรก ศักยภาพของที่แรกจึงน่าสงสัย 3. ต้องศึกษาข้อมูลที่แรกเพิ่มก่อน แม้ว่าจะซื้อไปแล้วไม่สามารถเปลี่ยนการตัดสินใจได้ แต่อย่างน้อยถ้าศึกษาเพิ่มแล้วเกิดความมั่นใจว่าดีจริง ค่อยกู้อีก 5 ล้านที่เหลือเป็น 10 ล้านก็ไม่สาย แต่ถ้าศึกษาแล้วลังเลเหมือนเดิมก็ต้องหยุดไว้ก่อน

PS. อย่าลืมปัจจัยอื่นๆที่ต้องนำมาประกอบความเสี่ยงที่รับได้ด้วยนะครับ เช่นมีครอบครัวหรือยัง มีลูก ต้องดูแลพ่อแม่พี่น้อง ความมั่นคงของงานหรือธุรกิจที่ทำอยู่ โดยเฉพาะที่เกี่ยวกับคนรอบตัวเรา เราล้มคนเดียวคงลุกง่ายกว่าถ้าเราล้มและคนรอบตัวเราล้มไปด้วยครับ เหมือนเคยอ่านในหนังสือซักเล่ม บอกว่า "ก่อนอายุ 30 ล้มได้ ถือว่าเป็นประสบการณ์ แต่ถ้าหลัง 30 ก็ล้มได้อีก แต่อย่าแรงและบ่อยนัก ภาระรอบตัวเยอะกว่า เสาหลักที่พึ่ง (พ่อ แม่) ก็อาจจะไม่พร้อมให้พึ่งแล้ว"
14 ธันวาคม, 2014 AnonyMUST   2 7 15
edited 14 ธันวาคม, 2014 AnonyMUST
+1
โหวต
โอย ... คันปาก
19 ธันวาคม, 2014 Ramazzini   1 4 16
–1
โหวต
"คนรู้ไม่บอก คนบอกไม่รู้" ตลกดีนะ ไม่อยากบอกก็ไม่เห็นต้องมาเม้นท์แบบนี้ ที่ตลกยิ่งกว่าคือแอดมินมาสนับสนุนซะงั้น น่าผิดหวังมาก
22 ธันวาคม, 2014 Tale of Kingdoms   2 6 12
Admin ไม่ได้สนับสนุนนะฮะ แต่ Admin เขารู้ว่ามันเป็นเทคนิคที่ เขาไม่มาบอกกันในบอร์ดสาธารณะครับ คนทั่วไปจะได้คาดหวังได้ว่า อาจจะไม่มีคำตอบแบบละเอียดเจาะลึกเหมือนเฉลยมายากลครับ
+5
โหวต

น่าเสียดายนะครับ สำหรับคำตอบจากผู้ที่เหมือนจะรู้วิธีการอะไรที่พิเศษมากๆต่อคำถาม นอกเหนือจากวิธีการที่ผมได้เริ่มถามเอาไว้และที่มีคนตอบแล้ว ไม่ว่าจะเป็นการใช้ connection หรือกู้พร้อมกันหลายหลัง หรือนอมินี หรือกู้ได้แต่ไม่ได้ดอกเบี้ยที่อยู่อาศัย แต่สรุปสั้นๆว่าแค่ไม่อยากบอก หรือไม่บอกกันในที่ public.. สงสัยถ้าใครอยากได้คำตอบสุดวิเศษที่รู้กันเฉพาะกลุ่มคนพิเศษคงต้องหางานสัมมนาเพื่อเข้าร่วมกันเอา frown

เสียดายมากกว่านั้นกับคำพูด(เหมือนจะ)เท่ "คนรู้ไม่บอก คนบอกไม่รู้" เพราะทำให้สังคมแห่งการเรียนรู้และแลกเปลี่ยนความคิดเห็นนี้หยุดชะงัก อย่างที่คุณ Tale of Kingdom ได้สาธิตให้ดูแล้วด้วยการลบความเห็นตนเองทิ้ง เพราะไม่อยากรู้สึกว่าเป็น "คนบอกไม่รู้" สมมุติว่ามีคำตอบที่ "ดัก" หรือ "แขวะ" ไว้แบบนี้ทุกกระทู้ที่ต้องการแลกเปลี่ยนความรู้ คงไม่มีใครกล้าที่จะแชร์ไอเดียซักเท่าไหร่ ประหนึ่งห้องเรียนไทยๆในสังคมแบบไทยๆที่นักเรียนส่วนใหญ่ ไม่กล้าแสดงความคิดเห็นหรือถามคำถาม เพราะกลัวที่จะถูกมองว่าความคิดเห็นหรือคำถามนั้นๆไม่ได้เรื่อง ...น่าเสียดาย

การตอบคำถามนั้น ไม่ว่าเรื่องที่พูดอยู่ sensitive แค่ไหน ผมเชื่อว่าตอบได้หมด ขึ้นอยู่กับวิธีการตอบ หน้าที่ของผู้รู้คือการชี้แนวทางไปสู่คำตอบ ไม่จำเป็นต้องเป็นคำตอบที่ตรงๆหรือ absolute แต่อย่างใด หน้าที่ของผู้ต้องการจะรู้คือขวนขวายหาคำตอบโดยใช้แนวทางที่ได้มาประกอบ การตอบสั้นๆของผู้รู้ว่า "รู้นะ แต่ไม่บอก" นั้นสามารถทำได้ เพราะเป็นสิทธิของผู้รู้ แต่การที่ไม่พูดเลยอาจจะเป็นการกระทำที่ "wiser" แต่จะ "wisest" ถ้าเลือกที่จะชี้แนวทางแทน ไม่ว่าแนวทางนั้นจะละเอียดหรือหยาบเพียงใด เหมือนทิ้งเบาะแสให้ขวนขวายต่อเองนั้น เพราะน่าสนใจและเป็นประโยชน์กว่าเยอะ

ไม่ได้ต้องการตอบโต้การแสดงออกของใครนะครับ แค่เสียดายจริงๆเพราะเว็บนี้เป็นแหล่งความรู้ที่ดีมาก ดีเกินกว่าที่สังคมแห่งการเรียนรู้นี้จะชะงักไปเพียงเพราะการตอบแบบไม่ตั้งใจหรือกระทบกระทั่งความคิดเห็นผู้อื่น 

สุดท้ายนี้ผมเชื่อว่าผู้อ่านหลายๆคนที่เข้ามาอ่านกระทู้นี้มีความอยากรู้ อยากเรียน อยากวิเคราะห์ อยากนำประสบการณ์ของผู้อื่นมาปรับใช้ โดยเฉพาะความคิดเห็นของผู้รู้อย่างคุณ Champ Ramazzini, the lord man, Mr.Oe  ผมอยากเรียนรู้จากประสบการณ์ของท่านจริงๆนะไม่ได้ประชด เพราะคำถามนี้ผมไม่ได้ถามที่นี่เป็นครั้งแรก ผมเคยถามผู้จัดการแบงค์ ผู้รู้ด้านอสังหาที่ออกหนังสือมาหลายเล่ม นักลงทุนที่รู้จัก และ agents หลายคำตอบที่ได้คือสิ่งที่ได้เขียนไว้แล้วตั้งแต่คำถามแรกและไม่หนีจากคำตอบแรกๆขอผู้ที่เข้ามาตอบ คำตอบที่ได้สามารถแบ่งออกได้หลักๆ 2 พวก คือ

1. วิธีเฉพาะ เช่น การใช้ connection, รู้จักแบงค์

2. วิธีทั่วไปที่ทุกคนสามารถทำได้ เช่น กู้มากกว่าหนึ่งที่พร้อมกัน, กู้ได้แต่ได้ดอกเบี้ยอีกแบบ, รวมกลุ่มลงทุน/นอมินี, ขายทำกำไร จะเก็บไว้ทำไมเยอะแยะ (เป็นคำตอบของผู้รู้ท่านนึง ที่เขียนหนังสือหลายเล่ม เชื่อว่าหลายคนต้องเคยอ่าน) เราก็ได้แต่ตอบในใจว่า ก็ผมอยากเก็บนี่อาจารย์ ผมตั้งเป้าเอาไว้ 

ในใจอยากได้วิธีที่ 2 ไม่ว่าจะนอกเหนือจากนี้หรืออยู่ในนี้ ที่อยู่ในนี้ก็อยากรู้เพราะเผื่อจะได้เห็นมุมมองใหม่ๆหรือเรียนรู้จากประสบการณ์ผู้อื่นแทนที่จะลองเองทั้งหมด หวังว่าจะเข้าใจถึงจุดประสงค์นะครับ หรือว่าจะโดนลบภายใน 10 วินาที (ฮา) หลังจากโพสก็สุดแท้แต่วิจารณญาณท่าน  

ปล. มีขึ้น 1 แจ้งเตือนข้าง username ในกระทู้แรกด้วย คือไรอะ? หรือว่ากำลังจะได้ของขวัญจากซานต้า หรือว่ากรรมการมาเลเซียจะแจกใบเหลือง 2 ใบ surprise

22 ธันวาคม, 2014 AnonyMUST   2 7 15
ผมต้องขอโทษด้วยนะครับ หากทำให้รู้สึกไม่ดีไป ผมเชื่อว่าคุณ The Lord Man เองไม่ได้ตั้งใจประชดคุณ AnonyMust เรื่องไม่รู้หรือรู้หรอกครับ เพราะที่คุณ AnonyMust เขียนมันเป็นข้อเท็จจริงที่ทำๆกันอยู่แบบสีเทาๆ เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้ว... ส่วนที่เขาไม่สามารถมาพูดในที่ public ได้ เพราะบางทีมันสีเทาเข้ม หรือเป็นวิธีการทำของเขา ซึ่งการแบ่งปันกันมันก็ต้องดีอยู่แล้วครับ แต่บางเรื่องบางอย่างมันต้องเข้าใจนะครับว่ามันเหมือนสูตรอาหารอร่อยที่เขาทำกินทำขาย คนที่รู้เขาก็อาจจะไม่ได้ออกมาบอกต่อสาธารณะครับ...

ผมต้องขออภัยคุณ AnonyMust และคุณผู้อ่านคนอื่นที่รู้สึกขัดเคืองใจเรื่องนี้ด้วยนะครับ ไม่ได้มีเจตนาจริงๆ
+1
โหวต

อยากรู้เหมือนกันครับใครมีประสพการณ์การกู้มากว่าสามที่แบบเสียดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยเอามาเล่าหน่อยก็ดีนะครับ

23 ธันวาคม, 2014 byte   6 19 47
+4
โหวต
มาเขียนในกระทู้นี้เพิ่มเติมนะครับ จากที่มาถามเพิ่มเฉย ๆ ในวันก่อน เนื่องจากอยากรู้เหมือนกัน และได้เช็คมาบ้างพอสมควรเหมือนกันในปีที่ผ่านมา ก่อนที่จะกู้ซื้อคอนโดให้เช่าไปตอนเมษา แต่ต้องบอกก่อนว่าไม่ได้รู้คำตอบที่จขกทถามโดยตรงนะครับ แต่คิดว่าอย่างน้อยก็น่าจะมีประโยชน์

- ธอส. ให้กู้ได้ถึง 5 หลัง นะครับ โดยได้ดอกเบี้ยเพื่ออยู่อาศัย ก็บอกเขาไปว่า ซื้ออยู่เอง วันธรรมดา วันเสาร์อาทิตย์ ซื้อให้ลูก มีลูกหลายคน แต่เข้าใจว่า ธอส.ให้ถึง 5 หลัง ถ้าบริษัทมีสวัสดิการนะครับ เพิ่งรู้หลังจากที่กู้หลังที่ 2 (หลังแรกกับ ธอส.) แล้วว่าจะซื้อเพิ่ม.....เอาเป็นว่า วงเงินให้เยอะแบบ ที่ถ้าไม่มีค่าเช่า ไม่มีทางที่เงินเดือนจะผ่อนไหวแน่ ๆ ครับ จะกล้ากูหรือเปล่าเท่านั้นเอง อย่างที่ผมถามข้างบนหล่ะแหละ

- SCB ให้ได้ 4 หลัง เป็น ดอกเบี้ย เพื่ออยู่อาศัยครับ

- ธอส. ให้วงเงินเยอะมาก ๆ ในกรณีที่มีสวัสดิการ แต่ก็มีหลาย ธนาคารให้วงเงินเยอะมาก แต่ก่อนผมเข้าใจว่า 20000 ให้ 1 ล้าน แต่เท่าที่เช็คมาหลายธนาคารตอนนี้ ผมน่าจะกู้ได้ เป็นอัตราส่วน 20000 ได้ 2 ล้านกว่า ๆ ครับ

- ค่าเช่า ผมไม่กล้าถามว่าธนาคารคิดให้เป็นรายได้มั้ย กลัวว่า ธนาคารจะคิดหลังเก่าเป็นดอกเบี้ยธุรกิจแทน

- ผมเคยโทรไปถามคนขายห้องพร้อมผู้เช่าคนนึง คุยไปคุยมา ก็เลยรู้ว่าเขา กู้เป็น สิบ ๆ ห้องครับ แต่ก็ห้องละ 1-3 ล้าน แต่ผมก็ไม่ได้ถามเคล็ดลับจากเขาครับ ว่าทำอย่างไร แต่เท่าที่รู้ส่วนใหญ่ในคอนโดเดียวกันหลายห้อง เขาบอกว่าที่นี่ ไม่ต้องใช้เงินดาวน์ กู้ 100% ค่าเช่ามากกว่าค่าผ่อน อยากได้บ้างจัง แต่ก็กล้า ๆ กลัว ๆ รอต่อไป

- หลาย ๆ ธนาคารมีให้กู้เพิ่ม (อาจจะไม่ใช่ ดอกเพื่ออาศัย) หลังจากที่เราผ่อนไปแล้ว 3 ปี และ ผ่อนตรงมาตลอด

- เคยอ่านผ่านตามา มีบางคนบอกให้ใช้ วิธี Refinance และเพิ่มวงเงิน หลังจากผ่านไป 3 ปี ได้เงินมาก็เพิ่มพอร์ตอสังหา

- เคยอ่านผ่านตามา บางคนใช้วิธี flipping เพื่อเพิ่มเงินสด และเพิ่มพอร์ตอสังหา

- ส่วนตัวลงทุน ทั้ง หุ้น และ เพิ่งมาเพิ่มพอร์ตอสังหา เคยซื้อร้านค้าใต้คอนโดให้เช่าเมื่อ 5 ปีที่แล้ว และ เพิ่งมาซื้อคอนโดให้เช่า เมื่อปีที่แล้ว เน้นทำเลในเมือง แต่ก่อนเวลามีเงินจะโป๊ะบ้าน เดี๋ยวนี้ไม่โป๊ะแล้ว เงินส่วนใหญ่ลงในทุน อสังหาใช้เงินธนาคาร (ยกเว้นร้านค้าใต้คอนโด ซื้อสด เพราะร้านค้ากู้เป็นที่อยู่อาศัยไม่ได้) ว่าจะซื้อให้ได้ค่าเช่าเท่ากับเงินเดือนเลย แต่อาจารย์บางท่านก็บอกว่าให้เน้นซื้อ แล้ว ขาย อย่าเก็บไว้นาน ค่าเช่าเป็นน้ำจิ้ม capital gain คือของจริง แต่ผมขี้เกียจหาบ่อย ๆ นานาจิตตังครับ
23 ธันวาคม, 2014 xst171   7 39 75
edited 23 ธันวาคม, 2014 xst171
ข้อมูลดีมีประโยชน์ครับ ขอบคุณมากครับ
0
โหวต
เคยกู้ซื้อคอนโดหลังที่ 2 กะ LH Bank หลังจากที่เคยกู้หลังแรกแล้ว สรุป ธ ไม่ปล่อยครับ บอกว่ายอดผ่อนรวมสูงเกินกี่ % ของรายได้เกินไป เหมือนเค้าจะมีการบริหารความเสี่ยงตรงนี้อยู่ เลยต้องเปลี่ยน ธ ไปกู้กะที่อื่นแทน ตอนกู้ก็ยื่นสัญญาเช่าของคอนโดที่แรกประกอบด้วย ผ่านแบบฉิวเฉียดจริงๆ -_-"

 

การกู้ถ้าไม่ใช่ ดบ ที่อยู่อาศัยไม่น่าจะคุ้มนะ ยกเว้นจะได้ capital gain สูงมากตอนขายต่อ
24 ธันวาคม, 2014 River   9 19 63
0
โหวต
เคยกู้ของกสิกรให้ 3 หลังเป็นดอกเบี้ยที่อยู่อาศีย พอจะกู้หลังที่ 4 ต้องเปลี่ยนไปใช้ของ SCB โดยใช้สวัสดิการของบริษัท แต่ของเพื่อนกู้ได้ทั้ง 4 หลังใช้สวัสดิการบริษัท
24 ธันวาคม, 2014 soapberry   2 5 16
+1
โหวต

โห พึ่งเข้ามาดู ไม่นึกว่าผมพูดไปจะเกิดประเด็นขนาดนี้

 

ต้องขอบคุณคุณโอ๋ด้วยครับ ที่ชี้แจงให้ครับ

 

ผมต้องขอโทษและอภัยนะครับ  ท่านที่ตอบก็รู้กันหลายคน ไม่ได้มีเจตนาว่าท่านไม่รู้

 

เพียงแต่มันจะมีบางอย่างที่เป็นสีเทาๆ เพราะระดับกู้แค่ 10 ห้องยังธรรมดาครับบางคนทำมากกว่านั้นเยอะ แต่ต้องรู้ศุกยภาพและรายได้ตัวเองด้วย

 

เหมือนที่คุณโอ๋แจ้ง ซึ่งการบอกในที่สาธารณะมันก็ไม่ค่อยดีครับ

 

เจตนาผมคือ แค่อยากจะบอกว่า คนรู้จริงๆ เขาจะไม่ค่อยกล้าบอก แต่ไอ้ที่ว่าคนบอกไม่รู้ ผมขออภัยครับ เห็นมันคล้องจองกันเลยพิมฟ์ไปครับ

 

smiley

 

 

25 ธันวาคม, 2014 the lord man   6 21 62
+1
โหวต
เพิ่งได้เข้ามาอ่าน

 

ไม่แน่ใจว่ามีประเด็นขัดแย้งอะไรที่เกิดขึ้น แต่คำตอบของผมน่าจะมีส่วนผิดเพราะเป็นการจุดชนวน ผมต้องขออภัยทุกท่านที่เกี่ยวข้องด้วยครับ

 

สำหรับคำตอบของ จขกท ผมเชื่อว่าสักวัน จขกท จะต้องค้นพบช่องทางได้เอง เพราะตั้งคำถามได้ดีและมีการทำการบ้านมาแล้ว แสดงว่าเป็นคนที่พัฒนาตัวเองตลอดเวลา

 

สาเหตุที่ความรู้หรือข้อมูลบางอย่างไม่สามารถแบ่งปันได้ ก็อย่างที่คุณโอ๋และคุณ the lord man ได้เรียนไว้ก่อนหน้า

1) มันอาจเป็นสีเทา อาศัยช่องโหว่ของกฎหมายหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ถ้าแบ่งปันไปเกิดมีคนไม่ดีหรือจิตใจคดโกงมาอ่าน อาจกลายเป็นทำร้ายสังคม หรืออาจย้อนมาทำร้าย จขกท ได้ด้วย

2) ความรู้บางอย่างเป็นช่องทางทำมาหากิน คล้ายกับสูตรอาหารของร้านต่างๆ ไม่ใช่ว่าแล้งน้ำใจ แต่หากบอกไปอาจกระทบศักยภาพเชิงการแข่งขันของธุรกิจด้วย จึงอยากให้เข้าใจความรู้สึกของฝ่ายถูกถาม

 

คงจะไม่เกิดประเด็นนี้ ถ้าผมไม่มาโพสต์อะไรไม่เข้าท่า ขออภัยทุกท่านอีกครั้งครับ
9 มกราคม, 2015 Ramazzini   1 4 16
0
โหวต

ขอบคุณสำหรับทุกความคิดเห็นนะครับ ประเด็นที่เป็นปัญหาก็จบไปนะครับ เรามาแชร์ความรู้กันต่อ ผมไม่ได้โกรธอะไรนะครับแค่อยากปกป้องสถานที่นี้ที่เป็นแหล่งแชร์ความรู้เพราะสำหรับผมเว็บนี้เป็นเว็บอันดับ 1 เลยที่มีประโยชน์มากในการหาความรู้ คืออยากรู้อะไรเกี่ยวกับคอนโดไหนก็ google หา thinkofliving + ชื่อคอนโดเสมอ เริ่มต้นหาข้อมูลลงทุนคอนโดตั้งแต่ที่แรกถึงปัจจุบันก็จากเว็บนี้ ยังแปลกใจอยู่ว่าเจ้าของเว็บว่างดีจัง ข้อมูลก็เยอะและ update ตลอด แถมมีหนังสือ free แจกให้อ่านอีก คือรวยอย่างเดียวทำไม่ได้ ต้อง.......ใจดีด้วย laugh นี้ถ้าเปิดให้ช่วยออกค่า server ก็อยากจะโอนไปให้เลย

นอกเรื่องนิดนึง ขอแนะนำเว็บ hipflat อีกอันนึง เป็นเว็บที่มีข้อมูลคอนโดอาจจะทุกที่จริงๆ เพราะหาคอนโดอะไรก็เจอหมด ขนาดบางอัน 20+ ปีขึ้นยังมี ที่น่าสนใจคือมีกราฟราคาย้อนหลังให้ดูด้วยครับ ไม่รู้ว่าผิดกฎอะไรหรือเปล่า ถ้าผิด admin ลบเนื้อหาช่วงนี้ออกได้เลยครับ 

กลับเข้าประเด็นเนื้อหาต่อ จากที่ได้ฟังคำตอบมานะครับ ขอสรุปเฉพาะคำตอบที่ตอบรับกับโจทย์กู้ 10+ ที่นะครับ น้อยกว่านั้นน่าจะใช้การกู้แบบทั่วไปได้ถ้ารายได้ถึง จากที่เขียนไว้ก่อนหน้านี้

คำตอบที่ได้สามารถแบ่งออกได้หลักๆ 2 พวก คือ

1. วิธีเฉพาะ เช่น การใช้ connection, รู้จักแบงค์

2. วิธีทั่วไปที่ทุกคนสามารถทำได้ เช่น กู้มากกว่าหนึ่งที่พร้อมกัน, กู้ได้แต่ได้ดอกเบี้ยอีกแบบ, รวมกลุ่มลงทุน/นอมินี, ขายทำกำไร

ขอคำตอบที่ได้นั้นทั้ง 3 ท่านกล่าวถึงคือวิธีการสีเทาหรือจัดอยู่ในข้อที่ 1. ถ้าตั้งสมมุติฐานให้คำตอบนี้เป็นคำตอบเดียว หมายถึงถ้าตั้งใจจะลงทุนในอสังหาและสร้างสินทรัพย์ให้มากขึ้นไปเรื่อยๆโดยไม่ขายของเก่าหรือขายน้อยกว่าซื้อเพิ่ม สิ่งที่ต้องมีคือ connection กับแหล่งเงินทุน เฮ้อออ ยากอยู่นะ ลงเรียน RE-CU จะช่วยมั้ยนี่ ถ้าเป็นก่อนปี 2540 เท่าที่ได้ยินมาน่าจะง่ายกว่า 

คงต้องพยายามคำตอบต่อไปตามที่คุณ Ramazzini ว่า หวังว่าจะได้คำตอบที่แย้งกับสมมุติฐานข้างบน เพื่อให้ได้วิธีการที่นอกเหนือจากวิธีการในข้อที่ 1. เช่นการกู้โดยเอาหลักฐานค่าเช่าที่ก่อนหน้ายืนยันแสดงรายได้และยังได้อัตราดอกเบี้ยที่อยู่อาศัย ถ้าใครเคยมีประสบการณ์หรือคำตอบก็จะเป็นทางลัดที่ดีมากเลยครับ จะได้มีทั้ง 2 วิธีการไว้เลือกใช้เลย

ขอเขียนเผื่อไว้เลยสำหรับทุกความเห็นในฐานะเป็นจขกท. คือ "ห้ามดื่มเกินวันละ 2 ขวด โปรดสังเกตคำเตือนบนฉลากก่อนดื่มทุกครั้ง" ไม่ใช่ล่ะ ขอเปลี่ยนเป็น "การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจลงทุน" ขอให้ทุกท่านมีวิจารญาณในการศึกษาข้อมูลและนำไปใช้นะครับ 

 

11 มกราคม, 2015 AnonyMUST   2 7 15
edited 11 มกราคม, 2015 AnonyMUST
+1
โหวต

 "การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจลงทุน" 

Financial crisis ปี 1997 ก้อมีพื้นฐานมาจากการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์นี่ล่ะครับ 

14 มกราคม, 2015 Jackwisc   20 44 135
0
โหวต
แล้วถ้าคิดหยาบๆแบบนี้เป็นไงบ้างครับ ว่าถ้าลองเปลี่ยนจากการที่จะแจ้งแบงค์ถึงเรื่องรายได้จากค่าเช่าที่ต่างๆที่ได้รับมา เป็นเอาค่าเช่าที่ผ่านๆทั้งหมดมาปั่น เป็นรายได้ที่มาจากธุรกิจเสริมที่เราmakeขึ้นมาโดยมีการปั่นclash flow แล้วอะครับมันพอเป็นไปได้มั้ย
15 มกราคม, 2015 Hassadin99   1 3 7
...