6,342 กระทู้

31,120 ความเห็น

17,236 ช่วยเสริม

121,192 สมาชิก

Recent Badges

กระทู้น่าสนใจ
- superdee -
อ่านได้อ่านดี
- kidkty -
กระทู้น่าสนใจ
- budka -
สนิมเกาะ
- kjlankhoi -
พิสูจน์อักษร
- nyinpryahoo-com -

ปี2557 ราคาที่ดินที่แพงที่สุดตารางวาละ 1.65 ล้านบาทแล้ว

+1
โหวต

http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement630.htm

ราคาที่ดินปี พ.ศ.2556 ยังขึ้นสูงกว่าปี 2555 อยู่ 4.6% และเชื่อว่าในปี 2557 ราคาก็ยังจะเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 4% ส่วนราคาที่ดินที่แพงที่สุดอยู่ที่สยามสแควร์ ตารางวาละ 1.65 ล้านบาทแล้ว
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส แถลงว่า จากการสำรวจวิจัยต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2528 พบว่า ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องหลังจากวิกฤติเศษฐกิจ พ.ศ.2540 โดยเริ่มเพิ่มขึ้นตั้งแต่ พ.ศ.2543 เป็นต้นมา รวมระยะเวลา 13 ปีมาแล้ว
          โดยล่าสุด ณ สิ้นปี พ.ศ.2556 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งเป็นการเพิ่มสูงขึ้นกว่าปี พ.ศ.2555 ที่เพิ่มขึ้นเพียง 3.7% อย่างไรก็ตามการเพิ่มขึ้นนี้เป็นเพราะว่าในบางบริเวณของผังเมือง ได้ผ่อนคลายข้อกำหนดในการก่อสร้าง โดยเฉพาะเขตชานเมืองตะวันตก ที่แต่เดิมเป็นเขตอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม กลายเป็นเขตที่อยู่อาศัย ซึ่งสามารถก่อสร้างได้มากขึ้นนั่นเอง การที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมากกว่า ไม่ใช่เพราะปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้นแต่อย่างไร ในทางตรงกันข้ามเศรษฐกิจกำลังจะได้รับผลกระทบจากการเมืองในขณะนี้
          สำหรับราคาที่ดินที่แพงที่สุดในขณะนี้ก็คือ ราคาที่ดินบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าสยาม ย่านสยามสแควร์ ซึ่งมีราคาตารางวาละ 1.65 ล้านบาท หรือ ไร่ละ 660 ล้านบาท หรือหาก "นั่งบนกองเงินกองทอง" ก็เท่ากับต้องใช้ธนบัตรใบละ 1,000 บาทปูบนพื้นที่ขนาด 1 ตารางวา หรือ 2 เมตร คูณ 2 เมตร ถึงเกือบ 5 ชั้น สาเหตุที่ราคาที่ดินย่านนี้สูงมากเนื่องจากว่ามีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านถึง 2 สาย เป็นศูนย์รวมของสรรพสินค้าต่างๆ แม้ว่าจะไม่มีการพัฒนาใด ๆ เกิดขึ้นในย่านนี้ ราคาที่ดินก็ยังเพิ่มขึ้น เพราะยิ่งรถไฟฟ้าวิ่งออกนอกเมืองหรือเชื่อมต่อกันมากขึ้น ก็ยิ่งเพิ่มศักยภาพของพื้นที่นี้ ทั้งนี้ราคาที่ดินสะท้อนจากค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกในย่านนี้นี่เอง
          เคยสังเกตไหม ระบบรถไฟฟ้าบีทีเอส ทำไมต้องผ่านถนนพหลโยธิน ซึ่งมีบ้านอยู่กันเบาบาง และพอมาถึงอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ก็ตรงไปตามถนนพญาไท ซึ่งก็มีประชากรอยู่เบาบางกว่าถนนราชปรารภที่ผ่านประตูน้ำ ซึ่งมีประชากรอยู่อย่างหนาแน่นกว่ามาก ที่สำคัญทำไมรถไฟฟ้าจึงผ่านถนนราชดำริซึ่งแทบไม่มีใครผ่านเลย และถนนสุขุมวิทที่มีประชากรเบาบางกว่าถนนพระรามที่ 4  การนำพารถไฟฟ้าผ่านไปในที่ต่าง ๆ เช่นนี้ จึงมีผู้ได้ประโยชน์
          หันกลับมาดูแผนพัฒนารถไฟฟ้ายุคแรก ๆ ของไทยที่วางแผนกันมาตั้งแต่ พ.ศ.2522 คือรถไฟฟ้าลาวาลินซึ่งเป็นบริษัทที่ได้สัมปทานจากประเทศแคนาดา ปรากฏว่า ในปี พ.ศ.2534 บริษัทนี้ได้รับสัมปทานในการก่อสร้างจากรัฐบาลของ พล.อ.ชาติชาย ชุณหวัณ แต่ปรากฏว่าในวันถัดมา ได้เกิดรัฐประหารโดยคณะ รสช. เสียก่อนในปีเดียวกันนั้นเอง และรัฐบาลที่ คมช. แต่งตั้งก็ได้ 'ทบทวน' {1} หรือล้มเลิกแผนการสร้างรถไฟฟ้าแต่เดิมไปเสีย
          เมื่อศึกษาดูแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้าลาวาลินนั้น จะเห็นได้ว่าเป็นสายรถไฟฟ้าที่ส่งผลที่เป็นประโยชน์ต่อประชาชนในเขตกรุงเทพมหานครโดยแท้ เช่น
          1. เส้นทางสายสีแดง จะเริ่มตั้งแต่สถานีขนส่งหมอชิตเดิม ผ่านบางซื่อ เข้าสู่ถนนสามเสน ซึ่งมีประชาชนอยู่กันอย่างหนาแน่น แล้วเลี้ยวไปตามคลองผดุงกรุงเกษมมาถึงมหานาค หัวลำโพง และตรงไปตามถนนพระรามที่ 4 จนถึงสามแยกที่รวมกับถนนสุขุมวิท โดยมีปลายทางที่อ่อนนุช และจะต่อไปสำโรงในอนาคต
          2. สำหรับสายสีเขียววิ่งจากแยกลาดพร้าวตัดกับถนนรัชดาภิเษก ผ่านมาตามถนนรัชดาภิเษก ผ่านมักกะสัน และมาตามทางรถไฟเลียบทางด่วนขั้นที่ 1 ปัจจุบัน แล้วจรดกับเส้นสายสีแดงที่บ่อนไก่ก่อนจะเลี้ยวเข้าถนนสาทร (ไม่ใช่สีลมตามบีทีเอสปัจจุบัน) แล้วข้ามไปวงเวียนใหญ่ โดยมีโอกาสขยายไปถึงบางแค  นอกจากนี้สายสีแดงและสายสีเขียวยังจะจรดกัน ณ แยกรัชโยธินในอนาคตอีกด้วย
          3. นอกจากนี้ยังมีสายสีน้ำเงิน จากแยกคลองตันพระโขนง ผ่านมาตามทางรถไฟสายตะวันออก มาจรดกับสายสีแดงตรงนางเลิ้ง ผ่านมาตามถนนนครสวรรค์ วรจักร จักรวรรดิ์ ข้ามสะพานพระปกเกล้าที่สร้างสะพานข้ามสำหรับรถไฟฟ้าไว้แล้วตั้งแต่ พ.ศ.2527 และมาตามถนนพระเจ้ากรุงธนบุรีจนถึงดาวคะนอง และมีแผนการที่จะขยายไปถึงตลาดบางกะปิทางทิศเหนือ และถึงถนนสุขสวัสดิ์-แยกนครเขื่อนขันธ์ในอนาคต
          จะสังเกตได้ว่าระบบรถไฟฟ้านี้ มุ่งไปที่เส้นทางที่เป็นประโยชน์ต่อประชาชนเพราะมีประชาชนผู้ใช้มากกว่าระบบรถไฟฟ้าสายปัจจุบันทั้งสิ้น ไม่ว่าจะผ่านถนนสามเสน มหานาค พระรามที่ 4 พระโขนง ในสายสีแดง ผ่านลาดพร้าว ทางรถไฟสายท่าเรือ สาทร วงเวียนใหญ่ และบางแค ในสายสีเขียว และผ่านคลองตัน ถนนเพชรบุรีตามทางรถไฟสายตะวันออก นางเลิ้ง วรจักร และที่สำคัญถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน ถึงสุขสวัสดิ์
          ถ้ามีการก่อสร้างตามแผนปี พ.ศ.2522 (ซึ่งชะลอเรื่อยมาจนเกือบได้ดำเนินการในสมัยรัฐบาลชาติชาย และพับไปนั้น) พื้นที่ธุรกิจใจกลางเมืองเดิม รากเหง้าทางวัฒนธรรมก็จะถูกรักษาไว้ เช่น ในกรุงโตเกียว หรือนคร โอซากา ที่สร้างรถไฟฟ้าผ่านใกล้ย่านเมืองเก่า และส่งเสริมการก่อสร้างโดยไม่ต้องร่นหรือเว้นระยะมากมายเช่นเขตทั่วไป ทำให้เขตใจกลางเมืองเช่นบางลำพู พาหุรัด สำเพ็ง เยาวราช ไม่ถดถอยหรือสูญเสียไป ไม่ต้องไปก่อสร้างศูนย์ธุรกิจในบริเวณอื่น ๆ มากนัก เป็นต้น


ภาพประกอบ ที่มา: http://2bangkok.com/2bangkok-masstransit-bangkokmasterplan.html

          ยิ่งได้เห็นแผนการสร้างรถไฟฟ้าเมื่อปี 2522 จนแล้วจนรอดมาจนเห็นเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอสในปัจจุบัน จะเห็นได้ว่า อาจจะมีผู้มีอิทธิพลมากที่ขีดเส้นรถไฟฟ้าเสียใหม่ผ่านที่ดินที่ตน ซึ่งไม่ค่อยมีคนอยู่หนาแน่น แทนที่จะสร้างผ่านเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นเช่นที่กล่าวถึง ยิ่งหากพิจารณาว่า หากมีการก่อสร้างตามแผนที่วางไว้ตั้งแต่ พ.ศ.2522 การเดินทางของประชาชนส่วนใหญ่ก็คงใช้ระบบขนส่งมวลชนมากยิ่งขึ้น ความสูญเสียทางเศรษฐกิจจากการใช้น้ำมันเชื้อเพลงก็คงลดน้อยลง มลภาวะก็คงเกิดน้อยลงเช่นกัน
          สำหรับราคาที่ดินที่ถูกที่สุดในขณะนี้อยู่บริเวณถนนเลียบคลอง 13 ลำลูกกา กิโลเมตรที่ 5 ซึ่งมีราคาตารางวาละ 2,500 บาท หรือไร่ละ 1 ล้านบาท โดยราคานี้ยืนมาเป็นเวลาประมาณ 10 ปีแล้ว ทั้งนี้เพราะในเขตรอบนอกๆ ของกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ไม่มีโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นทางด่วน รถไฟฟ้า ดังนั้น ราคาที่ดินจึงเพิ่มขึ้นน้อย
          อาจกล่าวได้ว่า สถานการณ์ทางการเมืองในปัจจุบัน ส่งผลลบอย่างยิ่งต่อการลงทุนด้านสาธารณูปโภค ทำให้ความหวังที่ราคาที่ดินหรือสมบัติของประชาชนโดยรวม จะเพิ่มขึ้น จึงเลือนลางลง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เคยทำการศึกษาไว้พบว่า 
          1. จากการศึกษาของศูนย์ฯ พบว่า ราคาที่ดินบริเวณใกล้เคียงกับสถานีรถไฟฟ้า 112 สาย ราคาเฉลี่ยคือ 392,955 บาทต่อตารางวา 
          2. ในที่นี้ที่ดินติดถนนในรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า 2 ข้าง และลึกจากถนนใหญ่ระยะทาง 200 เมตร หรือรวมพื้นที่ 250 ไร่ มีผลต่อราคาที่ดินสูงสุด ที่ดินส่วนนี้จะมีขนาดประมาณ 250 ไร่ รอบสถานี (500 x 200 เมตร x 4 ด้าน)
          3. อาจประมาณการราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละ 192,548 บาท หรือเท่ากับที่ดินที่ดินถนนใหญ่ระยะ 500 เมตรมีค่าเท่ากับ 70% ของราคาแปลงที่ดินที่ดินถนนใหญ่ที่ตั้งอยู่ติดถนน และหากเฉลี่ยกับที่ดินที่อยู่ในซอยอีกไม่เกิน 200 เมตรเป็นเท่ากับ 70% ของที่ดินทั้งผืน (392,955 x 70% x 70%) หรือตกเป็นเงินไร่ละ 77.019 ล้านบาท เมื่อรวม 250 ไร่ และ 112 สถานี ก็จะเป็นเงิน 2.157 ล้านล้านบาท ที่ดินนี้หากเทียบกับเมื่อปี 2541 จะมีค่าเป็น 339% หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 1.438 ล้านล้านบาท
          4. ที่ดินนี้หากเทียบกับเมื่อปี 2541 จะมีค่าเป็น 339% หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 1.438 ล้านล้านบาท 
          จะเห็นได้ว่าการพัฒนารถไฟฟ้า รถไฟความเร็วสูงมีความจำเป็นต่อการพัฒนาประเทศเป็นอย่างยิ่ง การลงทุนวันนี้จะยังประโยชน์มหาศาลในอนาคต  ความกลัวเรื่องการใช้หนี้ 50 ปีนั้น นับเป็นความไม่เข้าใจการลงทุนอีกประการหนึ่งที่โครงการหนึ่งๆ มีจุดคุ้มทุนที่สั้นและช่วงชีวิตที่เหลือของการลงทุนนั้นๆ ก็คือกำไร 
          แต่หากโครงการถูกระงับหรือชลอไปเพื่อรอรัฐบาลใหม่นานๆ จากการปฏิรูป หรือจากการรัฐประหาร หรืออื่นใด ก็จะทำให้ประเทศชาติเสียผลประโยชน์ไปมากกว่านี้

ที่มา:
{1}  Bangkok blues: Montreal-based Lavalin's $3-billion deal is now in the hands of Thai generals. (Lavalin International Ltd.'s bid to win Thai government approval for a mass-transit system for Bangkok) http://business.highbeam.com/4341/article-1G1-10456098/bangkok-blues-montrealbased-lavalin-3billion-deal-now

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

 

28 มกราคม, 2014 punro937   5 28 46
edited 28 มกราคม, 2014 Mr.Boom
แก้ให้นิดนึงพอดีตัวหนังสือหลุดกรอบ

กรุณา Log in หรือ Register ก่อนแสดงความคิดเห็นในกระทู้

1 ความเห็น

+1
โหวต

ซื้อเชื่อมทางออกซอย 24

2 ล้านบาทต่อตรว At park 24cool

28 มกราคม, 2014 the lord man   6 21 62
...