6,265 กระทู้

30,959 ความเห็น

17,218 ช่วยเสริม

120,817 สมาชิก

Recent Badges

กระทู้น่าสนใจ
- pcgheeramon -
สนิมเกาะ
- tommienub -
อ่านได้อ่านดี
- missyingg -
ขาเก่า
- pcgheeramon -
วัตถุโบราณ
- mjackieanne -

ราคาคอนโดเปิดใหม่ในปัจจุบัน ถือว่าแพงผิดปกติไปกว่าเดิมเยอะมั้ยค่ะ ?

+1
โหวต
เห็นตึกใหม่ๆ เปิด อย่าง RHYTHM 42, Centric อารีย์, รัชดา, Ideo สาทร-ท่าพระ, The Room 3 ทำเลใหม่,

ราคาที่เปิดๆ มานี่ถือว่าปกติมั้ยค่ะ หรือแพงเกินไปเมื่อเทียบกับอะไรหลายๆ อย่างที่ควรจะได้รึป่าว

แล้วก็กลไกราคาต่อจากนี้ จะเพิ่มขึ้นอีกเยอะมั้ยค่ะ

ดูท่าตึกเก่า ราคาเดิมหลายๆ โครงการราคาอาจจะเท่าโครงการเปิดใหม่

แถมรายละเอียดโครงการบางอย่างสเปกยังดีกว่าคอนโดเปิดใหม่หลายๆ ตัวสะอีก เพื่อนคิดว่าไงบ้างค่ะ
28 กรกฎาคม, 2013 Sabaliser   8 45 81

กรุณา Log in หรือ Register ก่อนแสดงความคิดเห็นในกระทู้

5 ความเห็น

+22
โหวต
 
โดนใจเจ้าของกระทู้

 

หลักคิดคิดง่ายๆนะครับ ต้นทุนMain Costทุกอย่างแพงขึ้น แต่Dev.ต้องการMaimtain/increase Margin
แล้วจะทำยังไงละ ก็ให้Customer เป็นคนAbsorb Cost ไปยังไงล่ะครับ
 
1. ที่ดิน : แพงขึ้นอย่างก้าวกระโดดเร็วอย่างน่ากลัว ในช่วง3-4ปีหลัง 
            เกิดขึ้นเพราะDev.แย่งกันBid ที่ดินจากLandlord ทั้งๆที่ราคาจริงๆไม่ควรไม่แตะตรงนั้น
            ผมคิดว่าจุดเปลี่ยนครั้งสำคัญที่สุดครั้งหนึ่งเลยก็คือการที่Nobel กล้าทุ่มซื้อที่ดินตรงเพลินจิต
            ด้วยเม็ดเงินมหาศาลแบบกลายเป็นสถิตณเวลานั้น. นั้นทำให้ราคาที่ดินใกล้เคียงหรือในPrime CBD
            ขยับขึ้นตาม และบัจจุบันถ้าDev.คิดว่าLocationดีจริง ยังไงก็ขายได้ มีDemand อยู่แน่นอน
            ในสถานีใกล้สถานีรถไฟฟ้า อย่างล่าสุดก็ที่อารีย์เป็นต้น ที่Centric กล้าซื้อไปในราคาที่สูงกว่าท้องตลาด
            เป็นต้น
2. ค่าก่อสร้าง&แรงงาน&วัสดุที่เพิ่มขึ้น:
 
ผมเพิ่งจะตอบเอาไว้อีกกระทู้คำตอบใกล้เคียงกันขออนุญาติCopyและเพิ่มเติมข้อมูลอีกเล็กน้อยเพื่อ
ให้เห็นภาพนะครับ
 
ปัญหาขาดแคลนแรงงานการก่อสร้างและบุคคลากรอย่างโฟร์แมนเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นมากในบัจจุบันและแน้วโน้มที่
 
จะเพิ่มเติมอีกในอนาคต จากทั้งMega Project ของรัฐ และแข่งกันเปิด
 
การเปิดตัวโครงการอย่างบ้าคลั่ง ประหนึ่งว่าสามารถปลูกบ้านหรือคอนโดขึ้นมาง่ายดาย อย่างกับปลูกถั่วงอกซะเมื่อไหร่ 
 
 ปัญหานี้ควรจต้องช่วยกันแก้ทั้งภาครัฐและเอกชล แน่นอนเทคโนโลยี การก่อสร้างจะมีบทบาทมากขึ้นยิ่งกว่าเดิม เผื่อลดทอนปัญหาเรื่องของแรงงานขาดแคลน. 
 
ควรจะร่วมด้วยช่วยกันมองปัญหาด้านนี้แบบมหาภาค. และต้องช่วยกันแก้ปัญหานี้แบบมหาภาคด้วยครับ
 
ดังจะเห็นได้ว่าปัจจุบัน Dev.หลายโครงการมีปัญหาการส่งมอบห้องชุดล่าช้า หรือไม่ทันกำหนด. หรือส่งมอบได้ก็ส่งแบบผลงานที่ออกมา สุนัขไม่รับประทาน บางโครงการค้างเติ่ง
 
มานานก็ยังไม่ก่อสร้าง หรือก่อสร้างไม่เสร็จ.  
 
 
คำถามของผมคือแล้วทำไมDev.ไม่ขยายProject. ตามความสามารถของบริษัทรับเหมาก่อสร้างที่แต่ละDev.มีConnection 
 
คือเข้าใจว่าบริษัทรับเหมาบางทีก็งานล้นมือ อยากได้งานก็อยาก เกรงใจDev.ก็มี แม้บางทีอาจจะรู้ตัวว่าแรงงานก่อสร้างไม่น่าจะเพียงพอแต่ก็ยังยอมเซ็นต์สัญญารับเหมาก่อสร้าง
 
แล้วทีนี้จะทำยังไงล่ะ. ปัญหาที่เกิดขึ้นกระทบเป็นลูกโซ่ก็คือขาดแคลนแรงงาน ต้องถึงขนาดไปแย่งแรงงานกันที่ชายแดน เช่นเดียวกับ มีการซื้อตัวบุคลากรเช่นโฟร์แมน ตลอดจนทีมSale
 
เก่งๆจากDev.อื่นๆโดยยอมให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า ซึ่งแน่นอนเผื่อความก้าวหน้าในอาชีพ เพื่อปากท้องบุคลากร จึงต้องย้ายงาน ซึ่งไม่ใช่ความผิด แล้วความผิดเป็นอยู่ที่ไหน
 
ถ้าไม่่อยู่ที่แก๊สโซฮอลล์.... 
 
 
 
คืออยากจะร้องตะโกนดังๆว่าพวกพี่Dev.ใหญ่ๆทั้งหลาย พวกพี่ๆช่วยขยายProject. ตามความเป็นจริงได้ไหม คือปีนึงๆไล่เปิดที30-40Projects CEO ก็คิดไป ความโลภก็ทำงานไป
 
MK & Architect ก็รับConcept ไปพัฒนา ทีมSaleมีหน้าที่ขายแล้วให้หมด ผู้บริหารก็พยายามSet Target  ให้เป้าการขายมันยิ่งสูงขึ้นเรื่อยๆทุกปี รู้ว่าทำเพื่อผู้ถือหุ้น แต่ทำเพื่อผู้ถือ
 
หุ้นรายใหญ่อย่างเช่นตัวเองหรือสนองตอบความGreedyของตนเองหรือเปล่าCEOของDevส่วนใหญ่. เปรียบแล้วก็คล้ายกับตันเรือ ที่ต้องขับพาลูกเรือและผู้โดยสารไปส่งให้ถึง
 
เป้าหมายได้ ถ้าคุณรู้ว่าข้างหน้ามีพายุไซโคลน รุนแรงโหมกระหน่ำคุณจะฝืนฝ่ามรสุมเข้าไป แล้วคิดว่าคุณเป็นพระเอกเหมือนหนังเรื่อง Perfect Storm หรืออย่างไรคนที่ตายไม่ใช่คุณคน
 
เดียวนะครับ แต่มันจะวอดวายไปทั้งระบบ  คือคุณมีความโลภเป็นที่ตั้ง มีความมั่นใจเป็นตัวขับเคลื่อน. มีความกลัวที่จะถูกแย่งกำลังซื้อจากกระเป๋าลูกค้าเป้าหมายจากDev.อื่นๆ ก็เลยเร่ง
 
แข่งกันเปิดโครงการ เร่งกันก่อสร้าง สุดท้ายเป็นไงก็เห็นๆกันอยู่ 
 
 
 
เวที The Voice77 ที่ผู้ได้รางวัลชนะเลิศก็คือ RTH. ส่วนผู้แพ้ก็ต้องเดินคอตกลงจากเวทีไปถามว่าคือใคร" ก็ผู้บริโภคยังไงละครับที่ต้องก้มหน้ารับผลงานห่วยๆไป
 
 
 
ยิ่งแข่งกันสร้างแข่งกันดึงแรงงานและโฟร์แมน แข่งกันขาย. แข่งกันออกโปรเร้าใจ และสุดท้ายก็คุณทำได้ ขายหมดจริงๆ แต่Demandแท้Demand เทียมอั้วไม่สน เวลานี้กรูขอเอายอดไว้
 
ก่อนเดี๋ยวBank ไม่ช่วยSupport แล้วกรูจะแย่ขนาด ออกหุ้นกู้3,000ล้านก็ยังต้องทำ เพื่อมาหมุนเงิน และการบริหารเงินแบบ"เป็นต่อขั้นเทพ"
 
 
 
แล้วแบบนี้ที่ดินที่เป็นหนึ่งในMain Cost มันจะไม่แพงขึ้นได้ยังไง เมื่อเปิดเท่าไหร่ก็ขายหมด Landlord. ก็เล่นตัว รื้ออยากได้ก็แข่งกันBid ที่ดินของอั้วใครให้แพงกว่าก็เอาไป กล้าสู้ราคา
 
ก็เอาไป เหล่าCEO ของDev. ดีดลูกคิดรางแก้วแล้วตาเป็นประกาย ทำเป็นเหมือนพระเอก หลังมองฟ้า หน้าสู้ดิน( ที่ดินราคาแพงกรูก็จะสู้ เดี๋ยวจับยัดลงไปในCostให้ผู้บริโภครับ
 
ไป)พอCEOต่างๆคิดเหมือนกันก็เกิดการเร่งแข่งกันซื้อที่ดิน เร่งกันขาย แล้วอย่างนี้ค่าก่อสร้างมันจะไม่สูงขึ้นมาได้ยังไง ก็พวกพี่Dev.ทั้งหลายขยายโครงการกันแบบไม่บั้นยะบันยัง
 
[**นี่ยังไม่รวมต้นทุนค่อวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นจากความต้องการวัตถุดิบในการก่อสร้างที่สูงขึ้น เช่น ดิน อิฐ หิน ปูน 
ทราย  เหล็ก  เสาเข็ม เครื่องจักรเล็ก เครื่องจักรใหญ่ เป็นต้น**]
 
ขอก่อนเถอะช่วยมาสร้างโครงการเก่าให้มันเสร็จสมบูรณ์  เก็บงานให้เรียบร้อย แล้วไอ้ยอดแบล็คล๊อกมันก็้คือยอดรับรู้รายได้ล่ะ แต่มันยังอยู่ในอากาศ
 
และคุณจะมั่นใจได้อย่างไรว่ายอดขายที่คุณขายได้หมดจะโอนได้หมดจริงๆจากDemandแท้ หรือคุณคิดว่าไม่เป็นไร กรูมีไม้ตายเด็ดอยู่แล้ว เดี๋ยวยึดห้องมาขายใหม่แพงๆก็ได้ตอนตึกเสร็จ
 
MK&Resaleอั้วเก่งอยู่แล้ว......แล้วถ้าทำไม่ได้ล่ะ อะไรจะเกิดขึ้น. หรือถ้าทำได้แล้วกู้ไม่ผ่านล่ะ. เดี๋ยวนี้ธนาคารเริ่มระวังตัวมากขึ้น กลัวปล่อยสินเชื่อให้แล้วจะเป็นNPLสูง. เพราะหนี้สิน
 
ต่อครัวเรือนถูกสร้างขึ้นจากโครงการ.......อะไรแรกๆไปเยอะ. แล้วคุณจะทำยังไงล่ะ
 
ซึ่งสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในปัจจุบันทางBankก็พยายามออกProductเงินออมที่ผลตอบแทนดีๆเพื่อมารักษาสภาพคล่องให้คงไว้ด้วย.....
 
 
 
ส่วนภาครัฐก็ควรช่วยกันรณรงค์แบบจริงๆจังอันดับแรกเลย ก็คือ พวกท่านทั้งหลานช่วยแก้ปัญหาเด็กอาชีวะ หรือเด็กเทคนิคเจอกันไม่ได้เป็นต้อง "ตี Run Fun แทง"เหมือนโกรธเกลียดกัน
 
มาแต่ชาติภพไหนปางไหน เห็นสีเสื้อแบบนั้นแบบนี้เป็นไม่ได้เลือดอุดมกรณ์บ้าบอ วัยรุ่นมันแรงค่านิยมผิดๆที่ถูกปลูกฝัง.  แล้วถามหน่อยใครมันจะไปกล้าเรียนสาขาวิชาชีพแบบนี้Wa
 
ก็ในเมื่อเรียนไปก็ไม่รู้ว่าจะเจ็บตัวหรือตายเมื่อไหร่ ปัญหานี้ผมว่าเร่งด่วนกว่าโครงการTapletอะไรอีกนะ หรือเป็นเพราะว่ามันไม่มีช่องให้กอบโกยผลประโยชน์เลยไม่สนใจ....ท่านครับสนใจ
 
บ้างได้ไหมประเทศจะพัฒนาได้ต้องมีหลายๆอาชีพเป็นตัวขับเคลื่อน อย่ามองข้ามปัญหาบุคคลากรเช่นโฟร์แมนด้วย
 
 
@ตอบคำถามคุณSabaliserต่อนะครับถามว่าราคามันสูงขึ้นแบบปกติไหม ก็ต้องบอกว่าขึ้นเร็วกว่าปกติเกินกว่าSupply/Demand ที่มันควรจะเกิดขึ้นจริงๆเพราะอย่างที่ทราบกันคอนโดตึกหนึ่งมีทั้งDemandแท้ และDemandเทียมผสมกันไป ทั้งจากคนซื้ออยู่จริง ซื้อลงทุนปล่อยเช่า หรือการซื้อเกร็งกำไร จากShort-term Speculator เข้ามาผสมกันในช่วงจังหวะก่อนหน้านี้ที่Dev. หลายDev.ให้วางเงินดาวน์ต่ำ
และมีโปรล่อใจ ทำให้ต้นทุนที่STS มีลดลงมาก ทำให้ตอนจบถ้าขายไม่ได้ เค้าก็สามรถCut Loss ได้เพราะจ่ายไปไม่เท่าไหร่ (คอนโดส่วนใหญ่ตึกหนึ่งผมเชื่อว่ามีInvestor หรือ Shortermเกิน30-40%ครับ)
 
@ บางคอนโดที่คุณSabaliser ถามมาเช่น The Room Rama. หลายๆLOCATION น่าจะมีDemand
แท้เยอะมากเกินกว่า80% เพราะดาวน์สูงประมาณ20%. ( STS.ไม่นิยมเท่าไหร่เพราะใช้เงินวางเยอะและเสี่ยงถ้าขายไม่ได้และต้องโอนขึ้นมา1. อาจจะทั้งมีกำลังโอนแต่ไม่อยากโอน และ2. ไม่อยากโอนและไม่มีกำลังโอน หรือ3.อาจจะมีกำลังโอนและอยากโอน มันพอจะเป็นไปได้ทุกกรณีแต่1+2น่าจะ>3ครับ
 
@ไอดีโอท่าพระจากความรู้สึกผมเป็นProduct ที่ไม่Make Sense ที่สุดทั้งทำเล ราคาfacilities
 
@Centric อารีย์มีDemand อยู่แล้วเพราะแถวนั้นOffice Building เยอะมาก แต่ราคาแถวอารีย์
ย้อนหลังไปสัก5-6ปีก่อน ตรม.60,000-70,000ยังมีให้เห็นแต่บัจจุบันก็อย่างที่เห็นกัน.....
  Centric ห้วยขวางบอกได้ว่าเหนื่อยกว่าอารีย์เยอะไม่ขอพูดถึง
 
@Rhythm42 ทำเลถือว่าดีใช้ได้อยู่หลังGateway แต่จะเข้าโครงการทีต้องไปอ้อมพระราม4 
   มีข้อดีที่เลือกที่จะเข้าเมืองหรือออกเมืองได้ แต่ติดไฟแดงตรงหน้าปากซอยเวลาRush Hour 
  คงใช้เวลารอสัญาณจราจรพอสมควรครับ ราคาเฉลี่ย180,000 ถ้ามีกำลังซื้อระดับนี้เพิ่มเงินอีกนิด
ซื้อThe XXXIX ของแสนได้วัสดุหรูกว่าเยอะ แถมได้อยู่ใกล้ห้างEmquatier & Emporium 3
(แต่น่าจะรถติดกว่านะ555 
 
 
ส่วนตึกที่ขึ้นมาก่อนหน้านั้น2-3ปีที่แล้ว ยังไงSpec. วัสดุก็ดีกว่าปัจจุบัน ครับเพราะต้นทุนถูกกว่าทุกอย่างครับ
 
ส่วนอนาคตแนวโน้มห้องดูแล้วSizeห้องคงจะเล็กลงในCBD และห้องที่Sizeใหญ่หน่อยจะอยู่ไกลออกไปชานเมือง
 
ครับและกลับผมเชื่อว่ามูลค่าที่ดินที่สถานีPrimeCBDอย่างสยามจะมีมูลค่าสูงที่สุดครับ เพราะเป็น
 
สถานีInterchange ที่มีมูลค่าที่สุดครับ เพราะต่อให้ระบบขนส่งมวลชลรถไฟฟ้ามีโครงข่ายโยงใยงเสร็จสมบูรณ์
 
ก็ยิ่งเป็นตัวนำพาผู้คนจำนวนมหาศาลเข้ามาในเมืองครับ(",) 
 
 
 
  
   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
           
28 กรกฎาคม, 2013 Deokira   51 235 834
selected 28 กรกฎาคม, 2013 Sabaliser
เราอ่านแล้วชอบความคิดเห็นคุณDeokira มากๆคะ ขอบคุณสำหรับComment และบทความดีๆที่นำเสนอคะ^^
ว่าจะมาตอบซะหน่อย เห็นคำตอบคุณ Deokira แล้วตอบได้ดีกว่า ละเอียดกว่า เห็นด้วยและขอ Like รัวๆเลยครับ
ขอบคุณคุณ101,คุณNano,และคุณviccมากครับ
PS: จริงๆแล้วผมชอบความคิดเห็นของของviccมากๆครับ และเชื่อว่าคุณvicc สามารถตอบได้ดีกว่าผมแน่นอนครับ เรียกได้ว่าผมเป็นFan Club ตัวยงคนหนึ่งของคุณvicc เลยครับ ขอบคุณคุณviccมากๆครับที่มีมุมมองมากมายทำให้ผมได้เรียนรู้อะไรหลายอย่าง (",)
ชอบการวิเคราะห์มากเลยครับ จริงครับ
ราคาคอนโดหลังๆ แพงขึ้นเป็นอย่างมาก แต่ก็ยังขายได้หมด

ถ้าฟองที่ตีกันแตกเมื่อไร ไม่อยากจะนึกสภาพเลยครับ - -
ขอบคุณครับคุณluckycooky(",) บอกได้2คำครับว่า "น่ากลัว"จริงๆครับBubble Bome
+4
โหวต
แพงเกินไปครับ ตัวเก่าๆที่เพิ่งสร้าง หรือ กำลังสร้าง ราคาถูกไปเลย
28 กรกฎาคม, 2013 hellxingi   20 80 175
(",)
+3
โหวต
คอนโดเปิดเดือน2 อยู่วงเวียนใหญ่ ราคาพอๆกับคอนโดที่โพธิ์นิมิตรที่เปิดตัวเดือน7 แต่คอนโดที่วงเวียนใหญ่สเปค"ดีกว่าทุกอย่าง" แค่นี้ก็พอจะบอกอะไรได้แล้วครับ
28 กรกฎาคม, 2013 lekbb   20 62 159
ขอบคุณสำหรับข้อมูลครับคุณlekbb
+1
โหวต
ผมคิดไปเองรึป่าว  หลังจากที่ edition เปิดตัว ราคาคอนโดที่เปิดตัวหลังจากนั้นก็พุ่งพรวด แบบก้าวกระโดด
30 กรกฎาคม, 2013 Tanatorn Saksri   3 6 21
ไม่ได้คิดไปเองครับ ถ้าDev.อย่างPS. ขายThe Edition สะพานควายได้ โครงการอื่นของDev.อื่นที่Location ดีกว่าก็มีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นหรืออย่างน้อยก็เทียบเท่าครับ
PS:เว้นไอดีโอ ท่าพระนะครับ ตัวนั้นมันเป็นphenomenonเหนือคำบรรยายครับ
+2
โหวต

เพิ่งไปจองมา ชอบเพราะอยู่ในซอย 69 มามากกว่า 40 ปีแล้ว เห็นมาตั้งแต่ต้นว่าพื้นที่โครงการเดิมของ The Room สุขุมวิท69 เป็นยังไงมาก่อน รวมทั้ง Sky Walk & Weltz Residence และCommunity Mall

เดิมที่ตั้งของ Sky Walk & Weltz Residence คือ ตำแหน่งของโรงหนังฮอลลิเดย์  สมัยก่อนภาพยนตร์ของชอร์บราเดอร์จะลาโรงใหญ่มาฉายที่นี่ 2 เรื่องควบ 20 บาท ส่วนตำแหน่งที่กำลังสร้างอยู่นั้นเดิมเป็นตำแหน่งของKBANK สาขาพระโขนง ที่ปัจจุบันได้ย้ายไปอยู่ตึกแถว 2 ห้องใกล้กันกับ TMB ตามแนวถนนที่มุ่งหน้าไปสุขุมวิท 71 และตลาดพระโขนง  ส่วนนี้ต้องบอกก่อนว่า ที่ตั้งโครงการ Sky Walk & Weltz Residence และCommunity Mall ตั้งอยู่บนที่ดินของธนาคารที่มีร่องรอยอดีตในเรื่องของเงินๆทองๆ และโรงหนังที่ให้ความเพลิดเพลิน ถือว่า ฮวงจุ้ยเดิมไม่ใช่ที่ดินต้องสงสัยว่าทำอะไรไม่ดีมาก่อน

ส่วนที่ดินที่สร้างโครงการ The Room สุขุมวิท69 เป็นบริษัทขายวัสดุก่อสร้างตั้งแต่เบาถึงหนัก เป็นโรงปูน เป็นศูนย์ตัวแทนจำหน่ายของ SCC ชื่อบจก.สงวนพงษ์วัสดุก่อสร้าง ยี่ห้อ "HOME MART" ขายปูนตราช้าง CPAC Smart Board ตราช้าง CPAC Monier ตราช้าง STAY COOL ตราช้าง สุขภัณฑ์ COTTO รวมๆแล้วที่ตั้งโครงการ The Room สุขุมวิท69 นี้ก็ตั้งอยู่บนร่องรอยในอดีตที่ทำธุรกิจด้านวัสดุก่อสร้าง ถือว่า ฮวงจุ้ยเดิมก็ดี และแข็งแกร่งแน่ ไม่ใช่ที่ดินต้องสงสัยว่าทำอะไรไม่ดีมาก่อนเช่นกัน

เจาะลึกลงไปอีกนิด ทาง Sky Walk & Weltz Residence และCommunity Mall ได้ติดต่อซื้อที่ดิน KBANK หลักพันล้าน สอบถามจากเจ้าหน้าที่ธนาคารเมื่อ 3 เดือนก่อน ครั้งแรกคิดว่า ขายตึกแล้วขอซักห้องทำ BANK เหมือนเดิมก็ไม่แน่ใจ จำไม่ค่อยได้แล้ว แต่ภายหลังกลับลำมาให้เช่าในอัตราที่แพงมาก จึงยังสรุปกันไม่ลง ต่อมาทาง Sky Walk & Weltz Residence และCommunity Mall ได้ติดต่อกับทางบจก.สงวนพงษ์วัสดุก่อสร้างเพื่อขอซื้อที่ดิน 3-1-6 ไร่ ในราคาประมาณ 450 ล้าน แต่ทางยจก.สงวนพงษ์วัสดุก่อสร้าง ไม่OK สุดท้ายไปอยู่ในมือของ LH ที่ราคาเกือบ 900 ล้าน เรียกว่า ให้เกือบ 2 เท่าที่ทางSky Walk & Weltz Residence และCommunity Mall ให้

ที่ดินที่กำลังจะสร้างโครงการ The Room สุขุมวิท 69 ราคาเกือบ 900 ล้านนี้ รวมส่วนของตึกแถว 2 ห้องในสุขุมวิทซอย 69 ที่ปัจจุบันทำเป็นทางเข้าออกของรถบรรทุกขนวัสดุก่อสร้างเข้าออก เข้าใจว่าอนาคตเมื่อโครงการเสร็จในปี 2559 น่าจะทำเป็นทางเข้า-ออกอีก 1 จุดเพิ่มจากด้านหน้าติดถนนติดกรมไปรษณีย์โทรเลข ซึ่งในซอยนี้มีโครงการ Regent 71 อยู่ก่อนแล้ว ก็ทำทางเข้าออกไว้ 2 ทางเช่นกัน คือ ด้านสุขุมวิท 69 และ ด้านสุขุมวิท 71 ตรงนี้น่าจะเป็นจุดขายที่ดี ปัจจุบันจากที่เงียบสงบ พอมีรถไฟฟ้า BTS มาลงเมื่อราว 10 กว่าปีก่อน วินรถมอเตอร์ไซด์รับจ้างก็เริ่มเข้ามาทั้งต้นซอย 69 และท้ายซอย 71 รับส่งผู้โดยสารจากต้นซอยท้ายซอยดังกล่าว จุดเด่นนี้ หาก The Room สุขุมวิท69 ทำทางเข้าออก 2 ทาง จะช่วยแก้ปัญหาจราจรให้ลูกบ้านเลยทีเดียว หากลูกบ้านเดินทางมาจากด้านพระราม 4 ต้องอยู่ในช่องทางชิดซ้ายตรงสัญญาณไฟแดงไฟเขียวตรงสามแยกไปรษณีย์พระโขนงเท่านั้น จึงจะเข้าโครงการด้านถนนใหญ่ได้อย่างสะดวกสบาย หากอยู่เลนกลางหรือ เลนขวาสุดเพื่อเลี้ยวขวาเข้าถนนสุขุมวิท จะเลี้ยวซ้ายเข้าโครงการทางด้านถนนใหญ่ไม่ได้ เพราะเปลี่ยนเลนตรงช่วงทางโค้งที่การจราจรหนาแน่นเกินไป แต่หากผมจำเป็นต้องเดินทางด้านพระราม 4 ผมจะเลี้ยวซ้ายเข้าซอยก่อนสัญญาณไฟแดงไฟเขียวตรงสามแยกไปรษณีย์พระโขนงประมาณ 300 เมตร ซอยนี้จะเป็นเส้นทางทะลุถึงโครงการ The Rhythm สุขุมวิท 40 นั่นเอง แล้วไป U-Turn ตรง Thaisin แล้วเลี้ยวเข้าซอยสุขุมวิท 69 เข้าโครงการได้เลย ทราบว่า หาเปิดทางเข้าออกด้านนี้จะใกล้ที่จอดรถแยกปากซอย 69  

หากทำทางเข้าออกด้านเดียวตรงถนนใหญ่ รถออกจากโครงการจะมุ่งหน้าสะพานพระโขนงในช่วงจราจรติดขัดคงลำบาก เพราะเลนซ้ายสุดเป็นเลนบังคับเลี้ยวซ้ายเข้าถนนสุขุมวิท 71 ก็เสียเปรียบโครงการ Sky Walk & Weltz Residence และCommunity Mall เพราะมีทางเข้าออก 2 ทางครับ

เรื่องของเสาไปรษณีย์โทรเลขขนาดใหญ่ ไม่น่าจะเป็นปัญหา เพราะหากเป็นปัญหา ก็คงเป็นปัญหากับหลายๆโครงการ และบ้านที่อยู่อาศัย เป็นปัจจัยที่ควบคุมไม่ได้ หากเป็นอันตราย อย่าว่าแต่ The Room สุขุมวิท69 เลย Sky Walk & Weltz Residence และCommunity Mall ทั้งHopeland Residence หรือ The Wyne รวมทั้ง The Rhythm สุขุมวิท 40 ก็มีปัญหาเช่นกันไปด้วย ตรง Carson ตรงด้านหลังที่เป็น Daimaru เก่าก็เป็นไปด้วย เพราะกินรัศมีเป็นวงกว้าง มันไม่ได้เลือกว่าอยู่The Room สุขุมวิท69 เป็นอันตรายเท่านั้น ตึกแถวในซอย69 ที่อยู่ก่อนตั้งเสาไปรษณีย์โทรเลขร่วม 30 ปี ก็ต้องเป็นอันตรายไปแล้ว เพราะหากถือเป็นจุดด้อยน่าจะมองหาทำเลอื่นครับ 

ตรงข้ามโครงการ The Room สุขุมวิท69 จะเยื้องกับ Hopeland และ ตึก Carson ไม่ทราบว่า ทาง LH จะติดต่อขอซื้อจาก Carson หรือไม่ แล้วเอาทำแบบ Terminal 21 ที่ทำมาแล้วที่สถานีอโศก สงสัยว่าที่ไม่รับคำเสนอของ Sky Walk & Weltz Residence และCommunity Mall ในการใช้ทางเชื่อมร่วมกัน อาจจะมีอะไรเปลี่ยนแปลงตรงที่ตั้งของ Carson ก็ได้ ลองพิจารณาแนวทางการพัฒนาที่ดินที่เป็นแยกตามสุขุมวิทดูครับ ไล่มาตั้งแต่แยกทองหล่อ เป็นตึกแถวในซอยทองหล่อ ราคาคงแพง และต้อง Due หลายเจ้า ส่วนแยกสุขุมวิท-เอกมัย ก็เป็นขนส่งสายตะวันออก และเกิดห้าง Gateway ไปแล้ว แยกพระโขนงคงไม่ใช่ Hub อีก เพราะไปสร้างตรงปากซอย 69 เอาไว้แล้ว เลยไปก็เป็นแยกอ่อนนุชมี lotus ตรง Carson เจ้าของที่ดินคงรวยมาก อย่ในสภาพนี้มา 40 ปีกว่าแล้วครับ คงมีผู้ไปติดต่อหลายรายแล้ว

จุดเด่นของโครงการ

-บันไดเลื่อนขึ้นรถไฟฟ้า BTS อยู่ทางฝั่งซอย 69 ส่วนขาลงอยู่อีกทางหนึ่ง ส่วนทางฝั่ง The Rhythm สุขุมวิท 40 เป็นบันไดขึ้นลง ไม่มีทางเชื่อมเข้าออกตึก เหมือนแบบ The Nobl Remix สถานีทองหล่อ หักกลบลบกันThe Room สุขุมวิท69 และThe thm สุขุมวิท 40 อาจจะพอๆกันในประเด็นนี้ แล้วแต่ชอบครับ อยู่ที่ความเคยชินมากกว่า

-ความคึกคักช่วงค่ำทางฝั่งซอย 69 สว่างกว่ามาก เพราะเป็นป้ายรถเมลล์ ร้านค้า ร้านทำผม และร้าน Family Mart เปิดตลอด 24 ช.ม. ส่วนทางฝั่ง The Rhythm สุขุมวิท 40 ค่อนข้างมืด ซ้ายขวา ยังไม่มีร้านค้าใกล้ๆที่เปิดดึกๆ แม้จะมีป้ายรถเมลล์จะอยู่ตรงตำแหน่งโครงการ The Rhythm สุขุมวิท 40 ก็ตามที เพราะไม่ใช่เพิงป้ายรถเมลล์แบบมีที่หลบฝน หลบแดด ไม่มีม้านั่ง แบบฝั่ง The Room สุขุมวิท 69 

-สาขา BANK ต่างๆ ส่วนมากอยู่ทางด้าน The Room สุขุมวิท69  เช่น  TMB-KBANK-KTB-BBL ส่วน The Rhythm สุขุมวิท 40 มีเพียง Bank กรุงศรีฯ ใกล้ปากซอยสุขุมวิท 65 เท่านั้น

-ทั้ง 2 โครงการเดินทางออกได้หลายทาง อยู่ที่เดินทางไปด้านใดมากกว่ากัน แต่ทั้ง / โครงการเดินทางไป ทางด้านบางจาก บางนา-ตราด บาซาล สมุทรปราการ หรือ จะไปทางราชประสงค์ก็สะดวกทั้งคู่ ไม่มีใครได้เปรียบเสียเปรียบกันเท่าไหร่ ส่วนด้านพระราม 4 คลองเตย บ่อนไก่ สีลม เยาวราช กับด้านสุขุมวิท 71 คลองตัน รามคำแหง มีนบุรี แล้วแต่ว่า ลูกบ้านไปทำงานกันทิศไหนเป็นประจำ ใกล้ใครก็สะดวกคนนั้น

จุดด้อยของโครงการ

-ของสดตลาดพระโขนง ค่อนข้างมีราคาแพง และคุณภาพไม่ดีเมื่อเทียบกับตลาดบางกะปิ ลองซื้ออะไรก็ได้ จะมีเน่าผสมปนเปมา อ่อนกิโล ของใน Lotus ยังถูกกว่า เลือกได้ ชั่งด้วยกิโล Digital คิดว่า เมื่อโครงการหลายโครงการขึ้นบริเวณนี้ ร้านค้าพวกนี้ต้องปรับตัวกับกำลังซื้อที่เลือกได้ เพราะมีห้างให้เลือก ที่ไม่ดีก็ค่อยๆตายไป อยู่ไม่ได้เอง ฟันธงว่า ทุกโครงการไม่ได้ประโยชน์กับตลาดพระโขนงอย่างแน่นอน 

-ของกินย่านนี้ห่วยมากๆ ไม่มีร้านไหนอร่อยเลยซักร้าน ณ ปัจจุบัน คอยพึ่ง Community Mall

ในอนาคตที่ดินในเมืองย่านที่มีราคาแพงมากๆอย่างสยาม สีลม เยาวราชคงไม่มีใครขายต่อเปลี่ยนมือกันง่ายๆ เพราะขายแล้วจะไปหาที่ในเมืองที่ไหนอีก ก็อาจจะใช้วิธีขายสิทธิการเช่า 20 ปี 30 ปีกันแทน แบบเดียวกับทรัพย์สินของจุฬาฯ แต่นั่นเป็น Landlord ขนาดใหญ่

30 กรกฎาคม, 2013 หมากดิบน้ำค้าง   1
edited 30 กรกฎาคม, 2013 หมากดิบน้ำค้าง
ดูเนื้อหาแล้ว เหมือนจะโพสผิดกระทู้รึเปล่าครับ
เหมือนพี่มากพระโขนงมาตอบเองเลย ละเอียดมาก ขอบคุณครับ
แต่ดูไม่สัมพันธ์กับคำถาม จขกท. นะครับ 555 แล้ว Rhythm sk40 นี่จริงๆ ตั้งใจจะหมายถึง Rhythm 44/1 ใช่ไหมครับ (แถวนี้ Rhythm เริ่มเยอะมาก ตั้งแต่ sk 50, 44/1, 42 เรียกว่ามีทุกสถานีเลย)
ส่วนตัวผ่านแถวนี้ประจำเหมือนกัน สังเกตุได้ชัดเลยว่า สถานี bts พระโขนงคนขึ้นลงเยอะมากๆ จำได้แต่ก่อนเป็นสถานีที่เปลี่ยวมาก เดี๋ยวนี้คนขึ้นลงเยอะกว่า เอกมัย ทองหล่อ พร้อมพงศ์อีก และชาวต่างชาติกับร้านค้าร้านอาหารสำหรับชาวต่างชาติก็เยอะมาก แต่ส่วนมากยังเป็นแนวฝรั่งตะวันตก แต่ที่ leluk skywalk ผู้เช่าญี่ปุ่นก็เยอะเป็นสิบๆห้องนะครับ ใครว่าญี่ปุ่นไม่มาถึงนี่ ต้องไปศึกษาตลาดใหม่แล้ว
ขออภัยด้วยครับ

Rhythm มากมายจริงๆ สับสนๆ  The Room ก็เริ่มมากละ สับสนๆ

ลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่านี่ ว่าคุ้มก็คุ้ม ว่าไม่คุ้มก็ไม่คุ้มหากปล่อยไม่ได้ หรือปล่อยได้ rate น้อยเกินไป ให้คิดถึงตอนมา renovate ใหม่ภายหลัง ยิ่งตอนนี้ไม่อยากบอกเลยว่า โจ๋งครึ่มเกินไป บางโครงการขึ้นป้ายกันเลยว่า เพื่อลงทุน กรมสรรพากรตามเก็บข้อมูลอยู่ครับ เรื่องแบบนี้ทำให้ถูกต้องดีกว่า ภาษีหลายตัวจะเคาะประตูมาหาโดยไม่รู้ตัว
อ่านแรกๆก็ยังไม่งงนะ มาเริ่มงง ตรง Rhythm 40 แล้วงงตรงมาเปรียบเทียบทำเล Rhythm กับ The room เฉยเลย 55
เอาเป็นว่า คุณอาจจะคิดว่าทำเล The Room ดีพอที่จะตั้งราคาแพงกว่า Rhythm แต่ผมเชื่อว่า ถ้า The Room มาตั้งแทนที่ Rhythm ราคาจะสูงกว่าที่ตั้งตรง 69 แน่นอนครับ ไม่ว่าจะด้วยเรื่อง
1. ราคาที่ดิน ณ เวลาเดียวกัน ที่ยังไง Rhythm ก็แพงกว่า The room
2. วิว ที่ The room โดนบังมิดไปฝั่งนึง และอีกฝั่ง เจอ เสาส่งสัญญาณ จังๆ ตอนเป็นกระดาษอาจจะยังไม่แคร์แต่ถ้าห้องเสร็จแล้ว มองลอดหน้าต่างออกมาเจอเสาบักเอ้กขนาดนี้ก็ไม่ใช่เรื่องดีนะผมว่า ส่วน Rythm ได้เปรียบเรื่องวิวกว่ามาก เพราะด้านหลังไม่สามารถขึ้นตึกสูงได้อีก
3. The Room ตรงกับสามแพร่งแบบผ่ากลางพื้นที่เลย ถึงแม้จะมีตึกไปรษณีย์มาบังนิดนึง แต่ผมว่าก็เหมือนที่ wyne มีป้องตำรวจมาบังด้านหน้า แต่ยังไงแล้วกลางตึกก็ตรงกับสามแพร่งเต็มๆครับ รอคอนโดเสร็จแล้วมองออกมาก็ได้ครับ

ปล. ผมชอบที่ความเห็นคุณนะ ดูมีข้อมูลเยอะดี แต่มาออกความเห็นในอีกแง่ของคนที่อยู่เอกมัย พระโขนง อ่อนนุช มานานเหมือนกันครับ

ไหนๆก็เห็นเปรียบเทียบ 2 โครงการนี้แล้ว ผมมีอีกเรื่องนึงที่อยากพูดครับ สิ่งนึงที่ทำให้ Rhythm น่าอยู่กว่า The room สำหรับผม คือเรื่องของส่วนกลางครับ ส่วนกลาง สระ ฟิตเนส sky lobby ของ Rhythm อยู่ชั้น 34 ทำให้คนที่มีห้องชั้นเตี้ยๆ สามารถขึ้นมาใช้มองวิว พักสายตา ชมวิวเจ้าพระยาได้ ส่วน The room ส่วนกลางอยู่ชั้น 6 ครับ ทำให้ขาดสิ่งนี้ไปซึ่งผมค่อนข้างให้ความสำคัญตรงนี้ หนำซ้ำห้องส่วนใหญ่ของ the room โดนบล๊อควิว จาก le luk + skywalk อยู่แล้วก็ยิ่งควรจะมีพื้นที่แบบนี้ขึ้นไปอีกครับ
...