Category: การลงทุนอสังหา

วันนี้เราลองมาดูเรื่องของการ “เช่า” กันบ้าง นักลงทุนหลายคนนักที่ชอบซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า ก็ต้องถามว่า “ปล่อยเช่า” นั้นมีข้อกำหนดอย่างไร มีเรื่องอะไรที่ต้องรู้ก่อนไหม ไม่ใช่ว่าทำสัญญาเช่าไปอย่างนั้นแล้วสุดท้ายดันผิดสัญญา กฎหมายไม่สามารถบังคับใช้ได้ตามที่เราระบุในสัญญา พอมีปัญหาก็จะแย่นะครับ

ถาม: เช่าได้นานสูงสุดเท่าใด?
ตอบ: นานสูงสุด 30 ปี หรือภาษาชาวบ้านที่เรียกกันว่า “เซ้ง 30 ปี” การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีสัญญาระบุไว้เกินกว่า 30 ปี กฎหมายให้ลดลงมาเป็น 30 ปี ซึ่งถ้าหมดสัญญาเช่าแล้วก็สามารถต่อได้อีกแต่ไม่เกิน 30 ปีครับ

ถาม: การเช่าต้องมีการจดทะเบียนกับกรมที่ดินหรือไม่?
ตอบ: ถ้าสัญญาเช่าเกิน 3 ปี จะต้องไปจดทะเบียนกับกรมที่ดิน โดยจดทะเบียนจะคิดค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดระยะเวลาที่เช่ารวมเงินกินเปล่า เช่นเช่า 10 ปี ปีละ 100,000 บาท มีค่ากินเปล่าอีก 100,000 บาท ก็ เท่ากับ 1,100,000 บาท คิดค่าธรรมเนียม 1% ก็คือ 11,000 บาท

ถาม: อย่างนี้เช่าสองที ทำสัญญา 3 ปีสองรอบ ก็ไม่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียม?
ตอบ: กฎหมายก็จะบังคับที่ 3 ปีอยู่ดี แม้ว่าจะเอาสองสัญญามาต่อกัน ซึ่งในทางปฏิบัติแล้วถ้าพบว่าสัญญาทำล่วงหน้าพร้อมกันทั้ง 2 ฉบับ ก็จะจับได้เอง แต่ในความเป็นจริงถ้าคิดว่าเช่า 3 ปีจบแล้วจะไปเช่าต่อ อันนี้ก็คงต้องคิดราคาค่าเช่ากันใหม่ ซึ่งกฎหมายจะไม่บังคับราคาค่าเช่าเดิมให้

ถาม: เช่าแล้วไปปล่อยเช่ามือที่ 2 ที่ 3 ต่อ ทำได้หรือไม่?
ตอบ:  ทำได้ แต่ผู้ให้เช่า (เจ้าของ) ต้องอนุญาตเท่านั้น มือ 2 หรือ 3 ควรจะจ่ายเงินตรงให้กับเจ้าของด้วย

ถาม: ดัดแปลงบ้านเช่าได้หรือไม่?
ตอบ: ไม่ได้ถ้าไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของ

ถาม: สัญญาไม่มีกำหนดระยะเวลาจะยกเลิกอย่างไร?
ตอบ: แจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 1 งวด ณ วันสิ้นงวดเช่าจึงจะมีผลตามกฎหมาย เช่นถ้าเช่ารายเดือนก็ต้องบอกล่วงหน้าหนึ่งเดือน

ถาม: ถ้ามีปัญหาต้องฟ้องร้องกัน มีข้อกำหนดหรือไม่?
ตอบ: จะต้องฟ้องกันภายในระยะเวลา 6 เดือน หลังจากที่ส่งคืนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า

ประมาณเท่านี้น่าจะเก็บไปเป็นความรู้ได้เยอะเลย สำหรับผู้ปล่อยเช่ามือใหม่ หรือนักลงทุนมือใหม่ครับ

สวัสดีครับ ผม Mr.Oe แอบหายไปนาน เนื่องจากกลายเป็นผู้อพยพหนีน้องน้ำลงใต้ครับ ขณะนี้แอบมาทำงานที่หาดใหญ่แล้วครับ :) การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตอนที่ 9 นี้ จะพาไปดูคอนโดกันแล้วนะเออ การลงทุนในคอนโดเป็นเรื่องที่โดนถามถึงบ่อยที่สุดเลย จริงๆแล้วไม่ได้ยากอะไรกว่าการลงทุนแบบอื่นๆครับ แต่ถ้าจะทำเป็นอาชีพ ก็ต้องศึกษาหาความรู้ให้มากๆ เนื่องจากความเสี่ยงมีเยอะพอสมควรนะจ๊ะ
การลงทุนในคอนโดปัจจุบันนี้มีหลากหลายรูปแบบมาก ผมขอว่าเรื่องรูปแบบการลงทุนอย่างเดียวไม่ขอพูดถึงเรื่องการเก็งกำไรนะครับ เพราะไม่ชอบและทำไม่เป็นครับ และจะขอเริ่มต้นแบบเบสิค เขียนไปเรื่อยๆนะครับ พี่เซียนมือเก๋าระดับ Advance ผ่านไปก่อนได้ครับ แต่ถ้าจะมาช่วยเม้นท์ ช่วยแชร์ประสบการณ์กันในนี้บ้าง ก็จะขอขอบคุณแทนผู้อ่านคนอื่นๆด้วยครับ

สมัยก่อนตอนผมเริ่มซื้อคอนโดใหม่ๆ มีแต่คนด่าครับ ว่าจ่ายเงินขนาดซื้อบ้านชานเมืองสวยๆ เพื่อห้องกล่องเล็กๆสวนก็ไม่มีเลี้ยงน้องหมาก็ไม่ได้ ไปทำไม ไม่คุ้มเลย ดินให้เหยียบก็ไม่มี บลา บลา บลา หูชากันเรยทีเดียว
มันก็จริงของเขานะครับ ถ้าเราต้องการบ้านในฝันเพื่ออยู่อาศัย เพื่อสร้างครอบครัว มีลูก ซื้อบ้านดีกว่าแน่นอนครับ สำหรับคอนโดมันเหมาะกับอยู่คน สองคน อยู่ในเมือง และเหมาะกับการลงทุนครับ
และตอนนี้สถานการณ์คอนโดดีกว่าสมัยก่อนมากมาย คอนโดดีๆ มีให้เลือกเยอะ ราคาแพงกว่าบ้านในฝันของใครหลายคนมากๆ ก็มีสร้างกันเยอะ นับวันคอนโดก็จะยิ่งดีขึ้น สวยขึ้น แพงขึ้น ส่งผลให้คอนโดเก่าๆ ค่อยๆถูกดึงราคาขยับตามขึ้นไปด้วย ตามหลักการพื้นฐานปกติ ที่มีให้เห็นมานานนมแล้วในมหานครทั่วโลก ตั้งแต่ผมซื้อขายคอนโดมายังไม่เคยขาดทุนเลยครับ เพราะถ้าขาดทุนผมก็ไม่ขาย เก็บเอาไว้แล้วบอกกับตัวเองว่าเราเป็นนักลงทุนระยะยาวววว แหะๆ

ผมคิดว่าไม่ว่าเราจะชอบหรือไม่ชอบก็ตาม ที่สุดแล้วที่อยู่อาศัยหลักในมหานครล้วนต้องปรับเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยแนวตั้ง คือคอนโดมิเนียม เป็นหลัก เพราะปัจจัยบังคับเรื่องข้อจำกัดของที่ดิน ซึ่งการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมสำหรับคนเมือง หรือผู้ที่ต้องเข้ามาทำงานในเมืองมีข้อได้เปรียบมากมาย ทั้งเรื่องของค่าเดินทางในสถานการณ์น้ำมันราคาแพง ค่าเสื่อมสึกหรอและบำรุงรักษายานพาหนะ
เวลาและพลังงานที่ต้องเสียไประหว่างต้องเดินทางจากนอกเมืองเข้ามาในเมือง ตอบโจทย์เรื่อง life style ของคนที่ยังไม่มีครอบครัว หรือ ครอบครัวขนาดเล็กที่นับวัน ครอบครัวไทยจะเล็กลงเรื่อยๆ ชาวต่างชาติ หรือคนต่างเมือง ที่ยังไม่พร้อมต่อการลงหลักปักฐานในเมืองจริงจัง คอนโดย่อมเป็นทางเลือกที่เหมาะสมลงตัว จะซื้อหรือเช่าเป็นอีกเรื่องหนึ่ง

หลังน้ำท่วมนี้คอนโดมิเนียมคงจะเป็นอสังหาที่น่าสนใจสำหรับใครหลายคนที่ต้องการลี้ภัยมาอยู่ในเมือง ในที่สูงๆกันมากขึ้น ซึ่งชั่วโมงนี้คอนโดพร้อมอยู่ในเมืองก็ขายกันแทบจะเกลี้ยงตลาดแล้ว

อ่านต่อได้ที่นี่

สวัสดีครับ Mr.Oe วันนี้ส่งการบ้านจากหัวหินครับ  หลังจากอพยพหนีน้ำท่วมจาก กรุงเทพ มาเรียบร้อย การลงทุนในอสังหาตอนที่6 นี้ จะขอแทรกเรื่องพิเศษครับ คือ เคล็ดวิชา ลงทุนอสังหายังไง ไม่ให้ขาดทุน (แต่กำไรมากน้อยขึ้นอยู่กับจังหวะ ฝีมือ และใจของแต่ละคนนะ) สำหรับเป็นของขวัญให้กับเพื่อนๆที่อุตส่าตามอ่านมาจนถึงตอนที่ 6 นี้นะครับ
เคล็ดลับลงทุนอสังหายังไงไม่ขาดทุน ที่ผมท่องไว้ในใจตลอดเวลาคือ “ขายในราคาที่สูงกว่าทุนเสมอ ขาดทุนไม่ขาย” แหม  ไม่ได้มุขครับ ฟังดูง่ายๆ แต่สูตรนี้ทำให้กว่าจะซื้อทรัพย์ได้สักชิ้นต้องทำการบ้านเยอะมาก ทำยังไงถึงจะ “ขายได้ในราคาที่สูงกว่าต้นทุนเสมอ” ผมมีหลักในการพิจารณาดังนี้ครับ

1. ประมาณตน อย่าซื้อของชิ้นใหญ่เกินกำลัง มันเสี่ยง ถ้ามีปัญหาเรื่องหมุนเงิน เราจะถูกบังคับให้ขายของออกไปถูกๆเพราะต้องการเงินเร็วๆ
2. ซื้อในทำเลที่มี Demand เท่านั้น ราคาค่อยว่ากันทีหลัง ทำเลที่มี Demand คือ มีคนอยากได้เยอะ อยากเช่าเยอะ ไม่สำคัญว่าเราจะชอบทำเลนั้นมั้ย
3. ซื้อเมื่อได้เห็นและได้พิจารณาตรวจสภาพ ประเมินสภาพแล้วเท่านั้น เพราะบ้านบางหลังราคาล้านเดียว แต่ต้องทำต้องซ่อมต้องแต่ง อีกเกินล้านนะครับ ข้อนี้ถ้าเราดูบ้านไม่เป็น ให้พาคนที่ดูเป็น หรือจ้างช่าง หรือผู้รับเหมาไปเดินดูด้วยกันครับ ข้อนี้ผมจะพาไปลงรายละเอียดอีกทีนะครับสำหรับดูบ้านได้เองแบบคร่าวๆ
4. ซื้อในราคาต่ำกว่า หรืออย่างน้อย ไม่แพงกว่าราคาตลาด อันนี้ก่อนซื้อต้องทำการบ้านตรวจสอบราคาตลาดแถวนั้น ถ้าเราเป็นมือใหม่ หรือไม่ชำนาญ หรือไม่มีเวลา แนะนำให้ใช้ผู้ประเมินมืออาชีพ จะจ้างบริษัท หรือจ่ายค่าขนมฟรีแลนซ์ แล้วแต่จะคิดกันนะครับ อย่าฟังแต่ข้อมูลนายหน้าขายบ้านข้อ 4 นี้ดูเหมือนยาก แต่ง่ายที่สุดเลยเดี๋ยวนี้เช็คราคาตลาดง่ายและสะดวกกว่าเมื่อก่อนมากมาย
5. ทำบ้านไม่บานปลาย อยู่ในสภาพที่ควรจะเป็น ไม่เวอร์ ไม่ทำตามใจตัวเอง งบมันจะบานนน ควบคุมต้นทุนค่าซ่อมแซมตกแต่ง ใส่เฟอร์นิเจอร์ให้อยู่ในงบที่ตั้งไว้ให้ได้ อ้อ ค่าใช้จ่ายต่างๆลงบัญชีให้ครบนะครับอย่าหลงลืมหรือหลอกตัวเอง จะขาดทุนแบบไม่รู้ตัว
6. ควบคุมเรื่องเวลา อย่าลีลา ดอกเบี้ยต้องเสียทุกวัน ต้องเอามาคำนวนเป็นต้นทุนด้วย ไม่ใช่ซื้อมาแล้วก็ดองไว้ไม่ทำอะไร ทุนดอกเบี้ยและค่าเสียโอกาสมันจะบาน
7. อย่าตกใจง่าย อสังหาคือการลงทุนระยะยาว อย่าตกใจง่าย รีบขายทิ้งก่อนเวลาอันควรเวลาเจอวิกฤติหรือข่าวร้าย ให้ถือไปเรื่อยๆ ถ้าเราทำตามข้อ 1 – 6 แล้ว ไม่มีอะไรต้องกังวล

Continue reading →

สวัสดีครับ เบรคจากสถานการณ์น้ำท่วมมาเรียนรู้การลงทุนอสังหาคลายเครียดกับ Mr.Oe กันนะครับ พอดีผมขนของเสร็จแล้ว นั่งเขียนอะไรมั่งจะได้ไม่ฟุ้งนะครับ ตอนนี้ เรามาดูกันเรื่องของ อสังหาประเภทต่างๆ ที่เหมาะกับการลงทุนกันครับ จะพาไปดูกันว่ามีอะไรบ้าง แต่ละชนิดทำอะไรได้มั่ง รายละเอียดต่างๆ และความน่าลงทุนของแต่ละอันนะครับ

ชนิดของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุน
1. ที่ดินเปล่า
2. บ้านเดี่ยว
3. บ้านแฝด
4. ทาวน์เฮ้าส์ หรือ ทาวน์โฮม
5. อาคารพาณิชย์
6. คอนโดมิเนียม
7. อพาร์ทเมนท์ให้เช่า / หอพัก
8. อาคารสำนักงาน / โกดัง
9. คอมมูนิตี้มออล์ / พื้นที่ขายของให้เช่า / ตลาด
10. โรงแรม / รีสอร์ท / ที่พักรายวัน
11. โรงพยาบาล
12. สิทธิการเช่า
แถมด้วย 13. กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะต้องแยกอธิบายไปเลย 1 ตอนเป็นอย่างน้อย

พวกนี้เป็นแบบมาตรฐานที่นิยมทำกันในประเทศไทยนะครับ แบบแปลกๆกว่านี้ก็มี แต่เอาไว้เขียนตอนที่ลึกๆไปกว่านี้ครับ เช่น ฮวงซุ้ย ชุมชนสำหรับเพศที่สาม โรงแรมสัตว์เลี้ยง อะไรประมาณนี้

ขอเจาะลึกกันทีละชนิดนะครับ อันไหนที่สำคัญน่าสนใจก็ลงละเอียดหน่อยครับ

CONTINUE อ่านเรื่องการลงทุนในอสังหาต่อได้ที่นี่

สวัสดีครับ ผม Mr.Oe ปลอดภัยจากน้ำท่วมดีครับ หวังว่าทุกคนคงปลอดภัย และผ่านพ้นเหตุการณ์นี้ไปได้ด้วยกันนะครับ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่4 นี้ ผมขอพาเข้าเรื่อง เริ่มต้นลงทุนอสังหา กันเลยนะครับ ไม่เร่งรีบนะครับ ไปช้าๆ เอาแน่นๆครับ
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีความเฉพาะตัวสูงนะครับ เพราะอสังหาเป็นสินทรัพย์ ที่ค่อนข้างซื้อขายเปลี่ยนมือค่อนข้างยาก ใช้เวลานานกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่น เรียกว่ามี liquidity ต่ำ แต่ก็มีเสน่ห์เฉพาะตัว และต้องใช้ความรู้ในการลงทุนพอสมควร ไม่ง่ายเหมือนเดินไปกด เอทีเอ็ม แล้วเดินเข้าร้านทองนะครับ
สำหรับผู้เริ่มต้นใหม่ มีปัจจัยที่ต้องพิจารณา ต้องดูกันหลายอย่างนะครับ หลายๆท่านก็ดูทำเล ดูชนิดของสินทรัพย์ที่จะลงทุน ดูสภาพบรรยากาศตลาด ดูผลตอบแทนการลงทุน
ต้องบอกว่าใจเย็นๆครับ เดี๋ยวผมพาไปดู ตอนนี้สำหรับผู้เริ่มต้น Absolute Beginer สิ่งที่ควรต้องดูอันดับแรกก่อนจะเป็นนักลงทุนอสังหา คือดู “ตัวเอง” ครับ

สำรวจความพร้อมของตัวเองก่อนจะลงทุน
การลงทุนสำหรับผม เป็นเรื่องสนุกสนาน ตื่นเต้น ท้าทาย ครับ เหมือนจะได้ไปเที่ยวทะเล หรือเข้าป่าล่องแก่ง ซึ่งถ้าจะให้สนุกเต็มที่ ก่อนจะไป เราก็ต้องรู้จักเตรียมตัวนะครับ ไปตายเอาดาบหน้าไม่ได้ เพราะจะได้ตายจริงๆแน่นอน
เราต้องมีความพร้อมทั้ง กาย และใจ มีเป้าหมายที่ชัดเจนนะครับ ทีนี้เรามาดูไกด์ไลน์ check list เพื่อตรวจสอบความพร้อมของตัวเองก่อนลงทุนกันครับ ว่าต้องดูอะไรกันบ้าง

สำรวจดูความพร้อมด้านการเงินของตัวเอง
1. รายได้ที่แน่นอนต่อเดือน
เรามีรายได้เท่าไร เอา net net ครับหักภาษีให้เรียบร้อย
2. รายจ่ายประจำต่อเดือน
3. เงินออมที่มีอยู่ในปัจจุบัน อาจหมายรวมถึงสินทรัพย์เย็นๆที่เอามาแลกเงินได้ โดยไม่เดือดร้อน เช่น ทองคำ พันธบัตร หุ้น
หนี้ที่เพื่อนยืมไปเกินกว่า 1 ปี ไม่ต้องเอามารวมนะ ตีเป็นหนี้สูญไปเลย
4. หนี้สินที่มีอยู่ในปัจจุบัน และหนี้ผูกพันระยะยาว
คุณเป็นหนี้บัตรเครดิตคงค้างอยู่เท่าไร หนี้ผ่อนรถที่ต้องจ่ายรายเดือนเท่าไร หนี้ผ่อนบ้านเท่าไรเหลืออีกกี่ปี
5. รายจ่ายหนักๆที่คาดว่าจะเกิดในอนาคตอันไกล้ เช่น กำลังจะซื้อบ้าน ซื้อรถ ตกแต่งขยายบ้าน เป็นต้น

CONTINUE อ่านการลงทุนในอสังหาต่อได้ที่นี่