ถอดรหัสการกู้บ้าน – เคล็ดไม่ลับจากคุณนายสวนหลวง

May 7, 2013 08:001 comment

Screen Shot 2556-05-07 at 2.06.13 AM

อยู่สบายในแนวราบตอน- ถอดรหัสการกู้ซื้อบ้าน  (ย้อนไปอ่านตอนเก่าๆได้ที่นี่นะคะ)

สวัสดีค่ะคุณผู้อ่าน TOL ที่น่ารัก คุณนายกลับมาอีกแล้วและพยายามจะหาสิ่งที่คิดว่าคุณผู้อ่านอยากรู้ มาเล่าสู่กันฟัง ตอนนี้คุณนายก็เลยคิดว่าควรจะเขียนเกี่ยวกับการกู้เงินซื้อบ้านค่ะ ^^ เวลาจะซื้อบ้านในฝันซักหลังนึงเนี่ย คนมากกว่าครึ่งล้านต้องพึ่งพาการกู้เงินกันทั้งนั้นใช่ไหมคะ

เนื่องจากหลายๆ ปีหลังมานี่ คุณนายได้รับเกียรติให้เข้าร่วมเป็นกรรมการในสถาบันการเงินเล็กๆ แห่งหนึ่ง เลยพอจะมีความเข้าใจหัวจิตหัวใจของผู้ให้กู้ว่า ผู้ให้กู้เขาคิดอะไร และเขามีวิธีดูผู้ขอกู้อย่างไร ทำไมบางรายจึงปล่อยกู้ แต่บางรายไม่ปล่อยกู้  ก็เลยจะมาแบ่งปันวิธีคิดให้กับผู้อ่าน TOL นะคะ

ประการแรกเลย หลักใหญ่ใจความของการให้กู้ สถาบันการเงินหรือผู้ให้กู้จะต้องมีความเชื่อมั่นว่าผู้กู้จะสามารถผ่อนชำระเงินได้ตามกำหนด ตลอดอายุการกู้ ซึ่งตรงนี้เขาต้องดูอะไรกันคะ…..ใช่แล้วค่ะ ดูความสามารถในการผ่อนชำระ โดยความสามารถในการผ่อนชำระก็คือเงินส่วนเกินที่เหลือจากรายได้หักลบด้วยรายจ่ายนั่นเอง

ปัจจุบันทุกสถาบันการเงินเน้นปล่อยกู้ตามความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้เป็นหลัก หลักทรัพย์ค้ำประกันเป็นเรื่องรอง  ถึงแม้ว่าหลักทรัพย์ค้ำประกันจะมีมูลค่าเกินมูลค่าหนี้กี่เท่าต่อกี่เท่าก็ไม่สำคัญนะคะ  หากว่าไม่มีหลักฐานของแหล่งที่มาของรายได้ที่ชัดเจนว่า ผู้กู้จะเอากระแสเงินสด (Cash Flow) จากไหนมาจ่ายเงินงวด สถาบันการเงินก็จะไม่ยอมปล่อยกู้

 

 Screen Shot 2556-05-07 at 2.06.19 AM

นับตั้งแต่เกิดวิกฤติต้มยำกุ้งปี 40 เป็นต้นมา สถาบันการเงินทั้งหลายล้วนเข็ดขยาดและได้รับบทเรียนว่าทรัพย์สินที่ยึดมา  พอถึงเวลาตลาดมันแย่   มันพัง ราคาของทรัพย์สินเหล่านี้มันตกลงไปไม่รู้เรื่อง จะขาย  ก็หาใครซื้อไม่มี ณ เวลานั้น มีแต่คนอยากขายเต็มตลาด หลังจากนั้นมาสถาบันการเงินเลยยึดคติดู Cash flow, Cash flow และ Cash flow เป็นหลัก เพราะแม้ว่าจะอยู่ในเวลาที่ตลาดดีๆ หาคนซื้อได้ไม่ยาก แต่การฟ้องร้องยึดทรัพย์สินส่วนมากนั้นยืดเยื้อ ยาวนานกว่าจะได้ตังค์ แถมสถาบันการเงินก็ต้องตั้งสำรองตามกฏหมายซึ่งเป็นการเพิ่มภาระต้นทุนของสถาบันการเงิน นอกจากนี้ การมีหนี้เน่าเยอะๆ ยังสุ่มเสี่ยงต่อการถูกจับตามองและโดนแส้เฆี่ยนจากแบงค์ชาติ T-T นับว่าเซ็งจุงเบย ได้ไม่คุ้มเสีย ถึงจะขายทรัพย์สินแล้วได้เกินมูลหนี้ก็ไม่อาววววว….. เอาลูกค้าจ่ายตรง ชำระหนี้ตามปกติดีก่า เป็นไหนๆ

ดังนั้นผู้ให้กู้ต้องการดูสิ่งเหล่านี้จากผู้กู้ค่ะ

  1. ความสามารถในการผ่อนชำระ โดยดูจาก รายได้ เช่น สลิปเงินเดือน หนังสือรับรองเงินเดือน และรายการบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 เดือน ว่าโอเคได้เงินเท่านี้ต่อเดือนอย่างสม่ำเสมอจริงๆ นะ  ในกรณีที่เป็นพนักงานบริษัทมีรายได้ประจำ   ส่วนกรณีที่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้ประกอบอาชีพอิสระก็ต้องดู รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน ทั้งบัญชีส่วนตัว บัญชีกิจการ สำเนาทะเบียนการค้า หรือ สำเนาการจดทะเบียนบริษัท หลักฐานแสดงการเสียภาษี สำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ภาพถ่ายหน้าร้าน หรือกิจการที่ประกอบอาชีพ ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ (แพทย์ วิศวกร สถาปนิก ทนายความ)

 Screen Shot 2556-05-07 at 2.06.27 AM

นอกจากจะดูรายได้แล้ว ก็ต้องดูรายจ่ายด้วย ว่ามีค่าใช้จ่ายประจำเท่าไหร่ มีต้องจ่ายเงินกู้จากแหล่งอื่นด้วยไหม เช่น กู้ซื้อรถยนต์ กู้ซื้อของ เงินผ่อนบัตรเครดิต เป็นต้น ถ้ามีก็จะเอาตรงนี้มาหักออก ทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระลดลง สถาบันการเงินก็จะปล่อยสินเชื่อในวงเงินที่ลดลง ดังนั้น ผู้ขอกู้ก็ควรแสดงให้เห็นว่ามีการควบคุมรายรับรายจ่ายที่สมดุลกัน เพื่อให้สถาบันการเงินแน่ใจว่า ผู้ขอกู้มีศักยภาพมากพอที่จะชำระหนี้ได้ อีกทั้งยังเป็นการสร้างวินัยในการใช้เงินของคุณให้พร้อมสำหรับในอีกหลายปีข้างหน้า ที่จะต้องผ่อนชำระในระยะยาว ซึ่งเรื่องวินัยทางการเงินก็เป็นประเด็นถัดมาที่ผู้ให้กู้จะต้องตรวจสอบค่ะ

  1. วินัยทางการเงิน ความสม่ำเสมอในการผ่อนชำระ สถาบันการเงินมักจะอยากรู้ว่าผู้ขอกู้มีพฤติกรรมอย่างไร สิ่งที่พอจะตรวจสอบได้ก็คือประวัติการผ่อนชำระในอดีต  ไม่ว่าจะเป็นการผ่อนชำระบัตรเครดิต ผ่อนชำระรถยนต์ หรือเงินกู้ประเภทใดๆ ก็ตาม ซึ่งตรงนี้สถาบันการเงินก็จะดูเครดิตบูโร ว่าผู้กู้แต่ก่อนทำอะไรไว้บ้าง เป็นคนยืมแล้วผ่อนตรงดีใช่ไหม? เคยเบี้ยวหรือเปล่า? คุณผู้อ่านเองก็คิดเหมือนคุณนายไหมล่ะคะ ว่าพฤติกรรมคนมันเปลี่ยนกันยาก คนที่เคยเบี้ยวหนี้หรือจ่ายช้า ก็มักจะเป็นเช่นนั้นอยู่บ่อยๆ ส่วนคนที่จ่ายตรงก็มักจะจ่ายตรงอยู่ตลอดเวลา ไม่ต้องให้คอยทวงถาม ไม่เชื่อคุณผู้อ่านลองสังเกตเพื่อนของคุณดูสิคะ เพื่อนที่ยืมเงินแล้วทำเนียนไม่คืน ก็จะทำพฤติกรรมซ้ำๆ นี้กับเพื่อนหลายๆคน ฉันใดก็ฉันนั้น สถาบันการเงินก็มองอย่างเดียวกันนั่นแหละค่ะ หากดูเครติดบูโรแล้วเป็นคนมีปัญหา ก็มักจะไม่ปล่อยกู้

Screen Shot 2556-05-07 at 2.06.32 AM

ดังนั้นสิ่งที่คุณนายจะขอแนะนำคือ ถ้ารู้ว่ายังไงซะ จะต้องมีการยื่นกู้ซื้อบ้านในอนาคต คุณผู้อ่านควรเตรียมความพร้อมด้วยการ ผ่อนหนี้ให้ตรง และพยายามเคลียร์หนี้เก่า หากมียอดหนี้เก่าที่เป็นจำนวนเงินไม่เยอะมากนัก ให้รีบปิดหนี้ให้หมดเสียแต่เนิ่นๆ เพื่อรวมให้ภาระหนี้สินของคุณมีน้อยที่สุด โดยเฉพาะคนที่ค้างจ่ายหนี้ไปนานจนมีรายละเอียดบอกไว้ในเครดิตบูโร หรือที่หลายคนเรียกกันว่า ติดแบล็คลิสต์ หากมีการชำระหนี้ไปเสียแต่เนิ่นๆ ยอดหนี้ของคุณจะถูกปรับออก ทำให้มีโอกาสขอกู้ผ่านมากขึ้น

  1. สถาบันการเงินต้องการผู้ขอกู้ที่มีความตั้งใจจะร่วมหัวจมท้ายไปด้วยกัน  คุณผู้อ่านฟังแล้วอาจจะงง แล้วเขาดูจากอะไร คือข้อนี้ก็ดูได้จากที่สถาบันการเงิน โดยมากไม่นิยมให้กู้ถึง 100% เพราะต้องการให้ผู้กู้ร่วมลงขันรับความเสี่ยงด้วยส่วนหนึ่ง ก็เลยให้กู้เต็มที่ซัก 80% ของมูลค่าหลักประกัน ไม่อย่างงั้นผู้กู้จะไม่ค่อยรู้สึกร่วมเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ร่วมรับความเสี่ยง อาจจะปล่อยให้เป็นหนี้เน่าโดนยึดไปได้ง่ายกว่ากรณีที่ผู้กู้ลงเงินตังค์เองด้วยส่วนหนึ่ง อย่างไรก็ตาม การกู้เงินเพื่อที่อยู่อาศัยบางประเภท เช่น เงินกู้สวัสดิการแก่พนักงานบริษัท ข้าราชการ หรือพนักงานรัฐวิสาหกิจ อาจจะมีการให้กู้สูงถึงร้อยละ 90 หรือ 100 เพราะผู้ให้กู้เห็นว่าอาชีพมีความมั่นคง ไม่น่าจะหนีไปไหน หรือมีข้อตกลงพิเศษกับบริษัทผู้ว่าจ้างหากมีการผิดนัดชำระหนี้
  1. จำนวนปีที่มีรายได้ของผู้ขอกู้จะต้องสอดคล้องกับระยะเวลากู้ สถาบันการเงินส่วนใหญ่มักจะกำหนดให้ระยะเวลากู้ได้นานถึง 30 ปี  แต่โดยมากจะดูที่ปีผ่อนชำระให้จบลงก่อนผู้กู้อายุ 65 ปี คืออายุที่ผู้กู้ยังสามารถหารายได้ได้อยู่ เช่นหากผู้กู้ มีอายุ 55 ปี จะกู้ได้ประมาณ 10 ปี เป็นต้น
  1. ประการสุดท้าย เนื่องจากการผ่อนชำระเงินกู้เป็นธุรกรรมที่กระทำกันยาวนานเป็นทศวรรษ คุณนายคิดว่าสถาบันการเงินทุกแห่งล้วนมีความเข้าใจและยอมรับความไม่แน่นอน อะไรๆ ก็เกิดขึ้นได้ระหว่างการผ่อนชำระอันยาวนาน ผู้กู้อาจตกงานบางช่วงเวลา หรือกิจการอาจจะมีช่วงที่ประสบปัญหา เมื่อเกิดเหตุอะไรขึ้นก็ตาม ที่ทำให้การผ่อนชำระของผู้กู้จะต้องสะดุดไป อยากจะให้ผู้กู้เปิดอกหันหน้าเข้ามาคุยกันอย่างจริงใจ จะได้ช่วยหาทางออกในการแก้ปัญหาร่วมกัน ไม่ใช่หลบลี้หนีหน้า โทรไปก็ไม่รับ เจ้าหนี้นะคะ……ไม่ใช่แฟนเก่า หนี้ยังไงก็ไม่พ้นหรอก  เพราะการหลบหนีปัญหามันไม่เกิดประโยชน์ สถาบันการเงินไม่ได้อยากจะฟ้องยึดทรัพย์สินหากไม่จำเป็นจริงๆ  ควรคุยกันปรับแผนการผ่อนชำระให้ มันดำเนินต่อไปได้ win win กันทั้งผู้กู้ ผู้ให้กู้ดีกว่าค่ะ ^^

Screen Shot 2556-05-07 at 2.06.42 AM

ส่วนค่าใช้จ่ายในการยื่นกู้นั้นมีอะไรบ้าง คุณนายขอก๊อปมาจากเวปไซท์ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยเลยนะคะ ( www.reic.or.th)

  • ค่าประเมินมูลค่าหลักประกัน โดยปกติสถาบันการเงินจะมีการคิดค่าประเมินมูลค่าหลักประกัน ซึ่งแต่ละสถาบันการเงินจะคิดไม่เท่ากัน
  • ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ ในปัจจุบัน ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่จะคิดค่าธรรมเนียมการยื่นกู้หรืออาจเรียกชื่ออย่างอื่น เช่น ค่าธรรมเนียมการวิเคราะห์สินเชื่อ ค่าธรรมเนียมการจัดการสินเชื่อ เป็นต้น
  • ค่าธรรมเนียมจดจำนองกับกรมที่ดิน ในการกู้เงิน หลังจากได้รับเงินกู้แล้ว จะต้องมีการจดทะเบียนจำนองกับกรมที่ดิน ซึ่งผู้กู้มีภาระต้องจ่ายค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของวงเงินกู้ตามกฎหมาย
  • ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนจำนองก่อนกำหนด (prepayment penalty) สถาบันการเงินส่วนใหญ่ จะคิดค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนจำนองก่อนกำหนด โดยเฉพาะหากมีการชำระหนี้ทั้งหมด เพื่อปิดบัญชีและไถ่ถอนจำนองออกไปภายในระยะเวลา 3 ปีแรกของการกู้เงิน ทั้งนี้แต่ละแห่งจะคิดมากน้อยแตกต่างกัน

 

 Screen Shot 2556-05-07 at 2.06.51 AM

สุดท้ายนี้ คุณนายว่าการรู้จักวางแผนชีวิตและการรู้จักประมาณตนเองในการใช้เงินเป็นสิ่งที่สำคัญมาก ไม่ได้หมายความว่า คุณจะต้องเป็นคนที่หารายได้ได้มากๆ จึงจะสามารถซื้อบ้านได้  ลูกค้าที่น่ารักหลายรายของโครงการ บ้านริมสวน มีทั้งที่ทำอาชีพขับรถแท๊กซี่ หรือแม้แต่ขายล๊อตเตอรี่ กำเงินสดกันมาซื้อบ้านนะคะคุณผู้อ่าน  คิดดูว่าเขาต้องมีวินัยในการออมเงินขนาดไหน ในทางกลับกัน พนักงานระดับบริหาร เงินเดือนหลายแสนในบริษัทข้ามชาติยักษ์ใหญ่ ต้องถูกเรียกตามเข้ามาคุยปรับโครงสร้างหนี้เงินกู้บ้าน ไม่รู้กี่รอบต่อกี่รอบ เพียงเพราะชอบใช้จ่ายเงินซื้อของด้วยบัตรเครดิตจนเกินตัว  เห็นไหมคะ…การรู้จักประมาณตนเอง มีวินัยด้านการเงิน และการใช้จ่ายอย่างไม่เกินตัวเป็นสิ่งสำคัญที่สุด J

XOXO

คุณนายสวนหลวง

ผู้บริหาร สวนหลวงบ้านและที่ดิน

บ้านขนาดไหนจะอยู่สบาย (1)

 

 

 

 

 

Share:

1 Comment

Leave a Reply


VoteBanner

×