ประเภท Segment ของคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ กับการรีวิวเจาะลึก

December 18, 2011 23:5339 comments

ประเภท Segment ของคอนโดมิเนียม

2013

Update วันที่ 1 ก.ค. 2013 หลังจากที่คอนโดแพงขึ้นเรื่อยๆ ตารางแบ่ง Segment เดิมก็คงจะใช้ไม่ได้แล้วนะครับ เราเลยปรับใหม่ เป็นตารางทางด้านบน เมื่อเทียบกับตารางด้านล่างที่เป็นของปี 2011 – 2012 แล้ว เราก็จะมีการขยับราคาขึ้นในเกือบๆทุก Segment แต่ตรงนี้ก็ต้องบอกว่าอาจจะไม่ได้นำมาใช้กับทุกโครงการนะครับ บางโครงการสร้างไว้ตั้งแต่ก่อนปี 2010 โครงสร้างราคายังไม่ได้ปรับ ถ้าเราเข้าไปรีวิวก็อาจจะยังต้องใช้ตารางด้านล่างเหมือนเดิมละครับ

ประเภทคอนโดมิเนียม

วันนี้ 18 ธันวาคม 2554 ใกล้จะปีใหม่กันแล้วนะครับ อะไรๆก็ปรับปรุงเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้น ทางเวปไซต์ Think of Living เองก็เช่นกัน มีความมุ่งมั่นที่จะยกมาตรฐานการรีวิวให้ดีขึ้น เริ่มด้วยการเพิ่มประเภทของคอนโดมิเนียมขึ้นมา ปรับให้เป็น Segmentation มากขึ้น ซึ่งตอนแรกก็คาดว่าจะใช้ประเภทลูกค้าเป็นตัวแบ่งเช่น เริ่มทำงาน, ครอบครัวเริ่มต้น ฯลฯ แต่ไปๆมาๆมันรู้สึกว่าแบ่งยากและหามาตรฐานลำบาก สุดท้ายเลยมาแบ่งตามราคาดีกว่า ซึ่งเราสามารถให้ “ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร” ในตลาดได้อยู่แล้ว ทำให้การแบ่งประเภท Segment ของคอนโดมิเนียมทำได้แม่นยำและคล่องตัวมากขึ้นในการทำรีวิว ซึ่งต่อๆไปผมจะเซ็ตมาตรฐานของเกรดวัสดุแต่ละชิ้น ให้สอดคล้องกับ Segment เพื่อตอบคำถามว่า “วัสดุแบบนี้ จ่ายเท่านี้ คุ้มหรือไม่?” ซึ่งนั่นก็ต้องใช้เวลาหน่อยนะครับ แต่คงจะได้เห็นการเปลี่ยนแปลงกันเร็วๆนี้

เรามาเริ่มอธิบายกันเลยดีกว่าไล่จากบนลงล่างนะครับ ว่า Segment ของคอนโดมิเนียมแต่ละ Class นั้นเป็นอย่างไร

185rajadamri Master Bedroom

185rajadamri Master Bedroom

ULTIMATE เป็นคอนโดระดับบนสุด เช่น 185 ราชดำริ, St. Regis, สุโขทัย Residence อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มันต้องมีอะไรที่ดีมากๆเป็นพิเศษ ไม่ใช่แค่วัสดุหรือทำเล แต่ต้องดีกว่านั้น ไม่อย่างนั้นไม่กล้าตั้งราคาตารางเมตรละ 200,000 อัพ มีจำนวนไม่กี่ตึกในเมืองไทยที่กล้าตั้งราคาแบบนี้ ดังนั้นการซื้อจะเป็นการซื้อด้วย Emotion แทบจะทั้งหมด

SUPER LUXURY เป็นคอนโดระดับราคาตารางเมตรละ 160,000 – 200,000 บาท เช่น ศาลาแดง Residence, Quattro by Sansiri, Q หลังสวน ซึ่งจัดว่าเป็นระดับพรีเมี่ยมมากๆ ห้องขนาดแค่ 50 ตารางเมตรก็ต้องจ่าย 8 ล้านขึ้นไป แม้ว่าจะไม่เท่า ULTIMATE แต่ก็ยังใช้ Emotion เยอะมากในการตัดสินใจซื้อ

เกรด ULTIMATE และ SUPER LUXURY ทั้งสองนี้ ทาง Think of Living ขอไม่ให้คะแนน ฟันธงในรีวิวเจาะลึกนะครับ เพราะมีตัวเปรียบเทียบน้อย เป็นสินค้าประเภท Unique เสียส่วนใหญ่ และผมก็เชื่อว่าลูกค้าที่พร้อมจะซื้อคอนโดระดับนี้ ไม่ตัดสินง่ายๆด้วยคะแนนแน่นอน

คอนโด The Address สุขุมวิท 61

คอนโด The Address สุขุมวิท 61

LUXURY เป็นคอนโดติดแบรนด์ระดับสูงสุด ราคาเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 130,000 – 160,000 บาทต่อตารางเมตร เช่น Ivy, The Address, Keyne by Sansiri, The River, The Crest, Ashton, M

HIGH CLASS เป็นคอนโดชั้นสูง ส่วนมากจะทำเลดี เกาะแนวรถไฟฟ้า วัสดุเกรดเยี่ยม ราคาเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 100,000 – 130,000 บาทต่อตารางเมตร เช่น The Room, Rhythm, Onyx, Equinox, IDEO บางตึก, Condolette Light

UPPER CLASS เป็นคอนโดชั้นดี ทำเลไม่ห่างจากรถไฟฟ้ามาก ราคาเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 80,000 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร เช่น The Seed, Life, Blocs 77, IDEO บางตึก, Urbano Absolute

THE KEY ประชาชื่น สระว่ายน้ำ

THE KEY ประชาชื่น สระว่ายน้ำ

MAIN CLASS เป็นเกรดคอนโดที่นิยมทำกันมาก จับตลาดกลุ่มใหญ่ของลูกค้าระดับกลาง ราคาเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 60,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร เช่น The Key, The Base, Aspire, Centric, The Tree, Casa Condo, Chataeu in Town

ECONOMY เป็นคอนโดชั้นประหยัด ที่นิยมกันมากเช่นกันจับทั้งกลุ่มลูกค้าระดับกลางและคนทำงานเริ่มต้น พวกคอนโดล้านต้นๆส่วนใหญ่จะอยู่ใน ECONOMY CLASS ทั้งสิ้น ราคาเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 45,000 – 60,000 บาทต่อตารางเมตร เช่น U Delight, Lumpini Ville, dcondo, 624 Condolette, The Niche

SUPER ECONOMY เป็นคอนโดที่ประหยัดสุดๆ มีไม่กี่บริษัทสามารถทำได้ เพราะต้องทำให้ต้นทุนต่ำจริงๆ ราคาเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 30,000 – 45,000 บาทต่อตารางเมตร เช่น Lumpini Condo Town, Regent Home


ประเภท Segment ของบ้านแนวราบ

House_Segment

สำหรับโครงการที่เป็นแนวราบอย่าง บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, หรือ ทาวเฮาส์ จะใช้เกณฑ์การแบ่ง Segment ตามราคาเริ่มต้นของโครงการนั้นๆ อย่างเช่น โครงการ A มีทาวเฮาส์ราคาเริ่มต้น 4 ล้านบาท และมีบ้านเดี่ยวราคาเริ่มต้นที่ 5 ล้านบาท โครงการนี้จะตกอยู่ใน MAIN CLASS ครับ

Share

39 Comments

  • ผมอ่านในรีวิวคลาสพวกluxuryผมคิดว่า q sukhumvit กับ the diplomat sathorn ควรอยู่ในคลาสultimate
    นะครับ ทั้งทำเลที่ทั้ง2โครงการติดbtsแบบเรียกได้ว่า 0เมตร รวมทั้งหารเป็น ตรมก็เกิน 250000 ส่วนตัวผมคิดว่าการแบ่งคลาสคอนโดด้วยราคาต่อ ตรม ก็ดีอยู่ครับ แต่อยากให้พิจารณาปัจจัยอื่นเช่น ที่จอดรถควรจะ100%
    จำนวนยูนิตต่อไร่ต้องไม่เยอะเพือความเป็นส่วนตัว รวมถึงส่วนกลางที่ต้องทำมาเพียงพอกับจำนวนยูนิตอะไรประมาณนี้ด้วยครับ

    • สำหรับ Segment ของแสังหาริมทรัพย์ทางเว็บไซด์กำลังมีการปรับราคาให้เหมาะสมกับราคาตลาดนะคะ ขอบคุณสำหรับคำแนะนำค่ะ ^ ^

  • น้อยโหน่ง

    อยากได้คอนโดที่เพดานสูง 3.5 เมตร ส่วนใหญ่ไม่ค่อยสูงทำให้เวลาอยู่อึดอัด ห้องก็แคบ สู้อยู่ตึกแถวตัวเองเหมือนเดิมดีกว่า เดี๋ยวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเสร็จก็สบายแล้ว

  • คอนโดระดับ super luxury แต่ที่จอดรถไม่ถึง 50% มันดูแปลกๆ มั้ย
    ขั้นต่ำของคอนโดระดับนี้ ผมว่าอย่างน้อยน่าจะต้อง 100% ขึ้นไปมากกว่า
    ถ้ายังแบ่งตามราคาแบบนี้ คงต้องมีปรับแก้เกือบทุกปี เพราะราคาคอนโดสูงขึ้นทุกปี

  • การแบ่งsegment มันผิดมาก

    ถ้าจะให้ถูกต้องต้องใช้มาตรฐานเดียวกันกับการให้คะแนนทั้งหมดในทุกระดับราคา

    เช่นการให้คะแนน ถ้าแบ่งออกเป็น5ประเด็นใหญ่ ในแต่ละประเด็นใหญ่1อันจาก5อันจะแบ่งเป็นประเด็นย่อยในการให้คะแนน เพื่อหาคะแนนเฉลี่ยของประเด็นใหญ่ ทำทั้งหมด5อันและหารคะแนนเฉลี่ยรวม เทียบกับราคาต่อตารางเมตร คนอ่านจะได้เห็นชัดไว่าราคานี้ได้กี่คะแนน ในประเด็นการให้คะแนนทั้งหมดที่ใช้มาตรฐานเดียวกันในทุกระดับราคา

  • จัดตามราคาไม่ถูกต้องใช้ได้เฉพาะที่อยู่ระแวกเดียวกัน เพราะที่แพง มันแพงที่ดิน ตรม.ละแสน แต่ห้องเล็กยังกะให้คนขับรถอยู่มันluxuryตรงไหน

    • เห็นด้วยครับ ว่าไม่ควรจัดตามราคา
      ถ้าดูจาก การจัดระดับโรงแรม ว่ากี่ดาว เค้าใช้ราคาเป็นตัวตั้งรึป่าว
      โรงแรมทำเลอยู่ต่างจังหวัด ได้ระดับ 5 ดาวก็มีนะครับ
      ถ้าคอนโดสร้างอยู่นอกเมือง ให้วัสดุชั้นเลิศ ทุกอย่างดีกว่าคอนโดในเมือง
      แต่ราคาถูกเพราะ ที่ดินถูกกว่า เราจะจัดระดับยังไง

      แต่ก็เข้าใจทาง thinkofliving ว่า
      ต้องการจัดระดับคอนโด เพื่อให้คะแนน ที่ดูความคุ้มค่ากับเงินที่จ่าย

      ผมว่า น่าจะแบ่งนะครับ เช่น luxury ในแง่ราคา
      หรือ luxury ในแง่ ขนาดคอนโด การก่อสร้าง วัสดุที่ให้ ส่วนกลางที่ดี
      เพราะบางที ก็รู้สึกว่า บางคอนโดที่ที่ดี ตั้งใจทำ ราคาดี แต่ถูกจัดระดับที่ไม่สูงมาก
      ดูไม่ค่อยแฟร์หรือป่าว แบบนี้ ถ้าอยาก luxury ก็ตั้งราคาสูงๆ ไว้??

      ผมว่า คนมองที่ระดับคอนโดที่ทางเวบจัดมากกว่า คะแนนที่ทางเวบให้อีกนะครับ
      เพราะคะแนน ก็เป็นความเห็นส่วนบุคคลเท่านั้น ที่เห็นต่างได้ โต้แย้งได้

  • Ploenchit

    น่าจะปรับ segment ได้แล้วนะครับ เพราะตอนนี้ราคามันเปลี่ยนรูปแบบไปแล้ว

  • Thanachai Siripattanathaworn

    ราคาทุกๆ condo รู้สึกเวอร์ไปนิดนะครับ

  • I like it

  • กำลังมองหาคอนโดพร้อมอยู่อะค่

  • class มันหลายระดับเกินไปนะคับ
    มันจำยาก ไม่ฝังเข้าจิตใต้สำนึก
    ควรจะมีแค่ 4-5 ชั้นก็พอ

  • ดีเลยเรามีทีดินเปล่าจะขายย่านถนนรามคำแหง 2 ไร่กว่าๆ ใกล้เดอะมอลล์บางกะปิ ใกล้โรงพยาบาลรามคำแหง ใกล้ สนามอินดอร์หัวหมาก ใครสนใจจะซื้อบ้างไหมอ่ะ

  • การจัดระดับโดยราคาอย่างเดียวไม่น่าจะถูกต้องนะคะ
    น่าจะพิจารณาจากข้อมูลด้านอื่นๆด้วย
    เพราะเมื่อไปดูเทียบกันจริงๆแล้ว ดิฉันเห็นต่างจาก Thinkoliving มากๆ
    ดิฉันได้เข้าไปดูคอนโดสองสามแห่งเรียงกัน เช่น Thru,Capital,Supalai premeir@asoke,LPNที่เพิ่งเปิดใหม่

    ศุภาลัยดูเหมือนราคาจะถูก แต่ห้องพื้นที่ใหญ่ และเป็นระเบียงไปซะเยอะ ดูจากห้องตย.และทำเลยังไงก็ควาสสูงกว่า LPN และ Thru
    ส่วน Thru และ Capital อยู่ตรงข้ามกัน ด้วยดีไซน์และราคา Capitalน่าจะคลาสสูงกว่าสองระดับ

    อยากให้ลงพิจารณาดูนะคะ เนื่องจากเป็นข้อมูลขั้นต้นที่อาจทำให้เข้าใจคลาดเคลื่อน
    ติเพื่อก่อนะคะ เป็นกำลังใจค่ะ

    • จัดตามราคาดีมาตรฐานสุดแล้วครับ ส่วนรายละเอียดอื่นๆก็ไปพิจารณาเอาเองจากข้อมูลในรีวิวว่าเหมาะสมมั้ย

  • เฟิร์น

    ที่บอกว่าคอนโดนี้ราคาเริ่มที่ 1.9 ล้าน รูปแบบห้องจะเป็นลักษณะยังไง เช่น ห้องนอน มีห้องครัว ห้องนั่งเล่น แบบนี้หรือเปล่าค่ะ

  • LPN Riverside Rama 3 มีตั้งแต่ราคาประมาณ 1.9 ล้าน ไปจนถึง สิบล้านนะคะ ไม่ใช่ 2.1 ล้าน

    อยากให้ลงราคาใหม่อะค่ะ

  • ขอรบกวนหน่อยนะค่ะ พอดีหนูเพึ่งจบใหม่กำลังจะเริ่มงาน เเถวทองหล่อ เเต่ถ้าใกล้รถไฟฟ้าก็ดีค่ะ เเล้วสนใจอยากได้ คอนโดล้านต้นๆๆ พอมีแนะนำบ้างไหมค่ะ

  • กรีนเน่คอนโด แจ้งวัฒนะจัดอยู่ในระดับไหนค่ะ

  • nipa wongmuk

    ต้องการดูห้องตัวอย่างพร้อมราคา สิทธิพิเศษค่ะ

  • condo the trust เป็นระดับไหน คะ อยากให้ช่วย reivew ให้หน่อยคะ ว่าเป็นยังไง เรื่องคุณภาพ ทำเล ความคุ้มค่า
    ขอบคุณค่ะ

  • ผมว่าน่าจะมีการทบทวนช่วงราคา segment ใหม่นะครับ ปีนี้ราคาคอนโดบางพื้นที่ ราคาต่อ ตรม. วิ่งไปมาก บางbrand positioning ตัวเองไว้ที่ main class แต่ราคาวิ่งไปที่ upper class แล้วส่วน economy ก็วิ่งมาอยู่แถวๆ main class แล้วเหมือน

    หลายคนอาจเข้าใจผิดได้ว่าคอนโดที่ตัวเองกำลังจะซื้อเป็น upper class แต่จริงๆ แล้วทั้งวัสดุและทำเลเป็น main class เท่านั้น

    ผมว่า economy, main class และ uppper class เป็น segment ที่มีการ overlap ระหว่างกันมากที่สุด

    • เห็นด้วยเป็นอย่ามากครับ
      ในตอนนี้อาจจะยังใช้เกณฑ์นี้ได้อยู่ แต่ถ้าอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ราคาคอนโดเพิ่มขึ้นมากจริง
      ก็ขอให้พี่ๆทาง thinkofliving ช่วยปรับเปลี่ยนเกณฑ์ราคาด้วยนะครับ

  • Champ Ramazzini

    สวัสดีครับ

    ติดตามผลงานและชื่นชมทีมงาน ThinkOfLiving ครับ

    แต่คิดว่าการแบ่ง Segment Condo ด้วยราคาที่โครงการขาย ไม่ได้สร้างประโยชน์ให้ครับผู้บริโภคโดยตรง

    คิดว่าถ้าทางทีมงานวิเคราะห์แล้วตัดเกรด Condo จากมูลค่าที่วิเคราะห์ได้จะเป็นประโยชน์มากกว่า

    ขอแสดงความนับถือ

    • "Beam" Theinruj T.

      ขอบคุณมากครับ

      เกรดของเราตัดตามมูลค่าที่วิเคราะห์ได้อยู่แล้ว แต่ Segment Condo เอาไว้เป็นเกณฑ์ของสินค้าที่ควรจะมาตัดเกรดครับ เช่นคอนโดถูกๆแต่ทำเลไกลหน่อย อาจจะได้ค่าทำเล 9 ก็ได้ ถ้าเทียบกับคอนโดที่ใกล้เข้ามาแต่ทำเลแพงเกินไป ยกตัวอย่างเช่น

      คอนโดห่างรถไฟฟ้า 500 เมตร ราคา 60,000 บาทต่อตารางเมตร Segment MAIN ได้ 9
      คอนโดห่างรถไฟฟ้า 100 เมตร ราคา 100,000 บาทต่อตารางเมตร Segment HIGH ได้ 8.5
      ซึ่งมีกฎหลวมๆแต่ไม่ตายตัว ประเมินจากตึกแต่ละแห่งที่เราเข้าไปทำการสำรวจครับ

      ขอบคุณมากสำหรับคำแนะนำครับ!

  • ขอบคุณ สำหรับข้อมูลดี ๆ ครับ

  • อยากได้คอนโดราคาล้านกลางๆ 2ห้องนนอน หรือ45 ตร.มมีย่านไหนบ้างคับ
    ขอคำแนะนำคับติดรถไฟฟ้า

    • "Beam" Theinruj T.

      45 ตารางเมตร ถ้าตารางเมตรละ 40,000 ก็ล่อไป 1.8 ล้านแล้วครับ
      ราคานี้ คงไม่มีติดรถไฟฟ้าครับ

  • ผมว่าQuattro นี่น่่าจะแค่ luxury ดูจากจำนวนยูนิทเยอะ400+ กับทำเลที่ไม่ใช่ไพร์ม วิทยุ ราชดำริ สาทร

    ของที่ให้ก้อไม่ได้ถึงระดับ Super luxury

    ราคาในเรนจ์ 120k-160K

    • รับทราบครับ 🙂 ขอบคุณมากๆ ช่วยๆกันแนะนำครับ ทางเราจะได้ปรับปรุงให้มันเป็นมาตรฐานที่ถูกต้องเหมาะสมที่สุดครับ

  • ศุภาลัย จัดอยู่ในระดับไหนอ่ะครับ

    • "Beam" Theinruj T.

      แถวๆ Economy, Main เป็นหลักครับ

    • ศุภาลัยมีหลาย sub brand เหมือนกันนะครับ มีตั้งแต่คอนโดต่ำล้าน ต่างจังหวัดก้อมี มาจนถึงคอนโดระดับหรู ขึ้นอยู่กับทำเลที่ดินที่เค้าเอามาสร้างครับ เอาไว้ ว่างๆ ผมจะสรุปแต่ละเจ้าให้ดูกันไปเลยว่า เค้ามี sub brand จับ segment ไหนบ้างนะครับ

  • U Delight เดี๋ยวนี้ราคาก็ไม่เบานะครับ ที่อ่อนนุชราคาพอๆ กับ The Base อ่อนนุชเลยนะครับ

    • "Beam" Theinruj T.

      จริงครับ ตัวอย่างข้างบนอาจจะไม่สามารถชี้บางแบรนด์ลงไปใน Segment เดียวได้ ยกตัวอย่างเช่น NOBLE, IDEO, U Delight ที่คร่อมหลายช่องใน Segmentation นี้

  • ผมว่า หลักการนี้ ดีเลยทีเดียวครับ แต่ขอเสนอเพิ่มอีกสักนิดนะครับไม่รู้ทางเวปพอทำอย่างไรได้บ้าง คือ อยากให้เพิ่มช่อง ราคาเฉลี่ยของตลาดในแต่ละกลุ่ม อาจจะเป็นราคาเฉลี่ยตลาดมือสองก็ได้ จะได้นำมาเปรียบเทียบข้อมูลอีกสักนิด ไม่รู้จะยากไปไหม หุๆ ถ้าทำได้นี้สุดยอด เวปเลย เพราะยังไม่มีใครทำ และกล้าทำ ได้ขนาดนี้ ขอบคุณครับ

    • "Beam" Theinruj T.

      ถ้า CondoBestDeal.co.th เกิดดังขึ้นมาอีกเวปละก็ ผมคงจะทำได้แน่นอนครับ แต่ปัจจุบันต้องยอมรับว่าข้อมูลไม่พอ

Leave a Reply